Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 21 MARS 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/00641 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O3IS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 04 JANVIER 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER
N° RG 1120001911
APPELANTE :
S.C.I. L'OASIS
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Dalil OUAHMED, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant
INTIME :
Monsieur [T] [X]
né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 6] (MAROC)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003022 du 17/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER), avocat postulant
assisté de Me Célia VILANOVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 23 Janvier 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 FEVRIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Le 28 mai 2004, la SCI L'Oasis a donné à bail à [T] [X] un logement situé à Montpellier, pour un loyer initial de 470 euros, outre 115 euros de provisions sur charges.
Le 2 juillet 2015, la SCI L'Oasis a opéré une indexation du loyer, pour un nouveau montant de 669 euros.
Le 27 septembre 2016, sur demande d'[T] [X], un rapport d'enquête a été dressé par la mairie, révélant la nécessité de travaux à la charge du propriétaire.
Le 24 avril 2016, l'association Consommation Logement et Cadre de Vie (CLCV) a demandé au bailleur de verser les quittances de loyer à son locataire. Un courrier en date du 12 janvier 2018 a été adressé à la bailleresse dans le même sens.
Le 23 avril 2018, la CLCV, sur demande d'[T] [X], a adressé au bailleur un courrier aux fins qu'il soit procédé à une régularisation des charges locatives pour les années 2014, 2015 et 2016.
En juin 2018, [T] [X] a donné congé du logement.
Le 25 août 2020, [T] [X] a assigné la SCI L'Oasis aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer notamment 4 027,50 euros au titre du préjudice de jouissance subi du fait de l'état du logement, son humidité et son absence de ventilation, 2 080 euros en remboursement des charges locatives appelées mais non justifiées, 200 euros en sanction de la violation manifeste de l'obligation de délivrance des quittance et 101,28 euros au titre du partage du coût du procès-verbal d'état des lieux de sortie. Il a précisé qu'aucun état des lieux d'entrée n'avait été établi puisque le gérant de la SCI l'Oasis était un membre de la famille, que la bailleresse avait refusé de lui délivrer des quittances et avait calculé des provisions sans fournir de justificatifs. La bailleresse aurait également refusé de procéder amiablement et contradictoirement à l'état des lieux de sortie.
La SCI L'Oasis n'a pas été représentée.
Le jugement rendu le 9 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :
Condamne la SCI L'Oasis à payer à [G] [X] la somme de 1 840 euros au titre de la restitution des provisions sur charges ;
Déboute [G] [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre du manquement de la SCI L'Oasis à délivrer les quittances de loyer ;
Condamne la SCI L'Oasis à payer à [G] [X] la somme de 101,28 euros au titre du procès-verbal d'état des lieux de sortie ;
Condamne la SCI L'Oasis à payer à [G] [X] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
Condamne la SCI aux dépens de l'instance ;
Condamne la SCI L'Oasis à payer à [G] [X] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement expose qu'il n'est pas démontré qu'une régularisation annuelle des charges soit intervenue pour la période non prescrite, comprise entre mars 2017 et juillet 2018, ce qui permet au locataire de réclamer la restitution des provisions versées en application de l'article 232 de la loi du 6 juillet 1989. En ce qui concerne la somme mensuelle de 15 euros versée à titre de provisions pour la taxe d'ordures ménagères, le jugement relève que cette provision n'est pas mentionnée au contrat de bail et que le demandeur ne justifie pas de l'avoir versée entre mars 2017 et juillet 2018. La simple production d'un courrier du bailleur aux termes duquel elle lui indique que le nouveau loyer s'élève à 539 euros, outre 115 euros de provisions sur charges et 15 euros de taxe d'ordures ménagères, ne suffit pas à démontrer le versement de cette somme.
Le jugement constate que la SCI L'Oasis a manqué à son obligation de fournir des quittances de loyer, comme le démontre les courriers envoyés par la CLCV en 2016 et 2018, mais que le demandeur n'invoque ni ne justifie d'aucun préjudice du fait de cette carence.
