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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 21 FEVRIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/04122 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OWLU
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 AOUT 2020
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER
N° RG 19-002708
APPELANTE :
S.A. ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits des asocciations ASTRIA et SOLENDI, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Christel DAUDE de la SCP SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Isabelle VIVIEN LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant
INTIMES :
Madame [M] [K]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Assignée le 24 novembre 2020 - Procès verbal de recherches infructueuses.
Monsieur [U] [S]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Assigné le 24 novembre 2020 - Procès verbal de recherches infructueuses.
Ordonnance de clôture du 21 Décembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 JANVIER 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- de défaut
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 28 février 2017, [L] [J] a consenti à [M] [K] et à [U] [S] un bail d'habitation pourtant sur un logement situé à [Localité 5] contre un loyer de 884 € et 28 € de provisions sur charges.
Dans le cadre de ce bail la société par action simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICE s'est portée caution des locataires pour le paiement des loyers et charges selon le dispositif VISALE.
A la suite de divers incidents de paiements la bailleresse a fait jouer l'engagement de caution.
Le 20 décembre 2018, un commandement de payer les loyers à hauteur de 1 959 € visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires.
De nouveaux incidents de paiement sont intervenus sans que les causes du commandement ne soient réglées et ACTION LOGEMENT SERVICE a alors réglé à la bailleresse la somme de 8 143 €.
La dette locative a été déclarée à la CCAPEX.
Par acte en date du 24 octobre 2019 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE a assigné [M] [K] et [U] [S] aux fins d'obtenir le paiement solidaire de la somme de 10 102 € au titre des loyers et charges réglés à la bailleresse, la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion des occupants, la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, l'allocation de la somme de 800 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile et la condamnation in solidum des requis aux dépens en ce compris le coût du commandement.
[U] [S] n'a pas comparu et n'a pas été représenté.
L'enquête sociale des services du conseil départemental de l'Hérault n'a pas pu être effectuée, les locataires ne s'étant pas présentés aux rendez-vous.
Le jugement rendu le 24 août 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :
Condamne [M] [K] et [U] [S] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 13 774,52 € au titre de la quittance subrogative relative au non paiement des loyers et charges mensualité de mars 2020 comprise, en sa qualité de garantie payée à [L] [J] et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;
Déboute la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE de ses autres demandes;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamne in solidum [M] [K] et [U] [S] aux dépens qui comprendront le seul coût de l'assignation.
Le jugement expose qu'en l'absence de la bailleresse à la procédure la demande diligentée par la caution de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et d'expulsion des locataires ne répond pas aux exigences légales car ces demandes n'entrent pas dans les droits susceptibles d'être donnés à un tiers au bail par subrogation, s'agissant d'un droit intimement attaché à la personne du bailleur.
Il ajoute que le logement dans notre édifice juridique a un statut très particulier en raison de son importance et qu'il ne s'agit pas d'un bien de consommation.
Le premier juge relève aussi que les demandes en résiliation du bail et en expulsion des locataires formées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE sont incompatibles avec les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs qui est d'ordre public et qui n'envisage pas une telle possibilité.
Enfin il constate que la caution est susceptible de mettre fin à ses obligations selon des règles propres à son engagement.
La demande de prise en compte du coût du commandement de payer au titre des dépens est aussi rejetée par la décision entreprise comme n'étant pas utile en l'espèce à la procédure.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICE a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 1er octobre 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 21 décembre 2022.
Les dernières écritures pour la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE ont été déposées le 24 décembre 2020.
[M] [K] et [U] [S] qui se sont vus signifier la déclaration d'appel et les conclusions conformément à l'article 659 du code de procédure civile n'ont pas constitué avocat.
Le dispositif des écritures pour la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE énonce en ses seules prétentions:
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE de ses demandes en résiliation du bail et expulsion, de sa demande de condamnation solidaire et de sa demande de condamnation dans le cadre de dépens au coût du commandement de payer;
Le confirmer pour le surplus.
Statuant à nouveau,
A titre principal,
Condamner in solidum [M] [K] et [U] [S] à tous les dépens de première instance en ce compris le coût du commandement de payer;
Constater l'acquisition de la cause résolutoire;
A titre subsidiaire,
Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de [M] [K] et [U] [S];
Ordonner l'expulsion de [M] [K] et [U] [S] et de tous occupants de leur chef avec au besoin le concours de la force publique,
Fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
Y ajoutant,
Condamner in solidum [M] [K] et [U] [S] au paiement de la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICE expose en premier dans de longs développements auxquels la cour renvoie pour un exposé complet les dispositifs législatifs et réglementaires du système de sécurisation des loyers et charges dans le parc privé dénommé VISA pour le Logement et l'Emploi et précise qu'elle vient aux droits des CIL, dont ASTRIA et SOLENDI.
