Grosse + copie
délivrée le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 14 FEVRIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00730 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PJYM
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 JANVIER 2022
TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE MONTPELLIER
N° RG51.21-0002
APPELANT :
Monsieur [T] [N]
comparant en personne
[Adresse 12]
[Localité 4]
Représentant : Me Bruno GUIRAUD de la SCP SPORTOUCH BRUN, GUIRAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEES :
Madame [D] [N] épouse [G]
comparante en personne
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentant : Me Jessica MUNOT de la SCP ALBEROLA/MUNOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Madame [W] [L] épouse [N]
non comparante
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 6]
Représentant : Me Jessica MUNOT de la SCP ALBEROLA/MUNOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Madame [R] [N] épouse [Y]
comparante en personne
[Adresse 2]
[Localité 5]
Madame [K] [N] épouse [S]
comparante en personne
[Adresse 1]
[Localité 7]
En application de l'article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l'audience.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 JANVIER 2023,en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
[W] [N], [R] [N], [T] [N], [D] [N], épouse [G], et [K] [N] sont propriétaires indivis d'une parcelle située à [Localité 11].
[W] [N] détient l'intégralité de l'usufruit sur ce bien (3/4 en usufruit et ¿ en pleine propriété) et [X] [N], père de [D] et [K] [N], ainsi que [R] [N] et [T] [N] détiennent chacun ¿ en nue-propriété.
Le 12 février 2012, [X] [N], qui exerçait une activité d'aquaculture en mer, dégustation et vente de coquillages sur cette parcelle, est décédé.
Le 20 février 2013, son exploitation et son établissement ont été transférés à [D] [G].
Le 2 novembre 2020, [W] [N] et [D] [G] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de voir convoquer en conciliation [T] [N], [R] [N] et [K] [N] qui contestaient l'existence d'un bail verbal conclu le 1er mars 2012, dont serait titulaire [D] [G], sur la parcelle mentionnée.
[W] [N] et [D] [G] font valoir l'existence d'un bail rural verbal conclu le 1er mars 2012 et l'accord de [R] et [K] [N] sur ce point. Elles ont sollicité que le tribunal autorise [W] [N] à consentir seule un bail rural écrit avec [D] [G] selon le projet d'acte versé aux débats et signé par la majorité des indivisaires. [D] [G] a précisé qu'elle versait un loyer de 400 euros par mois à [W] [N], qui souhaitait sécuriser son activité via un bail écrit, qui était soutenue par la majorité des usufruitiers.
[T] [N] a opposé à la conclusion du bail qu'un bail de neuf ans aurait pour conséquence d'immobiliser longuement le bien, ce qui portait préjudice aux indivisaires sans que le bail ne prévoit son terme au décès d'[W] [N]. Reconventionnellement, il a demandé à la condamnation de [D] [G] à lui payer une somme provisionnelle de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée, outre une amende civile pour procédure abusive et la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. Il a ajouté au soutien de ses prétentions que [D] [G] ne démontrait pas sa qualité à agir, et qu'[W] [N], âgée de 93 ans et en EHPAD, n'était pas en capacité d'agir selon un certificat préconisant une mesure de protection judiciaire.
Le jugement rendu le 13 janvier 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier énonce dans son dispositif :
Constatons qu'[W] [N] a mis à disposition à titre onéreux à [D] [G] un immeuble à usage agricole en vue d'y exploiter une activité agricole ;
Constatons que [D] [G] est titulaire d'un bail rural verbal soumis au statut du fermage sur la moitié de la parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 10] depuis le 20 février 2013 ;
Autorisons [W] [N] a consentir un bail rural écrit à [D] [G] selon projet d'acte signé par [R] et [K] [N] ;
Déboutons [T] [N] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ;
Condamnons [T] [N] aux dépens et à payer 700 euros à [W] [N] et 700 euros à [D] [G] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Constatons l'exécution provisoire de droit.
Le jugement expose que l'existence du bail à ferme est démontrée. L'existence d'un immeuble à usage agricole et d'une exploitation dans le cadre d'une activité agricole n'est pas contestée puisque la parcelle objet du litige est occupée, par moitié revendiquée par [D] [G] et par moitié par [T] [N]. Il n'est pas non plus contesté que [X] [N] a bénéficié d'une mise à disposition du fonds pour y exercer son activité depuis le 1er juin 1996 et qu'à compter de son décès, le 12 février 2012, sa fille [D] [G] a poursuivi l'exploitation. Il est produit une attestation du contrôleur des affaires maritimes indiquant que le 20 février 2013, l'exploitation et l'établissement à terre de [X] [N] lui avaient été transférés. La qualité d'indivisaire ou non de [D] [G] n'importe pas dans la caractérisation de l'existence d'un bail rural. Le jugement constate que le caractère onéreux de la mise à dispositions est démontré par la preuve des virements mensuels effectués par [D] [G].
