| France, Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 14 février 2023, 20/05469

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 14 FEVRIER 2023

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 20/05469 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OY26

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 OCTOBRE 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 1119000787

APPELANTS :

Monsieur [D] [C]

né le 13 Février 1978 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de Me Charlotte CAZACH, de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur [E] [C]

né le 29 Mars 1946 à [Localité 4] (48)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de Me Charlotte CAZACH, de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Madame [H] [M] épouse [K]

née le 03 Avril 1979 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant,

assistée de Me Anna CANDILLON, avocat au barreau d'ALES, avocat plaidant

Monsieur [P] [K]

né le 12 Février 1962 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 12 Décembre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 JANVIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY

ARRET :

- Contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 31 juillet 2018, les consorts [C] ont donné à bail aux époux [K] un logement situé à [Localité 9], contre un loyer mensuel de 1 400 euros.

Le 3 janvier 2019, les époux [K] ont fait dresser par un huissier de justice un procès-verbal de constat des désordres du logement avant de mettre en demeure les bailleurs, le 16 janvier 2019, de faire réaliser sous quinzaine les travaux nécessaires et de diminuer leur loyer à hauteur de 450 euros, à compter du 31 juillet 2018.

Le 27 mars 2019, les époux [K] ont assigné les consorts [C] afin que soit ordonnée la réalisation des travaux mettant fin aux désordres et afin d'obtenir une réduction de loyer depuis le commencement du bail. Ils ont fait valoir que les bailleurs n'avaient pas délivré un logement en bon état puisque le sinistre d'infiltrations était déjà présent lors de l'entrée dans les lieux, l'agence s'étant engagée à remettre en état le logement. Les travaux de toiture ont été réalisés mais pas les embellissements à l'intérieur. Ils ont ajouté que la somme qu'ils demandaient à titre de réduction du loyer correspondait à la surface des trois pièces inutilisables et pour le fait qu'ils ne pouvaient jouir du garage, inondé à chaque épisode de pluie.

Les travaux de la toiture ont été réceptionnés le 17 juillet 2019.

[D] [C] a sollicité le débouté des demandeurs ainsi que leur condamnation à lui payer la somme de 2 800 euros au titre de l'arriéré locatif notamment. Il a fait valoir que les traces relevées lors de l'état des lieux d'entrée étaient peu importantes, ne présentaient pas de caractère évolutif et n'empêchaient pas les locataires de jouir des lieux. Selon lui, les travaux ont été exécutés à l'exception des travaux de peinture.

[E] [C] n'a pas comparu.

Les époux [K] ont quitté les lieux au 31 juillet 2020.

Le jugement rendu le 22 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :

Condamne les consorts [C] à payer aux époux [K] la somme de 9 600 euros au titre de la réduction de loyer et charges ;

Déboute [D] [C] de sa demande en paiement de la somme de 2 800 euros au titre des loyers et charges ;

Déboute les époux [K] de leur demande tendant à condamner les consorts [C] à payer le coût des procès-verbaux de constat ;

Condamne les consorts [C] à payer aux époux [K] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le jugement expose que l'état des lieux d'entrée démontre que les désordres existaient avant l'entrée dans les lieux des locataires. Cet état est également démontré par un mail adressé par l'agence aux locataires aux termes duquel elle indique que « le sinistre a été déclaré par les anciens locataires et le propriétaire ». Le jugement relève que les locataires ont alerté l'agence immobilière sur l'aggravation du sinistre et que le procès-verbal du 3 janvier 2019 permet de constater les nombreux désordres du logement. Les bailleurs ont donc manqué à leur obligation de délivrer un logement décent dès l'entrée dans les lieux des époux [K]. Le jugement constate que les travaux pour mettre fin aux infiltrations ont été réalisés en juillet 2019 mais pas les travaux de reprise à l'intérieur du logement. D'importantes taches avec des moisissures persistaient donc, ce qui présentait un risque pour la santé des locataires. Il n'est pas démontré par les locataires qu'ils n'ont pas pu jouir du garage puisque la photographie transmise à l'huissier est insuffisante à démontrer qu'il était inondé par temps de pluie. Le tribunal a donc réduit le loyer à hauteur de 400 euros dans la mesure où les époux [K] n'avaient pas pu jouir paisiblement du salon et de la chambre au rez-de-chaussée.

