Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 07 MARS 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/00200 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O2OK
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 JANVIER 2021
[Adresse 6]
N° RG 20/02367
APPELANTE :
S.A.R.L. ORTEX
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIME :
Monsieur [L] [R]
né le 05 Avril 1952 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Assigné le 17 février 2021 - dépôt de l'acte à l'étude d'huissier
Ordonnance de clôture du 02 Janvier 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 JANVIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- de défaut ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, Greffier.
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FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 1er juin 2018, [R] [L] après avoir agréée la cession du fonds de commerce par [Y] [F] à la SARL Ortex, a donné à bail commercial un local d'une superficie de 69 m² situé à [Localité 5] à la SARL Ortex, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [D].
Le 22 novembre 2019 selon la SARL Ortex, une rupture de canalisation survenue dans les parties communes générales de l'immeuble abritant le local loué, a rendu impossible l'exploitation de son fonds de commerce par le locataire, en raison de l'absence d'alimentation d'eau. La locataire, face au refus du bailleur d'exécuter les travaux a cessé de payer les loyers.
Le 4 mars 2020, le tribunal de commerce de Perpignan, sur requête du bailleur, a enjoint la société Ortex de régler les participations à la taxe foncière pour 2018-2019 ainsi que l'arriéré des loyers. Une saisie attribution sur les comptes de la locataire a été pratiquée en exécution de cette décision.
Le 14 septembre 2020, la société Ortex a fait assigner [L] [R] aux fins notamment de voir prononcer la résolution du bail commercial au vu du non respect par le bailleur de ses obligations, condamner [L] [R] au remboursement de son fonds de commerce, rendu nécessaire pour que la locataire puisse poursuivre son activité en d'autre lieu, à la société Ortex à hauteur de 10 000 €, à servir à la société Ortex la somme de 10 000 € au titre de la perte de denrées périssables occasionnées, allouer à la locataire la somme correspondant aux indemnités de loyer réglées depuis novembre 2019 sur le fondement de l'exception d'inexécution, condamner [L] [R] à servir à la société Ortex la somme de 10 000 € au titre de dommages et intérêts.
[L] [R] n'a pas constitué avocat.
Le jugement rendu le 7 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan énonce dans son dispositif :
Déclare régulière et recevable la demande formée par la société Ortex contre [L] [R].
Déboute la société Ortex de l'ensemble de ses demandes.
Condamne la société Ortex aux dépens de l'instance.
Le jugement expose que la société Ortex ne démontre pas l'existence d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.
Les deux premiers témoignages produits par la demanderesse ne précisent pas la cause de la fermeture du magasin depuis novembre 2019.
Le troisième témoignage fait état d'une coupure d'eau de la part du propriétaire ce qui ne correspond pas à la thèse de la rupture de canalisation non réparée par le bailleur et les deux derniers témoignages émanent d'associés au sein de la société Ortex et qui sont donc parties intéressées à l'issue du procès.
La lettre adressée par la locataire au bailleur le 9 décembre 2019, ne permet pas plus d'établir les faits allégués.
La SARL Ortex a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 12 janvier 2021
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 janvier 2023.
Les dernières écritures pour la SARL Ortex ont été déposées le 9 février 2021.
[L] [R] qui s'est vu régulièrement signifier la déclaration d'appel n'a pas constitué avocat.
Le dispositif des écritures pour la SARL Ortex énonce :
Réformer en tous points l'ensemble des dispositions du jugement du 7 janvier 2021.
Prononcer la résolution du bail commercial.
Condamner [L] [R] au remboursement du fonds de commerce de la SARL Ortex à hauteur de 5 000 €.
Condamner [L] [R] à servir à la SARL Ortex la somme de 10 000 € au titre de la perte de denrées périssables occasionnée.
Allouer à la SARL Ortex la somme correspondant aux indemnités mensuelles de loyer réglées depuis le mois de novembre 2019 et jusqu'au jour de la décision à intervenir.
Condamner [L] [R] à servir à la SARL Ortex la somme de 10 000 € au titre des dommages et intérêts résultant du non respect de ses obligations contractuelles par le bailleur.
Condamner [L] [R] à verser à la société requérante la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux frais irrépétibles et aux entiers dépens.
La SARL Ortex soutient que les attestations qu'elle produit à l'appui de ses dires sont recevables.
Deux témoins attestent de façon claire de la date de fermeture du magasin.
Le témoin faisant état d'une coupure d'eau par le propriétaire précise également la date de fermeture du commerce. Il est donc démontré que le commerce a fermé en novembre 2019.
La SARL Ortex ajoute que les témoignages de ses deux employés sont recevables, puisqu'ils ne sont pas parties au procès et ne sont donc pas des personnes intéressées à l'issue du procès. Ces deux témoins attestent que le magasin est fermé, faute d'eau. Selon l'appelante, les attestations produites aux débats répondent aux conditions légales et décrivent objectivement les événements.
