Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 21 FEVRIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/03778 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OVXD
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 SEPTEMBRE 2020
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
N° RG 20/00013
APPELANTS :
Monsieur [T] [R]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 3]
Représenté par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Madame [L] [R]
[Adresse 1]
et actuellement
[Adresse 9]
[Adresse 9]
Représentée par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
S.N.C. [Adresse 7]
[Adresse 6]
et actuellement
[Adresse 8]
[Localité 5]
Représentée par Me Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Ouiçal MOUFADIL, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Emmanuelle MASSOL avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTERVENANTE VOLONTAIRE :
Société OD ST GEORGES
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Ouiçal MOUFADIL, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Emmanuelle MASSOL avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 19 Décembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 JANVIER 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Le 1er mai 2008, les époux [R], aux droits desquels viennent leurs enfants, [T] [R] et [L] [R], ont donné à bail aux époux [E], aux droits desquels vient la société [Adresse 7], un local commercial situé à [Localité 11], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 25 140 euros.
En 2017, la société [Adresse 7] a fait délivrer aux bailleurs une demande de renouvellement de ce bail commercial aux mêmes conditions, à effet au 1er mai 2017.
Estimant que le loyer devait fixé à la valeur locative, par acte d'huissier du 2 février 2018, les bailleurs ont saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Montpellier aux fin de voir le loyer du bail renouvelé fixé, suivant leur dernier mémoire, à la somme mensuelle de 4 400 euros hors taxes et hors charges, soit un loyer annuel de 52 800 euros hors taxes et hors charges.
Par jugement du 2 avril 2019, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et a désigné [K] [D] pour y procéder, lequel a déposé son rapport définitif le 20 décembre 2019, en proposant un loyer annuel de 38 880 euros, hors charges.
Par mémoire après expertise notifié le 26 mai 2020, les consorts [R] ont notamment demandé au juge des loyers commerciaux d'annuler le rapport d'expertise.
Le jugement rendu le 8 septembre 2020 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :
Constate que [C] [R] est décédée le 2 juillet 2019 ;
Reçoit [T] [R] et [L] [R] dans leur intervention à l'instance également, ès qualités d'héritiers de leur mère, [C] [R] ;
Déboute les consorts [R] de leur demande principale en nullité du rapport d'expertise ;
Déboute les consorts [R] de leur demande subsidiaire de nouvelle désignation de l'expert aux fins de réponse à leurs dires ;
Déboute les consorts [R] de leur demande plus subsidiaire de réouverture des débats ;
Faisant droit à la demande reconventionnelle de la société [Adresse 7],
Fixe le loyer de renouvellement du bail liant les consorts [R] à la société [Adresse 7] à la somme annuelle de 38 880 euros hors charges et hors taxes, à compter du 1er mai 2017 ;
Rappelle qu'en application des dispositions de l'article L.145-34 in fine du code de commerce, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentation supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ;
Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire ;
Condamne les consorts [R] à payer à la société [Adresse 7] la somme de 2 000 euros par de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne les consorts [R] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise ;
Ordonne l'exécution provisoire.
Sur la demande principale de nullité du rapport d'expertise et sur le premier moyen du délai laissé aux parties pour formuler leur observations, le juge des loyers commerciaux a relevé qu'il était expressément mentionné dans le courrier accompagnant le pré-rapport de l'expert adressé aux conseils des parties le 14 novembre 2019, que les éventuels dires devaient impérativement être formulés au plus tard le 13 décembre 2019, que le pré-rapport avait été reçu par le conseil des consorts [R] le 15 novembre 2019, selon ses propres dires, qu'il avait ainsi disposé de près d'un mois pour en prendre connaissance, consulter ses clients et formuler ses observations, ce qui apparaissait suffisant, ainsi que l'avait d'ailleurs dit le magistrat en charge du contrôle des expertises en réponse à la contestation du conseil des bailleurs.
Le premier juge a par ailleurs observé qu'aucune demande de prorogation du délai pour formuler des observations ou dires en lecture du pré-rapport d'expertise n'avait été formulée par le conseil des consorts [R], qu'enfin, comme le faisait justement observer la société [Adresse 7], qu'il eut suffi au conseil des bailleurs d'adresser ses dires par courrier électronique le 12 décembre 2019, date de son envoi par courrier postal, soit la veille de la date limite, pour être dans les délais.
