Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 21 FEVRIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/01377 - N° Portalis DBVK-V-B7E-ORL5
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 JANVIER 2020
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
N° RG 16/04275
APPELANTE :
Madame [W] [D] [X] [M]
née le 13 Juillet 1958 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 2]
Représentée par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMES :
Monsieur [O] [V]
né le 10 Août 1981 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Marion CHOL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER
substituant Me Marion CHOL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [S] [L]
née le 16 Septembre 1983 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Marion CHOL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Marion CHOL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Syndic de copropriété DE LA RESIDENCE [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE DU SUD
[Adresse 7]
[Localité 2]
Représentée par Me Isabelle PLANA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
S.A.R.L. IMMOBILIERE DU SUD
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représentée par Me Isabelle PLANA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 21 Décembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 JANVIER 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
Par acte 7 mai 2015, [O] [V] et [S] [L] ont vendu à [W] [M] un appartement et un emplacement de parking constituant les lot 18 et 50 de la copropriété de la résidence [Adresse 7] dont le syndic est la SARL Immobilière du Sud.
[W] [M] s'est inquiétée auprès du syndic et auprès de ses vendeurs d'un dégât des eaux au mois d'août 2015 provenant de la canalisation privative située après son compteur, et de la réclamation par le syndic en raison du dégât des eaux d'un montant de 11 000 € de consommation d'eau.
Par acte du 9 juin 2016, [W] [M] a assigné [O] [V] et [S] [L] pour obtenir la garantie du paiement de cette somme et d'un montant de réparation, puis par un autre acte du 16 octobre 2018 le syndicat des copropriétaires et son syndic pour obtenir le remboursement des sommes versées au titre de la surconsommation d'eau. Les deux instances ont fait l'objet d'une jonction en date du 7 mai 2019.
Le jugement rendu le 14 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :
Rejette ensemble des demandes formées par [W] [M].
Rejette les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] et la SARL Immobilière du Sud à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Condamne [W] [M] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à payer à [O] [V] et [S] [L] la somme de 1500 €, et au syndicat des copropriétaires et au syndic la somme de 750 € chacun.
Condamne [W] [M] aux dépens.
Le jugement écarte les prétentions de [W] [M] à l'encontre de leurs vendeurs en observant, d'une part une clause d'exclusion de garantie des vices cachés dans l'acte de vente, d'autre part que les appels de fonds du syndic étaient de montants réguliers de 2011 à 2015, qu'une consommation excessive de 290 m³ en décembre 2014 puis de 495 m³ en juin 2015 a pu échapper à la connaissance des vendeurs puisqu'elle n'a été approuvée qu'après la vente le 7 mai 2015, alors que l'indicateur sur le compteur de 3614 m³ le 31 août 2015 soit 3119 m³ en trois mois représente une explosion sans précédent de consommation d'eau après la vente de l'appartement.
Le jugement observe que l'acte authentique mentionne les dispositions légales selon lesquelles le paiement des dépenses incombe à celui qui est propriétaire au moment de l'exigibilité, de sorte que seule [W] [M] était redevable du paiement des charges devenues exigibles postérieurement à la vente par l'approbation à l'assemblée générale des copropriétaires.
Le jugement écarte les prétentions de [W] [M] à l'encontre du syndicat et du syndic en l'absence de preuve d'une faute alors que la fuite est intervenue sur la partie privative. Il relève que le syndic a accompli ses obligations régulièrement et ne peut être responsable de la négligence du copropriétaire qui n'a pas surveillé son compteur, alors qu'il avait transmis aux vendeurs toutes les informations lors de l'envoi de la convocation à l'assemblée générale du 2 juin 2015.
[W] [M] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 5 mars 2020.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 21 décembre 2022.
Les dernières écritures pour [W] [M] ont été déposées le 22 juillet 2020.
Les dernières écritures pour [O] [V] et [S] [L] ont été déposées le 4 janvier 2021.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires et le syndic ont été déposées le 29 avril 2020.
Le dispositif des écritures pour [W] [M] énonce en termes de prétentions :
Annuler le jugement en ce qu'il a omis de statuer sur les demandes de [W] [M].
À défaut, infirmer le jugement.
Condamner [O] [V] et [S] [L] à rembourser la consommation d'eau acquittée au syndic de la copropriété, soit 11 733,38 € avec intérêts au taux légal à compter du premier règlement, et le bénéfice de la capitalisation des intérêts échus sur une année.
Condamner le syndicat des copropriétaires à faire disparaître la somme sur les appels de fonds à [W] [M], et à joindre la décision à la convocation à la prochaine assemblée générale.
Condamner le syndicat des copropriétaires à produire sous astreinte de 150 € par jour à compter du huitième jour faisant suite à la signification de la décision les appels de fonds et relevés de compte du lot 116 sur lesquels n'apparaîtront plus la surconsommation d'eau.
Condamner le syndic à payer la somme de 4000 € dommages-intérêts, 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
Condamner in solidum les vendeurs à rembourser la somme de 1466,58 € au titre des réparations de la fuite.
