Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 14 MARS 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/00381 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O2ZQ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 22 OCTOBRE 2020
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER
N° RG 1119002258
APPELANT :
Monsieur [W] [P] [L]
né le [Date naissance 6] 1973 à [Localité 12] (69)
[Adresse 14],
[Adresse 14]
[Localité 7]
Représenté par Me Jean Baptiste BENE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/005645 du 04/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
assisté de Me Camille CALAUDI avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [M] [E]
né le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 11] (42)
[Adresse 2]
[Localité 9] / FRANCE
Représenté par Me Claire Lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [R] [G] épouse [E]
née le [Date naissance 4] 1944 à [Localité 13] (75)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 9] / FRANCE
Représentée par Me Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [I] [B]
née le [Date naissance 5] 1972 à [Localité 10] (69)
de nationalité Française
[Adresse 3],
[Localité 8]
Représentée par Me Jean Baptiste BENE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/005208 du 28/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
assisté de Me Camille CALAUDI avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 16 Janvier 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 FEVRIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Le 2 janvier 2018, [M] [E] et [R] [E] ont consenti à [W] [L] et [I] [B] un bail d'habitation sur un logement situé à [Localité 8] contre le paiement d'un loyer mensuel révisé de 1 250 euros.
Les loyers sont demeurés impayés malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 juin 2019.
Le 26 septembre 2019, les époux [E] ont assigné les locataires aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail et de les voir condamner au paiement des loyers et charges arriérés ainsi que d'une indemnité d'occupation.
Le 17 octobre 2019, les locataires ont quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été établi.
Les époux [E] ont donc sollicité la condamnation solidaire de [W] [L] et [I] [B] au paiement de la somme de 6 919,08 euros, soit 4 906,03 euros au titre des loyers et charges et 3 232,78 euros au titre des réparations locatives.
[W] [L] et [I] [B] n'ont pas comparu.
Une enquête sociale effectuée le 29 octobre 2019 par les services du conseil départemental de l'Hérault a fait état de ce que [W] [L] et [I] [B] s'étaient séparés et que [W] [L] déplorait un certain nombre de problèmes au sein du logement.
Le jugement rendu le 22 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :
Condamne solidairement [W] [L] et [I] [B] à payer aux époux [E] la somme de 4 906,30 euros au titre des loyers et charges dus au mois d'octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
Condamne solidairement [W] [L] et [I] [B] à payer aux époux [E] la somme de 1 547,78 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 1 250 euros ;
Déboute les époux [E] du surplus de leurs demandes ;
Condamne in solidum, [W] [L] et [I] [B] à payer aux époux [E] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Le jugement expose que les époux [E] démontrent l'existence d'une dette de loyers et charges dus par [W] [L] et [I] [B] en versant aux débats un décompte arrêté au mois
d'octobre 2019, les stipulations contractuelles permettant de condamner [W] [L] et [I] [B] solidairement.
Le jugement constate que l'état des lieux d'entrée a été réalisé contradictoirement. Il n'est pas possible de déterminer si l'état des lieux de sortie du 17 octobre 2019 a été réalisé contradictoirement à sa seule lecture puisqu'il est mentionné sous le nom des locataires, « copie » en guise de signature. [W] [L] a néanmoins déclaré lors de l'enquête sociale avoir procédé à l'état des lieux de sortie le 17 octobre 2019, ce qui permet de considérer cet état des lieux comme contradictoire. Le jugement relève plusieurs dégradations imputables aux locataires en comparant l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Le devis versé aux débats permet de retenir la somme de 2 337,78 euros au titre de la fourniture et de la pose d'une nouvelle porte de garage. Le jugement expose qu'il n'y a pas lieu d'indemniser le remplacement du globe lumineux dans la chambre puisque l'état des lieux de sortie mentionne uniquement qu'il est poussiéreux, ni les murs de la première chambre, l'état des lieux d'entrée mentionnant un état d'usage. Dès lors, seul 460 euros sur la facture de 745 euros versée pour justifier de ces demandes doivent être alloués.
