Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 09 FEVRIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 18/05045 - N° Portalis DBVK-V-B7C-N26X
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 03 MAI 2018
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE
N° RG 16/00997
APPELANTS :
Monsieur [I] [H] [B]
né le 30 Octobre 1974 à MONAGHAN (IRLANDE)
de nationalité Irlandaise
[Adresse 6]
[Localité 10],
IRELAND,
et
Madame [O] [W] épouse [B]
née le 20 Décembre 1979 à MAYO (IRLANDE)
de nationalité Irlandaise
[Adresse 6]
[Localité 10],
IRELAND,
Représentés par Me Karen FAUQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER
et assistés à l'instance par Me Indra BALASSOUPRAMANIANE, avocat au barreau de PARIS, substituée à l'audience par Me Eleonore VOISIN, avocat au barreau de PARIS
INTIMEES :
S.A. MY MONEY BANK anciennement dénommée GE MONEY BANK
[Adresse 16]
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentée par Me Antoine BENET de la SCP GOUIRY/MARY/CALVET/BENET, avocat au barreau de NARBONNE
SARL HPA HOLDING anciennement dénommée GROUPE GARRIGAE et dont le nom commercial est 'PROPRIETE ET CO' prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 14]
[Localité 5]
et
SCI [Adresse 11] représentée en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège social
[Adresse 2]
[Localité 9]
Représentées par Me Yannick CAMBON de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS
SCP BENEDETTI-GROSJEAN GALLY-DARISCON
[Adresse 7]
[Localité 1]
Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 22 Novembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 DECEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
M. Fabrice DURAND, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.
EXPOSE DU LITIGE
M. [I] [B] et Mme [O] [W] épouse [B], ressortissants irlandais résidant à Ballyhaise en Irlande ont conclu le 30 avril 2007 un contrat de réservation avec la SCI [Adresse 11] portant sur une maison de type P3, vendue dans un programme de défiscalisation dans une résidence de tourisme située à [Localité 15] en France, comportant une promesse de bail commercial, de l'immeuble de la SARL Garrigae Hotels and Resorts.
Le même jour, ils ont signé le contrat de bail commercial avec la SARL Garrigae Hotels and Resorts.
Par acte authentique du 20 novembre 2007, M. [I] [B] et Mme [O] [W] épouse [B] ont régularisé la vente en l'état futur d'achèvement avec la SCI [Adresse 11], de l'immeuble réservé, situé à [Localité 15], pour un prix de 282 256 euros financé à l'aide d'un prêt de la GE Money Bank.
Le 23 janvier 2012, M. [I] [B] et Mme [O] [W] épouse [B] ont conclu avec la SARL Garrigae Hotels and Resorts et la SCI [Adresse 11] un avenant au bail prévoyant une substitution de preneur, une réduction des loyers et un abandon de certains loyers.
Estimant que la rentabilité de l'opération immobilière qui leur a été présentée était une condition essentielle de leur consentement, M. [I] [B] et Mme [O] [W] épouse [B] ont assigné, devant le tribunal de grande instance de Narbonne, la SA My Money Bank (anciennement GE Money Bank), la SARL Groupe Garrigae (devenue HPA Holding), la SCI [Adresse 11], la SCP [J] [U] et [A] [Y] et la société Douglas Newman Good (DNG), en annulation de la vente et demande de dommages et intérêts.
