Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 21 FEVRIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/03675 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OVQW
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 JUILLET 2020
Trubunal Judiciaire de NARBONNE
N° RG 18/00556
APPELANTE :
Syndicat de copropriétaire RÉSIDENCE AMARRAGE dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 3], représentée par son syndic en exercice la SAS FONCIA LIMOUZY au capital de 13.166,15 euros, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de NARBONNE (11) sous le numéro 784 145 930, prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Estelle MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
Madame [F] [O]
née le 14 Décembre 1948 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Nicolas SAINTE CLUQUE de la SELARL SAINTE-CLUQUE - SARDA - LAURENS, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 19 Décembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 JANVIER 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
[F] [O] est usufruitière des lots 48 et 96 Bâtiment C de la copropriété Résidence Amarrage à [Localité 5].
Par acte du 3 mai 2018, elle a assigné le syndicat des copropriétaires pour obtenir à titre principal l'annulation de l'assemblée générale du 15 janvier 2018, à titre subsidiaire de certaines résolutions.
Le jugement rendu le 23 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Narbonne énonce dans son dispositif :
Déclare recevables les demandes d'[F] [O].
Déboute [F] [O] de ses demandes formées à l'encontre du syndic.
Prononce l'annulation de l'assemblée générale de la copropriété du 15 janvier 2018.
Condamne le syndicat des copropriétaires à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à [F] [O] la somme de 1500 €, au syndic la somme de 800 €.
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Dit que [F] [O] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Le jugement retient la recevabilité de l'action engagée par la seule usufruitière, et de l'action en annulation intégrale de l'assemblée générale pour des motifs d'irrégularité de forme substantielles.
Le jugement retient la régularité du contenu de la feuille de présence comportant suffisamment d'éléments d'identification des propriétaires présents ou représentés, avec la désignation des lots et les noms des mandataires.
Le jugement a prononcé l'annulation de l'assemblée générale sur le motif que le contrôle du respect des règles de représentation suppose nécessairement l'annexion des mandats à la feuille de présence, et que le syndicat ne produit aux débats aucun mandat pour permettre l'appréciation de leur authenticité, et de leur existence préalable conforme ou des conditions de distribution invoquée de mandats en blanc.
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Amarrage a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 2 septembre 2020.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 19 décembre 2022.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence Amarrage ont été déposées le 4 mai 2021.
Les dernières écritures pour [F] [O] ont été déposées le 21 septembre 2022.
Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence Amarrage énonce en termes de prétentions :
Infirmer le jugement sur les prétentions d'[F] [O].
Débouter [F] [O] de toutes ses demandes.
Condamner [F] [O] à payer la somme de 4000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Le syndicat des copropriétaires demande de déclarer irrecevable l'action de la seule usufruitière d'un lot en infraction aux dispositions de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit en cas de démembrement du droit de propriété que les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun.
Il soutient que cette disposition déroge au droit général relatif à l'usufruit de l'article 597 du Code civil.
À titre subsidiaire, le syndicat soutient qu'[F] [O] ne peut pas demander l'annulation intégrale de l'assemblée générale dont elle a approuvé la majorité des résolutions, que sur la régularité des mandats le premier juge a inversé la charge de la preuve alors qu'il appartient à [F] [O] de démontrer que les règles de mandat de représentation n'ont pas été respectées, alors que la feuille de présence est certifiée exacte par le président de séance, que les dispositions légales n'imposent pas l'annexion des mandats à la feuille de présence, qu'[F] [O] n'apporte pas la preuve de son allégation d'une distribution par le syndic de pouvoirs en blanc à des mandataires choisis.
Le syndicat conteste l'allégation d'un abus de position dominante par l'organisme HLM copropriétaire.
Sur la demande particulière d'annulation des résolutions 4 à 8, le syndicat soutient que la désignation du syndic pour une durée de 3 ans est conforme au décret, que le projet de contrat de syndic contenait les informations suffisantes, que la convocation à l'assemblée générale comportait la précision légalement obligatoire des jours et heures de consultation possible des pièces justificatives des charges.
Le dispositif des écritures pour [F] [O] énonce en termes de prétentions :
À titre principal confirmer le jugement déféré.
À titre subsidiaire, prononcer la nullité des résolutions n° 4 à 8 concernant l'élection du syndic et l'approbation des comptes, et des décisions subséquentes.
Condamner le syndicat des copropriétaires à régler la somme de 3500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens comprenant les frais d'exécution de l'arrêt.
Dire qu'[F] [O] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais et procédure de l'instance.
[F] [O] expose que son fils [T] [O] nu-propriétaire par donation a informé le syndic par courrier du 20 septembre 2013 qu'il mandatait sa mère pour le représenter et ne reçoit aucune convocation aux assemblées générales.
Elle a contesté le contenu des factures d'honoraires du syndic, non conforme à la définition réglementaire du contrat type de syndic de copropriété, et adressé une lettre à ce sujet avec accusé de réception du 15 novembre 2017 en demandant de le joindre à la convocation à l'assemblée générale, et proposé à l'assemblée générale un contrat avec un autre syndic.
Elle déclare avoir constaté que de nombreux pouvoirs ont été distribués par le syndic à des personnes qui lui étaient acquises pour se faire désigner un nouveau, et notamment le copropriétaire majoritaire HLM, et sur le procès-verbal de l'assemblée générale que certaines résolutions faisaient apparaître son vote pour alors qu'elle avait voté contre.
