Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 14 FEVRIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/05492 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OY4Q
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 11 SEPTEMBRE 2020
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN
N° RG 11-19-1558
APPELANTE :
S.C.I. LE CLOS DE LA FONTAINE
44 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [U] [L]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Charlotte FITA, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assisté de Valère HEYE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [T] [N] [W] épouse [L]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Charlotte FITA, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assisté de Valère HEYE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 12 Décembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 JANVIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Le 15 février 2019, la société Le Clos de la Fontaine 44 a donné en location aux époux [L] un appartement situé à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 660 euros, outre une provision sur charges initialement fixée à 40 euros.
Le 21 mai 2019, les locataires, par l'intermédiaire de leur assureur, ont mis en demeure leur bailleresse de réaliser plusieurs travaux.
Le 29 juillet 2019, un rapport d'expertise amiable contradictoire a été effectué.
Le 11 octobre 2019, les époux [L] ont assigné la bailleresse aux fins de la voir condamner à leur payer une somme de 6 960 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance consécutif aux désordres ayant affecté le logement, outre 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Le Clos de la Fontaine 44 a conclu au débouté des demandes et a reconventionnellement sollicité la condamnation des époux [L] à lui payer la somme de 880 euros au titre de leur dette locative, outre une indemnité de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 5 décembre 2019, les locataires ont quitté le logement après expiration de leur préavis.
Le jugement rendu le 11 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan énonce dans son dispositif :
Condamne la société Le Clos de la Fontaine 44 à payer aux époux [L] la somme de 2 120 euros ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la défenderesse principale aux dépens de l'instance.
Le jugement constate que le logement est affecté de plusieurs désordres dont la réalité n'est pas démentie et est confirmée par le rapport d'expertise amiable. Il relève que le décollement des tasseaux d'un placard et le détachement de la poignée de la porte d'entrée, non notés dans l'état des lieux de début de bail, constituent des réparations locatives, à charge des locataires. L'insuffisance d'accès au sanitaire ne constitue qu'une caractéristique du logement dès lors qu'elle n'est pas excessive. Il demeure néanmoins plusieurs désordres qui, bien que mineurs, touchent à la décence du logement. Le bailleur est responsable du trouble de jouissance causé à ses locataires.
Le jugement fixe une indemnisation correspondant à 40 % du montant du loyer avec provision sur charges au vu de l'importance des désordres, du prix du bail et de la réticence des locataires à l'intervention des réparateurs. La durée du préjudice correspond à la durée du bail et n'excède pas le temps raisonnablement nécessaire pour parvenir au règlement du litige.
Le jugement constate que le décompte produit par le bailleur n'est pas contesté par les locataires, qui restent donc devoir 880 euros au titre du loyer du 1er octobre au 5 décembre 2019. Les créances respectives doivent se compenser.
Les locataires ne démontrent pas l'existence de frais irrépétibles non pris en charge par leur assurance protection juridique.
La société Le Clos de la Fontaine 44 a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 3 décembre 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 12 décembre 2022.
Les dernières écritures pour la société Le Clos de la Fontaine 44 ont été déposées le 31 mars 2021.
La cour entend rappeler que la procédure est écrite et que les juges d'appel ne statuent qu'en considération des écritures et des pièces qui sont versées au débat par chacune des parties.
La cour constate en l'espèce que les conclusions de l'appelante sont pour partie quasiment illisibles, pour autre partie totalement illisibles, notamment les parties qui font citation, que ce soit celles au format papier, déposées à l'audience, ou au format numérique, communiquées via RPVA, celles-ci consistant manifestement en des copies de copies, qui ont dégradé la qualité du texte dactylographié.
Il est par ailleurs constaté que la pièce n° 23, consistant en un procès-verbal de constat des lieux de sortie, comporte de nombreuses photos qui sont totalement noires et donc, de ce fait, inexploitables.
Les dernières écritures pour les époux [L] ont été déposées le 27 avril 2021.
Le dispositif des écritures pour la société Le Clos de la Fontaine 44 énonce :
Infirmer la décision entreprise ;
Ordonner la nullité de l'assignation introductive d'instance ;
Débouter les époux [L] de l'intégralité de leurs demandes indemnitaires ;
Condamner solidairement les époux [L] à verser à la société Le Clos de la Fontaine 44 la somme de 880 euros au titre des loyers et charges demeurées à ce jour impayés ;
Condamner solidairement les époux [L] à verser à la société Le Clos de la Fontaine 44 la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner les époux [L] aux entiers dépens.
La société Le Clos de la Fontaine 44 soutient que l'assignation introductive d'instance est nulle pour défaut de fondement juridique puisqu'en l'absence d'indication sur le fondement juridique de la demande, elle ne peut répondre précisément et utilement en droit à la demande formée contre elle.