Le jugement constate que l'état des lieux de sortie n'a pu être établi contradictoirement et amiablement. Il relève qu'[T] [X] a demandé à un huissier de justice de le dresser en présence également d'une représentante de la CLCV et de la SCI L'Oasis, représentée par [G] [X]. La bailleresse est donc tenue de régler la moitié du coût du procès-verbal.
Concernant le préjudice de jouissance, le jugement constate que le rapport d'enquête établi le 27 septembre 2016 par l'inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 4] a relevé plusieurs manquements à la réglementation, qui ne relèvent toutefois pas d'une procédure d'insalubrité. L'état des lieux de sortie relève également des traces de moisissures dans les pièces en raison d'une ventilation insuffisante. Le locataire a donc subi un préjudice de jouissance.
Le 4 janvier 2021 un jugement rectificatif est venu remplacer, dans l'ensemble du dispositif, [G] [X] par [T] [X].
La SCI L'Oasis a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 1er février 2021.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 23 janvier 2023.
Les dernières écritures pour la SCI L'Oasis ont été déposées le 3 mai 2021.
Les dernières écritures pour [T] [X] ont été déposées le 2 août 2021.
Le dispositif des écritures pour la SCI L'Oasis énonce :
Condamner à titre reconventionnel [T] [X] à payer à la SCI L'Oasis la somme de 1 367,30 euros ;
Infirmer la décision et, par compensation, condamner [T] [X] à payer à la SCI L'Oasis la somme de 389,66 euros ;
Confirmer la décision en ce qu'elle a débouté [T] [X] de ses demandes de dommages et intérêts pour non transmission des quittances de loyer ;
Infirmer la décision en ce qu'elle a condamné la SCI L'Oasis pour le préjudice de jouissance de [T] [X] et la prise en charge de la moitié du coût du constat d'huissier pour établir l'état des lieux de sortie ;
Débouter [T] [X] de ses autres demandes ;
Condamner [T] [X] à la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La SCI L'Oasis soutient que sur la période retenue par le juge au titre de la demande de restitution des provisions sur charges, les charges réelles se sont élevées à la somme de 1 102,36 euros alors que les charges réglées par le locataire se sont élevées à 2 080 euros, soit 977,64 euros en sa faveur. Elle précise que le locataire n'était pas à jour du règlement des loyers, pour un arriéré non prescrit de 1 367,30 euros. Le locataire resterait donc redevable de 389,66 euros.
La SCI L'Oasis conteste l'existence d'un préjudice de jouissance. Elle souligne que le logement n'est pas adapté à une famille de deux adultes et cinq enfants puisqu'il n'y a que deux chambres, pour 58 m². C'est donc cette sur occupation, couplée à un manque de ventilation de la part des occupants, qui seraient responsable de l'humidité. Elle ajoute que des travaux avaient été effectués sur les menuiseries et la ventilation. La SCI L'Oasis fait valoir qu'elle ne peut être tenu responsable des punaises de lit qui relèvent de matériaux appartenant au locataire.
La SCI L'Oasis sollicite la confirmation du débouté de la demande du locataire au titre des dommages et intérêts pour non transmission des quittances. Elle soutient qu'elle a toujours rempli les documents nécessaires pour que le locataire bénéficie d'une allocation logement et de diverses aides, et que celui-ci a bénéficié bien souvent du fonds de solidarité pour régler les loyers impayés, avec son concours, alors qu'il aurait pu s'y opposer.
La bailleresse avance que rien ne permet d'indiquer qu'elle aurait refusé d'effectuer un état des lieux de sortie amiable.