Elle soutient l'argumentation du premier juge sur la recevabilité de son action en qualité d'usufruitière en ajoutant la référence du règlement de copropriété qui prévoit que l'usufruitier représentera valablement le nu-propriétaire jusqu'à la désignation d'un mandataire commun.
Elle soutient que l'annulation de la désignation du syndic, et la constatation d'irrégularités substantielles sur la feuille de présence et le procès-verbal de l'assemblée générale entachent de nullité l'ensemble de l'assemblée générale, que les dispositions d'ordre public de l'article 22 de la loi de 1965 sur la délégation du droit de vote n'étaient pas respectées, que le contrôle efficace suppose nécessairement l'annexion des mandats à la feuille de présence.
Elle expose que quatre mandats ont été frauduleusement acceptés par la présidente de séance, alors qu'elle avait l'obligation de les distribuer par tirage au sort parmi les copropriétaires présents, que Monsieur [N] qui n'est pas copropriétaire et n'était pas présent s'est vu attribuer trois mandats pour lesquelles il a signé la case émargement.
Elle soutient comme en première instance l'abus de position dominante de l'organisme HLM qui posséderait une quote-part de parties communes supérieure à la moitié.
Elle expose concernant les résolutions 4 à 8 que la durée du mandat de syndic n'a pas été débattue, que les copropriétaires n'ont pas été suffisamment informés sur les résolutions en projet et sur l'intérêt d'un syndic concurrent proposé dans son courrier qui n'a pas été annexé à la convocation, et sur les procédés irréguliers de facturation du précédent mandat du syndic.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'action de l'usufruitière
La cour renvoie les parties à la lecture complète de la motivation pertinente des premiers juges pour retenir la recevabilité de l'action d'[F] [O] en qualité d'usufruitière des lots de la copropriété en application de la combinaison des articles 597 du Code civil et 23 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que la condition d'un mandataire commun du démembrement du droit de propriété ne peut pas priver l'usufruitier de son droit de jouir de tous les droits dont le propriétaire peut jouir comme le propriétaire lui-même.
Les dispositions de l'article 23 de la loi de 1965 ne trouveraient application pour interdire l'action de l'usufruitier seul qu'à défaut d'accord avec le nu-propriétaire, ou si l'un ou l'autre ou le syndic avait demandé la désignation d'un mandataire par requête au président du tribunal judiciaire.
La cour ajoute dans le cas d'espèce, d'une part que le fils d'[F] [O] nu-propriétaire avait écrit au syndic le 20 septembre 2013 explicitement « je mandate ma mère pour me représenter auprès du syndic et aux assemblées des copropriétaires », ce qui donne sans équivoque à [F] [O] un mandat de vote aux assemblées générales qui n'est pas contestable, d'autre part que le règlement de copropriété mentionne après le rappel des dispositions de l'article 23 de la loi de 1965 « jusqu'à la désignation d'un mandataire commun l'usufruitier représentera valablement le nu-propriétaire ».
Le syndicat en charge de l'application du règlement de copropriété et qui n'a pas demandé la désignation d'un mandataire commun n'est pas sérieusement fondé à contester la recevabilité sur le motif de l'absence d'un mandataire commun.
La cour confirme la recevabilité des demandes d'[F] [O].
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale
La cour confirme le motif pertinent du premier juge de la recevabilité de la demande d'annulation intégrale de l'assemblée générale, s'agissant d'irrégularités de forme substantielles de nature à entacher la validité de l'ensemble des votes des résolutions.
Sur le fond, le premier juge a retenu avec pertinence l'appréciation qui lui incombait que les mentions des noms de chaque copropriétaire concerné, la désignation et le libellé de leurs lots, et les noms des mandataires, donne suffisamment d'éléments d'identification des propriétaires présents ou représentés, également que si les dispositions d'ordre public relatives à la copropriété ne comportent pas l'obligation expresse d'annexer les mandats à la feuille de présence, pour autant l'appréciation du respect des règles relatives à la représentation supposent nécessairement de pouvoir contrôler la validité des mandats.
La nécessité de contrôle implique le droit d'un copropriétaire de disposer de la copie d'un pouvoir litigieux pour soumettre au juge sa contestation.
Dans le cas d'espèce, l'attestation d'un copropriétaire présent à l'assemblée générale que le mandataire d'un copropriétaire mentionné dans la feuille de présence avec son émargement n'était pas présent exige a minima la charge de la preuve par le syndicat de la validité de ce mandat particulier, qui n'est pas produit dans cette instance.
Par ce motif substitué, la cour confirme l'annulation de l'assemblée générale du 15 janvier 2018 en raison de l'irrégularité substantielle qui n'est pas valablement contestée par le syndicat dans la validité des mandats de vote, qui entache nécessairement la validité de toutes les résolutions.
L'annulation de l'ensemble de l'assemblée générale rend sans objet la contestation de la validité de certaines résolutions.
Sur les autres prétentions
Il convient de confirmer avec le principal du dispositif du jugement déféré les condamnations prononcées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, et la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.
Il est équitable de mettre la charge du syndicat des copropriétaires qui succombe une part des frais non remboursables exposés en appel par [F] [O], pour un montant de 2000 €.
[F] [O] sera dispensée de la participation à la dépense commune des frais de procédure.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement rendu le 23 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Narbonne ;
Et y ajoutant, condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Amarrage à payer à [F] [O] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Amarrage aux dépens de l'appel ;
Dispense [F] [O] de participation à la dépense commune des frais et procédures dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Le Greffier Le Président