[D] [C] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 3 décembre 2020.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 12 décembre 2022.

Les dernières écritures pour les consorts [C] ont été déposées le 9 août 2021.

Les dernières écritures pour les époux [K] ont été déposées le 3 mai 2021.

Le dispositif des écritures pour les consorts [C] énonce :

Réformer le jugement rendu le 22 octobre 2020 ;

Débouter les consorts [K] de l'intégralité de leurs demandes formées à l'encontre des consorts [C] ;

Débouter les consorts [K] de leurs demandes formées par appel incident ;

Condamner les consorts [K] à payer aux consorts [C] la somme de 5 525,83 euros ;

S'entendre condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les consorts [C] contestent avoir commis une faute. Ils estiment avoir effectué les diligences nécessaires en présence d'un sinistre qui n'a eu que des répercussions minimes sur les conditions d'occupation. Selon eux, les locataires ont fait plusieurs fois obstacle à la réalisation des travaux. En tout état de cause, ils ont pu être réalisés qu'en juillet 2019.

Les consorts [C] soutiennent qu'il n'existe aucun préjudice indemnisable pour les locataires. Les désordres concernent uniquement une chambre en rez-de-chaussée et une partie du salon alors que le logement comprend en outre une cuisine, trois chambres et deux salles de bain. Ils en déduisent que le loyer prévu était manifestement déjà une réduction du loyer. Les propriétaires ajoutent que les infiltrations ont totalement cessé en juillet 2019 et font donc grief au premier juge d'avoir alloué aux locataires une indemnisation entre juillet 2019 et juillet 2020. Sur cette période, seul un préjudice esthétique demeurait du fait des peintures et les consorts [C] affirment que les locataires n'ont pas souhaité qu'elles soient réalisées avant leur départ.

Les consorts [C] soutiennent que les locataires leur sont redevables d'arriérés de loyers. Les époux [K] n'auraient pas réglé deux mois de loyer, soit juillet et août 2020. Si les époux [K] avaient bien donné congé pour juillet 2020, ils ont refusé d'établir l'état des lieux de sortie et ont laissé les clés dans la boite aux lettres, ce qui n'a permis de faire réaliser l'état des lieux que le 31 août 2020. A ces impayés, les bailleurs ajoutent que les comptes effectués après le départ des locataires font apparaître qu'ils doivent les sommes correspondant aux taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2018, 2019 et 2020, outre plusieurs réparations du logement notamment une remise en état du jardin et le remplacement des plaques de cuisson.

Le dispositif des écritures pour les époux [K] énonce :

Réformer le jugement en ce qu'il condamne les consorts [C] à payer la somme de 9 600 euros au titre de la réduction des loyers et charges et a débouté les époux [K] de leur demande tendant à voir condamner les consorts [C] à payer le coût des deux procès-verbaux de constat des 3 et 15 janvier 2019 ;

Condamner solidairement les consorts [C] à payer aux concluants la somme de 10 800 euros au titre de la réduction des loyers et charges et la somme de 530 euros au titre des procès-verbaux de constat ;

Confirmer le jugement en ce qu'il déboute les consorts [C] de leur demande en paiement de la somme de 2 800 euros au titre des loyers et charges ;

Rejeter les plus amples demandes des consorts [C] ;

Condamner solidairement les consorts [C] à payer la somme de 2 940 euros à parfaire au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.

Les époux [K] soutiennent que le bailleur n'a pas respecté son obligation de délivrance d'un logement décent et d'entretenir le logement. Il est établi par l'état des lieux d'entrée que le sinistre d'infiltrations était déjà présent lors de la signature du bail. L'agence a également précisé dans un mail que le sinistre avait été déclaré par les anciens locataires. Les locataires ajoutent que les travaux ont été réalisés une année après la prise de possession des lieux et que les travaux d'embellissement n'ont jamais été réalisés. Les bailleurs auraient dû remettre le bien en état avant de le louer. Les époux [K] ajoutent que les désordres se sont aggravés, ce qui les a contraints à saisir la justice comme le démontre le procès-verbal du 3 janvier 2019. Le procès-verbal du 15 novembre 2019, soit après réception des travaux, constate que la jouissance paisible du local n'est toujours pas assurée puisque les auréoles persistent tout comme les traces de moisissures et l'odeur nauséabonde.