Le dispositif des écritures pour [T] [X] énonce :
Rejeter toutes conclusions et demandes adverses plus amples ou contraires ;
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu le droit à restitution des provisions sur charges, condamné la SCI L'Oasis à payer à [T] [X] la somme de 101,28 euros au titre du procès-verbal d'état des lieux de sortie, reconnu le droit à réparation du préjudice de jouissance subi par [T] [X], condamné la SCI L'Oasis aux dépens de l'instance et condamné la SCI L'Oasis à payer à [T] [X] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SCI L'Oasis à payer à [T] [X] la somme de 4 027,50 euros au titre du préjudice de jouissance subi et de 7 020 euros au titre du remboursement des charges locatives appelées mais non justifiées ;
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté [T] [X] de sa demande de condamnation au titre de l'absence de délivrance des quittances ;
Condamner la SCI L'Oasis à payer à [T] [X] la somme de 200 euros au titre de la violation de son obligation de délivrance des quittances ;
Condamner la SCI L'Oasis au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
[T] [X] sollicite le remboursement des provisions qu'il a versées au titre des charges en faisant valoir qu'elles n'ont jamais été justifiées. Il est de jurisprudence constante qu'en l'absence de régularisation de charges locatives, le locataire est fondé réclamer le remboursement des provisions au preneur. [T] [X] conteste les justificatifs de charges versés aux débats par la bailleresse en ce qu'ils émanent de celle-ci. Il soutient que le montant qu'il a obtenu à ce titre doit être révisé puisque dans un arrêt du 6 mai 2021, la Cour de cassation a estimé que la prescription de trois ans trouve son point de départ le jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu et non celui du versement de la provision. Il précise qu'il sollicité de son bailleur, avec la CLCV, la régularisation des charges depuis 2014. [T] [X] souligne que la bailleresse reconnaît a minima être débitrice de 977, 64 euros.
Il conteste l'existence des impayés qui lui sont reprochés pour opérer une compensation. Le tableau versé aux débats est établi par l'appelante elle-même. En tout état de cause, l'action en impayé de loyer se prescrit par trois ans et la première demande formulée à ce titre par le bailleur date de ses conclusions du 3 mai 2021. Dès lors, toute dette alléguée antérieure au 3 mai 2018 est prescrite. Seul le mois de juin 2018 serait donc dû en toutes hypothèses. [T] [X] fait également valoir que le tableau versé par l'appelante fait apparaître une augmentation de loyer pour les mois d'avril, mai et juin 2018, sans qu'il n'en ait jamais été informé.
Concernant la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, [T] [X] soutient que ses pièces font apparaître des paiements, a minima entre mars 2016 et avril 2017 et, en mai 2018, de 15 euros par mois. Le bailleur ne justifie pas de cette charge.
[T] [X] sollicite une indemnisation au titre de l'absence de délivrance de quittances par la bailleresse. Celle-ci a reçu plusieurs courriers lui rappelant cette obligation, sans s'exécuter.
[T] [X] soutient qu'il a missionné un huissier de justice pour réaliser l'état des lieux de sortie après que son courrier adressé au bailleur à ce titre soit resté sans réponse. La moitié du coût doit demeurer à la charge du bailleur. Il rappelle que l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 n'impose pas un refus de réalisation de l'état des lieux par une partie, ce refus n'a donc pas à être démontré, bien qu'il ressorte clairement du courrier de la CLCV adressé à ce titre au bailleur.
[T] [X] sollicite une indemnisation au titre du préjudice de jouissance qu'il a subi. Il fait valoir le rapport de 2016, qui établit l'absence de ventilation haute, l'humidité et la présence de moisissures. Ces éléments sont confirmés par l'état des lieux de sortie. [T] [X] avance qu'il convient de diminuer ainsi le loyer réglé de 50 % par mois. Il soutient que le préjudice a été sous évalué par le premier juge et souligne que la bailleresse s'est abstenue de toute intervention alors qu'elle avait été alertée par les services municipaux. [T] [X] précise que les travaux dont la bailleresse se prévaut concerne les menuiseries extérieures, ce qui n'a aucun lien avec l'absence de ventilation dans la salle d'eau.
