Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 16 FEVRIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/03032 - N° Portalis DBVK-V-B7G-POFT
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 17 MAI 2022
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BEZIERS
N° RG 22/00210
APPELANT :
Monsieur [O] [I]
né le 27 Mai 1959 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Emily APOLLIS de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [4], [Adresse 1], représenté par son Syndic de copropriété FONCIA TERRES OCCITANE, SAS au capital de 40.000 euros , immatriculé au RCS de BEZIERS sous le numéro B314 686 429, dont le siège social est au [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité de droit audit siège,
C/O FONCIA
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Yannick CAMBON de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me BERTRAND Gilles
Révocation de l'ordonnance de clôture du 05 décembre 2022 et nouvelle clôture à l'audience du 12 décembre 2022.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 DECEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Eric SENNA, Président de chambre et Madame Nelly CARLIER, Conseiller, chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Eric SENNA, Président de chambre
Madame Myriam GREGORI, Conseiller
Madame Nelly CARLIER, Conseiller
Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO
Le délibéré initialement prévu le 9 février 2023 a été prorogé au 16 février 2023, les parties en ayant été préalablement avisées ;
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE :
M. [O] [I] est propriétaire au sein de la copropriété de la résidence ' [4]' située à [Adresse 1] des lots n° 65, 75, 114, 188 et 189 constitués de parkings et d'une villa à usage d'habitation.
Par procès-verbal en date du 6 juillet 2015, l'assemblée générale des copropriétaires de cette résidence a décidé de faire réaliser des travaux de ravalement des façades.
Par procès-verbal en date du 13 juillet 2018, la même assemblée a décidé de fixer une date butoir au 15 novembre 2018 afin que M. [O] [I] réalise à ses frais le ravalement de ses façades privatives au niveau de deux parties manquantes.
M. [O] [I] n'ayant pas réalisé ces travaux, le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [4]' , par exploit d'huissier en date du 18 septembre 2018, l'a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béziers sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile afin au principal de le voir condamner sous astreinte à procéder à la rénovation de ses façades privatives selon le coloris voté lors de l'assemblée générale du 11 juillet 2013 entériné par acte authentique du 12 novembre 2014 contenant modificatif de règlement.
Par ordonnnance en date du 17 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Béziers a :
- ordonné à M. [O] [I] de procéder à la rénovation de ses façades privatives au sein de la copropriété «[4] » à [Localité 3] et ce, selon le colori voté lors de l'assemblée générale du 11 juillet 2013 et entériné par acte authentique du 12 novembre 20I4, précisément selon la couleur TF221-2,
- fixé pour ce faire une astreinte provisoire de l00 euros par jour de retard pendant trois mois, passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance et jusqu'à la complète réalisation des travaux,
- précisé que le juge des référés se réserve la liquidation de ladite astreinte,
- condamner M. [O] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence ' [4]' la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [O] [I] aux dépens.
M. [O] [I] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 7 juin 2022.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 29 novembre 2022 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [O] [I] demande à la Cour de :
- infirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions,
- en conséquence, débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence ' [4]'de toutes ses demandes contre M. [I],
- ordonner en tant que de besoin le remboursement des sommes versées par M. [I] en exécution de l'ordonnance de référé, exécutoire par provision, à savoir la somme de 1138, 80 €,
- y ajoutant, faire droit à la demande reconventionnelle de M.[O] [I],
- en conséquence, ordonner au Syndicat des copropriétaires de la Résidence ' [4]', pris en la personne de son syndic en exercice, de procéder aux travaux de ravalement des parties communes (ou traitées comme communes par l'AG de 2013) de la maison de Monsieur [I], qui ont été provisionnés et réglés, sous peine d'astreinte de 100 € par jour de retard pendant trois mois, passé un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à venir et jusqu'à complète réalisation des travaux.