Concernant la capacité à agir d'[W] [N], le jugement constate que si [T] [N] indique que l'état de santé de sa mère justifie un placement sous mesure de protection judiciaire, il ne produit aucune saisine d'un juge des tutelles en ce sens. Il expose que l'ouverture d'une mesure de protection ne permet pas à elle seule de présumer un trouble mental, outre le fait que le projet de bail avait été rédigé en janvier 2020, sans qu'il ne soit démontré qu'[W] [N] souffrait de troubles cognitifs la rendant incapable de contracter à cette date. En outre, le projet de bail écrit reprend les modalités du bail verbal réputé avoir été conclu en 2013, date à laquelle [W] [N] ne présentait aucune altération cognitive.
Le jugement expose que [T] [N] ne démontre pas subir un quelconque préjudice du fait de la conclusion du bail. Il relève que les autres nu-propriétaires indivis ont signé le projet de bail et que [T] [N] exploite la moitié de la parcelle sans démontrer verser un quelconque fermage à [W] [N]. L'absence d'indication de la fin du bail au décès d'[W] [N] est un argument inopérant dans la mesure où le bail sera transféré aux héritiers sans qu'un préjudice ne soit démontré.
[T] [N] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 3 février 2022.
[T] [N] demande à la cour de :
Annuler, sinon infirmer la décision déférée, en toutes ses dispositions ;
Débouter [D] [G] et [W] [N] de toutes leurs demandes fins et conclusions ;
Débouter [D] [G] de sa demande tendant à voir accorder un bail rural sur la parcelle indivise ;
Condamner [D] [G] à payer au concluant la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Condamner [D] [G] à payer au concluant la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
[T] [N] avance que la conclusion d'un bail de neuf ans renouvelable porte atteinte aux droits des autres co-indivisaires, ne serait-ce que pour le parking et l'accès à son bureau, comme l'a relevé l'expert judiciaire. Selon lui, le fait que les intimées aient entamé une procédure tendant à voir constater l'existence d'un bail en prétendant qu'un bail verbal existait, démontre explicitement l'absence de tout bail. Il est de jurisprudence constante qu'un bail à ferme ne peut être consenti sur un bien indivis qu'à l'unanimité des co-indivisaires, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Selon [T] [N], le premier juge n'a pas statué sur ce moyen de droit.
[T] [N] conteste la capacité à agir d'[W] [N]. Il n'est pas possible de considérer que le bail verbal avait été accordé en 2013 alors même qu'[W] [N] n'a jamais disposé d'un mandat express de tous les co-indivisaires et n'a jamais eu leur accord. Or, le médecin traitant d'[W] [N] a attesté que celle-ci ne disposait plus de ses facultés intellectuelles dans un certificat du 5 févier 2021. L'expert près de la cour d'appel avait conclu dans le même sens, qu'elle nécessitait une mise sous tutelle. [T] [N] rappelle qu'[W] [N] a résidé en résidence services pour seniors de 2015 à 2021, avant d'intégrer un EHPAD.
[T] [N] soutient qu'il n'est pas démontré qu'[W] [N], qui n'a jamais été entendue par le juge, ait voulu transférer la jouissance de l'immeuble à [D] [G].
[T] [N] soutient que faute d'un mandat spécial et express des coindivisaires, [D] [G] n'est pas fondée à se prévaloir du bail qu'elle allègue. Il conteste la chronologie des signatures du bail annexé au jugement. En effet, alors que le premier juge a conclu qu'en 2020, les nus propriétaires indivis, à l'exception de [T] [N], avaient signé le projet de bail, il est certain pour l'appelant qu'à cette date le document n'avait pas été signé. Il rappelle que la conclusion d'un bail rural est un acte de disposition qui nécessité l'unanimité des coindivisaires. [T] [N] conteste également le prétendu caractère onéreux de la mise à disposition alléguée. Le premier juge a constaté qu'aucune preuve de versement avant août 2019, ni postérieure à juillet 2020, n'était produite. Il ne pouvait donc considérer cette condition comme remplie.
Le dispositif des écritures pour [W] [N] et [D] [G] énonce :
Confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ;
Autoriser [W] [N] à consentir seule un bail rural écrit à [D] [G] ;
Condamner [T] [N] aux entiers dépens, outre à payer à [W] [N] et [D] [G] la somme de 5 000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
[W] [N] et [D] [G] font valoir que [D] [G] a perpétué l'activité exercée par son défunt père depuis plus de trente ans. [D] [G] soutient qu'elle verse à [W] [N], en sa qualité d'usufruitière, un loyer de 400 euros depuis le 1er mars 2012. Les intimées rappellent que les baux ruraux verbaux ne sont pas nuls. Selon elle, toutes les conditions relatives à la qualification de bail rural sont remplies. La volonté d'[W] [N] de mettre à disposition le local à [D] [G] est ainsi clairement établie. Les intimées contestent le certificat médical versé par l'appelant et qui n'émane pas du médecin traitant. Elles ajoutent qu'il n'a aucune force probante dans la mesure où il est établi dix ans après le commencement du bail. Aucun élément relatif à l'état de santé d'[W] [N] avant 2020 n'est apporté aux débats.