Les époux [K] avancent que les consorts [C] ne démontrent pas les diligences dont ils se prévalent puisqu'ils n'explicitent pas les diligences entreprises avec les anciens locataires. En outre, le courrier de prise en charge des travaux par l'assureur précise que les bailleurs étaient invités à déclarer le sinistre auprès du dernier assureur de responsabilité civile de l'entreprise pour les embellissements, sans que les bailleurs ne justifient avoir accompli cette démarche. Les locataires contestent avoir refusé intentionnellement l'intervention des entreprises et font valoir un empêchement pour raisons professionnelles. Les travaux ont d'ailleurs été par la suite réalisés.

Les époux [K] soutiennent qu'ils ont subi un préjudice justifiant la réduction du loyer puisqu'ils ne pouvaient utiliser trois pièces du logement : une chambre, une salle de bain et le salon. Ils relèvent que le jugement n'a pas inclus la salle de bain dans les pièces inutilisables alors même que le procès-verbal du 15 novembre 2019 précise que des odeurs d'égouts sont percevables. Selon les locataires, le préjudice de jouissance a subsisté après la date de réalisation des travaux, comme le montre le deuxième procès-verbal. Ils ajoutent qu'aucune entreprise ne les a contactés pour la réalisation des travaux de peinture.

Concernant les demandes au titre des impayés, les locataires avancent que les bailleurs n'ont pas fait état des loyers prétendument impayés de juillet et août 2020 devant le premier juge alors que l'audience avait eu lieu le 24 septembre 2020. En tout état de cause, concernant le loyer de juillet 2020, les époux [K] font valoir le dépôt de garantie de 1 400 euros qui ne leur a pas été restitué. Ils contestent devoir le mois d'août 2020 puisqu'ils ont quitté les lieux au 31 juillet 2021. Le rendez-vous pris pour l'état des lieux de sortie le 31 juillet 2020 a été annulé par l'agence sans explication et il a été convenu de laisser les clés à la boite aux lettres. Les époux [K] soutiennent qu'ils n'ont pas reçu de convocation à un autre état des lieux. Ils contestent les demandes des bailleurs au titre de la TOM en faisant valoir que les consorts [C] n'ont jamais formulé de demande en ce sens en première instance. En outre, les justificatifs font état de 718,96 euros au titre de cette taxe et non 751,85 euros.

Concernant les demandes relatives aux travaux prétendument nécessaire à leur départ, les époux [K] font valoir que les propriétaires avaient tous les éléments nécessaires pour formuler une demande à ce titre en première instance au vu de la chronologie de leur départ. Ils contestent en tout état de cause les sommes demandées. Ils soutiennent que rien ne démontre le mauvais état du jardin, outre le fait que les locataires avaient quitté les lieux un mois avant le constat d'état des lieux, ce qui explique que la végétation ait poussé. Aucun devis n'est produit au titre de la somme demandée pour le grillage. Seul un devis est produit pour les frais de nettoyage de la hotte, ce qui ne permet pas d'établir véritablement le préjudice. Le devis produit pour le remplacement des plaques indique « appareils ménagers », « pose et travaux », sans plus de détails et sans donner le lieu de la réalisation des travaux. Concernant le nettoyage des lieux, les époux [K] précisent qu'ils ont fait intervenir une société de nettoyage le 31 juillet 2020.

MOTIFS

1. Sur la réduction du montant du loyer

Outre le fait qu'il ne peut être fait grief aux époux [K] de s'être opposés de façon réitérée à la réalisation des travaux de toiture, puisqu'il est seulement fait état par les consorts [C] d'un courriel de leurs locataires en date du 20 juin 2019, dans lequel ils indiquent à l'agence immobilière qu'il ne seront pas disponibles la semaine du 1er au 5 juillet en raison d'un déplacement à [Localité 11], et si ces travaux effectivement réalisés courant le même mois ont mis fin aux infiltrations d'eaux, la cour, comme le premier juge, constate que les reprises à l'intérieur du logement n'ont pas été réalisées à la suite, du fait des bailleurs, laissant ses occupants avec d'importantes traces d'humidité et de moisissures sur les plafonds et les murs, comme cela ressort notamment du constat d'huissier du 15 novembre 2019.