Il ne ressort pas de l'état des lieux de sortie que le logement présente un état de saleté, il convient donc de débouter les bailleurs de leur demande d'indemnisation à hauteur de 180 euros pour le nettoyage du logement.
[W] [L] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 20 janvier 2021.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 janvier 2023.
Les dernières écritures pour [W] [L] ont été déposées le 20 avril 2021.
Les dernières écritures pour [I] [B] ont été déposées le 19 juillet 2021.
Les dernières écritures pour les époux [E] ont été déposées le 31 août 2021.
Le dispositif des écritures pour [W] [L] énonce :
Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement [W] [L] et [I] [B] à payer aux époux [E] la somme de 4 906,30 euros au titre d'impayés de loyers et charges locatives et de 2 797,78 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;
Condamner les époux [E] à restituer à [W] [L] et [I] [B] la somme de 1 250 euros correspondant au dépôt de garantie ;
Subsidiairement, juger que le préjudice de jouissance subi vient en compensation de toute condamnation qui serait mise à leur charge et rejeter toutes demandes plus amples ou contraires ;
Condamner les époux [E] à porter et payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
[W] [L] soutient que les époux [E] ne peuvent se prévaloir de la créance qu'ils invoquent puisqu'ils n'ont pas respecté leur obligation principale de livrer un logement décent aux locataires. Moins de trois jours après leur arrivée dans les lieux, [W] [L] et [I] [B] ont rapporté à l'agence Citya, en charge de la gestion locative, un problème de canalisations rendant inutilisable toilettes et salle de bain. L'agence aurait alors mis à leur disposition un studio dans l'attente de la réparation qui devait être effectuée par les propriétaires, réparation qui n'aurait jamais été effectuée. [W] [L] rappelle qu'il est parent avec [I] [B] de trois enfants dont deux en bas âge à l'époque, l'usage de toilettes présentes au domicile était donc indispensable outre l'inconvénient des déplacements constants dans le studio pour disposer des installations. Il souligne qu'ils ont dû parfois aller aux toilettes dans le jardin, ce qui est particulièrement dégradant. Selon [W] [L], la maison était humide, ce qui a engendré la présence de moisissures au détriment de leur santé, notamment celle de [I] [B] qui souffrait à l'époque d'un cancer du sein. [W] [L] soutient que l'installation électrique n'était pas aux normes et que tous les devis émanant d'experts envoyés par Citya étaient refusés par les propriétaires. Enfin, [W] [L] avance qu'il s'est retrouvé avec sa famille sans chauffage en plein hiver, ce qui les a contraints à acheter des chauffages d'appoint et à régler des factures exorbitantes.
[W] [L] soutient qu'ils ont tenté de se reloger, sans succès au vu des prix des logements. Il était en outre en instance de séparation avec [I] [B]. [W] [L] fait donc valoir l'exception d'inexécution. Un arrêt de la cour d'appel de Douai du 10 janvier 2002 ne tient pas compte du fait que le locataire a poursuivi sa jouissance des lieux devenus insalubre puisque ce dernier n'avait pas d'autre choix. [W] [L] fait valoir qu'ils ont au départ réglé les loyers avant de cesser, face aux nombreuses dépenses induites par l'indécence du logement. Il avance qu'il a été convenu oralement d'exonérations du loyer en raison des désordres multiples.
[W] [L] soutient que les sommes demandées au titre des réparations locatives concernent en fait les réparations que les locataires avaient sollicitées auprès du bailleur. Il estime que ce n'est donc pas aux locataires de payer pour la réfaction de désordres subis par eux. Il avance que le bailleur ne prouve pas que les réparations dont il sollicite l'indemnisation sont imputables aux locataires. [W] [L] rappelle que le décret n° 2016-382 impose de prendre en considération la vétusté du bien ce qui ne permet pas, selon lui, de leur reprocher l'état moyen de la peinture des chambres puisqu'il est démontré que les propriétaires n'entretenaient pas correctement la maison louée. En tout état de cause, le locataire est seulement tenu d'un maintien en état de propreté selon le décret du 26 août 1987. Ce même décret n'inclut pas le remplacement du mitigeur dans les réparations à la charge du locataire. [W] [L] se prévaut des multiples signalements qu'il a effectués auprès de Citya pour les dysfonctionnements de serrures et de portes sans obtenir de réponse pour établir que leur remplacement ne peut leur être imputable.