Par jugement du 3 mai 2018, le tribunal de grande instance de Narbonne a :
- vu l'article 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, déclaré recevables les demandes de M. [I] [B] et Mme [O] [W] épouse [B] en nullité du contrat de vente passé le 20 novembre 2007 et les demandes subséquentes ;
- déclaré recevables les demandes de M. [I] [B] et Mme [O] [W] épouse [B] à l'encontre de My money Bank venant aux droits de GE Money Bank ;
- débouté M. [I] [B] et Mme [O] [W] épouse [B] de leurs demandes en nullité pour dol des contrats de vente et de prêt conclus et les demandes subséquentes en restitution, en main-levée d'inscription et en dommages et intérêts ;
- débouté M. [I] [B] et Mme [O] [W] épouse [B] de leurs demandes subsidiaires en responsabilité contractuelle formées à l'encontre de la SCI [Adresse 11] et de la SARL Groupe Garrigae nouvellement dénommée HPA Holding ;
- débouté M. [I] [B] et Mme [O] [W] épouse [B] de leurs demandes formées à l'encontre de la SCP Benedetti Grosjean Gally Dariscon ;
- débouté M. [I] [B] et Mme [O] [W] épouse [B] de leurs demandes formées à l'encontre de My Money Bank venant aux droits de GE Money Bank ;
- débouté M. [I] [B] et Mme [O] [W] épouse [B] de leurs demandes formées à l'encontre de la société DNG ;
- dit n'y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- laissé les dépens de l'action à la charge de M. [I] [B] et Mme [O] [W] épouse [B] et autorisé Me Christian Causse, avocat à [Localité 9] et Me [K] [N], avocats, qui en a fait la demande à recouvrer directement ceux dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision.
Le 10 octobre 2018, M. [I] [B] et Mme [O] [W] épouse [B] ont interjeté appel du jugement à l'encontre de la SCP Alain Benedetti et [A] [Y], la SARL Groupe Garrigae devenue HPA Holding, la SCI [Adresse 11] et la SA My Money Bank.
1) Vu les conclusions de M. [I] [B] et Mme [O] [W] épouse [B] remises au greffe le 18 novembre 2022 dont les prétentions sont les suivantes aux fins de :
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
Rejeté la fin de non recevoir tenant de l'irrecevabilité de l'assignation pour défaut de publication à la conservation des hypothèques ;
Dit que la société DNG et Maître [H] [S]. [T] n'ont pas été assignés et ne sont pas partie au procès ;
Rejeté les demandes reconventionnelles des intimés ;
L'infirmant pour le surplus et statuant à nouveau :
A titre principal :
Vu les articles 1109, 1116, 1117 et 1304 à 1314 du Code Civil
Vu l'article 1378 du Code Civil
Vu l'article 1382 du Code Civil
Juger que le consentement des Consorts [B] à la vente conclue le 20 novembre 2007 et au prêt conclu le 22 mai 2007 a été vicié par un dol et en conséquence,
Juger nuls et de nul effet les contrats de la vente conclue le 20 novembre 2007 et au prêt conclu le 22 mai 2007 entre la SCI [Adresse 11] et les Consorts [B] et MY MONEY BANK et en conséquence,
Juger que la SCP [J] [U] et [A] [Y] a engagé sa responsabilité civile professionnelle en n'informant pas les Consorts [B] des risques inhérents aux actes de son ministère et en conséquence,
Ordonner la restitution du bien immobilier au vendeur, en l'occurrence la SARL [Adresse 11], ainsi que la restitution corrélative des fonds perçus par la SCI [Adresse 11] à MY MONEY BANK outre la mainlevée de toutes les inscriptions de privilèges et hypothèques intervenues à la suite de l'acte de vente du 20 novembre 2007, aux frais exclusifs de la SCI [Adresse 11] et HPA HOLDING supportés in solidum ;
Condamner in solidum la SCI [Adresse 11], la société HPA HOLDING et la SCP [U] et Grosjean à relever et garantir les Consorts [B] de toutes les demandes tendant à la restitution des fonds du prêt ;
Condamner MY MONEY BANK à restituer aux Consorts [B] les intérêts du prêt consenti et indument perçus assorti s de l'intérêt au taux légal à compter de l'assignation ;
Condamner la SCI [Adresse 11], la société HPA HOLDING, MY MONEY BANK et la SCP Benedetti et Grosjean in solidum à indemniser les Consorts [B] de l'intégralité de leur préjudice spécial non couvert par les restitutions à hauteur de :
- SOIXANTE HUIT MILLE SEPT CENT SOIXANTE DIX EUROS (68 770,00 €) au titre de la restitution de leur apport personnel, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter du 20 novembre 2007
- DEUX CENT QUINZE MILLE DEUX CENT VINGT EUROS (215 220, 00 €) au titre du gain manqué correspondant à la perte du loyer garanti.