[W] [M] constate que le syndicat et le syndic ne produisent pas le relevé du compteur litigieux depuis 2010, que le montant de consommation d'eau qui lui a été réclamée concerne une période de décembre 2014 à mai 2015 durant laquelle elle n'était pas propriétaire ni occupante.
Elle prétend que la surconsommation est imputable à une fuite non réparée antérieure et connue du syndic et des vendeurs à la date de la vente.
Elle soutient que le syndic a commis une faute de défaut de diligence en ce qu'il n'a pas demandé à Veolia l'application de la loi du 27 septembre 2012 dite Warsmann qui permettait d'obtenir une remise gracieuse du prix de l'eau non retraitée, ni engagé aucune démarche pour bénéficier d'une baisse de tarif, alors que le syndicat est le contractant de Veolia.
Elle soutient que le syndicat et le syndic ont manqué à une obligation d'information vis-à-vis de l'acquéreur.
[W] [M] expose que l'acquéreur est mis en possession des procès-verbaux d'assemblée générale mais pas des pièces qui accompagnent les convocations comportant le détail des charges de chaque lot qui auraient alerté sur la surconsommation d'eau, qu'elle a été destinataire quelques semaines après l'acquisition d'un appel de charges du syndic pour ses lots pour un montant exorbitant d'environ 13 000 €, que son compteur d'eau n'est pas situé dans l'appartement mais dans un placard sur le palier de l'étage.
Elle expose qu'elle n'a eu connaissance d'une surconsommation d'eau constatée en décembre 2014 par l'information au syndic de la société chargée de relever les compteurs qu'après la vente en mai 2015, et après la réalisation de travaux de rafraîchissement pendant lesquels la fuite a prospéré, que les vendeurs ont reconnu dans un mail postérieur qu'ils avaient eu connaissance d'une fuite mais ils ne procéderont à aucune réparation, que le syndic pouvait engager des pourparlers avec Veolia pour obtenir un dégrèvement notamment par l'application de la loi Warsmann, en qualité de contractant direct titulaire du compte principal.
Elle soutient qu'il n'est pas établi que la surconsommation corresponde seulement à une période postérieure au 7 mai 2015, que la faute du syndic relève de son obligation d'information alors qu'il reçoit les factures de consommation sur le compteur général, et il devait demander l'application de la loi sur un dégrèvement d'une consommation sans commune mesure avec la consommation moyenne habituelle.
Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] et son syndic la SARL Immobilière du Sud énonce en termes de prétentions :
Confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Et statuant à nouveau, condamner [W] [M] à payer au syndicat et au syndic à chacun la somme de 500 € de dommages-intérêts pour procédure abusive, et la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner [W] [M] aux dépens de l'appel.
Le syndicat et le syndic rappellent que la fuite est intervenue après le compteur divisionnaire sur les parties privatives de [W] [M], ce qui a été confirmé par les interventions des plombiers.
Le syndic rappelle que la règle invoquée d'une répartition des charges au prorata du jour de la vente a été supprimée par un décret de 2004, de sorte que les charges devaient être réclamées au propriétaire au jour de l'approbation des comptes qui est intervenue par une assemblée générale postérieure à la vente, qu'il a régulièrement transmis au notaire chargé de la vente un état daté des charges, que les vendeurs eux-mêmes n'ont pas relevé une surconsommation suspecte avant le mois de mai 2015.
Il soutient que le syndic à la charge exclusive de la préservation des parties communes et non pas des parties privatives, et qu'il n'était donc pas tenu d'alerter le propriétaire des locaux sur sa consommation d'eau, qu'en l'absence de faute du syndic la perte de chance du bénéfice d'un dégrèvement ne peut pas lui être imputé, qu'il ne peut pas être tenu pour responsable du défaut de retrait par les vendeurs de la lettre recommandée de convocation à l'assemblée générale qui contenait le dernier relevé de compteur.
Le syndicat et le syndic constatent que dans une lettre au médiateur saisi [W] [M] écrit que le relevé de compteur de juin 2015 ne révélait pas d'anomalie et qu'une rupture de canalisation a eu lieu en août 2015 entraînant une consommation exorbitante, qu'ils ne pouvaient pas agir contre Veolia en l'absence de fuite sur le compteur général.
Le dispositif des écritures pour [O] [V] et [S] [L] énonce en termes de prétentions :
Confirmer le jugement, et débouter [W] [M] de ses demandes.
À titre subsidiaire, dire que les vendeurs ne pourraient être tenus que de la surconsommation jusqu'à la vente, soit la somme maximale de 1057,47 €, et condamner le syndic à les relever et garantir de toute condamnation.
Condamner [W] [M] à payer la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
[O] [V] et [S] [L] exposent qu'ils n'ont été prévenus de la consommation exorbitante que par un courriel de leur acquéreur du 14 septembre 2015, que les appels de fonds jusqu'à l'état daté transmis au notaire de la vente ne présentaient aucune anomalie.
Ils contestent que le mail qu'ils avaient adressé à leur acquéreur le 13 octobre 2015 caractérise un aveu de connaissance antérieure de la fuite.
