Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 21 FEVRIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/04073 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OWJF
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 SEPTEMBRE 2020
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SETE
N° RG 11-20-0000
APPELANTE :
Syndic de copropriété [Adresse 5]) représenté par son syndic en exercice la SARL VIAGENCE société au capital social de 7622,45€ immatriculée au RCS de Montpellier sous le N°409 872 330 dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège social
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Sabine SUSPLUGAS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée par Me Anaïs MAINAS, avocat au barreau de MONTPELLIER Me Sabine SUSPLUGAS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
S.A.R.L. CAJE , immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Perpignan sous le numéro 383 888 062, ayant son siège social Résidence [Adresse 6], prise en la personne de son Mandataire ad' hoc Maître [J] [Z], [Adresse 2] désigné à cette fonction par le Tribunal de Commerce de Montpellier selon Ordonnance en date du 19 décembre 2019.
Résidence Thalabanyuls
[Localité 4]
assignée le 19 novembre 2020 - A personne
Ordonnance de clôture du 19 Décembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 JANVIER 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- réputé contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
La société CAJE est propriétaire des lots n° 56 et 57, correspondant à deux garages, au sein de l'immeuble en copropriété « [Adresse 5] ».
Au motifs de charges de copropriété demeurées impayées, par acte d'huissier du 17 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société CAJE, prise en la personne de son mandataire judiciaire, maître [J] [Z], devant le tribunal de proximité de Sète aux fins de condamnation audit paiement, soit la somme de 6 197,67 euros, arrêtée au 10 janvier 2020.
Le jugement rendu le 2 septembre 2020 par le tribunal de proximité de Sète énonce dans son dispositif :
Déclare recevables en la forme les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5] » sur la commune de Balaruc-les-Bains, représenté par son syndic, la société Viagence, à l'encontre de la société CAJE au titre de l'assignation délivrée le 17 janvier 2020 ;
Condamne la société CAJE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5] », représenté par son syndic, la société Viagence, la somme de 1 002,40 euros au titre des frais exposés et charges de copropriété impayées, arrêtée au 10 janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2011 sur la somme de 752,40 euros et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5] », représenté par son syndic, la société Viagence, de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Condamne la société CAJE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5] », représenté par son syndic, la société Viagence, la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société CAJE aux dépens ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.
Sur la demande en paiement de l'arriéré de charges, le premier juge a constaté qu'il était réclamé paiement des charges de copropriété à partir d'une période antérieure au 30 juin 2011 et jusqu'au 10 janvier 2020, sans toutefois qu'il ne soit permis de déduire des pièces versées aux débats quand débutaient les impayés, ni qu'il ne soit justifié des appels de fonds et provisions sur charges ou encore des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices antérieurs au 1er janvier 2017 et les budgets prévisionnels des exercices antérieurs à l'année 2019.
Le tribunal a en conséquence débouté le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre du solde antérieur au 1er janvier 2017.
Sur la demande en paiement des frais exposés, après avoir rappelé qu'il incombait au syndicat des copropriétaires de justifier du caractère nécessaire des frais exposés dont il réclamait paiement, le premier juge a relevé, s'agissant des frais d'envoi de mise en demeure, qu'il n'était justifié de l'envoi d'aucune mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception par le syndic, s'agissant des honoraires de mise en demeure, qu'il n'était versé aucun acte correspondant, s'agissant des frais d'assignation, que ces frais correspondaient à une requête devant le président du tribunal de commerce de Montpellier, pour limiter la condamnation en paiement à la somme de 250 euros, correspondant aux diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat de copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à1'encontre du copropriétaire défaillant, la société CAJE, soit la somme totale de 1 002,40 euros au titre des frais exposés et des charges de copropriété impayées, arrêtée au 10 janvier 2020.
Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive, le tribunal a retenu que si le syndicat des copropriétaires justifiait de la carence répétée de la société CAJE dans le paiement des charges de copropriété et que ces manquements à une obligation essentielle constituaient une faute, il n'établissait pas avoir subi un préjudice différent du simple retard de paiement déjà indemnisé par l'octroi d'intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, pour le débouter de sa prétention indemnitaire.
