Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 07 MARS 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/00274 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O2SV
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 NOVEMBRE 2020
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS
N° RG 20/00196
APPELANTE :
Madame [G] [U]
née le 14 Septembre 1988 à [Localité 13]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Aurélie GILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/002449 du 10/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIMES :
Madame [R] [B] veuve [A]
née le 30 Septembre 1966 à [Localité 14]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Madame [O] [A]
née le 26 Mars 1972 à [Localité 11]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 10]
Représentée par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Madame [M] [A]
née le 08 Mai 1968 à [Localité 11]
[Adresse 2]
[Localité 9]
Représentée par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Monsieur [J] [A]
né le 02 Octobre 1965 à [Localité 11]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représenté par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Monsieur [Y] [E]
né le 23 Avril 1960 à [Localité 13]
[Adresse 12]
[Adresse 12]
[Localité 6],
Assigné le 11 mars 2021 à personne
Ordonnance de clôture du 02 Janvier 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 JANVIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- réputé contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, Greffier.
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* *
FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 4 avril 2011, [H] [A], aux droits duquel viennent [R] [A], [O] [A], [M] [A] et [J] [A], a donné à bail avec effet au 15 avril 2011, à [Y] [E] et [G] [U] un local d'habitation meublé pour un loyer initial mensuel hors provision de 750 €.
Le 14 janvier 2020, le bailleur a fait délivrer aux locataires un congé pour vendre à effet au 14 avril 2020.
Les locataires se sont maintenus dans les lieux au-delà du terme du congé.
Les 17 et 31 juillet 2020, le bailleur a assigné les locataires aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion des locataires sous astreinte et condamner les locataires, outre aux dépens, à lui payer la somme de 27 000 € au titre de l'arriéré locatif, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts et 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Les locataires n'ont pas comparu.
Le jugement rendu le 18 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers énonce dans son dispositif :
Constate que [Y] [E] et [G] [U] sont occupants sans droit ni titre des lieux données à bail le 4 avril 2011.
Autorise en conséquence le bailleur à faire procéder à l'expulsion des locataires selon la procédure habituelle.
Fixe une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et condamne [Y] [E] et [G] [U] à l'acquitter à compter du 1er août 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux.
Condamne [Y] [E] et [G] [U] à payer aux consorts [A] la somme de 27 000 € correspondant à l'arriéré des loyers et des charges ainsi que des indemnités d'occupation arrêté à la date du 31 juillet 2020.
Rejette la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [A].
Condamne [Y] [E] et [G] [U] à payer aux consorts [A] la somme de 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamne [Y] [E] et [G] [U] aux dépens.
Le jugement expose que les locataires se sont maintenus dans les lieux en dépit du congé pour vendre signifié et sont donc occupants sans droit ni titre.
Le jugement constate au vu des pièces produites que les locataires n'ont pas réglé de loyers depuis au moins trois ans, limite de la prescription, de sorte que [Y] [E] et [G] [U] sont redevables de cet arriéré.
En revanche il considère qu'aucun élément ne caractérise une quelconque faute imputable aux locataires pouvant justifier l'octroi de dommages et intérêts.
[G] [U] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 14 janvier 2021.
Le 5 janvier 2021, une saisie attribution a été effectuée sur le compte de [G] [U], saisie dénoncée au débiteur le 11 janvier 2021 pour un montant de 14 639, 41 €. Une somme de 9 111, 08 € a été saisie sur son compte.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 janvier 2023.
Les dernières écritures pour [G] [U] ont été déposées le 20 juillet 2021.
Les dernières écritures pour les consorts [A] ont été déposées le 5 mai 2021.
[Y] [E] qui s'est vu signifier la déclaration d'appel à personne n'a pas constitué avocat.
Le dispositif des écritures pour [G] [U] énonce :
Infirmer le jugement rendu le 18 novembre 2020 en ce qu'il a fixé une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à la charge de [Y] [E] et [G] [U], condamné [Y] [E] et [G] [U] à payer aux consorts [A] la somme de 27 000 € correspondant à l'arriéré des loyers et des charges et autres indemnité d'occupation et condamné [Y] [E] et [G] [U] à payer aux consorts [A] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Constater que [G] [U] a quitté les lieux le 16 janvier 2019.