La société Le Clos de la Fontaine 44 conteste la liste des désordres retenue par les locataires. Il ressort selon elle de l'état des lieux d'entrée que les travaux concernant le garde-corps de la terrasse ont été régularisés et qu'un grillage a été posé dans l'attente, que la vétusté invoquée des menuiseries n'apparaît pas dans l'état des lieux d'entrée, tout comme la défectuosité de l'interphone et celle du robinet. L'état des lieux d'entrée montre également que les étagères sont bien fixées, que la porte de la pièce principale est en état d'usage, tout comme la porte d'entrée. Il n'est fait aucune mention de la vétusté du tapis du palier. La société Le Clos de la Fontaine 44 maintient que plusieurs des désordres devaient faire l'objet de travaux qui n'ont pu être réalisés puisque le locataire n'a pas permis l'accès au logement. Plusieurs artisans sont intervenus avant l'état des lieux d'entrée comme le démontrent les factures versées aux débats. Le bailleur ajoute que les autres désordres sont des réparations locatives.
Le bailleur considère donc que le premier juge a retenu à tort comme désordre établissant un manquement à sa charge le problème d'étanchéité de la terrasse puisque la reprise a été faite avant même l'entrée dans les lieux, le problème d'évacuation des eaux par gouttières puisque la reprise a été faire le 2 avril 2019, l'absence de garde-corps dont la pause est intervenue en novembre 2019, après la résistance du locataire à l'intervention de l'artisan, le problème de pression du robinet qui est une réparation locative et la question de la ventilation dont l'expert souligne qu'elle est insuffisante mais existe.
C'est le comportement du locataire qui aurait empêché la réalisation des travaux en temps et en heure.
La société Le Clos de la Fontaine 44 ajoute que le locataire n'a pas réglé le loyer depuis octobre 2019 et qu'il doit donc 1 540 euros au vu de son départ le 5 décembre 2019, somme dont doivent être déduit 880 euros au titre du dépôt de garantie.
Le dispositif des écritures pour les époux [L] énonce :
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société Le Clos de la Fontaine 44 ;
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a alloué aux consorts [L] une somme de 2 120 euro ;
Condamner la société Le Clos de la Fontaine 44 à payer aux consorts [L] la somme de 6 960 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;
Débouter la société Le Clos de la Fontaine 44 de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ;
Subsidiairement, ordonner la compensation avec les sommes dues par la société Le Clos de la Fontaine 44 ;
Condamner la société Le Clos de la Fontaine 44 au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Les époux [L] soutiennent que leur assignation introductive est bien valable. Ils rappellent que l'objet de la demande peut n'être exprimé que de façon implicite. Les conclusions des appelants démontrent qu'il n'y a aucune confusion de l'esprit de leur demande. Ils ajoutent qu'aucun grief n'est démontré, ce qui ne permet pas en tout état de cause à l'irrégularité de forme invoquée d'avoir pour sanction la nullité.
Les époux [L] soutiennent que la bailleresse leur a causé un trouble de jouissance en manquant à son obligation de délivrance. Ils font valoir le rapport d'expertise amiable qui liste les désordres et qui conclut que « les travaux demandés par vos assurés sont légitimes pour la sécurité des lieux et la jouissance paisible du logement ». Ils soulignent que le locataire précédent a subi, du fait de l'inertie du propriétaire, un important dégât des eaux qui a conduit à l'effondrement du plafond. A l'heure actuelle, le bien litigieux n'est plus à la location puisque face aux désordres, un arrêté préfectoral d'insalubrité a été pris après un signalement fait à l'agence régionale de santé.
Les époux [L] avancent que le premier juge a sous estimé leur préjudice. Ils ajoutent que rien ne démontre qu'ils aient été réticents pour la réalisation des travaux puisque l'attestation versée aux débats démontre uniquement que les rendez-vous ont été difficiles à positionner, ce qu'ils justifient par un problème de disponibilité.
Ils opposent à la bailleresse l'exception d'inexécution pour sa demande au titre des arriérés de loyers allégués. Subsidiairement, ils demandent la compensation avec les sommes dues par la société Le Clos de la Fontaine 44.
MOTIFS
1. Sur la validité de l'assignation introductive d'instance
L'article 114 du code de procédure civile, visé par l'appelante, dispose qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
En l'espèce, la société Le Clos de la Fontaine 44 ne justifie d'aucun grief.
Le moyen sera donc écarté.
2. Sur le préjudice de jouissance
En cause d'appel, la société Le Clos de la Fontaine 44 soutient que le premier juge n'aurait pas pris en considération certains travaux réalisés par elle afin que le logement soit décent, notamment l'étanchéité de la terrasse, effectuée le 19 février 2019, la reprise de l'évacuation des eaux pluviales par gouttières, suivant facture du 2 avril 2019, et la pose d'un garde-corps, intervenue en novembre 2019.