- TRENTE SEPT MILLE TRENTE TROIS EUROS ET QUARANTE HUIT CENTS (37 033,48 €) au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter du 20 novembre 2007
- CINQUANTE MILLE EUROS (50 000 €) en indemnisation de leur préjudice moral
A titre infiniment subsidiaire :
Vu l'article 1147 du Code Civil,
- Juger que la SCI [Adresse 11] et la société HPA HOLDING ont commis une faute contractuelle envers les Consorts [B] en n'exécutant pas leur obligation de garantie du revenu locatif de leur investissement ;
Vu l'article 1382 du Code Civil,
- Juger que MY MONEY BANK a engagé sa responsabilité délictuelle pour manquement à ses obligations d'information et de conseil ;
- Juger que la SCP [J] [U] et [A] [Y] a engagé sa responsabilité civile professionnelle en n'informant pas les Consorts [B] des risques inhérents aux actes de son ministère ;
En conséquence ;
- Condamner in solidum la SCI [Adresse 11], la société HPA HOLDING, MY MONEY BANK et la SCP [J] [U] et [A] [Y] à indemniser les Consorts [B] de l'intégralité de leur préjudice dans les termes suivants:
- A concurrence de la somme de CENT QUATRE VINGT DIX NEUF MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT DIX NEUF EUROS ET CINQUANTE CINQ CENTS (199 899, 55 €) au titre du coût du crédit consenti par GE MONEY BANK, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter du 22 mai 2007
- DEUX CENT QUINZE MILLE DEUX CENT VINGT EUROS (215 220, 00 €) au titre du gain manqué correspondant à la perte du loyer garanti.
- CINQUANTE MILLE EUROS (50 000 €) en indemnisation de leur préjudice moral
En tout état de cause,
Condamner la SCI [Adresse 11], la société HPA HOLDING, MY MONEY BANKet la SCP [U] et [Y] in solidum à payer aux Consorts [B] la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Condamner la SCI [Adresse 11], la société HPA HOLDING, MY MONEY BANK et la SCP BENEDETTI ET GROSJEAN in solidum aux entiers dépens par application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
2) Vu les conclusions de la SARL HPA Holding anciennement dénommée Groupe Garrigae et de la SCI [Adresse 11] remises au greffe le 3 juin 2019 dont les pretentions sont les suivantes :
' Juger que la société SARL Groupe GARRIGAE dénommée HPA HOLDING dont le nom commercial est « PROPRIETE ET CO », Société à responsabilité limitée au capital de 5 000 000 euros, inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 447 690 660, dont le siège social est sis [Adresse 14] n'a signé aucun contrat avec les consorts [B] et en conséquence la mettre hors de cause,
Pour le surplus, confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Narbonne le 03 mai 2018,
Condamner les consorts [B] à payer la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner les consorts [B] aux entiers dépens ';
3) Vu les conclusions de la SCP Benedetti Grosjean Gally Dariscon remises au greffe le 10 mai 2019 aux fins de :
' Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de NARBONNE le 7 juillet 2017
Prendre acte de l'absence d'intervention du notaire dans les négociations,
Prendre acte de l'absence d'intervention du notaire dans la rédaction de l'avant contrat,
Prendre acte de l'absence d'intervention du notaire dans la rédaction du bail commercial,
Juger que le notaire a parfaitement exécuté son obligation de conseil et d'information, notamment par la signature d'un avis de reconnaissance des conseils donnés,
Juger que la SCP [U] [Y] n'a commis aucune faute,
Juger que les époux [B] ne justifient pas d'un préjudice en relation directe de causalité,
Les débouter de leurs demandes,
Les condamner à payer à la SCP Benedetti Grosjean la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Les condamner aux entiers dépens
4) Vu les conclusions de la SA My Money Bank remises au greffe le 29 mai 2019 aux fins de :
