Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 21 FEVRIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/03753 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PPSR
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN en date du 24 novembre 2020
Après ordonnance du 8 juillet 2022 ordonnant la réinscription de l'affaire
APPELANTE :
S.C.I. LES GENETS immatriculée au RCS sous le n°341 811 511, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Céline PIRET de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
S.N.C. LIDL immatriculée au RCS sous le n°343 262 622, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Florence DU CHATELIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 19 Décembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 JANVIER 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
Par bail commercial en date du 9 mars 2001 la SCI LES GENETS a donné en location à la SNC LIDL un local commercial sis à [Localité 4] d'une surface d'environ 850 m² pour une durée de neuf années entières et consécutives moyennant un loyer de 83 847 € / an HT et HC payable par trimestre et d'avance.
Le bail stipulait en son article 16 le versement d'un dépôt de garantie de 76 225 €.
Le 13 avril 2011 un avenant de renouvellement était signé entre les parties pour une nouvelle durée de neuf ans commençant à courir rétroactivement le 30 décembre 2010.
Par acte en date du 31 janvier 2013 la SNC LIDL a signifié au bailleur un congé pour le 29 décembre 2013, fin de la première période triennale du bail renouvelé.
La restitution des locaux et la remise des clefs ont eu lieu le 30 décembre 2013 en présence de deux huissiers de justice mandatés par chaque partie au bail.
A l'issue la SNC LIDL et la SCI LES GENETS se sont opposées sur les comptes entre les parties suite à la fin du bail.
Par exploit en date du 13 août 2018 la SNC LIDL a assigné devant le tribunal de grande instance de Perpignan la SCI LES GENETS;
Le tribunal judiciaire de Perpignan a par jugement du 24 novembre 2020:
jugé irrecevables pour cause de prescription les demandes reconventionnelles en paiement formées par la SCI LES GENETS à l'encontre de la SNC LIDL;
jugé la SNC LIDL fondé en ses demandes et y faisant droit,
condamné la SCI LES GENETS à payer à la SNC LIDL:
-la somme de 76 225 € au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 février 2014 et autorisé la capitalisation des dits intérêts,
-les intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre sur la somme de 34 301,50 €,
-la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.
condamné la SCI LES GENETS aux dépens.
Le jugement a également ordonné l'exécution provisoire.
Sur la prescription des demandes reconventionnelles de la SCI LES GENETS le premier jugement expose que celle-ci a formé ses demandes pour la première fois par conclusions notifiées au RPVA le 10 décembre 2019, or les sommes revendiquées au titre de la remise en état des sols, de la consommation d'eau et enfin de l'indemnité de rupture conventionnelle étant connues depuis l'état des lieux de sortie soit depuis le 30 décembre 2013 la SCI disposait de 5 ans soit jusqu'au 30 décembre 2018 pour effectuer son action en paiement si bien que la demande formulée seulement le 10 décembre 2019 se heurte à la prescription l'effet l'éruptif attaché à l'assignation délivrée par la SNC LIDL ne profitant qu'à cette dernière.
Sur la demande en restitution du dépôt de garantie le juge de première instance considère que le motif de la SCI pour s'y opposer d'un manquement de la SNC LIDL à ses obligations de restitution des lieux en parfait état en ce que la locataire aurait remplacé le carrelage existant de sa propre initiative sans autorisation du bailleur n'est pas fondée et qu'il ressort en outre des deux procès-verbaux d'état des lieux de sortie que la mise en 'uvre du carrelage n'a occasionné aucune dégradation des sols.
Il ajoute que la SCI par ailleurs ne démontre nullement avoir procédé au remplacement du carrelage ni qu'à cause de ce dernier elle soit dans l'impossibilité de relouer le bien et que par conséquent ce motif ne peut justifier le défaut de restitution de dépôt de garantie alors que la SNC LIDL démontre avoir restitué au bailleur les locaux en temps et en heure en parfait état.
La SCI LES GENETS a relevé appel du jugement par une déclaration au greffe du 23 décembre 2020.
La SNC LIDL a déposé le 27 janvier 2021 une requête en radiation devant le conseiller de la mise et par ordonnance en date du 7 septembre 2021 la radiation de l'affaire du rôle de la cour a été ordonnée pour défaut d'exécution provisoire du jugement déféré.
Par ordonnance en date du 8 juillet 2022 le magistrat en charge de la mise en état suite à la demande formée le 9 juin 2022 par la SCI LES GENETS a ordonné la réinscription de l'affaire au rôle.