MOTIFS
1. Sur les charges locatives
C'est à bon droit que le premier juge a retenu qu'[T] [X] était fondé à demander justification des charges locatives sur la période non prescrite, de mars 2017 à juillet 2018, date de la libération des lieux, soit sur 16 mois, ce qui n'est pas contesté en cause d'appel. Sur cette période, les provisions sur charges se sont élevées à 16 x 115 euros = 1 840 euros, somme que la SCI L'Oasis a été condamnée à rembourser à [T] [X].
S'il est exact que la bailleresse verse en pièces n° 1, 2 et 3 des tableaux qu'elle a elle-même réalisés et qui ne sont pas opposables au locataire en tant que preuves, il n'en demeure pas moins qu'ils font apparaître le montant des charges locatives réelles, qui sont justifiées en pièces n° 5 et 6 pour leurs montants, soit 561,39 euros pour l'année 2017 et 571,94 pour l'année 2018.
Il en résulte que les charges locatives justifiées devant être mises à la charge d'[T] [X] s'élèvent à (561,39 euros x 10/12) + (571,94 euros x 6/12) = 467,83 euros + 285,97 euros = 753,80 euros, de sorte qu'en considération de ce qu'il a versé 1 840 euros sur cette période et qu'il n'est pas justifié d'un impayé de loyer, la SCI L'Oasis doit lui reverser la somme de 1 840 euros ' 753,80 euros = 1 086,20 euros.
S'agissant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, au moyen de ces mêmes documents, notamment sa pièce n° 1, la SCI L'Oasis reconnaît qu'elle a reçu paiement de la somme mensuelle de 15 euros, en provision, sur cette même période de 16 mois, soit la somme totale de 240 euros.
Or, elle ne justifie aucunement de cette taxe, de sorte qu'elle sera condamnée à restituer à [T] [X] les provisions versées à ce titre, pour la somme de 210 euros, soit la somme demandée par lui, la cour ne pouvant juger ultra petita.
Au final, le jugement sera réformé et la SCI L'Oasis sera condamnée à payer à [T] [X] la somme totale de 1 086,20 euros + 210 euros, soit 1 296,20 euros.
2. Sur les prétentions indemnitaires d'[T] [X]
Pas plus qu'en première instance [T] [X] ne justifie d'une quelconque préjudice du fait de l'absence de délivrance de quittances de loyer.
Le jugement dont appel sera par conséquent confirmé en ce qu'il a rejeté ses prétentions indemnitaires de ce chef.
S'agissant du préjudice de jouissance, si la SCI L'Oasis justifie du remplacement des menuiseries extérieures, celles-ci ne l'ont été qu'en 2018, de sorte que les motifs du premier juge, qui s'est fondé sur sur un rapport d'enquête établi le 27 septembre 2016 par l'inspecteur de salubrité de la ville de Montpellier et le constat d'huissier de sortie des lieux du 12 juillet 2018, faisant état de nombreuses traces de moisissures, ne sont pas utilement contredits.
Le jugement dont appel sera en conséquence confirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer à [T] [X] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, les arguments de ce dernier, visant à ce que le quantum soit revu à la hausse, n'étant pas susceptible de remettre en cause l'appréciation pertinente au cas d'espèce, faite par le premier juge.
3. Sur le partage du coût du constat d'huissier d'état des lieux de sortie
La SCI L'Oasis demande que le jugement dont elle a relevé appel soit infirmé en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 101,28 euros au titre du procès-verbal d'état des lieux de sortie.
Or, si elle forme cette prétention, elle ne la fonde aucunement dans le corps de ses conclusions, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.
4. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Chacune des parties conservera ses dépens de l'appel.
Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 9 novembre 2020, rectifié le 4 janvier 2021, par le tribunal judiciaire de Montpellier, sauf en ce qu'il a condamné la SCI L'Oasis à payer à [T] [X] la somme de 1 840 euros au titre de la restitution des provisions sur charges ;
Statuant à nouveau de ce chef,
CONDAMNE la SCI L'Oasis à payer à [T] [X] la somme de 1 296,20 euros au titre de la restitution des provisions sur charges ;
DIT qu'il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
DIT que chacune des parties conservera ses dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