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 mai 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NARBONNE (RG n° 1600997)
En conséquence,
Vu les articles 1116, 1382 et 1147 du Code civil,
Juger que la société MY MONEY BANK, anciennement dénommée GE MONEY BANK, n'a commis aucun dol de nature à entraîner la nullité du contrat de prêt
Juger que la société MY MONEY BANK, anciennement dénommée GE MONEY BANK, n'a commis aucune faute à l'égard de Monsieur et Madame [B]
Juger que les époux [B] ne justifient d'aucun préjudice en relation directe de causalité avec l'intervention de la banque MY MONEY BANK, anciennement dénommée GE MONEY BANK
En conséquence,
Débouter les époux [B] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société MY MONEY BANK, anciennement dénommée GE MONEY BANK,
A titre subsidiaire,
Si par extraordinaire le contrat de prêt devait être annulé du fait de l'annulation du contrat de vente,
Juger que la banque MY MONEY BANK, anciennement dénommée GE MONEY BANK, subit un dommage en se trouvant privée de la rémunération attendue du crédit
En conséquence,
Condamer in solidum Monsieur et Madame [B] ainsi que toutes autres parties succombantes à rembourser à la société MY MONEY BANK, anciennement dénommée GE MONEY BANK, l'intégralité des sommes prêtées.
Condamner in solidum toutes parties succombantes à payer à la société MY MONEY BANK, anciennement dénommée GE MONEY BANK, une somme égale au montant des restitutions de toute nature qu'elle serait tenue d'opérer entre les mains des emprunteurs
Condamner in solidum toutes parties succombantes à payer à la société MY MONEY BANK, anciennement dénommée GE MONEY BANK, une somme égale au montant des intérêts qu'elle aurait dû percevoir au titre du prêt, en réparation du préjudice subi.
En toutes hypothèses,
Condamner in solidum Monsieur et Madame [B] et toutes autres parties succombantes à verser à la société MY MONEY BANK, anciennement dénommée GE MONEY BANK, la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamner in solidum Monsieur et Madame [B] et toutes autres parties succombantes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Pierre GOUIRY, Avocat au barreau de NARBONNE. ;
La clôture de la procédure a été prononcée au 22 novembre 2022.
MOTIFS DE L'ARRÊT
I/ Sur la nullité de la vente pour dol
En application de l'article 1116 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.
L'erreur provoquée par un dol est toujours excusable même si elle ne porte pas sur la substance de la chose qui fait l'objet du contrat.
Les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant.
Le dol ne peut être invoqué que dans le cas où les man'uvres émanent de l'une des parties contractantes ou de leur représentant ou gérant d'affaire.
En l'espèce, un document commercial établi sous les références les « Jardins de Saint Benoit » et « Garrigae Investissement » rédigé en anglais, proposait différents investissements immobiliers vendus en vente en l'état futur d'achèvement, intitulés « option de lease back » ou « achat pur et simple » prévoyant pour les options en « leaseback » « un rendement financier net » par la conclusion d'un bail commercial.
Cette plaquette commerciale vantait « une variété d'option offrant une garantie de rentabilité locative et des options fiscales attractives en cas de non utilisation ». Le document précisait « le gouvernement français accepte de rembourser la TVA à l'achat, ce qui représente une remise effective de 19,6% », « le propriétaire a l'avantage de bénéficier d'un bien en pleine propriété avec un revenu garanti, sans les ennuis et incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien. Le revenu garanti est de l'ordre de 2.5% à 4,5% par an' ».