Subsidiairement, [W] [L] estime que les sommes au titre desquelles il serait condamné doivent nécessairement se compenser avec le préjudice qu'il a subi du fait du comportement fautif des bailleurs qui n'a pas délivré un logement décent à ses locataires. Les locataires n'ont également pas pu avoir une jouissance paisible du logement du fait des déplacements au studio pour accéder aux appareils sanitaires, des problèmes de chauffage et nombreuses inondations subies.
Le dispositif des écritures pour [I] [B] énonce :
Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement [W] [L] et [I] [B] à payer aux époux [E] la somme de 4 906,30 euros au titre d'impayés de loyers et charges locatives et de 2 797,78 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;
Condamner les époux [E] à restituer à [W] [L] et [I] [B] la somme de 1 250 euros correspondant au dépôt de garantie ;
Subsidiairement, juger que le préjudice de jouissance subi vient en compensation de toute condamnation qui serait mise à leur charge et rejeter toutes demandes plus amples ou contraires ;
Condamner les époux [E] à porter et payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
[I] [B] soutient que les époux [E] ne peuvent se prévaloir de la créance qu'ils invoquent puisqu'ils n'ont pas respecté leur obligation principale de livrer un logement décent aux locataires. Moins de trois jours après leur arrivée dans les lieux, [W] [L] et [I] [B] ont reporté à l'agence Citya en charge de la gestion locative, un problème de canalisations rendant inutilisable toilettes et salle de bain. L'agence aurait alors mis à leur disposition un studio dans l'attente de la réparation effectuée par les propriétaires, réparation qui n'aurait jamais été effectuée. [I] [B] rappelle qu'elle est parent avec [W] [L] de trois enfants dont deux en bas âge à l'époque, l'usage de toilettes présentes au domicile est donc indispensable outre l'inconvénient des déplacements constants dans le studio pour disposer des installations. Elle souligne qu'ils ont dû parfois aller aux toilettes dans le jardin ce qui est particulièrement dégradant. Selon [I] [B], la maison était humide ce qui a engendré la présence de moisissures, au détriment de leur santé, notamment la sienne puisqu'elle souffrait à l'époque d'un cancer du sein. [I] [B] soutient que l'installation électrique n'était pas aux normes et que tous les devis émanant d'expert envoyé par Citya étaient refusés par les propriétaires. Enfin, [I] [B] avance qu'elle s'est retrouvée avec sa famille sans chauffage en plein hiver ce qui les a contraints à acheter des chauffages d'appoint et à régler des factures exorbitantes.
[I] [B] soutient qu'ils ont tenté de se reloger, sans succès au vu des prix des logements. Elle était en outre en instance de séparation avec son compagnon. [I] [B] fait donc valoir l'exception d'inexécution. Un arrêt de la cour d'appel de Douai du 10 janvier 2002 ne tient pas compte du fait que le locataire a poursuivi sa jouissance des lieux devenus insalubres puisque ce dernier n'avait pas d'autre choix. [I] [B] fait valoir qu'ils ont au départ réglé les loyers avant de cesser, face aux nombreuses dépenses induites par l'indécence du logement. Elle avance qu'il a été convenu oralement d'exonérations du loyer en raison des désordres multiples.