- en tout état de cause, condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ' [4]', pris en la personne de son syndic en exercice, à régler 1.000 euros à Monsieur [I] sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières écritures signifiées par la voie électronique le 5 décembre 2022 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [4]' demande à la Cour de :
* ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture afin d'accueillir les conclusions à venir qui seront notifiées par le requérant
* confirmer l'ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du tribunal judiciaire de Béziers le 17 mai 2022 (RG n°22/00210),
* In limine litis, rejeter la demande reconventionnelle de Monsieur [I] comme s'apparentant à une demande nouvelle,
* A titre principal,
- condamner Monsieur [O] [I] à procéder à la rénovation de ses façades privatives selon le coloris voté lors de l'assemblée générale du 11 juillet 2013 entériné par acte authentique du 12/11/2014 contenant modificatif de règlement de copropriété établi par devant Maître [Y] [P] selon couleur établie par le coloriste Madame [B], soit de couleur TF 221-2 (Cf page 3 modificatif règlement de copropriété).
- dire et juger que cette condamnation sera assortie d'une astreinte provisoire de 300 € par jour de retard qui prendra effet 2 mois après la signification de l'ordonnance à intervenir, et qui courra sur une période de 3 mois, passé lequel délai le Juge des référés se réservera la liquidation de l'astreinte et fixation d'une astreinte définitive.
- condamner Monsieur [O] [I] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile
L'ordonnance de clôture fixée au 5 décembre 2022 a été révoquée par ordonnance du 12 décembre 2022 avec fixation d'une nouvelle clôture à cette dernière date.
MOTIFS :
Sur l'existence du trouble manifestement illicite
Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'application de ces dispositions n'est pas subordonnée à la preuve de l'urgence de la mesure sollicitée ni à la preuve de l'absence de contestation sérieuse.
Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [4]' invoque l'existence d' un trouble manifestement illicite résultant du non-respect par M. [O] [I] des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires lui faisant obligation de rénover les façades privatives de sa villa et particulièrement des assemblées générales en date des 6 juillet 2015 et 13 juillet 2018, le ravalement de deux façades privatives n'ayant pas été réalisé à ce titre en dépit d'une dernière date butoir qui lui a été laissée jusqu'au 15 novembre 2018 pour ce faire.
M. [O] [I] s'oppose aux demandes formées à son encontre en faisant valoir que le trouble invoqué par le syndicat des copropriétaires n'est pas manifestement illicite, qu'est demeuré en effet non réalisé le ravalement de la façade côté jardin et du pignon-est, que cependant, l'assemblée générale des copropriétaire du 11 juillet 2013 a qualifié la façade côté jardin, bien que privative, comme une partie commune, que le mur pignon-est constitue quant à lui une partie commune et que le syndic aurait donc dû faire procéder au ravalement de ces façades dont la charge ne lui incombe pas, et ce, alors même que le syndic a fait réaliser de manière totalement contradictoire des travaux de ravalement de la façade côté villa 107-108 pourtant privative, l'ensemble de ces contradictions remettant en question l'obligation mise à sa charge de devoir procéder à la rénovation des façades en cause.
Il n'est pas contesté que par procès-verbal d'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 11 juillet 2013, la résolution n° 10 relative à la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division sur la définition des parties communes et des parties privatives applicable aux façades et pignons de la copropriété, a été adoptée à la majorité des voix, selon les termes suivants :
' Les façades de chaque villa sont privatives. Les propriétaires sont obligés de respecter la colorimétrie votée par l'assemblée générale du 11 juillet 2013. Les propriétaires sont tenus d'entretenir en bon père de famille les façades en respectant les modalités techniques établies par le maître d'oeuvre la cabinet Perret avant le 30 avril 2015. A défaut de réalisation et suite à un constat fait chaque année par le conseil syndical et le syndic lors du dernier trimestre, une mise en demeure sera effectuée à l'encontre des copropriétaires dont les façades ne respectent pas les règles définies avec réalisation sous trois mois au 30 avril de chaque année à reception de la présente. A défaut de réalisation les travaux seront effectués aux frais des copropriétaires concernés.
Sont donc parties communes l'ensemble des pignons de la résidence'.
Cette modification a été enregistrée par un acte authentique en date du 12 novembre 2014.
La résolution n° 11 de ce même procès-verbal également adoptée à la majorité des voix prévoit que les couleurs définies par la coloriste Mme [B] devront obligatoirement être respectées par l'ensemble des copropriétaires lors de l'entretien de leurs façades, tandis que la résolution n° 17 adoptée du procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 11 juillet 2014 a retenu pour le ravalement des façades les couleurs avec les références TF 221-2 et TF 203-1.
