Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 07 MARS 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/04976 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OX47
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 OCTOBRE 2020
Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER
N° RG 11-19-0002
APPELANTS :
Monsieur [E] [T]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Anne Laure ROUVIE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Madame [M] [T]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Anne Laure ROUVIE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIME :
Syndic de copropriété DES RÉSIDENCES DE FRANCE pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CONSEIL INVEST 34, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 523 253 235, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités au siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 02 Janvier 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 JANVIER 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat de travail du 12 mars 2009, [E] [T] a été engagé par le syndicat des copropriétaires des Résidences de France en qualité de gardien-concierge. Ce contrat prévoyait dans son article 9 que [E] [T] bénéficierait d'un logement de fonction au sein de la résidence située à [Localité 3].
Au motif que les locaux habités étaient indécents et que le syndicat des copropriétaires n'agissait pas pour y remédier, ceci malgré plusieurs courriers dans ce sens, par acte d'huissier du 25 janvier 2019, [E] [T] et [M] [T], son épouse, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal d'instance de Montpellier aux fins notamment que soient entrepris sous astreinte les travaux nécessaires pour remédier aux désordres liés à l'humidité et aux moisissures dans la salle de bains, que les fenêtres du logement soient changées, qu'il y soit assuré une ventilation efficace et une aération réglementaire, que l'installation électrique soit mise en sécurité, que certains revêtements de sol soient changés et que soient repris l'ensemble des peintures du logement. Ils demandaient enfin la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer plusieurs sommes en réparation de leur préjudice de jouissance, au titre de leur préjudice moral et en raison de la perte de salaires de [M] [T] au motif qu'elle n'aurait pas pu exercer l'activité d'assistante maternelle dans le logement.
Le jugement rendu le 22 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :
Ordonne au syndicat des copropriétaires des Résidences de France, pris en la personne de son syndic en exercice, de réaliser dans l'appartement mis à disposition de [E] [T] et de [M] [T] des travaux aux fins de mise en place d'une ventilation efficace et une aération réglementaire ;
Condamne le syndicat des copropriétaires des Résidences de France, pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à [E] [T] et [M] [T] les sommes de :
687,24 euros au titre du remboursement des travaux du sol de la pièce attenante à la chambre 1,
700 euros au titre du préjudice de jouissance,
500 euros au titre du préjudice moral ;
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
Ordonne à [E] [T] et [M] [T] de remplacer l'huisserie qu'ils ont dégradée ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Dit que chaque partie prendra en charge ses propres dépens ;
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
Sur la demande de réalisation des travaux dans le logement occupé et de remboursement des travaux effectués, après avoir rappelé que le logement du gardien devait être décent et en considération des pièces versées au débat, notamment l'état des lieux d'entrée, le rapport des inspecteurs du service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 3], le procès-verbal de l'assemblée générale du 7 février 2018 et les constats d'huissier, le premier juge a retenu que la demande d'exécution des travaux pour le logement litigieux ne concernait que le changement de fenêtres et la mise en place d'une ventilation et d'une aération réglementaire dans le logement, à laquelle il avait été fait droit, que si les inspecteur avaient relevé la vétusté de certaines fenêtres, ils ne les identifiaient toutefois pas, de sorte que les époux [T] ont été déboutés de leur demande visant à ce que l'ensemble des fenêtres du logement soient remplacées. S'agissant enfin du sol de la pièce attenante à la salle de bain, il a été relevé que les dégradations n'apparaissaient pas sur l'état des lieux d'entrée, pour condamner le syndicat des copropriétaires au remboursement des frais engagés par les époux [T] pour sa réfection, au motif que le bailleur devait rénover les sols si nécessité.
Sur le préjudice de jouissance, le premier juge a écarté la demande des époux [T] relative aux désordres de la salle de bain, au motif qu'elle n'était pas suffisamment justifiée, mais a retenu une indemnisation sur la période du 7 février 2018, soit le vote des travaux par l'assemblée générale des copropriétaires, celle du 14 septembre 2018, de réclamation des époux [T] qui dénonçaient que les travaux n'avaient toujours pas été réalisés, ainsi que celle du 15 avril 2019, date du procès-verbal de l'huissier, qui a constaté de la réalisation effective des travaux, soit près de quatorze mois d'attente, qui ont été indemnisés à hauteur de 50 euros par mois de retard, après avoir rappelé que l'avantage en nature de l'appartement était 'xé, dans le contrat liant les parties, à la somme de 180 euros par mois.
Sur le préjudice financier pour perte d'activité, le premier juge a retenu que l'arrêt de l'activité d'assistante maternelle par [M] [T] résultait de sa seule volonté suite aux difficultés de santé rencontrées par son fils, que les époux [T] n'établissaient pas que le retard dans la réalisation des travaux de rénovation de la salle de bain serait la cause exclusive de l'absence de reprise d'activité de [M] [T] pour les débouter de leur demande d'indemnisation à ce titre.