[I] [B] soutient que les sommes demandées au titre des réparations locatives concernent en fait les réparations que les locataires avaient sollicitées auprès du bailleur. Elle estime que ce n'est donc pas aux locataires de payer pour la réfaction de désordres subis par eux. Elle avance que le bailleur ne prouve pas que les réparations dont il sollicite l'indemnisation sont imputables aux locataires. [I] [B] rappelle que le décret n° 2016-382 impose de prendre en considération la vétusté du bien ce qui ne permet pas, selon lui, de leur reprocher l'état moyen de la peinture des chambres puisqu'il est démontré que les propriétaires n'entretenaient pas correctement la maison louée. En tout état de cause, le locataire est seulement tenu d'un maintien en état de propreté selon le décret du 26 août 1987. Ce même décret n'inclut pas le remplacement du mitigeur dans les réparations à la charge du locataire. [I] [B] se prévaut des multiples signalements effectués auprès de Citya pour les dysfonctionnements de serrures et de portes sans obtenir de réponse pour établir que leur remplacement ne peut leur être imputable.
Subsidiairement, [I] [B] estime que les sommes au titre desquelles elle serait condamnée doivent nécessairement se compenser avec le préjudice qu'elle a subi du fait du comportement fautif des bailleurs qui n'a pas délivré un logement décent à ses locataires. Les locataires n'ont également pas pu avoir une jouissance paisible du logement du fait des déplacements au studio pour accéder aux appareils sanitaires, des problèmes de chauffage et nombreuses inondations subies.
Le dispositif des écritures pour les époux [E] énonce :
Débouter [W] [L] de ses demandes en cause d'appel ;
Confirmer partiellement le jugement du 22 octobre 2020 en ce qu'il a condamné solidairement [W] [L] et [I] [B] à payer aux époux [E] la somme de 4 906,30 euros au titre des loyers et charges dus au mois d'octobre 2019 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance et ordonné l'exécution provisoire ;
Infirmer la décision déférer en ce qu'elle condamne solidairement [W] [L] et [I] [B] à payer aux époux [E] la somme de 1 547,78 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 1 250 euros ;
Condamner solidairement [W] [L] et [I] [B] à payer aux époux [E] la somme de 2 012,78 euros, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 1 250 euros ;
Les voir condamner in solidum au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et au entiers dépens.
Les époux [E] soutiennent que le compte locatif de [W] [L] et [I] [B] a toujours été débiteur et ce malgré la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire. La dette des locataires est ainsi clairement établie et n'est d'ailleurs pas contestée par eux.
Les époux [E] soutiennent que rien ne démontre les prétendus désordres dont se prévalent [W] [L] et [I] [B] pour faire valoir l'exception d'inexécution. Les photographies versées aux débats ne sont pas de bonne qualité et ne démontrent rien, et les mails transmis à Citya émanent directement de [W] [L] et [I] [B], ce qui ne démontre pas les faits allégués. Les époux [E] font valoir que si le logement avait réellement été indécent, [W] [L] et [I] [B] auraient fait intervenir les services d'hygiène de la mairie ou un professionnel. Bien au contraire, les locataires ont occupé le logement vingt-et-un mois.
En tout état de cause, les époux [E] rappellent que le preneur ne peut interrompre le paiement des loyers et charges de son propre chef. La Cour de cassation a pu rappeler ce principe à de nombreuses reprises. En l'espèce ici, les lieux étaient habitables et aucun constat d'indécence n'a été pris. L'argument selon lequel [W] [L] et [I] [B] n'auraient pas déménagé en raison des prix excessifs des logements à [Localité 8] est infondé puisqu'à l'heure actuelle [W] [L] ne réside plus à [Localité 8].
Les époux [E] contestent l'existence d'un trouble de jouissance pour les locataires. Ils estiment que [W] [L] ne forme aucune demande de dommages et intérêts et ne chiffre pas le montant auquel il estime son préjudice. Aucun lien n'est démontré entre l'état de santé de [I] [B] et l'état du logement.
