Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 21 MARS 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/04888 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OXXW
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 18 SEPTEMBRE 2020
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS
N° RG 20/00066
APPELANTS :
Monsieur [Z] [B]
né le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 7]
[Localité 7]
Représenté par Me Daniel D'ACUNTO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
timbre fiscal non réglé
Me Daniel D'ACUNTO a dégagé sa responsabilité par messages RPVA en date du 30 novembre 2022 et 10 février 2023
Madame [Y] [T]
née le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 6] Turquie
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Daniel D'ACUNTO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
timbre fiscal non réglé
Me Daniel D'ACUNTO a dégagé sa responsabilité par messages RPVA en date du 30 novembre 2022 et 10 février 2023
INTIMEE :
Madame [C], [H] [N]
née le [Date naissance 4] 1967 à [Localité 7]
[Adresse 8]
[Localité 7]
Représentée par Me Florence DELFAU-BARDY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Maéva PETIT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 14 Novembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 FEVRIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Le 10 septembre 2017, [G] [N] a donné à bail à [Y] [T] un logement situé à [Localité 7] contre un loyer de 510 euros mensuel, outre 70 euros de charges, et pour lequel [Z] [B], compagnon de la locataire, s'est porté caution.
Le 30 août 2019, [C] [N], en sa qualité d'héritière de son père, [G] [N] décédé le [Date décès 3] 2018, a fait adresser une mise en demeure de règlement des loyers et de communication d'attestation d'assurance locative aux locataires.
Le 1er octobre 2019, une sommation d'avoir à payer les loyers et charges et de justifier d'une assurance locative leur a été délivrée, sans succès.
Le 6 avril 2020, [C] [N] a fait assigner [Y] [T] et [Z] [B] aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, obtenir l'expulsion des locataires et leur condamnation à payer notamment in solidum la somme de 12 760 euros au titre des loyers et charges échus impayés, outre une indemnité d'occupation mensuelle. Elle a fait valoir que les loyers avaient été correctement payés jusqu'au décès de son père et que le dernier chèque pour le loyer de septembre 2018 était revenu impayé. Selon elle, les locataires n'habiteraient plus le bien loué.
[Y] [T] et [Z] [B] ont contesté la qualité d'héritière ou de propriétaire de l'immeuble de [C] [N], l'acte de notoriété produit étant incomplet, les enfants des héritiers renonçant devant également renoncer à la succession. La mère de [C] [N], bien que décédée, avait sans doute également des droits sur l'appartement. [Y] [T] et [Z] [B] ont soutenu qu'il existait un accord avec [G] [N] pour acquérir le bien à la somme de 37 000 euros, ce qui expliquait qu'ils avaient cessé de payer le loyer à compter d'août 2018. Ils ont contesté la dette locative en faisant valoir les travaux investis dans le logement. Selon eux, [G] [N] avait convenu que si la transaction tardait à être conclue, ils assumeraient le coût de la chaudière qui serait déduit du prix de vente, soit 8 354 euros. [C] [N] a contesté cette allégation en faisant valoir l'état de santé de son père au moment des faits.
Le jugement rendu le 18 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers énonce dans son dispositif :
Déclare recevable l'action intentée par [C] [N] à l'encontre de [Y] [T] et [Z] [B] ;
Prononce la résiliation du bail conclu le 10 septembre 2017 à la date du présent jugement ;
Condamne in solidum [Y] [T] et [Z] [B] à payer à [C] [N] les sommes de 5 566 euros au titre des loyers dus d'août 2019 à juillet 2020 et de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Ordonne l'expulsion de [Y] [T] et [Z] [B] et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
Condamne [Y] [T] et [Z] [B] à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges actuels avec indexation, depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;
Condamne [Y] [T] et [Z] [B] aux dépens.
Le jugement expose que les deux actes de notoriété versés aux débats établissent que [C] [N] est la seule et unique héritière de [G] [N] et de sa mère. Il n'est pas démontré que les héritiers qui ont renoncé à la succession de [G] [N] ont eux-mêmes des enfants et, en tout état de cause, il s'agit d'une renonciation à un legs à titre particulier.