La résolution n° 19 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 6 juillet 2015 adoptée à l'unanimié rappelle la résolution n° 10 précitée sur l'obligation pour les copropriétaires d'entretenir en bon père de famille les façades des parties privatives en respectant les modalités techniques retenues et sur les conséquences du non-respect de cette règle pour les copropriétaires, précise que le délai d'achèvement des travaux de ravalement des façades est reporté au 30 avril 2016, que passé ce délai une dernière mise en demeure sera adressée au propriétaire défaillant et qu' en cas d'absence de ravalement au moment de la convocation d'assemblée générale, une résolution de procédure sera mise au vote de cette assemblée.
Enfin, aux termes de la résolution n° 15 du procès-verbal d'assemblée générale du 13 juillet 2018 adoptée à la majorité des voix, l'assemblée générale a décidé 'de mettre une date butoir au 15 novembre 2018 afin que M. [O] [I] réalise le ravalement des deux parties manquantes à ses frais. L'assemblée générale autorise le syndic à faire respecter cette obligation à M. [O] [I] par tous moyens y compris en lançant une procédure'
L'ensemble de ces décisions d'assemblée générales n'ont pas fait l'objet de contestations, à l'exception de celle du 13 juillet 2018 et particulièrement de sa résolution n° 15 qui a cependant donné lieu à un jugement du 18 novembre 2021 du tribunal judiciaire de Béziers ayant rejeté les demandes d'annulation formées par M. [I] à cet égard et ce, avec execution provisoire.
M. [I] ne conteste pas que deux façades ou murs de son lot de copropriété n'ont fait l'objet d'aucun ravalement. Il produit à ce titre des photographies prises par ses soins (pièce 8) faisant apparaître, en effet, une façade intitulé ' façade sud côté jardin' et une façade désignée 'pignon est' (photos 8-5 et 8-6), lesquelles ne sont pas rénovées.
Il ne saurait cependant soutenir l'existence d'une contradiction ou imprécision des résolutions d'assemblée générale, ni d'une confusion entretenue par le syndicat des copropriétaires sur le caractère commun ou privatif de ces façades.
En effet, s'agissant de la façade désignée 'pignon est', que l'intimée qualifie de partie privative (photo 8 de l'intimée), M. [I] ne démontre pas qu'il s'agit d'un mur pignon susceptible d'être considéré comme une partie commune définie à la résolution n° 10 de l'assemblée générale du 11 juillet 2013 et dont le ravalement serait à la charge de la copropriété dés lors qu'il ne présente pas les caratéritiques d'un mur pignon, puisqu'il comporte plusieurs ouvertures de type porte ou porte-fenêtres, voire même baie vitrée incompatibles avec la définition commune d'un mur pignon.
S'agissant de la façade intitulée 'sud côté jardin', M. [I] ne conteste pas qu'il s'agit bien d'une partie privative. Elle ne présente d'ailleurs comme la façade est aucune caractérique d'un mur pignon en présence d'une ouverture de type porte-fenêtre ou baie vitrée. La qualification de partie privative de cette façade ou la décharge de l'obligation de M. [I] de procéder à la réfection de cette partie privative ne saurait être non plus contredite avec l'évidence requise en référé, comme le soutient l'appelant, par la précision apportée par l'assemblée générale, hors résolution ( page 8) de ce que le pignon situé côté jardin sera traité dans le cadre du ravalement des parties communes, cette précision ne permettant pas d'exclure que l'assemblée générale entendait à ce titre désigner le mur pignon ouest, qui a bien fait l'objet d'un ravalement à la charge de la copropriété (photos 8-4 de l'appelant et 7 de l'intimée), étant précisé que sur les photographies produites le jardin se situe à droite de ce mur.
Il n'est donc établi l'existence d'aucune mesure contradictoire prise par le syndicat des copropriétaires qui a bien fait procéder au ravalement des murs pignons côté ouest (photo 8-4) et côté villas 107-108 (photo 8-3), parties communes et tel que précisé page 8 de l'assemblée générale du 11 juillet 2013.