Les époux [E] contestent le montant retenu par le premier juge au titre des réparations locatives. Ils font valoir la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie qui a été signé par les locataires. Ils rappellent que c'est au locataire de prouver que les réparations ne sont pas à sa charge. Les époux [E] avancent qu'en ce qui concerne les réparations à la charge du locataire selon le décret du 27 août 1987, c'est bien aux locataires qu'il revenait d'y procéder et non uniquement de les signaler au gestionnaire, ce qui n'est, de surcroît, pas démontré. Contrairement aux dires des locataires, l'état des lieux de sortie démontre que le mitigeur est dégradé et non uniquement entartré. Concernant l'état des murs, les époux [E] contestent le jugement en faisant valoir la présence de traces et d'adhésifs non présents sur l'état des lieux d'entrée sur les murs dont l'enlèvement générera des dégradations. Sur le mur de la deuxième chambre, l'état moyen ne se justifie pas dans la mesure où les murs avaient été repeints avant l'entrée dans les lieux. Les époux [E] soulignent que l'état des lieux de sortie ne mentionne pas uniquement l'état poussiéreux du globe électrique puisqu'il est relevé qu'un cache est absent et que l'ampoule ne fonctionne pas. Les époux [E] ajoutent que l'état des lieux de sortie a constaté que de nombreux éléments étaient sales, ce qui a rendu nécessaire un nettoyage complet de la maison. Ils produisent aux débats les devis et factures en lien avec leurs demandes.
MOTIFS
1. Sur la demande en paiement des loyers et charges
Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Si effectivement, comme le soutiennent [W] [L] et [I] [B], le locataire peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement du loyer lorsque le logement est indécent ou insalubre, ou lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et d'équipement, il lui faut néanmoins démontrer que l'inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer.
Ces manquements supposent en outre que le locataire se soit trouvé dans l'impossibilité absolue d'utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail et ait sollicité en justice l'autorisation de différer ou suspendre ses paiements.
En aucun cas, sauf impossibilité totale de jouir du bien loué, le locataire ne peut se dispenser de payer le loyer au motif d'inconfort ou même d'indécence, seuls des dommages et intérêts compensatoires pouvant éventuellement être accordés par une juridiction dans ces conditions.
Il y a lieu de rappeler que la preuve du logement indécent tel qu'il est défini par le décret du 30 janvier 2002 doit être rapportée par le locataire, le bailleur étant tenu quant à lui de délivrer un local dont les équipements sont en bon état de fonctionnement afin d'offrir à son locataire une jouissance paisible des lieux.
En l'espèce, comme le soulignent justement les bailleurs, [W] [L] et [I] [B] produisent d'une part des photographies non datées ni localisées avec certitude, de très mauvaise qualité, qui sont d'une valeur probante insuffisante, d'autre part des courriels dont ils sont les auteurs, qui font certes état de désordres mais qui, en l'état, sont insuffisants à établir l'état d'indécence du logement au regard des dispositions sus-visées.
De plus, en l'état de ces éléments, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts au motif d'un préjudice de jouissance, celui-ci n'étant pas démontré.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande en paiement des loyers et charges, pour la somme totale de 4 906,30 euros.
2. Sur les réparations locatives
Au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et en comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, le premier juge a listé les dégradations imputables aux locataires. Ensuite, en considération des pièces versées par les bailleurs, le tribunal leur a alloué la somme totale de 1 547,78 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 1 250 euros.
En cause d'appel, [W] [L] et [I] [B] ne soutiennent aucune critique argumentée des motifs du premier juge, se limitant à alléguer le mauvais état d'entretien par les bailleurs ou la vétusté, sans toutefois le démontrer.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné [W] [L] et [I] [B] à payer les réparations locatives.
Sur le montant, la cour, en considération de l'argumentation qui lui est soumise par chacune des parties et des pièces versées à l'appui, estime que le premier juge a exactement chiffré la somme totale devant être allouée aux époux [E] au titre des réparations locatives, de sorte que le jugement entrepris sera également confirmé de ce chef.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
[W] [L] et [I] [B] seront condamnés in solidum aux dépens de l'appel.
[W] [L] et [I] [B], qui échouent en cause d'appel, seront en outre condamnés in solidum à payer aux époux [E] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 22 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE in solidum [W] [L] et [I] [B] à payer à [M] [E] et [R] [E] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE in solidum [W] [L] et [I] [B] aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