En l'absence de toute critique argumentée des motifs retenus par le premier juge, le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de réduction du montant du loyer au motif que les bailleurs n'avaient pas rempli leurs obligations telles que résultant de l'article 1720 du code civil, qui prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

La réduction du loyer à hauteur de 400 euros mensuels sera confirmée, la cour estimant que le premier juge a fait une juste appréciation du préjudice de jouissance subi par les époux [K].

2. Sur la demande en paiement des loyers et charges

Le tribunal a débouté les consorts [C] de leur demande visant à voir les époux [K] condamnés à leur payer la somme de 2 800 euros au titre de l'arriéré locatif, suivant un décompte arrêté au 15 octobre 2019, au motif que ces derniers avaient produit un décompte établi ultérieurement par l'agence immobilière, qui mettait en évidence qu'au mois de janvier 2020, ils avaient acquitté leur dette locative.

S'agissant de la remise des clés, la cour constate que le congé a été donné au 31 juillet 2020 et qu'il ne peut être imputé aux époux [K] de ne pas avoir remis directement les clés du logement aux bailleurs, laissant ainsi courir l'obligation de paiement du loyer et des charges jusqu'au 31 août 2020, comme demandé par les consorts [C], dès lors que leurs locataires étaient prêts à la réalisation d'un état des lieux contradictoire le 31 juillet 2020 mais qu'il a été décidé unilatéralement par les bailleurs, suivant courriel du 27 juillet 2020 de l'agence immobilière mandatée par eux, que cet état des lieux serait en définitive réalisé par un huissier, sans que le délai de convocation ne soit respecté, ce qu'ont à juste titre relevé les locataires.

En conséquence de ce que l'huissier a repris les clés du logement le 31 juillet 2020 (pièce n° 17 des appelants), l'arriéré de loyer sera retenu pour la somme de 1 400 euros, correspondant au seul mois de juillet 2020, somme qui sera toutefois compensée par le dépôt de garantie, du même montant, dont les bailleurs ne contestent pas qu'il est entre leurs mains.

S'agissant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères des années 2018, 2019 et 2020, les consorts [C] s'estiment en droit d'en demander le paiement pour la première fois en cause d'appel au motif qu'ils n'avaient pas ces éléments lorsque l'affaire a été évoquée devant le premier juge, lors de l'audience du 24 septembre 2020.

Or, la lecture du dernier avis de taxe foncière, de 2020, permet de constater que celui-ci a été établi le 24 août 2020, avec une date de recouvrement au 31 août 2020, soit avant la date d'audience.

Les consorts [C] seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

S'agissant des frais de remise en état, en l'état de l'absence d'un état des lieux de sortie contradictoire, du fait des bailleurs, comme retenu précédemment, mais aussi de l'examen de l'état des lieux d'entrée, des faits de l'espèce et des pièces versées par les locataires, consistant notamment en des factures d'entretien du jardin, le 20 juillet 2020, et de nettoyage du bien pris à bail, le 31 juillet 2020, mais aussi de ce que le procès-verbal de constat de sortie a été réalisé par huissier à la demande des bailleurs le 31 août 2020, soit un mois après la libération des lieux, il ne sera pas fait droit à la demande des consorts [C].

3. Sur la demande de condamnation des bailleurs au paiement des frais d'huissier

Les consorts [C] seront condamnés au paiement du coût des deux procès-verbaux de constat d'huissier, des 3 janvier 2019 et 15 novembre 2019, dûment justifiés, dès lors que les époux [K] ont du engager ces frais, pour la somme totale de 530 euros, afin de pouvoir faire la preuve du préjudice de jouissance subi.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 22 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier sera confirmé, sauf en ce qu'il a débouté les époux [K] de leur demande tendant à voir condamner les consorts [C] à payer le coût des procès-verbaux de constat d'huissier.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [C] seront condamnés aux dépens de l'appel.

Les consorts [C], qui échouent en cause d'appel, seront en outre condamnés à payer époux [K] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 22 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier, sauf en ce qu'il a débouté les époux [K] de leur demande tendant à voir condamner les consorts [C] à payer le coût des procès-verbaux de constat d'huissier ;

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE solidairement les consorts [C] à payer aux époux [K] la somme de 530 euros au titre des procès-verbaux de constat d'huissier ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement les consorts [C] à payer aux époux [K] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

CONDAMNE solidairement les consorts [C] aux dépens de l'appel.

Le greffier, Le président,