Condamner les consorts [A] à restituer à [G] [U] la somme de 2 548, 58 € correspondant à l'excédent des sommes saisies.
Écarter la solidarité entre [Y] [E] et [G] [U] à compter de la résiliation du bail.
Débouter les consorts [A] de leur demande au titre des dommages et intérêts.
Les condamner à régler à [G] [U] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
[G] [U] soutient qu'elle ne peut être considérée comme ayant été occupante du logement litigieux au-delà du 16 janvier 2019. Elle rappelle que les bailleurs ont, dès le 30 août 2016, fait délivrer une assignation en référé contre les locataires pour les voir condamner au paiement de l'arriéré de loyer et qu'il a été établi par l'ordonnance de référé du 30 mars 2017 sur cette question qu'un commandement de payer antérieur à la saisine avait été délivré.
Or, le bail prévoit une résiliation de plein droit du bail sur ce fondement. Les locataires étaient donc occupants sans droit ni titre à compter du 30 août 2016 et redevables d'une indemnité d'occupation jusqu'au jour du départ du bien, soit le 16 janvier 2019 dans le cas de [G] [U].
[G] [U] soutient qu'elle a été hébergée par sa mère du 16 janvier 2019, au 18 novembre 2019. Elle ajoute qu'alors que le bailleur conteste cet élément, il a fait signifier le congé pour vendre au domicile de sa mère le 14 janvier 2020.
[G] [U] estime donc qu'elle n'est pas redevable des loyers ou indemnité d'occupation postérieurement au 16 janvier 2019.
Elle rappelle que du fait de la prescription, le bailleur ne peut solliciter sa condamnation qu'à compter du 31 juillet 2017 soit sur une période de 17 mois et demi, correspondant à la somme de 13 125 € dont seule la moitié lui est imputable.
Elle précise que la solidarité stipulée dans le bail ne vaut que pour le bail et non pour la période postérieure à la résiliation de celui-ci. L'article 1202 dispose en effet que la solidarité doit être expressément stipulée et en l'absence de stipulation expresse visant les indemnités d'occupation, la solidarité ne peut s'appliquer qu'aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail. En outre le jugement, ne fait état d'aucune solidarité.
[G] [U] soutient que les sommes saisies sur son compte excèdent le montant de sa dette puisque c'est la somme de 9 111,08 € qui a été prélevée, soit un trop-perçu de 2 548, 58 €.
Subsidiairement, [G] [U] sollicite des délais de paiement dans l'hypothèse où il serait fait droit aux demandes des consorts [A] et où il resterait à sa charge 5 525, 33 € en cas d'absence de solidarité et 17 888, 92 € en cas de solidarité. Elle soutient qu'elle est de bonne foi et qu'elle démontre bien avoir quitté les lieux le 16 janvier 2019.
Elle rappelle qu'elle a commencé à recevoir son courrier à l'adresse de sa mère dès début 2019, que son fils est inscrit à la cantine de la ville de sa mère et qu'elle a bénéficié d'un CDD dans cette même ville dès février 2020.
[G] [U] soutient qu'elle a adressé un courrier recommandé à [R] [A] le 28 août 2020 pour justifier de son départ le 16 janvier 2019. [G] [U] affirme qu'elle n'était pas au courant que son concubin ne payait pas les loyers jusqu'à la procédure de référé, puisqu'elle ne disposait elle-même d'aucun revenu. Les sommes épargnées sur son compte datent justement de son arrivée chez sa mère. Elle soutient que sa situation matérielle justifie sa demande de délai puisque son contrat d'employé de crèche n'a pas été renouvelé, la laissant avec la seule allocation Pôle Emploi d'environ 800 € outre 755, 33 € de CAF avec un enfant à sa charge, sans pension alimentaire. Ses charges mensuelles incompressibles sont de 900 € hors frais alimentaires. Elle estime qu'un délai lui donnera le temps de retrouver un emploi.
[G] [U] conteste être de mauvaise foi. Elle fait valoir que la procédure d'exécution forcée a été mise en 'uvre immédiatement après que le jugement ait acquis force de chose jugée ce qui ne lui a pas laissé le temps de régler les sommes dues spontanément.
Elle ajoute que la formation d'un appel ne saurait être considérée comme abusive et elle souligne que les consorts [A] sont les seuls responsables du temps écoulés sans agir depuis le décès du premier bailleur.