En tout état de cause, ces attestations doivent être examinées en parallèle de la facture Veolia faisant état d'un arrêt total de la consommation d'eau dans le local entre septembre 2019 et mars 2020 et du courrier de mise en demeure adressé au bailleur faisant état du défaut total d'alimentation en eau et du dysfonctionnement du chauffage.
La SARL Ortex soutient que [L] [R] a manqué à ses obligations de bailleur notamment ses obligations de délivrance de la chose louée, d'entretien et de jouissance paisible du locataire. La SARL Ortex souligne qu'elle a pour objectif d'exercer une activité de restauration + tous commerces comme précisé dans le bail commercial. Or, il est impossible d'exercer ce type d'activité dans un local dépourvu d'eau. L'appelante souligne que le bailleur a été immédiatement averti de l'absence d'alimentation en eau. Elle ajoute que la canalisation endommagée a cédé dans l'immeuble propriété de [L] [R], la réparation est donc à sa charge.
La SARL Ortex sollicite la résiliation du bail en raison de l'inexécution contractuelle de [L] [R]. Elle fait valoir que le bailleur est resté passif neuf mois et a manqué à ses obligations contractuelles. L'appelante demande le remboursement de la valeur de son fonds de commerce puisque la résiliation du bail entraine nécessairement le démembrement du fonds de commerce, une perte de la clientèle étant prévisible lors de la délocalisation de son activité. La somme réclamée à ce titre correspond au montant déboursé par la SARL Ortex lors de son acquisition du fonds.
La SARL Ortex sollicite aussi le remboursement des marchandises périmées des suites de l'impossibilité d'exploitation du local commercial. Elle fait valoir plusieurs factures correspondant au stock constitué avant la fermeture du commerce.
La SARL Ortex se prévaut de l'exception d'inexécution pour justifier sa suspension du paiement des loyers puisqu'elle ne pouvait plus exercer son activité dans le local loué à cet effet. Elle estime donc pourvoir réclamer une indemnité relative aux mensualités des loyers réglés depuis la coupure d'eau.
La SARL Ortex soutient qu'elle a subi un préjudice important résultant du manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.
MOTIFS
La cour rappelle que l'appel s'entend comme la critique argumentée en droit et en fait du jugement entrepris.
La cour rappelle aussi qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au soutien de ses prétentions.
En l'espèce il appartient donc à la SARL Ortex de rapporter la preuve d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, de rapporter la preuve de l'existence d'un préjudice et de rapporter la preuve d'un lien de causalité directe et certaine entre le manquement et le préjudice.
En l'espèce la SARL Ortex soutient que son bailleur a manqué à son obligation de délivrance et à son obligation d'entretien de la chose louée en faisant valoir principalement qu'à compter de novembre 2019 elle a subi une coupure d'eau dans son commerce dont elle impute la responsabilité au bailleur et que ce dernier n'a entrepris aucun travaux pour mettre fin aux désordres.
Pour démontrer ce qu'elle allègue elle verse aux débats:
-les attestations de [I] [A] et celle de [Z] [O] qui indiquent seulement que le magasin de la SARL Ortex est fermé depuis novembre 2019,
-l'attestation de [S] [W] [S] qui écrit que le magasin est fermé depuis novembre 2019 à cause d'une coupure d'eau de la part du propriétaire ce qui ne semble pas correspondre aux dires de la SARL Ortex selon lesquels soutient que la coupure d'eau est consécutive à une rupture des canalisations de l'immeuble,
-les attestations de [K] [G] et de [M] [V].
Si ces derniers attestent que le magasin n'était plus alimenté en eau depuis le mois de novembre 2019 et que le bailleur ne l'aurait pas rétablie malgré plusieurs relances c'est à juste titre que le premier juge a écarté la force probante de ces attestations dans la mesure où elles émanent bien de deux associés de la SARL Ortex, et donc du demandeur comme cela ressort de la lecture des statuts de la dite société.
Avec la même pertinence le jugement entrepris n'a pas retenu comme élément de preuve suffisant la lettre adressée le 9 décembre 2019 par la SARL ORTEX à [L] [R] pour se plaindre d'un problème d'eau et de chauffage dans la mesure où ce courrier émane du demandeur à l'instance.
Comme retenu par le jugement entrepris la SARL ORTEX ne démontre pas tant en première instance qu'en appel que la coupure d'eau qu'elle affirme avoir subie est imputable à un manquement par le bailleur à ses obligations contractuelles.
La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a déboutée la SARL ORTEX de ses demandes ainsi qu'en ses dispositions au titre des dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt de défaut et rendu par mise à disposition au greffe,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan;
Condamne la SARL ORTEX aux dépens de la procédure d'appel
Le Greffier Le Président