1) Sur le dol
a ' Sur la mise hors de cause de la société HPA Holding et des intermédiaires
Il ressort de l'examen des documents produits que :
- la documentation commerciale est établie sous les références « Les Jardins de Saint-Benoît » et celles en bas de page de « Garrigae Investissement » avec le numéro de RCS 447 690 660 et son adresse [Adresse 2],
- l'acte de réservation est conclu le 30 avril 2007 par les époux [B] avec la SCI Les Jardins de Saint-Benoît représentée par la SARL Garrigae Développement devenue HPA Holding et comporte le même logo en bas de page « Garrigae Investissement » que celui du document commercial,
- l'acte de bail commercial est signé avec la SARL Garrigae Hotels et Resorts représentée par M. [V] [P], son gérant,
- la vente de l'immeuble est conclue par la SCI Les Jardins de Saint-Benoît domiciliée [Adresse 2], représentée par la SARL Garrigae Developement devenue HPA Holding et la vente du mobilier par la société Garrigae Hotels et Resorts représentée M. [V] [P].
Si la SARL HPA Holding anciennement dénommée SARL Garrigae Développement, qui intervient comme holding du groupe Garrigae, n'a régularisé l'acte de réservation et l'avenant au bail conclu avec les époux [B]qu'en qualité de gérante de la SCI [Adresse 11] et de la SAS Garrigae Hotels et Resorts et non en qualité de cocontractant direct, en revanche la plaquette publicitaire, détaillant le projet d'investissement et la garantie des loyers, est établie sous son logo suivi de son numéro RCS 447 690 660 et non celui de la SCCV [Adresse 11].
Il en résulte qu'en qualité de rédacteur de cette plaquette publicitaire, dans laquelle elle est identifiée sous son numéro RCS, remise directement aux investisseurs, elle a contrôlé directement son contenu et a assuré elle-même, grâce à ce document, la commercialisation et promotion du programme d'investissement « [Adresse 11] ».
A ce titre, elle n'est pas intervenue en qualité de gérante, mais comme représentante indépendante assurant la promotion du projet et agissant pour le compte de la SCI [Adresse 11] et de la Sarl Garrigae Hotels et Resorts, preneuse du bail et doit répondre d'éventuels agissements de dol.
b ' Sur le dol de la SCI [Adresse 11] et de la SARL HPA Holding
La SCI [Adresse 11] fait valoir qu'elle n'a pas proposé directement la vente aux époux [B] qui ne démontrent aucune man'uvre dolosive, ni intention dolosive et qu'elle n'a commis aucune faute, puisqu'elle a vendu un bien en vente en l'état futur d'achèvement achevé et livré. Selon elle, aucun document contractuel ne démontre qu'elle garantissait la rentabilité locative de l'opération, les difficultés d'exécution d'un bail commercial constituant un risque prévisible lors de la signature du contrat. Elle considère que l'élément essentiel du contrat était l'avantage fiscal et la jouissance des lieux à titre gratuit sur certaines périodes et non la garantie des loyers.
Selon la plaquette de commercialisation présentée par « Les jardins de St Benoît » avec le logo Garrigae investissements et le numéro RCS 447 690 660, le projet d'investissement, à [Localité 15], est présenté comme un investissement dans une résidence de tourisme située dans une région déclarée « comme la plus dynamique en France ». Elle précise que « le Languedoc connaît une rapide croissance dans le tourisme international » et que la résidence sera gérée par une société dirigée par l'ancien « directeur commercial du Club [13] du Club [12] ».
Cette documentation stipule : « le propriétaire à l'avantage de bénéficier d'un bien en pleine propriété avec un revenu garanti, sans les ennuis et les incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien. Le revenu locatif garanti est de l'ordre de 2,5 à 4,5% par an en fonction de la situation du bien lui-même et de la part d'utilisation personnelle sollicitée ».
Le projet de bail commercial meublé, annexé à l'acte de réservation prévoit :
'- un loyer pour un montant annuel de 10 761,00 € TTC ,
- en nature, par le biais d'un «budget vacances» c'est à-dire une mise à disposition de l'habitation quelques semaines dans l'année'.