Sur les autres moyens de nullité tenant à la forme du rapport d'expertise, le juge des loyers commerciaux a retenu qu'il n'était aucunement démontré l'existence de griefs résultant de l'absence de numérotation des pages du rapport d'expertise. Quant à la liste des pièces dont l'expert avait été destinataire, qu'elle était annexée au rapport, contrairement à ce qui était soutenu, et lesdites pièces étaient visées tant dans le corps du pré-rapport de l'expert que dans celui de son rapport définitif. Enfin, s'agissant des surfaces prises en compte, des coefficients de pondération et des éléments d'appréciation prétendument omis par l'expert, qu'ils ne constituaient ni des vices de forme ni des vices de fond susceptibles d'affecter la validité du rapport d'expertise, mais des éléments de discussion au fond.
Sur la demande subsidiaire de nouvelle désignation de l'expert pour répondre aux dires des parties, le premier juge a dit que les consorts [R] ne pouvaient se prévaloir de leur propre défaillance dans le respect des délais impartis pour formuler leurs observations et dires en lecture du pré-rapport, pour solliciter une nouvelle désignation de l'expert à la seule fin de pallier leur carence.
Sur la demande reconventionnelle de fixation du loyer du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a observé liminairement que les consorts [R] consacraient les dix premières pages de leur mémoire définitif à discuter le fond du litige sans qu'il en ressorte la moindre demande, fût-elle infiniment subsidiaire, dans le dispositif, pour considérer que les éléments de fond développés par eux, dont il n'était tiré aucune prétention quant au montant du loyer du bail renouvelé, ne seraient donc pas examinés.
Au visa des dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce et en lecture du rapport de l'expert judiciaire, après avoir rappelé que c'était au bailleur qui sollicitait un déplafonnement de prouver l'existence d'une modification notable des lieux loués au cours du bail expiré et, qu'en l'espèce, les moyens de fond développés par les consorts [R] ne se traduisaient par aucune demande en ce qui concerne le montant du loyer du bail renouvelé, les bailleurs se bornant à critiquer les opérations d'expertise, a dit que le rapport d'expertise n'appelait aucune critique pour retenir la valeur unitaire locative telle que déterminée par l'expert, soit 160 euros par mètre carré et par an, soit une valeur locative annuelle pour 243 mètres carrés de 38 880 euros hors charges et hors taxes, à compter du 1er mai 2017.
Les consorts [R] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 10 septembre 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 décembre 2022.
Les dernières écritures pour les consorts [R] ont été déposées le 24 novembre 2021.
Les dernières écritures pour la société [Adresse 7] ont été déposées le 15 décembre 2020.
Le 26 novembre 2021, la société OD St Georges a déposé des écritures demandant que soient reçues sa constitution et son intervention volontaire.
Le dispositif des écritures pour les consorts [R] énonce, en ses seules prétentions :
Infirmer la décision déférée sur le prix du loyer ;
Statuant à nouveau,
Désigner tel expert avec mission de se rendre sur les lieux litigieux, pour évaluer la valeur locative ;
Désigner tel expert avec mission de se rendre sur les lieux litigieux, pour proposer une surface pondérée pour le lieu désigné jardinet, expliquer la pondération retenue pour les autres surfaces louées, répondre au dire du 12 décembre 2019 ;
A défaut,
Fixer le prix du loyer des locaux objets du litige au prix de 4 400 euros par mois hors taxes et hors charges, pour une surface de 330 mètres carrés à compter de la date de renouvellement du bail, soit le 1er mai 2017 ;
Débouter la société [Adresse 7] de ses demandes, fins et conclusions ;
La condamner aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise ainsi que 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Eu égard l'évolution du litige et l'accord des parties, sur le prix au mètre carré et compte tenu de la surface pondérée réelle,
Fixer le prix à quatre mille quatre cents euros par mois (4 400 euros par mois) hors taxes et hors charges à compter de mai 2017 ;
Condamner l'intimée aux entiers dépens, qui comprendront les frais d'expertise et à 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour l'essentiel et sur le rapport d'expertise, les consorts [R] estiment que l'expert judiciaire n'a pas répondu à leur dire des appelants et que le premier juge n'a pas ordonné un complément d'expertise pour pouvoir répondre à différentes questions, notamment sur la pondération de la terrasse dénommée jardinet, donné à bail et qui a changé de destination.
