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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 23 FEVRIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 18/03064 - N° Portalis DBVK-V-B7C-NWL3
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 14 mai 2018
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 15/03343
APPELANTS :
Madame [J] [B] épouse [Z]
née le 26 avril 1956 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 2]
et
Monsieur [X] [Z]
né le 27 août 1948 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentés par Me Michel-Pierre RAYNAUD-BARDON de la SCP RAYNAUD-BARDON BANCE, avocat au barreau de BEZIERS
INTIME :
Monsieur [R] [G]
né le 28 Août 1971 à [Localité 7] (MAROC)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Nathalie PARGOIRE, avocat au barreau de BEZIERS substituée à l'audience par Me Elodie DAL CORTIVO, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 02 janvier 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Fabrice DURAND, conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
M. Fabrice DURAND, conseiller
Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 28 novembre 2013, M. [X] [Z] et Madame [J] [B] épouse [Z] ont vendu à M. [R] [G] une maison d'habitation édifiée sur les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 4] et [Cadastre 6] et situées 5 domaine [Adresse 8] (34).
A la suite de fortes précipitations survenues en septembre 2014, la maison de M. [G] a subi d'importantes infiltrations et inondations dans le garage et dans un abri de jardin transformé en studio et cuisine d'été.
M. [G] a été partiellement indemnisé par son assureur multirisques habitation à hauteur de 1 476,34 euros pour une partie du mobilier endommagé et les petits travaux de peinture.
Par courrier du 6 novembre 2014, le conseil de M. [G] a mis en demeure M. et Mme [Z] de lui payer la somme de 4 122,80 euros représentant le coût des travaux de réfection des vices cachés affectant l'immeuble vendu.
Par courrier du 14 novembre 2014, M. et Mme [Z] ont contesté l'existence des vices cachés allégués et proposé de lui verser la somme de 500 euros pour contribuer à la réparation du toit de l'abri de jardin.
M. [G] a fait établir par procès-verbal d'huissier du 2 décembre 2014 un constat des désordres affectant sa maison.
Par acte d'huissier du 29 décembre 2014, M. [G] a fait assigner M. et Mme [Z] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Béziers aux fins de solliciter une expertise des désordres sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 6 février 2015, le juge des référés a ordonné cette expertise qu'il a confiée à M. [W] [T].
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 27 mai 2015.
Par acte d'huissier du 17 novembre 2015, M. [G] a fait assigner M. et Mme [Z] devant le tribunal de grande instance de Béziers aux fins de voir engager leur responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Par jugement du 14 mai 2018, le tribunal de grande instance de Béziers a :
' homologué le rapport d'expertise de M. [T] du 27 mai 2015 ;
' condamné solidairement M. et Mme [Z] à payer à M. [G] les sommes suivantes :
- 10 000 euros au titre de la garantie des vices cachés ;
- 2 500 euros au titre du préjudice de jouissance ;
- 1 500 euros au titre du préjudice moral ;
- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;
- condamné solidairement M. et Mme [Z] à payer à M. [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné solidairement M. et Mme [Z] à payer les entiers dépens de l'instance en ce compris les dépens de référé et le coût de l'expertise ordonnée.
Par déclaration au greffe du 13 juin 2018, M. et Mme [Z] ont relevé appel de ce jugement.
Par ordonnance du 20 février 2019, le premier président de la cour d'appel de Montpellier a rejeté la demande formée par M. et Mme [Z] aux fins d'arrêt de l'exécution provisoire.
Vu les dernières conclusions de M. et Mme [Z] remises au greffe le 30 décembre 2020 ;
Vu les dernières conclusions de Monsieur [R] [G] remises au greffe le 7 novembre 2019 ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 janvier 2023.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur la garantie des vices cachés due par le vendeur,
L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Il appartient à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice, de son antériorité, de sa gravité, de son caractère caché et de l'impropriété à la destination.
En application de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
La maison objet du litige a été édifiée en 2004 par un constructeur de maison individuelle. Courant 2007, M. et Mme [Z] ont réalisé en auto-construction une piscine, un abri de jardin et une pièce à l'arrière du garage.
Aux termes de motifs pertinents s'appuyant sur les constatations précises et documentées de l'expert judiciaire que la cour adopte expressément, le jugement déféré a retenu l'existence des vices cachés suivants :
' une fuite en toiture au droit de la porte de communication entre la maison et l'ancien garage : cette fuite est antérieure à la vente ainsi que cela ressort de l'attestation rédigée le 20 novembre 2014 par M. [E] [L], locataire de la maison du 15 février 2012 au 27 novembre 2013 ;
' une fuite le long des solins de l'atelier : l'antériorité à la vente de ce désordre est formellement établie par l'affaissement ancien et l'état très dégradé des solins qui a conduit les premiers propriétaires à fixer au sol un rail à placoplâtre formant caniveau de collecte et d'acheminement des eaux vers le puisard ;
' une pénétration d'eau par la porte extérieure de l'atelier situé en partie arrière du garage : ce problème d'entrée d'eau par la porte existait avant la vente et était connu des vendeurs qui ont cherché à le compenser par l'installation d'un puisard avec pompe ;
' des infiltrations par la toiture dans la cuisine d'été : l'expert judiciaire n'a pu dater précisément l'apparition des désordres à l'intérieur de la pièce mais a constaté que « les dégradations visibles sur le caisson extérieur d'avant-toit ne sont pas récentes », ce qui permet à la cour de retenir que ces infiltrations sont survenues antérieurement à la vente.
