Grosse + copie
délivrées le
Ã
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 07 MARS 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/06018 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OZ4A
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 NOVEMBRE 2020
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER
APPELANTE :
Madame [O] [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Olivia ROUGEOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Estelle MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
timbre fiscal non réglé
INTIMEE :
Société MULTIHABITATION 5
poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean-Louis DEMERSSEMAN de la SELARL ACCESSIT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Claire EUVEZARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 02 Janvier 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 JANVIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, Greffier.
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FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 7 mars 2018, la société Multihabitation 5 a donné à bail à compter du 1er mars 2018 à [O] [W] un local d'habitation moyennant un loyer mensuel de 510 € outre une provision sur charges de 85 € et un dépôt de garantie de 510 €.
Le 2 mars 2020, la société Multihabitation 5 a fait délivrer à [O] [W] un commandement de payer la somme principale de 1 407,57 € au titre des loyers et charges impayés au 21 février 2020 inclus et visant la clause résolutoire prévue au bail.
Le 17 août 2020, la société Multihabitation 5 a assigné [O] [W] aux fins de voir constater la résiliation du bail et à défaut de prononcer la résiliation judiciaire du bail, d'ordonner l'expulsion de [O] [W] et de la condamner notamment à payer la somme de 2 625, 22 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 juin 2020, la somme de 26, 25 € de pénalités de retard ainsi qu'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer majoré de 30%.
[O] [W] n'a pas comparu.
Le jugement rendu le 23 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :
Constate que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire le 14 août 2020.
Déclare en conséquence [O] [W] occupante sans droit ni titre des lieux.
Dit qu'à défaut pour [O] [W] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion selon la procédure habituelle.
Fixe au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, l'indemnité mensuelle d'occupation que [O] [W] devra payer à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à l'entière libération des lieux et condamne [O] [W] à son paiement jusqu'à libération effective des lieux.
Condamne [O] [W] à payer à la société Multihabitation 5 en deniers ou quittances valables la somme de 2 625, 22 € représentant l'arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation au titre des loyers arrêté au 6 octobre 2020, mensualité d'octobre 2020 comprise.
Condamne [O] [W] à payer à la société Multihabitation 5 la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamne [O] [W] aux dépens.
Le jugement expose qu'en l'absence de règlement des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, le bail est résilié à la date du 14 août 2020, et non du 7 avril 2020, puisqu'il faut tenir compte de la période protégée du 12 mars au 23 juin.
Aucun préjudice justifiant une majoration de 30% de l'indemnité d'occupation n'est démontré et l'application d'une clause pénale n'est pas permis dans ce contexte.
Le jugement expose qu'il ne dispose d'aucune information sur les capacités financières de [O] [W] permettant de savoir si elle pourrait payer en plus du loyer courant, une mensualité de 72, 92 € ce qui ne lui laisse pas d'autre choix que de prononcer son expulsion alors même que le loyer courant est à nouveau réglé.
[O] [W] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 23 décembre 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 janvier 2023.
Les dernières écritures pour [O] [W] ont été déposées le 19 mars 2021.
Les dernières écritures pour la société Multihabitation 5 ont été déposées le 27 octobre 2022.
Le 2 août 2021, [O] [W] a été expulsée.
Le 25 janvier 2022, le dossier de surendettement de [O] [W] a été déclaré recevable par la commission.
La créance de la société Esset, mandataire de la société Multihabitation 5 a été inscrite dans le cadre des mesures imposées par la commission de surendettement à hauteur de 6 435 €.
Le dispositif des écritures pour [O] [W] énonce :
Débouter la société Multihabitation 5 de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.
Prononcer l'irrecevabilité de la demande introduite par la société Multihabitation 5 à l'encontre de la concluante selon exploit d'huissier en date du 17 août 2020.
Débouter la société Multihabitation 5 de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions.
Condamner la société Multihabitation 5 à régler à la concluante la somme de 1 500 € au titre des frais de justice exposés en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens d'instance.
Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.
Accorder rétroactivement à [O] [W] un délai de paiement de 36 mois à compter du 2 mars 2020, date du commandement de payer, pour rembourser sa dette locative.
Condamner la société Multihabitation aux entiers dépens de première instance.