Elle soutient ensuite qu'en application de l'article 2306 du code civil sur la subrogation de la caution dans les droits du créancier contre le débiteur, ce principe ne connait pas de limite sauf en ce qui concerne l'existence de droits si intimement attachés à la personne du subrogeant que leur exercice par d'autres notamment par un subrogé n'est pas possible.
Elle ajoute que ainsi il est admis que la caution qui a réglé les impayés de loyers se voit reconnaître le droit d'agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.
Elle fait valoir en outre qu'au cas présent elle produit une attestation de la bailleresse qui exprime sans ambiguïté qu'elle s'associe à la demande de la caution d'acquisition de la clause résolutoire.
MOTIFS
Sur l'acquisition de la clause résolutoire:
Selon l'article 2306 du code civil, la caution qui a payée est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
A la suite de la défaillance de [M] [K] et [U] [S] dans le paiement des loyers, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE justifie avoir réglé au bailleur les loyers et charges exigibles des mois de octobre 2018 à novembre 2018 et avoir reçu de [L] [J] une quittance subrogative pour un montant de 1 959 € pour lequel le bailleur l'a subrogée dans ses droits et actions contre les locataires défaillants.
Elle justifie également avoir réglé au bailleur successivement les loyers et provisions sur charges de janvier 2019 à février 2020 inclus pour un montant total de 13 774,52 € et avoir reçu pour ce montant total des quittances subrogative de [L] [J].
D'autre part, dans l'attestation de créance établie le 21 juin 2019 en présence de [L] [J] il a été prévu que conformément à l'article 2306 du code civil « ACTION LOGEMENT SERVICE est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail du bailleur ou du mandataire du bailleur et de ses annexes et privilèges de bailleur, à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyer impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail engagée par ACTION LOGEMENT SERVICE. »
Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;
En l'espèce, les parties ont inséré au bail du 28 février 2017 une clause stipulant sa résolution de plein droit en cas de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat, deux mois après un commandement resté infructueux ;
Il ressort des pièces produites que, le 20 décembre 2018, ACTION LOGEMENT SERVICE a signifié à [M] [K] et [U] [S] un commandement de payer la somme de 1 959 € en principal, correspondant au solde des loyers des mois de octobre à décembre 2018, outre les frais d'acte ;
La société appelante prétend, sans être contredite, que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois et l'assignation notifiée aux locataire le 24 octobre 2019 révèle qu'aucun paiement n'est intervenu depuis la délivrance du commandement de payer et que la caution a en outre réglé les loyers des mois suivants.
[M] [K] et [U] [S] ne s'étant pas acquittés des causes du commandement dans le délai imparti, la société ACTION LOGEMENT SERVICE est fondée en sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 février 2019 infirmant sur ce point le jugement entrepris.
Les locataires devenant en conséquence occupant sans droit ni titre, leur expulsion sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, dans le respect des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
[M] [K] et [U] [S] seront également condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
Pour le surplus, le jugement entrepris sera confirmé sauf en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICE sollicitant que le coût du commandement de payer du 20 décembre 2018 soit compris dans les dépens mis à la charge de [M] [K] et de [U] [S].
Par ailleurs [M] [K] et de [U] [S] qui succombent seront condamnés aux dépens d'appel, mais il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de l'appelante l'intégralité de ses frais de procédure exposés en cause d'appel et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement rendu le 24 août 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu'il a débouté la société ACTION LOGEMENT SERVICE de sa demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre [L] [J] d'une part et [M] [K] et de [U] [S] d'autre part, et, par suite, de l'action en expulsion de [M] [K] et de [U] [S] et de tous occupants de leur chef du logement, et du paiement d'une indemnité d'occupation, ainsi qu'en ce qu'il a débouté la société ACTION LOGEMENT SERVICE de sa demande de voir compris dans les dépens le coût du commandement de payer.
Statuant à nouveau sur ces points et y ajoutant,
Constate la résiliation de plein droit, à compter du 21 février 2019, du bail d'habitation consenti le 21 février 2017 par [L] [J] à [M] [K] et à [U] [S];
Dit que faute par [M] [K] et à [U] [S] d'avoir libéré les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de deux mois suivant la notification par huissier d'un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique, si besoin est;
Dit que [M] [K] et à [U] [S] sont redevables d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter du 21 février 2019 jusqu'à la libération effective des lieux;
Condamne [M] [K] et à [U] [S] aux entiers dépens de la procédure de première instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 décembre 2018;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel;
Condamne [M] [K] et à [U] [S] aux dépens de la procédure d'appel.
Le greffier Le Président