Ils rappellent que le contrat de vente exclut la garantie des vices cachés dont ils n'auraient pas eu connaissance, qu'ils n'avaient aucune obligation d'information dans une qualité non professionnelle. Ils n'avaient aucun intérêt à laisser une fuite d'eau importante perdurer alors que la réparation est intervenue pour moins de 80 €.
Ils soutiennent qui ne sont pas tenus d'un appel de charges postérieur à la vente.
Ils contestent à titre subsidiaire le lien de causalité des montants réclamés avec des préjudices effectifs.
MOTIFS
À titre liminaire, la cour rejette la demande principale de [W] [M] en annulation du jugement au motif d'une omission de statuer, en ce que cette prétention relève justement d'une requête en omission de statuer indépendante de l'appel, qui n'a pas été sollicitée.
La cour constate ensuite que l'appelante [W] [M] ne formule pas dans le dispositif de ses écritures, qui limite strictement en application de l'article 954 du code de procédure civile l'objet du litige soumis à la cour, de prétention sur le fond à l'encontre du syndicat des copropriétaires, à l'exception de la demande de faire disparaître la somme de consommation d'eau sur les appels de fonds, de joindre la décision à la convocation à la prochaine assemblée générale, de produire sous astreinte les appels de fonds et relevés de compte du lot 116 sur lesquels n'apparaîtront plus la surconsommation d'eau.
La cour rejette ces demandes particulières, en ce qu'elles reviendraient à faire établir par le syndic des faux en écriture modifiant des appels de fonds et relevés d'une situation qui était exacte au moment de leur établissement.
La cour constate sur le même fondement que l'appelante ne formule pas non plus de prétention sur le fond à l'encontre du syndic à titre personnel. L'argumentation dans les écritures de [W] [M] sur le défaut de diligence ou d'information du syndic n'est concrétisée par aucune prétention de condamnation principale sur le fond du litige.
Il en résulte que la cour n'est saisie sur le fond du litige, au-delà des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, que de la demande de condamnation au titre de la réparation du préjudice de paiement d'une surconsommation d'eau à l'encontre des vendeurs du lot de copropriété.
L'acte de vente du lot de copropriété à [W] [M] par [O] [V] et [S] [L] stipule notamment le rappel des dispositions de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 pour la répartition entre vendeurs et acquéreurs du paiement des provisions des charges communes de copropriété, dans lesquelles ne sont pas comprises le remboursement au syndic de l'avance du paiement de la consommation d'eau particulière de chaque copropriétaire, de sorte que cette stipulation n'a pas d'application dans le litige.
La stipulation dans l'acte de vente d'une répartition prorata temporis des charges de copropriété exigibles n'a pas davantage pour le même motif d'application pour le paiement de la consommation d'eau privative du compteur du propriétaire.
L'acte de vente stipule également que l'acquéreur prend le bien en l'état sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, pour les vices apparents ou cachés, sauf s'il est prouvé par l'acquéreur que les vices étaient en réalité connus du vendeur.
La cour observe que la consommation anormalement excessive n'a été révélée que par l'indication sur le compteur le 31 août 2015 bien postérieurement à la vente du 7 mai 2015, que le défaut de relevé par le vendeur du courrier recommandé antérieur à la vente de convocation à l'assemblée générale qui aurait pu au moins l'alerter sur un dernier relevé de consommation en augmentation ne caractérise pas la preuve d'une connaissance d'un vice caché.
L'affirmation par l'acquéreur que la surconsommation est imputable à une fuite antérieure non réparée et connue des vendeurs à la date de la vente n'est démontrée par aucune pièce dans le débat.
Le mail adressé par le vendeur à l'acquéreur le 6 octobre 2015 se terminant notamment par « comprenez bien que nous faisons preuve de bonne volonté ; si nous proposons de prendre en charge les frais c'est uniquement pour préserver le bien-être de notre famille et non parce que nous les devons » ne constitue en aucun cas un aveu de responsabilité ou de connaissance antérieure d'un vice caché.
Le mail adressé ensuite le 24 novembre 2015 ne caractérise pas davantage un tel aveu de responsabilité, au regard de l'énoncé « j'aimerais savoir à quel moment nous avons fait une erreur ; nous avons tout fait dans les règles ; si nous sommes responsables d'une façon ou d'une autre nous paierons ce que l'on doit ».
Par ces motifs substitués ou ajoutés, la cour confirme le rejet des demandes formées par [W] [M] à l'encontre de ses vendeurs.
La cour confirme en conséquence en l'état de la limite de l'objet du litige soumis à son appréciation les dispositions du jugement rendu le 14 janvier 2020, sauf sur la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires et du syndic qu'elle infirme en considération de l'équité dans le contexte du litige.
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge des parties dans l'instance d'appel les frais non remboursables exposés, sauf à l'encontre de l'appelante [W] [M] au bénéfice de ses vendeurs [O] [V] et [S] [L], pour un montant de 2500 €.
[W] [M] supportera les dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement rendu le 14 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier, à l'exception de la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile de [W] [M] à payer au syndicat des copropriétaires et au syndic la somme de 750 € chacun ;
Condamne [W] [M] à payer à [O] [V] et [S] [L] la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;
Condamne [W] [M] aux dépens de l'appel.
Le Greffier Le Président