La clôture de la procédure a été ordonnée au 19 décembre 2022.
Les dernières écritures pour la SCI LES GENETS ont été déposées le 11 juillet 2022.
Les dernières écritures pour la SNC LIDL ont été déposées le 14 décembre 2022.
Le dispositif des ses écritures de la SCI LES GENETS énonce en ses seules prétentions:
Infirmer le jugement dont appel;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
Débouter la SNC LIDL de ses demandes fins et conclusions;
Condamner la SNC LIDL au paiement de la somme de 58 382 € au titre des frais de remise en état;
Condamner la SNC LIDL au paiement de la somme de 14 195 € au titre de la consommation d'eau;
Condamner la SNC LIDL au paiement de la somme de 55 000 € HT au titre de l'indemnité contractuelle de résiliation;
Assortir ces sommes de l'intérêt au taux légal à compter du 1er janvier 2014;
A titre subsidiaire,
Débouter la SNC LIDL de ses demandes;
A titre très subsidiaire,
Débouter la SNC LIDL de sa demande d'application de l'intérêt au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre;
En tout état de cause,
Condamner la SNC LIDL à lui verser une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
Sur la prétendue prescription de ses demandes la SCI soutient qu'il s'agit de demandes reconventionnelles et que l'acte introductif d'instance a interrompu la prescription et qu'en aucun cas la créance dont entend se prévaloir la SCI n'est née au jour de l'établissement de l'état des lieux de sortie mais au jour où la SNC LIDL a sollicité la restitution du dépôt de garantie lequel dépôt de garantie devait initialement venir en compensation des sommes dues par la SNC LIDL.
Par conséquent le bailleur est parfaitement fondé à opposer à son ancien preneur les sommes dont il est débiteur pour contester la restitution du dépôt de garantie et ce même si les dites sommes sont antérieures de plus de 5 ans.
Sur la problématique du carrelage, la SCI LES GENETS fait valoir qu'il est constant que la SNC LIDL a procédé à la transformation du carrelage sans l'autorisation du bailleur en contravention des dispositions contractuelles ( article 9 du contrat de bail) ce qui suffit à caractériser un préjudice pour le bailleur justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Sur l'indemnité de résiliation anticipée la SCI rappelle l'article 3 du bail qui prévoit que si le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale c'est à charge de verser au bailleur une indemnité correspondant à 6 mois de loyer pour compenser le préjudice résultant de la résiliation anticipée.
Elle répond que la SNC LIDL ne peut opposer au paiement de l'indemnité de résiliation anticipée le fait qu'elle a occupé les lieux pendant plus de 12 ans car le contrat de bail a été renouvelé le 30 décembre 2010 de sorte qu'un nouveau bail est né.
A titre subsidiaire la SCI fait valoir que s'il ne devait pas être fait droit à ses demandes reconventionnelles il ne saurait pour autant être fait droit à la demande de la SNC LIDL de restitution du dépôt de garantie car les lieux n'ont pas été restitués en parfait état d'entretien et de réparation puisque le carrelage d'origine a été remplacé par le preneur de sa propre initiative et sans autorisation du bailleur qui est donc parfaitement fondé à conserver le dépôt de garantie.
Le dispositif des dernières écritures de la SNC LIDL énonce en ses seules prétentions:
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel;
Y ajoutant,
Condamner la SCI LES GENETS sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 5 000 € ainsi qu'aux entiers dépens.
La SNC LIDL expose tout d'abord qu'il est constant que les demandes reconventionnelles en paiement des frais de remise en état, de la consommation d'eau et de l'indemnité de résiliation anticipée ont été formulées par la SCI LES GENETS dans ses conclusions du 10 décembre 2019 soit plus de cinq ans après l'évènement qui leur a donné naissance en l'occurrence la restitution des lieux loués et les procès-verbaux de constat contradictoire du 30 décembre 2013 et se trouvent donc prescrites.
La SNC LIDL ajoute qu'il est constant que l'interruption de prescription due à l'assignation introductive d'instance ne profite qu'à celui qui agit et ne s'étend pas aux demandes reconventionnelles qui visent bien un autre objet que le simple rejet de la prétention adverse.
Elle fait valoir en outre que dès le 14 février 2014 la SNC LIDL a toujours contesté être redevable d'une quelconque somme à l'égard de son ancien bailleur.
