Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 21 FEVRIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/04409 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OW44
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 JUILLET 2020
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 17/06155
APPELANTE :
Syndic de copropriétaire [Adresse 2] prise en la personne de son Syndic la SARL EUROPA IMMOBLIER dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Fabrice DI FRENNA de la SARL SANGUINEDE - DI FRENNA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Arnaud RENOUARD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Fabrice DI FRENNA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
S.C.I. RAPHAEL
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Audrey DUBOURDIEU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 21 Décembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 JANVIER 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
La société civile immobilière Raphael est propriétaire, au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 2], des lots portant les numéros 6 (à usage d'appartement constituant l'entier deuxième étage), 12 (à usage de chambre de bonne) et 17 (à usage de cave).
Aux termes de la résolution n° 11 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2009, elle a été autorisée à procéder à la fermeture du balcon situé au deuxième étage sur cour par une baie vitrée.
Aux termes de la deuxième résolution du procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 10 décembre 2009, a été adoptée la modification de l'état descriptif de division portant sur la suppression du lot portant le numéro 6 et la création des lots portant les numéros 26 et 27, correspondant respectivement à un appartement pour le premier et à un local professionnel pour le second.
La société Raphael a fait réaliser les travaux de fermeture du balcon en janvier 2017.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 février 2017, le conseil du syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'a mise en demeure de procéder à la démolition de la baie vitrée et à la remise en état des lieux, faisant valoir que les conditions préalables à la réalisation des travaux, prévues à la résolution numéro 11 de l'assemblée générale du 29 juin 2009, n'avaient pas été respectées.
Par acte d'huissier du 27 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Raphael devant le tribunal de grande instance de Montpellier afin qu'il la condamne sous astreinte à cette remise en état.
Le jugement rendu le 6 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de sa demande tendant à la condamnation de la société Raphael à restituer l'espace situé entre l'emplacement de l'ancienne fenêtre et la façade ;
Condamne la société Raphael à remettre le balcon de son appartement dans l'état dans lequel il se trouvait avant la pose d'une baie vitrée en janvier 2017, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, pendant un délai de 180 jours passé lequel il sera de nouveau statué ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;
Dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire de la présente décision ;
Condamne la société Raphael à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société Raphael de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Raphael aux dépens.
Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la restitution de l'espace situé entre l'emplacement de l'ancienne fenêtre et la façade, et au visa des dispositions de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, les premiers juges ont retenu qu'en l'espèce, il était incontestable que l'espace litigieux, qualifié de balcon aux termes de la résolution n° 11 du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2009, contigu à l'appartement formant le lot n° 26, était accessible par ce seul lot et ne pouvait donc être affecté qu'à l'usage exclusif de son propriétaire et qu'il était ainsi sans utilité ni intérêt pour les autres copropriétaires.
De plus, que si les dispositions de l'article 2 susvisées n'avaient vocation à s'appliquer à ce balcon que dans la mesure où le règlement de copropriété ne contenait pas de disposition contraire le concernant, tel était le cas en l'espèce, qu'en effet, l'espace litigieux ne constituait pas une « terrasse formant toiture », laquelle serait, en application du règlement de copropriété daté du 15 décembre 1934, déposé au rang des minutes de l'étude de maître [J] [G], notaire à [Localité 3], le 21 décembre 1934, une partie commune.
Les premiers juges ont au surplus relevé des pièces versées aux débats qu'aux termes de la deuxième résolution du procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 10 décembre 2009 avait été adoptée la modification de l'état descriptif de division concernant les lots portant les numéros 26 et 27, conformément à des documents qui étaient joints au procès-verbal et qu'il ressortait du plan du deuxième étage de l'immeuble établi le 29 octobre 2009 par Contrôle Habitat, joint à ce procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire, que le lot portant le numéro 26 disposait d'un balcon sur lequel donnaient une cuisine et un couloir.
Qu'enfin, il ressortait de l'état descriptif de division daté du 17 septembre 2015, que les parties s'accordaient pour voir appliquer que le lot n° 26 était « composé d'un local à usage d'habitation de 3 pièces principales, situé au deuxième étage porte de droite sur le palier, comprenant : une entrée, un séjour, deux chambres, une cuisine, trois dégagements, un placard indépendant, une salle d'eau, un wc séparé et une loggia aménagée. »
Considérant au final que l'état descriptif de division attribuait précisément au lot portant le numéro 26 la propriété d'une « loggia », laquelle ne pouvait que correspondre à l'espace litigieux, que le balcon litigieux constituait une partie privative, le tribunal a retenu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble n'était pas fondé à invoquer une appropriation d'une partie commune par la société Raphael, pour le débouter de sa demande.
Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de la société Raphael à remise en état des lieux, les premiers juges ont retenu que les travaux qu'elle avait réalisés affectaient les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, que si l'assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2009 l'avait autorisée à procéder à la fermeture du balcon par une baie vitrée, il fallait toutefois que le modèle de baie vitrée à installer et le projet final à mettre en 'uvre soient approuvés par le conseil syndical, que la société Raphael fasse réaliser simultanément une protection d'étanchéité sur la partie de la terrasse devant être fermée, que le projet de protection d'étanchéité final soit approuvé par le conseil syndical et que le copropriétaire fournisse préalablement au syndic les coordonnées des entreprises intervenantes, les attestations d'assurance concernant leurs activités en cours de validité et la date prévue de début et fin de chantier.
Or, les premiers juges ont relevé que la société Raphael n'avait pas respecté ces conditions préalablement à la réalisation des travaux de fermeture du balcon en janvier 2017, de sorte qu'ils devaient être démolis, et ce peu important que ces travaux aient été réalisés selon les règles de l'art, qu'ils présentent une certaine utilité ou que d'autres copropriétaires aient déjà réalisé des travaux sans autorisation de l'assemblée générale.
Sur la demande de dommages et intérêts, le tribunal a retenu que le syndicat des copropriétaires n'indiquait ni ne justifiait du dommage résultant pour elle du non-respect par la société Raphael des conditions de l'autorisation d'installer une baie vitrée qui lui avait été donnée pour la débouter de sa demande.
Le syndicat des copropriétaires a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 15 octobre 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 21 décembre 2022.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 6 janvier 2021.
Les dernières écritures pour la société Raphael ont été déposées le 17 février 2021.
Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce :
Reformer le jugement rendu le 6 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier, en ce qu'il a :
débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de sa demande tendant à la condamnation de la société Raphael à restituer l'espace situé entre l'emplacement de l'ancienne fenêtre et la façade ;
débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau :
Condamner la société Raphael à restituer l'espace litigieux situé entre l'ancienne fenêtre et la baie vitrée mise en place au droit de la façade, partie commune de la copropriété ;
Condamner la société Raphael au paiement de la somme 3 000 euros à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] en indemnisation du préjudice collectif subi du fait de la réalisation de travaux en parties communes sans autorisation préalable de l'assemblée générale ayant occasionné une appropriation de la partie commune litigieuse.
Le syndicat des copropriétaires entend qu'il soit relevé qu'il résulte de la description des lieux que l'espace litigieux doit être qualifié de partie commune au motif qu'il existe devant la fenêtre litigieuse qui appartient au lot n° 26 un espace vide, qui est la toiture du lot du dessous, que celui-ci a en effet une avancée plus importante et que le lot va jusqu'au droit de la façade. Il souligne qu'initialement, lors de la construction, la fenêtre du lot n° 5 avait été placée au droit de la façade, que les lots sont conçus de manière différente et que la fenêtre du lot n° 5 est plus petite et plus haute que celle du lot n° 26, de sorte que l'espace litigieux ne peut être qualifié de terrasse accessible car il ne comporte pas de rambarde de sécurité, qu'en effet, la rambarde de sécurité s'arrête au droit de la fenêtre d'origine et non au droit de la façade.
Le syndicat des copropriétaires avance au surplus qu'il résulte du règlement de copropriété que le sol des parties construites et les terrasses formant toiture sont des parties communes. Si la cour devait considérer que cet espace n'est pas une terrasse formant toiture, il demande à la juridiction d'appel de considérer que cet espace constitue le gros 'uvre des planchers, de sorte que la surface appropriée par la société Raphael doit être considérée au regard du règlement de copropriété comme une partie commune, qui doit être restituée.
Le syndicat des copropriétaires ajoute enfin qu'il ressort des plans de l'état descriptif de division que le lot n° 26 apparaît sur les plans en couleur verte, le lot n° 27 en couleur marron et la partie litigieuse apparaît en blanc, et que les premiers juges ont considéré à tort que l'état descriptif de division attribuait au lot n° 26 la propriété d'une loggia et que celle-ci correspondait à l'espace litigieux alors que si ce lot comprend bien à une loggia, elle est située dans le prolongement de la salle d'eau et entre la chambre 1 et la cuisine, matérialisée en vert sur les plans du lot n° 26, qu'ainsi, elle ne peut être confondue et ne peut correspondre à l'espace litigieux, d'autant que ce lot ne comprend pas de balcon, comme les plans d'origine peuvent l'indiquer.