Le dispositif des écritures pour les consorts [A] énonce :
Débouter [G] [U] de son appel principal.
Confirmer le jugement du 18 novembre 2020 dans toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne la solidarité et l'indivisibilité de la dette locative et des dommages et intérêts.
Condamner [G] [U] conjointement solidairement et de façon indivise, au paiement de la somme de 27 000 € correspondant à l'arriéré de loyer dû.
Condamner la partie adverse au paiement de la somme de 5 000 € au titre de dommages et intérêts et 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Les consorts [A] soutiennent qu'ils étaient bien fondés au regard de la nature exécutoire du jugement à saisir un huissier pour pratiquer une saisie-attribution. Le montant dû par [G] [U] était de la moitié des 27 000 € et 250 € pour la moitié de l'indemnisation due au titre de l'article 700 outre les intérêts acquis, le droit de plaidoirie et les frais de procédure soit au total 14 173, 36 €.
La somme de 9 111, 08 €, une fois la déduction de la somme insaisissable faite, a pu être prélevée.
Selon les bailleurs, [G] [U] est responsable jusqu'à la résiliation du bail constaté judiciairement du paiement des indemnités d'occupation puisqu'elle ne démontre pas avoir adressé de préavis. Ils sollicitent en outre sa condamnation solidaire avec [Y] [E] qui lui est demeuré occupant dans les lieux pour le paiement des 27 000 €.
Les consorts [A] avancent que [G] [U] tente de mélanger les procédures.
Le congé pour vendre a été délivré dans les règles de l'art et c'est le jugement du 18 novembre 2020 qui a prononcé la résiliation du bail. Selon les bailleurs, les locataires s'étaient engagés en signant le bail à réaliser des travaux équivalents à 60 heures de travail par mois ce qui expliquait le faible cout du loyer. Or ces travaux n'ont jamais été réalisés et les locataires auraient profité du décès du bailleur initial pour se maintenir dans les lieux sans régler le loyer ou effectuer des travaux.
Les consorts [A] soulignent que la prescription triennale s'applique aussi aux indemnités d'occupation et ce de jurisprudence constante. L'assignation étant en date du 17 juillet 2020, la réclamation des sommes dues à partir du 17 juillet 2017 est possible. Le décompte retenu par le juge inclus le mois de juillet 2017 pour un total dû solidairement par [G] [U] de 27 000 €.
Les consorts [A] contestent l'existence du préavis invoqué par [G] [U]. Aucune lettre n'est produite dans son bordereau de communication de pièces et c'est seulement suite à la demande officielle de production de cette pièce par leur avocat qu'un courrier a été communiqué, non daté et sans qu'il ne soit prouvé qu'il s'agisse d'un recommandé. L'attestation émanant de la mère de l'appelante n'est pas suffisante. En tout état de cause, quand bien même [G] [U] serait venue vivre chez sa mère à compter de janvier 2019, elle demeurait tenue par le bail tant qu'elle n'avait pas donné de préavis. Elle ne pouvait en outre remettre les clés puisque son compagnon restait dans les lieux.
Les consorts [A] soutiennent que les colocataires sont responsables solidairement du paiement du loyer, des charges et des réparations locatives jusqu'à l'expiration du bail puisque le bail contenait une clause de solidarité.
Ils invoquent la mauvaise foi de [G] [U] qui s'est maintenue dans les lieux sans régler le loyer et qui aujourd'hui encore multiplie les procédures alors qu'elle a les moyens de régler tout ou partie de sa dette. Le fait que la signification du congé pour vendre ait été faite au domicile de sa mère n'a pas d'influence sur le litige puisque c'est l'huissier qui a réussi à obtenir sa nouvelle adresse auprès du voisinage.
Ils estiment que la mauvaise foi de l'appelante ouvre le droit à des dommages et intérêts et le jugement du juge aux affaires familiales versé aux débats démontre que le concubin de l'appelante pouvait régler le loyer. Il y a donc un abus de procédure manifeste selon les bailleurs.
MOTIFS
[G] [U] ne peut utilement soutenir qu'elle ne serait plus occupante des lieux objet du bail à compter du 16 janvier 2019 et donc tenue au paiement des loyers et indemnités d'occupation aux motifs qu'à cette date elle avait quitté les lieux et que le bail était résolu par application de la clause résolutoire deux mois après la signification du commandement de payer en date du 30 août 2016 dont les causes n'ont pas exécutées.