Sur le caractère mal fondé des demandes reconventionnelles de la SCI LES GENETS, la SNC LIDL fait valoir:
-concernant les travaux relatifs à la pose d'un nouveau carrelage que la clause contractuelle dont se prévaut le bailleur n'est pas applicable car elle ne concerne que les changements de distribution des lieux loués, les démolitions, percements de murs, poutres et planchers et que surtout la SCI a reloué les lieux à une autre société avec le même carrelage toujours en place,
-concernant la consommation d'eau que non seulement la SCI ne produit aucune pièce justificative et qu'en outre alors que la dite consommation est comprise dans les charges pour lesquelles elle a versées des provisions, la SCI n'a jamais effectué la moindre reddition de comptes,
-concernant le paiement d'une indemnité de résiliation anticipée, que l'article 3 du bail n'a pas vocation à s'appliquer car elle est restée dans les lieux pendant 12 ans.
Concernant le bien fondé de sa demande de restitution du dépôt du dépôt de garantie la SNC LIDL fait valoir qu'elle justifie avoir rendu les lieux en bon état et que par conséquent rien ne s'oppose à ce que son dépôt de garantie lui soit restitué avec les intérêts au taux légal à compter du 14 février 2014 date elle à laquelle elle a demandé son remboursement à la SCI et capitalisation des dits intérêts.
Elle renonce par contre à sa prétention des intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre.
MOTIFS
Sur prescription des demandes reconventionnelles de la SCI LES GENETS :
C'est à juste titre que le premier juge a rappelé les dispositions de l'article 2224 du code civil sur la prescription quinquennale des actions personnelles ou mobilières et sur le fait que le point de départ du délai de prescription se situe au jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
C'est aussi pertinent qu'au cas d'espèce il a relevé que la SCI LES GENETS avait formé ses demandes pour la première fois par conclusions notifiées au RPVA le 10 décembre 2019, alors que les sommes revendiquées au titre de la remise en état des sols, de la consommation d'eau et enfin de l'indemnité de rupture anticipée conventionnelle étant connues depuis l'état des lieux de sortie soit depuis le 30 décembre 2013.
En revanche c'est à tort qu'il a considéré que l'interruption de la prescription qui résulte de l'assignation délivrée par la SNC LIDL le 13 août 2018 ne pouvait s'étendre aux demandes de la SCI LES GENETS et profitait uniquement à la demanderesse alors qu'il est constant que si en principe l'interruption de la prescription ne peut s'étendre d'une action à une autre il en est autrement lorsque les deux actions au cours d'une même instance concernent l'exécution du même contrat en l'espèce le contrat de bail commercial et ont le même objet en l'espèce les comptes entre les parties à la fin du bail.
Par conséquent infirmant sur ce point la jugement dont appel la SCI LES GENETS est déclarée recevable en ses demandes reconventionnelles.
Sur le bien fondé des demandes reconventionnelles;
-Sur la demande au titre du remplacement du carrelage:
Si la SNC LIDL ne conteste pas avoir procédé au changement du carrelage comme le soutient la SCI et ne justifie pas de ce qu'elle y a été préalablement autorisée par son bailleur, pour autant il ressort de la lecture du bail en son article 9 :Transformations et Aménagements que le preneur est autorisé à faire tout travaux d'équipements et d'installations sous réserve de ne pas changer la destination de l'immeuble et de ne pas nuire à sa solidité et le consentement préalable du propriétaire n'est nécessaire que pour les travaux entrainant des changements de distribution des lieux loués, des démolitions, percements de murs, poutres et planchers ce qui n'est pas applicable à des travaux de pose de carrelage.
En outre il ressort des pièces produites et en particulier des constats d'état des lieux de sortie établis par officiers ministériels que les lieux ont été restitués en bon état et la SCI ne rapporte pas la preuve d'un quelconque préjudice ne produisant même pas au débat le devis de remise en état du carrelage sur lequel elle fonde sa demande de paiement de la somme de 58 382 €.
Cette demande sera donc rejetée.
-Sur les factures d'eau:
La SCI sollicite le paiement d'une somme de 14 195 € au titre de consommation d'eau sans préciser dans ses écritures la période visée.
Elle ne produit par ailleurs aucune facture pour justifier des relevés de la consommation d'eau et de son coût se contentant d'un récapitulatif établi par son gérant pour les années 2007 à 2013.