Condamner la société Multihabitation à régler à [O] [W] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en cause d'appel.
[O] [W] soutient que les demandes de la société bailleresse sont irrecevables puisque celle-ci ne justifie pas avoir fait précéder sa demande judiciaire d'une des procédures visées par l'article
750-1 du Code de procédure civile.
Subsidiairement, [O] [W] sollicite des délais de paiement. Elle fait valoir qu'elle a toujours procédé au paiement régulier de son loyer et qu'aucun incident de paiement ne s'est jamais produit avant décembre 2019. Selon elle, des incidents de paiement sont survenus en raison de sa situation de détresse psychologique qui la rendait incapable de gérer son budget, couplée à une diminution de ses revenus en l'état de ses arrêts maladie suivis de son licenciement. Elle a par la suite réussi à décrocher des missions d'intérim. [O] [W] fait valoir sa bonne foi mais précise qu'elle ne parvenait pas à assumer son loyer courant et sa dette locative. Ce n'est qu'en mai 2020 qu'elle est parvenue à décrocher un emploi à temps plein stable. [O] [W] souligne que les incidents de paiement étaient ponctuels et ne représentaient au jour de la décision de première instance que quatre mois de loyer.
Elle justifie aujourd'hui de ce que sa situation financière lui permet d'apurer son arriéré locatif puisqu'elle perçoit un salaire de 1 798,26 € brut et que ses charges avoisinent les 885 €. Elle souligne que depuis mai 2020, elle s'acquitte de son loyer courant. Ses incidents de paiement sont uniquement dus à la détresse psychologique dans laquelle elle s'est trouvée du fait du harcèlement professionnel subi. [O] [W] sollicite donc un délai de paiement de 36 mois pour s'acquitter du paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Le dispositif des écritures pour la société Multihabitation 5 énonce :
Déclarer [O] [W] mal fondée en son appel et l'en débouter.
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, le complétant ou y ajoutant,
Condamner [O] [W] à payer la somme de 7 171, 75 € qu'elle reste devoir après déduction du dépôt de garantie à titre de solde locatif.
Condamner [O] [W] à payer la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en plus de celle de 300 € au paiement de laquelle elle a été condamnée au même titre par le premier juge.
Condamner [O] [W] aux entiers dépens.
La société Multihabitation 5 fait valoir que les demandes de [O] [W] sont en grande partie sans objet puisqu'elle a quitté les lieux objet du bail litigieux.
La société Multihabitation 5 soutient que l'obligation instaurée par les dispositions de l'article 750-1 du Code de procédure civile ne s'impose pas aux bailleurs sollicitant l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation d'un contrat de bail comme a pu le préciser une réponse ministérielle sur ce sujet. En outre, c'est bien [O] [W] qui ne s'est pas présentée aux convocations du travailleur social et ne s'est pas rendue à l'audience du 26 octobre 2020 à laquelle le juge doit s'efforcer de concilier les parties.
La société Multihabitation 5 conteste l'octroi de délais de paiement à [O] [W]. Elle fait valoir que celle-ci n'a manifesté aucune intention de régler sa dette locative même en plusieurs mensualités. [O] [W] a toutefois déposé un dossier de surendettement pour bénéficier d'un effacement partiel de ses dettes assorti de l'étalement sur 84 mois du paiement de leur solde. Certains créanciers ayant contesté les mesures imposées par la commission, celles-ci ne sont pas encore rentrées en vigueur, néanmoins, [O] [W] pourrait commencer à verser les mensualités fixées au plan de surendettement.
La société Multihabitation 5 soutient que [O] [W] est toujours débitrice de la somme de 7 171, 75 € au titre du solde locatif, après déduction du dépôt de garantie. La somme de 960, 25 € facturée au titre des frais de remise en état des lieux est comprise dans cette somme au vu de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie dressé par constat d'huissier. Il a été tenu compte de la durée d'occupation de l'appelante puisqu'un abattement pour vétusté de 76% a été appliqué.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'appel
L'article 963 du code de procédure civile dispose que l'appelant doit justifier de l'acquittement du droit prévu à l'article 1635 bis P du code général des impôts par la voie d'un dépôt au greffe des timbres ou par la voie électronique lors de la remise de l'acte de constitution à peine d'irrecevabilité de l'appel qui est constatée d'office par la cour.