Le tribunal judiciaire de Béziers a, par ailleurs, dans le cadre de sa décision rendue le 18 novembre 2021 ayant rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 13 juillet 2018 portant sur l'obligation de M. [I] de faire procéder au ravalement des deux façades privatives litigieuses avant le 15 novembre 2018, relevé que M. [I] ne saurait soutenir sérieusement l'imprécision de cette résolution sur les deux parties manquantes en cause pour se dispenser de leur ravalement, dés lors que la résolution n° 10 du procès-verbal d'assemblée générale du 6 juillet 2015 mentionnait déjà qu'il restait à sa charge deux faces à repeindre avant le 31 décembre 2015.
M. [I] n'apporte enfin aucun élément de nature à confirmer , ainsi qu'il l'affirme, que le syndicat des copropriétaires aurait fait procéder au ravalement de ces mêmes façades dans l'ensemble des lots appartenant aux autres copropriétaires.
En conséquence, à défaut pour M. [I] d'avoir fait réaliser le ravalement de ses deux façades privatives, parfaitement identifiables comme correspondant aux photographies n° 8-5 et 8-6 de l'appelant et ce , en violation des résolutions n° 10 et 11 du procès-verbal d'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 11 juillet 2013, n° 19 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 6 juillet 2015 et n° 15 du procès-verbal d'assemblée générale du 13 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires justifie de l'existence d'un trouble manifestement illicite.
Il convient, en conséquence, de confirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise qui a ordonné à M. [I], sous astreinte, de faire procéder à la rénovation de ces façades privatives, le montant et les modalités de l'astreinte fixés par le premier juge étant adaptés aux circonstances de la cause.
Sur la demande de restitution des sommes versées en exécution de l'ordonnance entreprise
M. [I] sollicite le remboursement, en tant que de besoin, des sommes qu'il a versées en exécution de l'ordonnance de référé, exécutoire par provision, à savoir la somme de 1138, 80 €.
Il convient cependant de rejeter cette demande, l'ordonnance entreprise étant confirmée en toutes ses dispositions et M. [I] ne justifiant d'aucun droit à restitution des sommes ainsi versées en exécution de cette décision, exécutoire par provision.
Sur la demande reconventionnelle formée par l'appelant tendant à la condamnation du Syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de ravalement des parties communes
M. [I] sollicite la condamnation sous astreinte du Syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de ravalement des parties communes de sa maison, ou en tous les cas traitées comme telles par l'assemblée générale de 2013.
L'intimée soulève l'irrecevabilité de cette demande nouvelle en appel en application de l'article 564 du code de procédure civile.
Une partie est toujours recevable en cause d'appel à présenter une demande reconventionnelle en vertu de l'article 567 du code de procédure civile , à condition cependant de présenter un lien suffisant avec les prétentions originaires.
La demande reconventionnelle formée par M. [I] a trait aux mêmes façades que celles faisant l'objet du litige principal et au même débat que celui opposant les parties sur le caractère commun ou privatif de ces façades et sur l'obligation ou non de M. [I] de prendre en charge leur ravalement. Cette demande peut donc être considérée comme présentant un lien suffisant avec les prétentions originaires. Cette demande doit, en conséquence, être déclarée recevable.
Sur le fond, il y a lieu néanmoins de rejeter cette demande, le présent arrêt confirmant la décision entreprise qui a condamné M. [I] à faire procéder au ravalement de ces façades qui doivent être considérées comme privatives et non communes.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence ' [4]' les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens. M. [I] sera condamné à lui payer la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La demande formée sur le même fondement par M. [I], qui succombe en son appel, sera rejetée.
Pour les mêmes motifs, M. [I] sera condamné aux dépens de l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- rejette la demande formée par M.[O] [I] aux fins de restitution des sommes versées en exécution de l'ordonnance entreprise,
- déclare recevable la demande reconventionnelle formée par M.[O] [I] aux fins de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de la résidence ' [4]' à faire procéder aux travaux de ravalement des parties communes de sa maison,
- sur le fond, rejette cette demande reconventionnelle,
- condamne M.[O] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ' [4]' la somme de 1500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejette la demande formée par M.[O] [I] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne M.[O] [I] aux dépens de l'instance d'appel.
Le greffier Le président
