Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 07 MARS 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/05326 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OYSL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 SEPTEMBRE 2020
Tribuanl Judiciaire de BEZIERS
N° RG 16/03006
APPELANTS :
Madame [B] [Z] épouse [I]
née le 17 Février 1961 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Agnès PROUZAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Monsieur [D] [I]
né le 24 Mars 1950 à [Localité 8]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représenté par Me Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Agnès PROUZAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIME :
Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 1] à [Localité 9] pris en la personne de son syndic en exercice l'EURL CAPIGI elle-même représentée par son représentant légal domicilié au siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Yannick CAMBON de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assisté de Me Nicolas RENAULT avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 02 Janvier 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 JANVIER 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte notarié du 14 juin 2001, [D] [I] et [B] [Z], épouse [I], ont fait l'acquisition au sein de la résidence [Adresse 6] à [Localité 9] des lots :
n° 161, consistant en un appartement de type T3 situé au rez-de-chaussée, portant le n°3 du plan, avec la jouissance privative d'un jardin attenant, de 25,45 m2,
n° 147, consistant en un parking aérien.
Lors de l'assemblée générale du 25 juillet 2016, le projet de résolution n° 13 a été rédigé de la façon suivante :
« Largeur du passage piétons et accès aux bouches d'évacuation eaux usées des Balcons de la Mer :
Option 1 : déplacement de 20 cm du muret existant
Option 2 : récupération de la partie commune Lot n° 161 appartement n° 3
Option 3 : démolition du muret et remplacement par une palissade
L 'Assemblée est favorable ou n'est pas favorable à ce projet »
Au terme du vote, l'option 1 a été retenue et adoptée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 Juillet 1965 dans les termes suivants :
« Largeur du passage piétons - Article 24
Option 1 : déplacement de 20 cm du muret existant du Lot n° 161 côté gauche en tournant le dos à la mer.
Eventuellement, remplacement du muret par une palissade. Solution la meilleure à déterminer »
Les époux [I] ont voté contre cette résolution.
Par acte d'huissier du 26 octobre 2016, les époux [I] ont saisi le tribunal judiciaire d'une demande d'annulation de cette résolution au motif que la décision de l'assemblée générale, dont l'objectif était d'augmenter la largeur du passage piéton, partie commune de la copropriété jouxtant leur lot, constituait une atteinte manifeste à leur droit de propriété et ne pouvait faire l'objet d'un vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le jugement rendu le 17 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers énonce dans son dispositif :
Déboute [B] [Z] et [D] [I] de leurs demandes ;
Déboute le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de sa demande expertise ;
Ordonne l'exécution provisoire ;
Condamne [B] [Z] et [D] [I] à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne [B] [Z] et [D] [I] aux dépens.
Sur le vote à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et pour l'essentiel, les premiers juges ont retenu que la résolution n° 13 ne tendait qu'à rétablir l'exact emplacement de la limite séparative, sans atteinte aux droits des époux [I].
Les époux [I] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 26 novembre 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 janvier 2023.
Les dernières écritures pour les époux [I] ont été déposées le 26 octobre 2022.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 28 décembre 2022.
Le dispositif des écritures pour les époux [H] énonce :
Réformer le jugement ;
Prononcer l'annulation de la résolution n° 13 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], en date du 25 juillet 2016, avec toutes conséquences de droit ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à payer au époux [I] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
Les époux [I] entendent rappeler en préalable que le syndicat des copropriétaires n'ignore pas que le mur en litige est tel qu'il a été réalisé par le promoteur lors de la construction de l'ensemble immobilier, en 2002, et que l'implantation de ce mur du côté de l'appartement portant le n° 4 du plan, appartenant à monsieur [G], n'a pas été réalisée conformément aux plans joints à la demande de permis de construire, au motif qu'une réalisation conforme à ces plans joints aurait entraîné une diminution de la superficie de cet appartement, de sorte qu'il a été pris sur la largeur du passage, qui est passée de 0,95 mètres sur le plan à 0,77 mètres en définitive. Ils précisent que cette erreur d'implantation a fait l'objet d'un refus de certificat de conformité le 22 mars 2004.
Il estiment qu'ils n'ont pas à supporter une erreur originelle commise par le promoteur et soutiennent qu'en réalité, en adoptant la résolution litigieuse, le syndicat des copropriétaires cherche à obtenir une solution de facilité dont il ne peut être contesté qu'elle aurait pour conséquence d'amputer leur lot sur toute sa longueur, sur une largeur de vingt centimètres.
Ils considèrent au final que l'adoption de la résolution n° 13 constitue une atteinte à leurs droits, tels qu'ils résultent de leur titre de propriété et du règlement de copropriété, en ce qu'il leur est attribué la jouissance privative et exclusive du jardin jouxtant le passage litigieux, de sorte qu'elle aurait dû être annulée par le tribunal, pour être irrégulière.
Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce :
A titre principal,
Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béziers le 17 septembre 2020, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de sa demande expertise ;
Débouter [D] [I] et [B] [Z], épouse [I], de leurs demandes ;
Condamner [D] [I] et [B] [Z], épouse [I], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société Capigi, la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner [D] [I] et [B] [Z], épouse [I], aux entiers dépens ;
A titre subsidiaire,
Infirmer rendu par le tribunal judiciaire de Béziers le 17 septembre 2020, en ce qu'il a débouté le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de sa demande expertise ;
Statuant à nouveau,
Ordonner avant dire droit une mesure d'instruction consistant en une expertise judiciaire et désigner tel expert qu'il plaira à la cour de nommer avec mission de :
convoquer les parties,
se rendre sur place [Adresse 2], plus précisément dans le jardin (jouissance privative) des époux [I],
se faire remettre les documents contractuels et notamment les factures des artisans ayant réalisé la clôture litigieuse,
calculer la superficie du jardin des époux [I] en l'état de la construction actuelle,
calculer la superficie du jardin des époux [I] sur la base des constructions envisagées, à savoir:
déplacer de 20 cm du muret existant,
ou remplacer le muret par une palissade,
fournir tout élément complémentaire qui s'avérerait nécessaire pour solutionner le litige,
établir un pré-rapport afin d'obtenir les observations des parties ;
Mettre les honoraires de l'expert judiciaire à la charge de [D] [I] et [B] [Z], épouse [I] ;
Réserver les dépens ;
Débouter [D] [I] et [B] [Z], épouse [I], de toutes leurs demandes.
Au visa de l'article 9 du code de procédure civile, qui dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, le syndicat des copropriétaires estime que les époux [I], qui bénéficient d'une jouissance privative d'un jardin d'une superficie de 25,45 m2, selon acte authentique du 14 juin 2001, n'apportent pas la preuve que la résolution n° 13, adoptée à la majorité, porterait atteinte à leurs droits.
Ils estiment qu'en considération des pièces versées au débat, c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que la résolution litigieuse ne tendait qu'à rétablir l'exact emplacement de la limite séparative, sans atteinte aux droits des époux [I], dont l'argumentation repose sur des allégations, ajoutant que le fait qu'ils aient acquis leurs lots en l'état n'a aucune incidence puisque la résolution litigieuse a vocation à rétablir le véritable emplacement de la limite séparative afin que les droits de chacun soient respectés, et qu'ils ne sauraient arguer d'une quelconque prescription, trentenaire au cas d'espèce.
Ils indiquent qu'au final, les deux options soumises au vote ne portent pas atteinte à la jouissance privative des époux [I], qui bénéficieront toujours d'une jouissance privative du jardin, avec la superficie stipulée dans leur acte.
MOTIFS
1. Sur la demande d'annulation de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 25 juillet 2016
Les époux [I] poursuivent l'annulation de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 25 juillet 2016 au motif qu'elle a été adoptée à la majorité prévue à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis alors qu'elle aurait dû l'être à la majorité prévue à l'article 26, en considération de ce que son adoption constituerait une atteinte à leurs droits tels qu'ils résultent de leur titre de propriété et du règlement de copropriété, qui leur attribuent la jouissance privative et exclusive du jardin jouxtant le passage litigieux.
Comme l'indique le syndicat des copropriétaires, il leur appartient en conséquence, en vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, de prouver une telle atteinte.
Or, la cour relève qu'il n'est apporté aucune critique utile aux motifs retenus par les premiers juges qui ont justement considéré que la résolution n° 13 ne tendait qu'à rétablir l'exact emplacement de la limite séparative, tenant l'erreur du promoteur lors de la construction de la résidence, à laquelle le syndicat des copropriétaires se devait de remédier, sans qu'aucune atteinte aux droits des époux [I] ne soit caractérisée.
Par conséquent, à défaut pour les époux [I] de faire une telle démonstration en cause d'appel, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a retenu que la résolution n° 13 devait être adoptée à la majorité prévue à l'article 24 pour rejeter leur demande d'annulation de cette résolution, peu important qu'elle ait été annulée postérieurement, lors de l'assemblée générale du 7 août 2019.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 17 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers sera confirmé en toutes ses dispositions.
2. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [I] seront condamnés aux dépens de l'appel.
Les époux [I], qui échouent en leur appel, seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 17 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE [D] [I] et [B] [Z], épouse [I], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 2 500 euros en des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE [D] [I] et [B] [Z], épouse [I], aux dépens de l'appel.
Le Greffier Le Président