Sur le préjudice moral, le premier juge a retenu que les époux [T] soutenaient avec raison que l'inexécution prolongée des obligations du syndicat des copropriétaires leur avait occasionné de nombreux soucis, notamment de santé, leur causant ainsi un préjudice distinct du retard dans l'exécution des travaux de rénovation de la salle de bain, puisqu'ils avaient dû notamment réaliser eux-mêmes certains travaux et que d'autres restaient à effectuer, pour leur allouer la somme de 500 euros en réparation.
Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires, les époux [T] ont été condamnés à remplacer une huisserie au motif qu'ils avaient installé une chatière sans y être autorisés.
Les époux [T] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 10 novembre 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 janvier 2023.
Les dernières écritures pour les époux [T] ont été déposées le 14 janvier 2021.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 14 avril 2021.
Le dispositif des écritures pour les époux [T] énonce, en ses seules prétentions, les « dire et juger que » ou « constater que » n'étant pas des prétentions au sens des article 4 et 954 du code de procédure civile :
Confirmer le jugement en ce qu'il a :
Ordonné au syndicat des copropriétaires des Résidences de France, pris en la personne de son syndic en exercice, de réaliser dans l'appartement mis à disposition de [E] [T] et de [M] [T] des travaux aux fins de mise en place d'une ventilation efficace et une aération réglementaire,
Condamné le syndicat des copropriétaires des Résidences de France, pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à [E] [T] et [M] [T] les sommes de 687,24 euros au titre du remboursement des travaux du sol de la pièce attenante à la chambre 1 ;
Y ajoutant,
Condamner le syndicat des copropriétaires « Résidences de France » à changer toutes les fenêtres du logement ;
Assortir la condamnation à réaliser les travaux (mise en place d'une ventilation efficace et d'une aération réglementaire et changement de fenêtres) d'une astreinte de 300 euros par jour de non faire à compter du quinzième jour de la signification de la décision à intervenir ;
Condamner le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 9 600 euros au titre du préjudice de jouissance subi par les époux [T], à parfaire jusqu'au jour de la réalisation complète des travaux ;
Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à [M] [T] la somme de 18 000 euros au titre de la perte de salaires pour les années 2018 et 2019 ;
Condamner le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi par les époux [T] ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes comme injustes et infondées ;
Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais des deux constats d'huissier des 28 décembre 2018 et 31 août 2020, et les frais de signification de la déclaration d'appel.
Au soutien de leur demande de remplacement de l'ensemble des fenêtres du logement, les époux [T] reprennent pour l'essentiel la même argumentation que celle soumise au premier juge et produisent les mêmes pièces, en regrettant que le syndicat des copropriétaires ne produisent pas pour sa part le rapport de la société Focus Expertise.
Sur le préjudice de jouissance, les époux [T] estiment qu'il peut être évalué, compte tenu des nuisances subies, à 200 euros par mois au regard de la valeur locative des lieux loués.
Sur l'impossibilité d'exercer l'activité d'assistante maternelle, [M] [T] soutient que sa volonté de reprendre son activité a été stoppée par l'état de la salle de bains et que le tribunal n'a tiré aucune conséquence du retrait de l'autorisation de l'activité de garde d'enfants faite par le syndicat des copropriétaires, par lettre recommandée du 19 novembre 2018. Elle demande à être indemnisée à hauteur de 1 800 euros par mois, du mois d'août 2018 au 1er juin 2019, date de renouvellement de son agrément soit pour l'année 2018, 1 800 euros x 5 mois = 9 000 euros et pour l'année 2019, 1 800 euros x 5 mois = 9 000 euros.
Sur le préjudice moral, ils reprennent un certificat médical indiquant indique qu'ils sont suivis et médicalisés du fait de troubles anxieux importants en lien avec le présent contentieux, pour demander la somme de 5 000 euros.
Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce :
Débouter monsieur et madame [T] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;
Condamner monsieur et madame [T] à payer au syndicat des copropriétaires Résidence de France la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.
Sur la demande de remplacement des fenêtres, le syndicat des copropriétaires, après avoir rappelé qu'il incombait à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, a souligné que les prétentions des époux [T] reposaient sur un rapport de visite du 8 novembre 2018, qui était notoirement insuffisant du fait notamment du caractère plus qu'approximatif des constats. Qu'ainsi, par exemple, l'inspecteur de salubrité avait pu écrire, s'agissant des huisseries, que certaines ne fermaient plus et semblaient ne plus être étanches à l'air et à l'eau, sans toutefois donner des précisions quant à la localisation de ces fenêtres et qu'il utilisait une formulation qui permettait de mettre à néant son constat puisqu'il n'avait procédé à aucune vérification quant à l'étanchéité à l'eau et à l'air des fenêtres, se contentant d'annoncer qu'il était possible qu'il y ait un défaut.
Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance, le syndicat des copropriétaires estiment qu'en réalité, les époux [T] souhaitent battre monnaie. Il rappelle que la valeur contractuelle du logement est de 180 euros, que la salle de bain, qui est la seule pièce affectée de désordres visés dans les attestations destinées à établir l'existence d'un préjudice, doit mesurer 5 m2 si l'on se reporte au devis, qu'ainsi, l'impossibilité absolue de jouir de la salle de bain, ce qui n'est pas le cas, ne pourrait pas être évaluée à plus 9,45 euros par mois.