M. et Mme [Z] ont eux-mêmes reconnu tout en les minimisant dans leur courrier adressé le 14 novembre 2014 à M. [G] l'existence d'un « abri de jardin qui est un peu humide quand la pluie tombait abondamment ».
M. et Mme [Z] ne démontrent cependant pas avoir fait procéder aux réparations nécessaires pour remédier à ce désordre qui n'était pas lié à un déplacement de tuile ainsi qu'ils le prétendent dans leurs écritures, mais qui résulte d'un recouvrement insuffisant en faitage et une trop faible pente du toit (15%) qui génère des infiltrations par les tuiles.
L'expert judiciaire a conclu dans sont rapport qu'il était peu probable que les infiltrations intérieures aient pu être décelées par M. [G] à la date de la vente intervenue le 29 novembre 2013.
En effet, d'une part il n'est pas établi que les traces anciennes de moisissures et d'auréoles près de l'escalier présentes le jour de la vente ont été causées par les infiltrations en toiture.
D'autre part, les traces visibles sur le caisson extérieur d'avant-toit n'étaient pas suffisamment explicites pour un acquéreur profane et ne révélaient pas le désordre dans toute son ampleur et ses conséquences au moment de la vente.
Enfin, la simple présence sur les lieux d'un puisard et d'une pompe confirme que les vendeurs étaient parfaitement informés de la survenue d'inondations. Il ne s'agit cependant pas pour des acquéreurs profanes d'un indice suffisant d'existence d'inondations affectant le bâtiment en l'état du silence gardé par les vendeurs à ce sujet.
Il n'est par ailleurs pas établi par M. et Mme [Z] que cette pompe « était en place et en fonctionnement lors de la première visite de M. [G] comme lors de sa visite avant la signature de la vente ».
M. et Mme [Z] ne peuvent par ailleurs prétendre s'exonérer de leur garantie de vendeur en faisant valoir un changement d'usage de l'abri de jardin par les anciens locataires M. et Mme [L] ou par M. [G].
En effet, l'acte de vente désigne les biens vendus comme étant une maison d'habitation et ses dépendances : « une cuisine d'été, piscine, un garage anciennement à usage commercial et terrain attenant ».
Le local désigné dans l'acte notarié comme « cuisine d'été » correspond en réalité à un local déclaré aux services de l'urbanisme comme abri de jardin et transformé illégalement par M. et Mme [Z] en studio ainsi que l'établit l'attestation circonstanciée de M. et Mme [L] datée du 4 mai 2015.
C'est donc en vain que M. et Mme [Z] soutiennent dans leurs écriture que « ce qui fut initialement un abri de jardin avant de devenir piscine et cuisine d'été fut improprement désigné par d'anciens locataires comme studio, alors qu'il n'a jamais été considéré comme tel ».
L'acte de vente ne stipule en outre aucune restriction sur l'usage ou la destination des locaux.
Ces vices de conception et d'exécution de la maçonnerie et de la couverture des bâtiments entraînent des entrées d'eau dans les locaux fermés. Ces vices rendent l'immeuble impropre à son usage normal d'habitation, ou diminuent tellement cet usage, que son acquéreur ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
En leur qualité de vendeur de l'immeuble, M. et Mme [Z] doivent garantir tous les vices cachés y compris lorsque « le problème provient d'un problème de construction », situation qui n'est pas exclue du champ de cette garantie contrairement à la position soutenue par les appelants dans leurs écritures.
La garantie pour vice caché est donc acquise par M. [G] à l'encontre de M. et Mme [Z].
Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.
Sur les demandes indemnitaires formées par M. [G] contre M. et Mme [Z],
Le coût de remise en état des ouvrages et évalué par l'expert judiciaire à la somme de 10 000 euros dont le montant n'est pas contesté par les parties au procès.
M. et Mme [Z] n'apportent pas la preuve de ce que M. [G] a déjà été indemnisé de ce chef par son assureur.
Il ressort au contraire du courrier adressé le 11 mai 2015 par son assureur multirisques habitation Assurances Banque Populaire IARD à M. [G] que les dommages ont été indemnisés à hauteur de 1 476,34 euros correspondant aux objets mobiliers perdus et aux seuls embellissements à l'exclusion du coût de réfection de la toiture et de l'étanchéité de l'immeuble.
M. [G] est donc fondé à solliciter l'octroi de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'action estimatoire pour vice caché.
Le jugement déféré a exactement apprécié le préjudice de jouissance subi par M. [G] à hauteur de 2 500 euros au regard des désagrément subis par ce dernier du fait des importantes entrées d'eau et inondations causées par le vice caché.
Enfin, l'évaluation du préjudice moral par le premier juge à hauteur de 1 500 euros a parfaitement tenu compte des désagréments et des tracasseries subies par M. [G] du fait des nombreuses démarches administratives et de la longue procédure judiciaire que ce dernier a été contraint d'engager contre ses vendeurs.
Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
Outre les condamnations prononcées de ces chefs en première instance, il convient de mettre à la charge de M. et Mme [Z], qui succombent intégralement en appel, la charge des dépens d'appel ainsi qu'une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile représentant les frais supportés en appel.
Les frais de constat d'huissier du 2 décembre 2014 n'ont aucun caractère obligatoire pour la tenue de la procédure judiciaire et ne relèvent donc pas des dépens mais des frais irrépétibles au sens de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [X] [Z] et Madame [J] [B] épouse [Z] à supporter les entiers dépens d'appel ;
Condamne in solidum M. [X] [Z] et Madame [J] [B] épouse [Z] à payer à M. [R] [G] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais supportés en appel et non compris dans les dépens ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
La greffière, Le président,