[W] [N] et [D] [G] font valoir qu'[W] [N] est usufruitière de la parcelle et qu'elle a respecté les articles 595 et 815-3 du code civil en adressant deux courriers aux nus-propriétaires indivis. Le projet de bail a bien été soumis aux nus-propriétaires et seul [T] [N] a refusé de le signer. L'article 595 du code civil prévoit que l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul l'acte et c'est bien ce que le premier juge l'a autorisée à faire. [T] [N] ne peut se prévaloir d'aucun préjudice du fait que le bail ne prévoit pas sa cessation lors du décès d'[W] [N]. Au contraire, à son décès, l'intégralité des loyers sera versée aux héritiers. En tout état de cause, [T] [N] pouvait demander à modifier certaines clauses du bail. En outre, il ne dispose d'aucune autorisation pour occuper la moitié de la parcelle, et ce sans offrir de rémunération.
[W] [N] et [D] [G] soutiennent que la validité du bail rural verbal est incontestable et que la demande en nullité du bail est prescrite puisque le bail a débuté le 20 février 2013.
Le projet de bail a été signé par [W] [N], [K] [N] et [R] [N] à des dates différentes puisque les parties ont longuement débattu lors de la tentative de conciliation. En tout état de cause, [W] [N] a été autorisée à le signer seule.
Les intimées soulignent qu'elles démontrent qu'[W] [N] percevait des virements mensuels, ce qui prouve la mise à disposition à caractère onéreux de la parcelle.
MOTIFS
1. Sur l'existence d'un bail à ferme
En application de l'article 411-1 du code rural, le bail rural est défini comme toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole.
En cause d'appel, [T] [N] ne conteste que le caractère onéreux, au motif que les preuves de paiement sont seulement limitées à la période du 26 août 2019 au 27 juillet 2020.
Or, selon une jurisprudence constante, le versement régulier n'est pas une condition dès lors qu'est établie, par tous moyens, la contrepartie financière de la mise à disposition.
Au cas d'espèce, c'est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu le caractère onéreux après avoir avoir relevé des virements de 400 euros chaque fin de mois, entre le 26 août 2019 et le 27 juillet 2020.
Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a retenu l'existence d'un bail à ferme.
2. Sur la signature d'un bail écrit
L'article 515 du code civil dispose que l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.
Ces dispositions ne subordonnent l'autorisation de justice à aucune condition, de sorte que l'autorisation donnée à l'usufruitier de conclure des baux ruraux avec le fermier de son choix ne peut être critiquée.
En l'espèce, c'est à juste titre que les premiers juges ont relevé qu'[W] [N] avait obtenu l'accord de [D] [N], épouse [G], [R] [N], épouse [Y], et [K] [N], épouse [S], nu-propriétaire indivis, accord qu'elles ont renouvelé à l'audience, et que seul [T] [N], également nu-propriétaire indivis, s'était opposé, pour autoriser [W] [N] à donner à bail rural à [D] [G] la parcelle litigieuse, sous la condition de la capacité à agir d'[W] [N] et la préservation des droits de [T] [N].
S'agissant de la capacité à agir, les premiers juges ont justement rappelé que l'article 414-1 du code civil dispose que pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit et que c'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte, étant rappelé que l'appréciation des juges du fond quant à l'existence d'un tel trouble est souveraine.
En l'espèce, outre le fait que les pièces versées au débat, qui sont les mêmes que celles présentées en première instance, sont insuffisantes à justifier qu'[W] [N] serait atteinte d'un trouble mental, elles sont datées, pour la première du 5 février 2021 et pour la dernière du 9 septembre 2021, alors que le projet de bail a été rédigé en janvier 2020 et qu'il reprenait les modalités existantes du bail verbal réputé avoir été conclu depuis le 20 février 2013, de sorte que ce moyen sera écarté.
S'agissant de l'éventuel préjudice de [T] [N], outre le fait qu'il ne justifie pas du paiement d'un loyer à [W] [N] pour la partie dont il dit exercer une activité, qu'il ne précise pas, celui-ci ne justifie nullement d'un trouble, de sorte que ce moyen sera également écarté.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 13 janvier 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
[T] [N] sera condamné aux dépens de l'appel.
[T] [N], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamné à payer à [D] [G] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à [W] [N] la somme de 1 500 euros sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 13 janvier 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE [T] [N] à payer à [D] [N], épouse [G], la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE [T] [N] à payer à [W] [N] la somme de 1 500 euros sur le même fondement ;
CONDAMNE [T] [N] aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