Par ailleurs il apparaît à la lecture du bail que le preneur doit verser au bailleur une provision sur charges trimestrielle le bailleur s'engageant chaque année à réajuster cette provision aux dépenses réellement exposées et à tenir à la dispositions du preneur les justificatifs nécessaires.
Or la SCI ne justifie d'aucun décompte en régularisation des charges si bien que pour l'ensemble des motifs sus énoncés elle ne pourra qu'être déboutée de sa demande à ce titre.
-Sur l'indemnité de résiliation anticipée:
Le bail initial de mars 2001 comprend article 2 une clause aux termes de laquelle la durée du bail est de neuf années entières avec la faculté pour le preneur de donner congé conformément au décret du 30 septembre 1953 à l'expiration d'une période triennale à charge pour lui de verser à son bailleur une indemnité correspondant à 6 mois de loyer et destinée à compenser le préjudice résultant de cette résiliation anticipée en cas de résiliation à la fin de la 1ère période triennale.
Le 13 avril 2011 les deux parties ont convenu du renouvellement du bail commercial et la convention passée entre elle mentionne expressément que le nouveau bail est consenti aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré sauf en ce qui concerne les points ci-après fixés à savoir: le loyer, la révision et l'indexation du loyer et les frais.
Par conséquent le bail renouvelé contient bien la clause d'indemnité au profit du bailleur en cas de résiliation anticipée de la part du preneur.
Il est constant que le bail renouvelé est un nouveau bail si bien que le preneur pour éviter de se soumettre à cette indemnité ne peut invoquer la durée du premier bail.
Il apparaît donc que le preneur a usé de la faculté qui lui été contractuellement ouverte de résilier le bail à la fin de la période triennale du nouveau bail en donnant congé le 31 janvier 2013 avec effet au 29 décembre 2013 il est donc tenu de verser à son bailleur l'indemnité de résiliation anticipée égale à 6 mois de loyer, soit la somme de 55 000 € HT le loyer du nouveau bail étant de 110 000 € HT par an.
Sur la restitution du dépôt de garantie:
C'est par des motifs pertinents que le premier juge a relevé qu'il n'était pas contesté qu'à la prise de possession des lieux le preneur avait versé un dépôt de garantie de 76 225 € destiné à garantir le bailleur de l'inexécution par le preneur de l'une de ses obligations prévues au bail.
Il a déjà été retenu qu'il était établi que les lieux avaient été restitués en bon état par la la SNC LIDL et la cour a débouté la SCI de ses demandes en condamnation au titre des travaux de remise en état du carrelage et des factures de consommation d'eau.
Par conséquent comme retenu par le jugement entrepris la SNC LIDL est parfaitement fondée à obtenir la restitution de son dépôt de garantie déduction faite toutefois de la somme due par elle-même au titre de l'indemnité de résiliation anticipée, en application du principe de la compensation des créances.
Par conséquent la SCI LES GENETS sera condamnée à payer à la SNC LIDL la somme de 21 225 € ( 76 225 ' 55 000).
La dite somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 février 2014.
Sur les intérêts au taux pratiqués par la Banque de France la cour infirme sur ce point le jugement dont appel les parties renonçant à cette prétention.
Sur les demandes accessoires:
Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Devant la cour l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, mais la SCI LES GENETS qui succombe au principal en son appel devra supporter les dépens de la présente instance.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement rendu le 24 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan sauf en ce qu'il a fait droit en son principe à la demande de restitution du dépôt de garantie par la SNC LIDL et en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens;
S'y substituant sur le reste et y ajoutant,
Déclare recevables les demandes reconventionnelles présentées par la SCI LES GENETS;
Déboute la SCI LES GENETS de sa demande au titre des frais de remise en l'état du carrelage et de sa demande au titre du coût de la consommation d'eau;
Fixe à la somme de 55 000 € l'indemnité de résiliation anticipée due par la SNC LIDL à la SCI LES GENETS;
Fixe à 76 225 € a somme due par SCI LES GENETS à la SNC LIDL au titre de la restitution du dépôt de garantie;
Ordonne compensation entre les créances réciproques des parties,
En conséquence, condamne la SCI LES GENETS à payer à la SNC LIDL la somme de 21 225 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 février 2014;
Dit n'y avoir lieu à ce que la somme de 21 225 € porte intérêts au taux pratiqués par la Banque de France;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne la SCI LES GENETS aux dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier Le Président