L'article 964 dispose que la formation de jugement statue sans débat sur sa constatation de l'irrecevabilité.
La cour constate que l'appelante a été invitée par le greffe de la cour à régulariser la remise du timbre fiscal par un courrier adressé à son conseil par le RPVA le 19 janvier 2023, demeuré sans réponse.
La cour constate le défaut d'acquittement du droit au jour des débats par l'appelante et prononce en conséquence l'irrecevabilité de son appel et donc la confirmation entrepris.
Sur l'actualisation de sa créance par l'intimée:
La société Multihabitation 5 soutient que [O] [W] est toujours débitrice de la somme de 7 171, 75 € au titre du solde locatif suite à son départ des lieux le 2 août 2021, et après déduction du dépôt de garantie.
Elle produit au débat un décompte détaillée des sommes sollicitées tant au titre des indemnités d'occupation dues, qu'au titre des charges locatives auquel elle ajoute des frais de remise en état.
La cour relève toutefois que l'analyse de ce décompte fait apparaître qu'il est sollicité le paiement de loyers ou indemnités d'occupation jusqu'au 1er octobre 2021 alors que [O] [W] ayant été expulsée le 2 août 2021 elle ne serait être redevable des indemnités d'occupation dues au delà de cette date.
Il apparaît à la lecture du décompte qu'au 1er août 2021 [O] [W] est redevable au titre de l'ensemble des loyers et indemnités d'occupation d'une somme de 7 044,90 € de laquelle doit être déduite un dernier paiement de 695,72 € soit 6 349,18 €.
Il est ensuite justifié au titre des charges locatives de la taxe sur les ordures ménagères pour l'année 2021 à hauteur de 98,38 €.
Il ressort de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée établi le 2 mars 2018 de façon contradictoire que le logement était en bon état général en particulier au niveau des peintures à l'exception de frottements au niveau de la baie coulissante, de traces de colle au niveau du mitigeur de l'évier et de traces de calcaire sur la robinetterie.
L'état des lieux de sortie établi le 3 août 2021 par procès verbal de de constat en présence de [O] [W] ne fait pas apparaître de dégradations seules pouvant être relevées quelques traces noires sur l'ensemble des murs de la chambre 1, ainsi que sur les murs de la cuisine qui présentent aussi des trous relativement importants rebouchés.
Ces constatations ne peuvent justifier la réfection de la terrasse en bois et le nettoyage des espaces verts pour 418 € ni la réfection de l'ensemble des peintures de l'appartement.
Au vu des dégradations locatives constatées la cour dans son pouvoir souverain d'appréciation fixe à 400 € la réfection des peintures.
Il en ressort à la charge de la locataire une somme de 6 847,56 € et après déduction du dépôt de garantie de 510 € un solde dû de 6 337,56 € au paiement duquel [O] [W] sera condamnée infirmant sur le quantum la condamnation prononcée à son encontre en première instance.
Sur les demandes accessoires:
L'équité commande de condamner [O] [W] à hauteur de 1 000 € au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente procédure par la société Multihabitation 5.
Elle sera également condamnée à supporter les dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
Déclare l'appel irrecevable ;
Rappelle les dispositions de l'article 964 du code de procédure civile :
Saisie dans un délai de 15 jours suivant la décision, la cour rapporte en cas d'erreur l'irrecevabilité sans débat. Le délai de recours contre la décision d'irrecevabilité court à compter de la notification de la décision qui refuse de la rapporter.
La décision d'irrecevabilité peut être déférée à la cour dans les conditions de l'article 945 du code de procédure civile.
Dit que le jugement rendu le 23 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier retrouve sa pleine et entière autorité sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation mise à la charge de [O] [W] au titre des loyers et indemnités d'occupation;
S'y substituant sur ce point et y ajoutant,
Condamne [O] [W] à payer à la société Multihabitation 5 la somme de 6 337,56 € au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 2 août 2021, au titre de la taxe sur les ordures ménagères de 2021 au prorata et au titre des travaux de remise en état;
Condamne [O] [W] à payer à la société Multihabitation 5 la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne [O] [W] les dépens de l'appel.
Le Greffier Le Président