Le dispositif des écritures pour la société Raphael énonce, en ses seules prétentions, les « dire et juger que » ou les « constater que » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile :
Confirmer le jugement rendu le 6 juillet 2020 par le tribunal judiciaire en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande tendant à la condamnation de la société Raphael à restituer l'espace situé entre l'emplacement de l'ancienne fenêtre et la façade ainsi que sa demande de dommages et intérêts ;
Infirmer le jugement rendu le 6 juillet 2020 par le tribunal judiciaire pour le surplus ;
Rejeter l'intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à verser à la société Raphael la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en dispensant la société Raphael de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Sur l'absence d'appropriation d'une partie commune, la société Raphael entend rappeler que les travaux entrepris par elle sont strictement conformes au procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2009 ainsi qu'aux plans établis par la société Control Habitat, figurant en annexe du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 10 décembre 2009, que le syndicat des copropriétaires affirme de façon inexacte que la terrasse qui se situe entre l'ancienne fenêtre et la baie vitrée installée constitue une partie commune.
Elle entend rappeler, comme l'ont retenu les premiers juges, que l'usage exclusif correspondant à une partie privative nécessite que la partie du bâtiment n'est pas susceptible, en raison de son aménagement ou de sa situation, d'être utilisée par plusieurs copropriétaires mais par un seul et que, dans le cas présent, l'espace litigieux dont l'accès ne peut se faire que par son appartement est réservé à son usage exclusif, que, de plus, cet espace n'est d'aucune utilité pour les autres copropriétaires.
Sur la conformité des travaux réalisés, la société Raphael expose que la décision de l'assemblée générale ne mentionne pas que la baie vitrée doit être installée à la place de la fenêtre existante. Elle indique qu'elle a été autorisée à fermer le balcon par une baie vitrée, que ce balcon se termine à la limite de la façade et que pour le fermer, il fallait nécessairement poser la baie vitrée jusqu'au ras du mur . Elle précise qu'elle a fait installer une baie vitrée classique en PVC de couleur blanche, conforme à la façade de l'immeuble, que selon le professionnel qui a effectué les travaux, il n'y avait pas lieu de prévoir une protection d'étanchéité dans le cas présent dans la mesure où le lino était, que des joints d'étanchéité étaient présents au sol, et que dans son courrier officiel du 3 avril 2017, elle a communiqué au syndicat des copropriétaires la facture de la société EGB, entrepreneur qui a réalisé les travaux ainsi qu'une attestation d'assurance.
La société Raphael indique enfin que dans un courrier officiel du 8 octobre 2020, elle a proposé de déposer la baie vitrée existante comme l'impose le jugement et de la reposer conformément aux conditions figurant dans l'assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2009, mais que le syndicat des copropriétaires n'a pas donné suite.
MOTIFS
1. Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la restitution de l'espace situé entre l'emplacement de l'ancienne fenêtre et la façade
Il résulte de la deuxième résolution du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 10 décembre 2009, qu'a été adoptée la modification de l'état descriptif de division concernant les lots portant les numéros 26 et 27, conformément à des documents qui étaient joints au procès-verbal, et qu'il ressort du plan du deuxième étage de l'immeuble, établi le 29 octobre 2009 par Contrôle Habitat, que le lot portant le numéro 26 dispose d'un balcon sur lequel donnent une cuisine et un couloir.
La cour relève de ces éléments que ce balcon correspond bien à l'espace litigieux, qu'ainsi, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a retenu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] n'était pas fondé à invoquer une appropriation d'une partie commune par la société Raphael, pour le débouter de sa prétention tendant à ce qu'elle soit condamnée à restituer l'espace situé entre l'emplacement de l'ancienne fenêtre et la façade.
2. Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de la société Raphael à remise en état des lieux
Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2009 que l'autorisation a été donnée à la société Raphael sous réserve que le modèle de baie vitrée à installer et le projet final à mettre en 'uvre soient approuvés par le conseil syndical, qu'elle fasse réaliser simultanément une protection d'étanchéité sur la partie de la terrasse devant être fermée, que le projet de protection d'étanchéité final soit approuvé par le conseil syndical et que le copropriétaire fournisse préalablement au syndic les coordonnées des entreprises intervenantes, les attestations d'assurance concernant leurs activités en cours de validité et la date prévue de début et fin de chantier.
Or, il est constant que la société Raphael n'a pas respecté ces conditions préalablement à la réalisation des travaux de fermeture du balcon, intervenus en janvier 2017, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné sous astreinte la société Raphael à remettre le balcon dans l'état dans lequel il se trouvait avant la pose de la baie vitrée.
3. Sur la demande de dommages-intérêts
Pas plus qu'en première instance, le syndicat des copropriétaires ne justifie du dommage résultant pour la collectivité du non-respect par la société Raphael des conditions de l'autorisation d'installer une baie vitrée qui lui avait été donnée.
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 6 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.
4. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l'appel.
Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 6 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier, en toutes ses dispositions ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] aux dépens de l'appel.
Le Greffier Le Président