En effet si le bail d'habitation conclu entre les parties le 4 avril 2011 contient bien une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et si un commandement de payer visant la clause résolutoire a bien été délivré le 30 août 2016 la résolution du bail doit être constatée par décision judiciaire.
Or il ressort ainsi des pièces produites que par ordonnance de référé en date du 30 mars 2017 le juge des référés saisi par les consorts [A] à cette fin de résolution du bail a dit n'y avoir lieu à référé en raison de contestations sérieuses, lesquelles étaient émises par les preneurs, dont [G] [U], qui s'opposaient à la résolution du bail qu'elle soutient aujourd'hui.
Il n'est pas contesté que les bailleurs ont fait délivrer aux preneurs le 14 janvier 2020 un congé pour vendre avec effet au 14 avril 2020 lequel congé n'a fait l'objet d'aucune contestation tant sur la forme que sur le fond et c'est donc à juste titre que le premier juge a considéré qu'à compter de cette date les preneurs étaient devenus occupants sans droit ni titre.
Le jugement a ensuite pertinemment tiré sur le plan judiciaire les conséquences de cette situation de fait, à savoir notamment que les locataires étaient tenus jusqu'à la libération effective des lieux au paiement d'une indemnité d'occupation.
[G] [U] ne peut venir soutenir qu'elle ne serait plus tenue des causes du bail, qu'il s'agisse des loyers jusqu'au 14 avril 2020 ou des indemnités d'occupation au-delà de cette date, au motif qu'elle aurait quitté les lieux pour être hébergée chez sa mère à compter du 16 janvier 2019, dans la mesure où même à supposer cet élément exact, elle n'a pas donné congé à ses bailleurs en respectant les conditions fixées par le bail et par la loi du 6 juillet 1989 et notamment en donnant un préavis.
Par conséquent comme retenu par le jugement déféré, les deux locataires [Y] [E] et [G] [U] sont bien redevables des loyers et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 31 juillet 2020 soit la somme de 27 000 € au vu des décomptes produits par les bailleurs qui ne font pas l'objet de critiques sérieuses.
En ce qui concerne la solidarité et l'indivisibilité de la dette locative, le contrat de bail contient bien une clause prévoyant que pour toutes les obligations résultant du contrat il y aura solidarité et indivisibilité entre les preneurs.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a condamné [Y] [E] et [G] [U] à payer aux consorts [A] la somme de 27 000 € correspondant à l'arriéré des loyers et des charges ainsi que des indemnités d'occupation arrêtées à la date du 31 juillet 2020 sauf en ce qu'il n'a pas prononcé une condamnation solidaire au paiement de la dite somme entre [Y] [E] et [G] [U].
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive il sera rappelé que l'exercice d'une action en justice ou l'exercice d'une voie de recours constitue en principe un droit ne dégénérant en abus qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.
En outre une procédure ne peut être abusive au seul motif qu'elle n'est pas bien fondée si l'intention de nuire n'est pas démontrée.
Or en l'espèce la preuve de la mauvaise foi ou de l'intention de nuire de [G] [U] n'est pas suffisamment démontrée.
Par conséquent la décision de première instance déboutant les consorts [A] de leur demande de dommages et intérêts ne pourra qu'être confirmée.
La décision de première instance sera également confirmée en ses dispositions au titre de l'article 700 code de procédure civile et des dépens.
[G] [U] succombant en son appel sera condamnée à payer aux consorts [A] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la présente procédure.
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe.
Confirme le jugement rendu le 18 novembre 2020, par le tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il n'a pas prononcé la solidarité entre [Y] [E] et [G] [U]
pour le paiement de la dette locative.
S'y substituant sur ce point et y ajoutant,
Condamne solidairement [Y] [E] et [G] [U] à payer à [R] [A], [O] [A], [M] [A] et [J] [A] la somme de 27 000 € correspondant à l'arriéré des loyers et des charges ainsi que des indemnités d'occupation arrêtées à la date du 31 juillet 2020;
Condamne [G] [U] aux dépens de la procédure en appel.
Condamne [G] [U] à payer à [R] [A], [O] [A], [M] [A] et [J] [A] la somme de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