Le jugement constate que la bailleresse a respecté les formalités relatives aux procédures d'expulsion. Il expose que le bail ne contient aucune clause résolutoire mais qu'il est établi que [Y] [T] n'a pas réglé l'intégralité des loyers échus, ce qui constitue un manquement grave aux obligations pesant sur la locataire. [C] [N] ne démontre pas que le loyer a cessé d'être réglé en juillet 2018 tandis que la requise affirme qu'elle a cessé de payer en août 2018, l'arriéré court donc d'août 2018 à juillet 2020.
Le jugement constate qu'aucun justificatif médical n'est versé aux débats pour étayer les allégations quant à l'état médical du [G] [N] au moment de la rédaction du protocole relatif à la déduction du prix de la chaudière des loyers dus.
[Y] [T] et [Z] [B] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 5 novembre 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 14 novembre 2022.
Les dernières écritures pour [Y] [T] et [Z] [B] ont été déposées le 5 février 2021.
Les dernières écritures pour [C] [N] ont été déposées le 6 août 2021.
Le 3 juin 2021, [Y] [T] et [Z] [B] ont libéré les lieux.
Par courrier du 30 novembre 2022, le conseil de [Y] [T] et [Z] [B], maître D'Acunto, évoquant de graves difficultés de communication avec ses clients et envisageant en conséquence de dégager sa responsabilité, a demandé que l'affaire, qui était fixée à l'audience de plaidoiries du 5 décembre 2022, soit renvoyée afin qu'il puisse leur adresser un courrier recommandé à cette fin.
L'affaire a été renvoyée à l'audience du 13 février 2023.
Par courrier reçu le 10 février 2023, maître D'Acunto a informé la cour qu'il avait dégagé sa responsabilité, qu'il n'avait toujours aucune nouvelle de ses clients et que le timbre fiscal ne serait pas réglé.
A l'audience du 13 février 2023, à l'appel de l'affaire, maître D'Acunto est venu en informer la cour oralement.
Le dispositif des écritures pour [Y] [T] et [Z] [B] énonce :
Réformer en son intégralité le jugement rendu.
Condamner [C] [N] à payer aux concluants une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.
La condamner à payer aux concluants une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La condamner aux entiers dépens.
[Y] [T] et [Z] [B] contestent la qualité à agir de [C] [N]. Ils estiment que le premier juge a renversé la charge de la preuve puisque c'est à [C] [N] de prouver qu'elle a qualité à agir et non à eux de démontrer qu'elle ne l'a pas.
[Y] [T] et [Z] [B] font valoir que dans le protocole signé avec [G] [N] le 23 mars 2018, ce dernier acceptait de vendre son logement au prix de 37 000 euros et qu'il était précisé que si la transaction devait traîner, et que le remplacement de la chaudière était effectué, il faudrait déduire 8 000 euros du montant des loyers prévus jusqu'à la vente. Ils contestent la qualité de propriétaire de [C] [N] puisque, selon eux, après le décès de [G] [N], le transfert de propriété du bien litigieux aurait dû s'effectuer en leur faveur. Ils soulignent que le premier juge a curieusement retenu une partie de l'accord, la question de la chaudière, sans tenir compte du fond du document. Rien ne démontre que [G] [N] n'avait pas la capacité de signer le document litigieux.
Le dispositif des écritures pour [C] [N] énonce :
Confirmer le jugement sauf en ce qu'il a retenu pour le montant de l'arriéré locatif la somme de 5 566 euros de loyers dus d'août 2019 à juillet 2020 ;
Juger que le montant des loyers dus par [Y] [T] et [Z] [B] s'élève à la somme de 15 080 euros, soit un loyer de juillet 2018 à août 2020 ;
Condamner [Y] [T] et [Z] [B] solidairement au paiement d'une somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens.
[C] [N] soutient que sa qualité à agir n'est pas critiquée ni visée par la déclaration d'appel, il est donc nécessaire de confirmer que son action est recevable.
Elle conteste que le transfert de propriété du bien litigieux en faveur des locataires ait eu lieu à la mort de son père en vertu du protocole transactionnel. Elle souligne que la déclaration d'appel de [Y] [T] et [Z] [B] ne vise pas la recevabilité de son action. Les demandes de [Y] [T] et [Z] [B] doivent donc être rejetées.