Sur l'impossibilité d'exercer l'activité d'assistante maternelle, le syndicat des copropriétaires estime que le premier juge a parfaitement appréhendé la situation, rappelant, s'agissant de l'argumentation en cause d'appel, que pour obtenir réparation d'un prétendu préjudice, il faut que celui-ci soit certain, né et actuel et non qu'il soit, comme soutenu en l'espèce, parfaitement hypothétique.
Le syndicat des copropriétaires souligne que [M] [T], qui prétend avoir cessé son activité afin d'anticiper sur un refus de renouvellement à intervenir n'est pas crédible alors même qu'elle ne justifie pas que le président du conseil départemental avait saisi la commission consultative et qu'en outre le refus de renouvellement ne peut intervenir que lorsque la sécurité, la santé et l'épanouissement des enfants accueillis sont menacés, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
MOTIFS
1. Sur la demande de remplacement de l'ensemble des fenêtres du logement de fonction
La cour rappelle que l'appel n'est pas général, ni l'effet dévolutif absolu, et tend non pas à une seconde instance mais à la critique argumentée en fait et en droit des motifs retenus par les premiers juges.
En l'espèce, pour soutenir leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à remplacer l'ensemble des fenêtres du logement de fonction, les appelants se limitent à reprendre les termes du rapport réalisé par les inspecteurs du service communal d'hygiène et de santé de [Localité 3], consécutivement à la visite du logement le 17 octobre 2018, et du constat d'huissier réalisé 28 décembre 2018.
Ce faisant, ils n'apportent aucune critique argumentée des motifs retenus par les premiers juges qui, après voir repris en détails dans leur motivation l'ensemble des pièces versées au débat, dont les deux visées ci-avant, ont dit que si les inspecteurs avaient pu relever une certaine vétusté des fenêtres, ils ne les identifiaient pas précisément et restaient évasifs sur la réalité de l'absence d'étanchéité à l'eau et l'air, que les constats d'huissier ne relevaient pas ces désordres, de sorte qu'il ne pouvait pas être fait droit à la prétention visant le remplacement de la totalité des fenêtres du logement de fonction.
Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.
2. Sur le préjudice de jouissance
En l'état des pièces versées au débat, notamment les attestations, la cour estime qu'il n'y pas lieu à réformation du jugement entrepris en ce qu'il a retenu une période d'indemnisation du 7 février 2018, soit le vote des travaux par l'assemblée générale des copropriétaires, au 15 avril 2019, date du procès-verbal de l'huissier qui a constaté de la réalisation effective des travaux, soit près de quatorze mois d'attente, qui ont été indemnisés à hauteur de 50 euros par mois de retard, soit 700 euros au total, après avoir rappelé que l'avantage en nature de l'appartement était 'xé, dans le contrat liant les parties, à la somme de 180 euros par mois.
Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.
3. Sur le préjudice pour perte d'activité d'assistante maternelle
Comme le rappelle à juste titre le syndicat des copropriétaires, pour obtenir réparation d'un préjudice, il faut que celui-ci soit certain, né et actuel. Il ne peut donc pas être hypothétique.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de ce que l'activité d'assistante maternelle a été arrêtée, non pas en raison de l'état du logement, mais du fait d'événements auxquels il était étranger, soulignant opportunément qu'il n'existe aucun élément de preuve de ce qu'il aurait été fait interdiction à [M] [T] d'exercer son activité d'assistante maternelle à compter du mois d'août 2018, le courrier en date du 3 août 2018 du conseil départemental mentionnant « J'accuse réception de votre courrier le 03/08/2018 par lequel vous m'informez de votre souhait de cesser provisoirement votre activité d'assistant maternel. J'en prends acte et vous place administrativement en indisponibilité jusqu'au 24 juillet 2019, date de fin de validité de votre agrément. (') Cependant, votre agrément est toujours valide. ».
En conséquence de ce qu'il résulte des pièces versées au débat qu'il n'est nullement établi un quelconque lien entre l'état de la salle de bain et une décision du conseil départemental qui aurait fait interdiction à [M] [T] de poursuivre son activité d'assistante maternelle, mais que c'est au contraire elle qui a demandé à être maintenue en cessation provisoire d'activité, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de la prise en charge du préjudice pour perte d'activité.
4. Sur le préjudice moral
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a alloué aux époux [T] la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice moral, la cour estimant ce montant pleinement satisfactoire en considération des faits de l'espèce.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 22 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.
5. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [T] seront condamnés aux dépens de l'appel.
Les époux [T], qui échouent en leur appel, en toutes leurs prétentions, seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 22 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE [E] [T] et [M] [T] à payer au syndicat des copropriétaires des Résidences de France la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE [E] [T] et [M] [T] aux dépens de l'appel.
Le Greffier Le Président