Or, il résulte du rapport d'expertise amiable contradictoire, réalisée le 29 juillet 2019, que :
« Nous constatons au niveau de la TERRASSE NORD :
Qu'il n'y a pas de revêtement, il s'agit d'une étanchéité brute qui n'est pas protégée.
Pourtant, le bail comprend bien deux terrasses.
Nous déconseillons l'utilisation de cette terrasse car le passage de personne peut perforer l 'étanchéité.
Qu 'un grillage a été mis en 'uvre au niveau de la terrasse au lieu d'un garde-corps ; il y a un danger pour la sécurité des personnes dont les petits enfants de vos assurés.
Que les volets sont vétustes et qu 'ils ne disposent pas d'arrêt.
Que le carrelage au droit de l'escalier n'est pas achevé.
Que la gouttière est trouée, lorsqu'il pleut, les eaux pluviales sont partiellement canalisées vers la terrasse de vos assurés.
INTERIEUR LOGEMENT :
Nous constatons que l'interphone ne fonctionne pas.
Nous relevons que le robinet de la cuisine est vétuste, la pression est très faible certainement lié à la présence de calcaire. Nous relevons qu'il n'y a pas d'eau chaude dans la chambre d'amis.
Nous ressentons une humidité importante dans la salle de bains, du fait d'une ventilation insuffisante.
Nous constatons que la marche de la cuisine est dangereuse car fendue.
Nous observons la présence d'un câble d'antenne dans le salon qui n'est pas protégé par une goulotte.
Nous relevons que des tasseaux d'étagère sont tombés dans un placard localisé dans la pièce principale et sont à recoller.
Nous relevons que l'accès aux sanitaires est très difficile du fait de l'espace qui est restreint.
Nous relevons que la porte entre la pièce principale et le hall d'entrée ne ferme pas.
Nous constatons que la poignée de la porte d 'entrée se désolidarise.
Nous observons que les radiateurs sont vétustes, leur structure se désolidarise.
Nous constatons l'absence de détecteur incendie.
Nous relevons que le tapis sur le palier est vétuste. »
Et l'expert de conclure : « A notre sens, les travaux demandés par les assurés sont légitimes pour la sécurité des lieux et la jouissance paisible du logement ».
Il résulte également de l'arrêté préfectoral portant déclaration d'insalubrité pris par le préfet des Pyrénées-Orientales, versé au débat, que le logement constitue un danger pour la santé des occupants compte tenu notamment des dysfonctionnements suivants :
« Logement 1er étage :
Parois froides des murs
Infiltrations au niveau des murs
Présence importante de moisissures sur les murs
Evacuation des eaux pluviales déconnectée.
Fissures importantes au niveau du carrelage du sol
Ces désordres génèrent :
Une forte humidité dans le salon, le coin cuisine, la chambre n°2 et la salle de bain, engendrant des moisissures sur les murs et plafond.
Un développement de moisissures visibles recouvrant les murs intérieurs, témoignant d'une humidité relative supérieure à 65 %.
Un inconfort thermique ».
Il résulte de ces éléments, qui ne sont pas utilement contestés, que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que certains désordres constituaient des réparations locatives, à charge des locataires, que l'insuffisance d'accès au sanitaire ne constituait qu'une caractéristique du logement dès lors qu'elle n'était pas excessive, mais qu'il demeurait néanmoins plusieurs désordres qui, bien que mineurs, touchaient à la décence du logement, et que la bailleresse était responsable du trouble de jouissance causé à ses locataires.
En l'état de l'argumentation soutenue par les époux [L] et des pièces versées par eux au débat, il n'y a pas lieu de modifier le montant de l'indemnité retenu par le premier juge, de 300 euros par mois, correspondant à environ 40 % du loyer, cette somme apparaissant comme satisfactoire au cas d'espèce.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a accordé aux époux [L] la somme de 3 000 euros, avant compensation, correspondant à la durée du bail, soit dix mois.
3. Sur la dette locative
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que les locataires restaient à devoir la somme de 880 euros au titre du loyer du 1er octobre au 5 décembre 2019, ceux-ci ne pouvant se prévaloir d'une exception d'inexécution au cas d'espèce.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 11 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan sera confirmé en toutes ses dispositions.
4. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Le Clos de la Fontaine 44 sera condamnée aux dépens de l'appel.
La société Le Clos de la Fontaine 44, qui échoue en son appel, sera en outre condamnée à payer aux époux [L] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 11 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE la société Le Clos de la Fontaine 44 à payer aux époux [L] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE la société Le Clos de la Fontaine 44 aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