Ils entendent également souligner que les parties sont d'accord pour déterminer le prix du loyer sur la base des éléments communiqués par l'expert judiciaire et que le désaccord ne porte que sur la surface pondérée.
Ils demandent en conséquence au principal un complément d'expertise pour permettre la cour d'obtenir une surface pondérée en tenant compte de l'intégralité des locaux loués.
Le dispositif des écritures pour la société [Adresse 7] énonce, en ses seules prétentions :
Confirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux le 8 septembre 2020 ;
Condamner solidairement les consorts [R] au paiement de la somme de 8 000 euros au titre des disposition de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, en ceux compris les frais d'expertise.
A titre liminaire, la société [Adresse 7] entend souligner que pour solliciter l'infirmation de la décision rendue par le premier juge, les consorts [R] reprennent les mêmes prétentions que soutenues en première instance, lesquelles ont été rejetées et demandent à la cour de constater qu'en cause d'appel, aucune critique sérieuse à l'égard des motifs pertinents du premier juge, de sorte que leurs demandes ne pourront qu'être rejetées.
Pour l'essentiel, sur la désignation des biens loués, la société [Adresse 7] entend rappeler que le jardinet est visé comme un élément propre du bail à usage strictement commercial, ce qui est confirmé par l'expert judiciaire, de sorte que les bailleurs sont particulièrement de mauvaise foi à soutenir que la surface commerciale aurait augmentée depuis la signature du bail.
Le dispositif des écritures pour la société OD St Georges énonce :
Recevoir la constitution de la société Amma Avocats, représentée par maître Emmanuelle Massol-Grecet, aux intérêts de la société OD St Georges ;
Dire recevable et bien fondée l'intervention volontaire à titre principal de la société OD St Georges ;
Prendre acte que la société OD St Georges fait sienne l'argumentation développée par la société [Adresse 7] dans le cadre de la présente procédure.
MOTIFS
En l'absence de toute opposition, la société en nom collectif OD ST Georges sera reçue en son intervention volontaire.
1. Sur la demande principale de nullité du rapport d'expertise judiciaire
La contestation d'une expertise judiciaire peut porter principalement sur la régularité de l'expertise. Il s'agit alors d'évoquer la nullité du rapport du fait du non-respect de principes substantiels.
L'article 954 du code de procédure civile dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
En l'espèce, la cour constate que le dispositif des appelants ne contient aucune prétention visant à la nullité du rapport d'expertise judiciaire, de sorte qu'il ne sera pas statué sur cette demande principale et celle subséquente, de la désignation d'un nouvel expert judiciaire.
2. Sur la fixation du loyer du bail renouvelé
Les appelants indiquent qu'ils sont d'accord pour déterminer le prix du loyer sur la base des éléments communiqués par l'expert judiciaire et que le désaccord ne porte que sur la surface pondérée des locaux donnés à bail.
Or, la cour entend rappeler que l'appel consiste en la critique argumentée en fait et en droit des motifs retenus par le premier juge et, qu'en l'espèce, les appelants ne versent pas au débat le rapport d'expertise judiciaire critiqué, c'est-à-dire celui de [K] [D], déposé le 20 décembre 2019 au terme de ses opérations poursuivies au contradictoire des parties, de sorte que la juridiction d'appel est placée dans l'impossibilité de statuer.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 8 septembre 2020 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [R] seront condamnés solidairement aux dépens de l'appel.
Les consorts [R], qui échouent en leur appel, en toutes leurs prétentions, seront en outre condamnés solidairement à payer à la société [Adresse 7] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
RECOIT la société OD St Georges en son intervention volontaire ;
CONFIRME le jugement rendu le 8 septembre 2020 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Montpellier, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE solidairement [T] [R] et [L] [R] à payer à la société [Adresse 7] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE solidairement [T] [R] et [L] [R] aux dépens de l'appel.
Le Greffier Le Président