Le syndicat des copropriétaires a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 29 septembre 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 décembre 2022.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 10 juin 2022.
La société CAJE, régulièrement signifiée en la personne de son mandataire judiciaire, n'a pas constitué avocat.
Le présent arrêt rendu sera réputé contradictoire.
Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce :
Réformer le Jugement rendu le 2 septembre 2020 par le tribunal de proximité de Sète, sauf en ce qu'il a déclaré recevable en la forme les demandes de syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Hauts de Balaruc II » et condamné la société CAJE au paiement de la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance ;
Condamner la société CAJE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Hauts de Balaruc II » :
la somme de 7 301,07 euros pour les causes sus-énoncées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 10 janvier 2020,
la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
la somme de 250 euros en paiement des frais fixés par le contrat de mandat de syndic pour la constitution du dossier et sa transmission à l'avocat,
la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre celle de 400 euros à laquelle elle a déjà été condamnée en première instance ;
Condamner la société CAJE aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le syndicat des copropriétaires soutient que c'est à tort que le tribunal n'a condamné la société CAJE à lui verser la somme de 752,40 euros et non celle réclamée de 6 197,67 euros au titre des charges de copropriété impayées au 10 janvier 2019, estimant que le relevé de compte versé au débat établit parfaitement que c'est cette somme qui est due.
Au soutien, le syndicat des copropriétaires verse de nombreux pièces en soulignant que depuis de nombreuses années, la société CAJE s'affranchit de toutes ses obligations de paiement de charges de copropriété, ne prenant même pas la peine de réclamer les courriers recommandés qui lui étaient adressés.
Il demande en conséquence à la cour de réformer le jugement entrepris et de condamner la société CAJE à lui payer la somme actualisée de 7 301,07 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 10 janvier 2020.
Sur la demande de condamnation pour résistance abusive, le syndicat des copropriétaires entend souligner que le défaut de paiement des charges de copropriété est source de préjudice important pour la copropriété, qui ne peut elle-même faire face à ses propres engagements, et que la condamnation aux seuls intérêts au taux légal ne saurait compenser intégralement le préjudice ainsi subi par la collectivité des copropriétaires, qui doivent compenser la carence manifeste et répétée de la société CAJE, en assumant sans elle les charges de la copropriété et ce jusqu'à ce que la décision de condamnation soit exécutée.
Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence la condamnation de la société CAJE à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée.
Le syndicat des copropriétaires demande enfin la condamnation de la société CAJE à lui payer la somme de 250 euros pour la constitution du dossier et sa transmission à l'avocat au motif que cette diligence est payante et est prévue à l'article 9.1 du contrat de mandat du syndic.
MOTIFS
1. Sur les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires
Au moyen de quarante-cinq pièces versées au débat, dont quinze nouvelles, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] justifie de sa créance, laquelle sera actualisée, des frais engagés dans le cadre du présent litige, en application de l'article 9.1 du contrat de mandat du syndic, et de sa demande de condamnation de la société CAJE à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive au motif de ses carences manifestes et répétées, qui sont démontrées en l'espèce.
Le jugement dont appel sera en conséquence infirmé en ce qu'il a limité les prétentions du syndicat des copropriétaires et il sera fait droit à ses demandes en paiement suivant les termes du dispositif.
2. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société CAJE sera condamnée aux dépens de l'appel.
La société CAJE sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 2 septembre 2020 par le tribunal de proximité de Sète, sauf en ce qu'il a :
condamné la société CAJE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5] », représenté par son syndic, la société Viagence, la somme de 1 002,40 euros au titre des frais exposés et charges de copropriété impayées, arrêtée au 10 janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2011 sur la somme de 752,40 euros et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus,
débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5] », représenté par son syndic, la société Viagence, de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
CONDAMNE la société CAJE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Hauts de Balaruc II » :
la somme de 7 301,07 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 janvier 2020,
la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
la somme de 250 euros en paiement des frais pour la constitution du dossier et sa transmission à l'avocat ;
CONDAMNE la société CAJE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Hauts de Balaruc II » la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE la société CAJE aux dépens de l'appel.
Le Greffier Le Président