[C] [N] sollicite la confirmation du jugement sauf sur le montant retenu des loyers dus. Elle fait valoir qu'elle n'a repris possession des clés que le 7 juin 2021 et que la locataire a cessé de payer les loyers à compter de juillet 2018. Elle verse aux débats le justificatif du chèque impayé de [Y] [T] pour ce mois-ci. [C] [N] conteste la déduction de la somme de 8 000 euros du montant des loyers dus. Elle avance que la facture émane d'une société dont [Z] [B] est le président, ce qui signifie qu'il s'est fait lui-même sa propre facture de changement de chaudière.
[C] [N] soutient que [Y] [T] et [Z] [B] ont tenté d'abuser de la faiblesse de son père atteint d'une grave maladie. Le protocole de vente versé aux débats serait ainsi un faux. Elle fait valoir que la signature de [G] [N] est totalement masquée par un tampon et que le prix fixé dans le protocole est totalement inadapté. L'estimation immobilière versée aux débats par [Y] [T] et [Z] [B] du bien serait également un faux puisque les responsables de l'agence mentionnée attestent qu'ils ne sont pas à l'origine du document.
MOTIFS
1. Sur le défaut d'acquittement du timbre par les appelants
L'article 963 du code de procédure civile dispose que l'appelant doit justifier de l'acquittement du droit prévu à l'article 1635 bis P du code général des impôts par la voie d'un dépôt au greffe du timbre ou par la voie électronique lors de la remise de l'acte de constitution, à peine d'irrecevabilité de l'appel qui est constatée d'office par la cour.
L'article 964 dispose que la formation de jugement statue sans débat sur sa constatation de l'irrecevabilité et, le cas échéant, sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
La cour constate que [Y] [T] et [Z] [B] ont été invités par le greffe de la cour à régulariser la remise du timbre fiscal à deux reprises, les 1er décembre 2022 et 2 février 2023.
La cour constate le défaut d'acquittement du droit au jour des débats par les appelants et prononce en conséquence l'irrecevabilité de leur appel.
Toutefois, l'irrecevabilité de l'appel principal n'a pas d'effet sur les prétentions d'appel incident régulièrement formées avant la clôture de l'instance et dans le délai imparti aux conclusions d'intimé, alors que la cour n'avait pas constaté l'irrecevabilité de l'appel principal, de sorte que dans cette instance, la cour doit statuer sur les prétentions de [C] [N], laquelle s'est acquittée du droit.
2. Sur les demandes en paiement des loyers et charges
Au moyen notamment de l'attestation de succession, consécutivement au décès de son père en juin 2018, [C] [N] justifie que le dernier loyer acquitté est celui de ce même mois, de sorte que l'arriéré locatif sera comptabilisé non pas à partir d'août 2018 mais de juillet 2018 jusqu'à août 2020, soit la somme de 26 x 580 euros = 15 080 euros.
En conséquence, le jugement rendu le 18 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers sera confirmé sauf en ce qu'il a condamné in solidum [Y] [T] et [Z] [B] à payer à [C] [N] la somme de 5 566 euros au titre des loyers dus d'août 2019 à juillet 2020.
Statuant à nouveau, [Y] [T] et [Z] [B] seront condamnés solidairement à payer à [C] [N] la somme de 15 080 euros au titre des loyers dus de juillet 2018 à août 2020.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
[Y] [T] et [Z] [B] seront condamnés solidairement aux dépens de l'appel.
[Y] [T] et [Z] [B] seront au surplus condamnés solidairement à payer à [C] [N] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
DECLARE irrecevable l'appel de [Y] [T] et [Z] [B] pour défaut d'acquittement du timbre fiscal ;
Statuant sur l'appel incident recevable,
CONFIRME le jugement rendu le 18 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers, sauf en ce qu'il a condamné in solidum [Y] [T] et [Z] [B] à payer à [C] [N] la somme de 5 566 euros au titre des loyers dus d'août 2019 à juillet 2020 ;
Statuant à nouveau de ce chef
CONDAMNE solidairement [Y] [T] et [Z] [B] à payer à [C] [N] la somme de 15 080 euros au titre des loyers dus de juillet 2018 à août 2020 ;
CONDAMNE solidairement [Y] [T] et [Z] [B] à payer à [C] [N] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE solidairement [Y] [T] et [Z] [B] aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