Il ressort de ces documents, que contrairement à ce que soutiennent la SCCV [Adresse 11] et la SARL HPA Holding, l'élément essentiel qui a permis de convaincre le époux [B] est la garantie de l'investissement présentée dans la documentation commerciale et non la seule économie fiscale consistant en la récupération de TVA du fait de l'activité de meublé.
Si la documentation commerciale « Les jardins de St Benoît » fait référence à la fin du texte à « une garantie de rentabilité locative », la mention expresse de « revenu garanti sans les ennuis et les incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien » située dans le corps du texte, trompe l'investisseur étranger sur la réalité de la garantie.
Les époux [B] , à la lecture de ces documents commerciaux, du prévisionnel et du bail signé dès la réservation avec la reprise expresse dans le paragraphe « Loyers », de la mention, en plus du montant du loyers, 4,76 % du prix d'acquisition HT du montant de l'investissement, qui n'est pas une mention généralement précisée dans la rédaction des baux, alors que le bail est conclu pour 9 années et que le montant des loyers pour cette période ne représente pas cette somme, pouvaient légitiment faire croire à une garantie de paiement et non à la garantie de la seule rentabilité.
En présentant aux époux [B] un revenu et une rentabilité garantis, « sans les ennuis et les incertitudes de la location » tant sur la durée que dans son montant, tel que justifiés par le prévisionnel et le bail signé lors de la réservation, les sociétés ont induit les époux [B] en erreur et justifié leur investissement, qu'ils n'auraient pas réalisé à ces conditions, s'ils n'avaient pas été assurés de cette garantie, la seule défiscalisation si elle entrait dans leur décision, étant insuffisante à elle seule, par rapport aux risques d'une opération réalisée à l'étranger pour une maison d'habitation située dans un ensemble immobilier situé à [Localité 15], lieu inconnu de leur part pour le prix de 282 256,00 euros TVA incluse.
En vendant à un investisseur étranger, éloigné géographiquement, une maison en vente en l'état futur d'achèvement louée en meublé dans une résidence para-hôtelière, située dans un secteur éloigné des sites touristiques réellement attractifs, le promoteur en sa qualité de vendeur professionnel devait informer les acquéreurs, qui sont de simples consommateurs, que la garantie annoncée concernait exclusivement, celle de la conclusion d'un bail commercial et non les loyers.
Il devait également l'avertir des risques éventuels d'impayés ou de révision à la baisse des loyers en cas de conjoncture défavorable et de la nécessité de couverture du risque par une assurance des loyers impayés si elle était possible, s'agissant d'une location commerciale.
Or, le promoteur ne démontre pas avoir donné cette information aux époux [B] lors de la signature des différents actes, les 30 avril 2007 et 20 novembre 2007, et il les a incités à contracter, malgré les risques encourus qui leurs ont été cachés.
En effet, dans le même temps, le Groupe Garrigae, par courrier de la société Garrigae Investissement du 27 octobre 2008, justifiait le licenciement économique de leur juriste par les difficultés que le groupe rencontrait ou craignait de rencontrer, du fait de la crise financière et des problèmes de commercialisation de leurs programmes, qui se sont avérés directement ou indirectement fondés par l'absence de règlement des loyers, dès fin 2010, après une année d'exploitation.
Il s'ensuit que la SCI [Adresse 11] et la SARL HPA Holding ont sciemment provoqué l'erreur des époux [B] sur la garantie des loyers annoncée et commis un dol.
Contrairement à ce qu'a retenu le jugement et ce que soutiennent la SCI [Adresse 11] et la SARL HPA Holding, le montage de l'opération n'a ainsi pas été clairement expliqué aux acheteurs quant à la garantie des loyers.
Or, cette garantie constituait un élément déterminant de l'opération, la conclusion du bail commercial avec la société Garrigae Hotels et Resorts constituant une obligation essentielle du contrat mentionnée dans le contrat de réservation, sans disponibilité du bien, qui se situait dans la résidence para-hôtelière du groupe et ne pouvait être géré seul.
Cette attitude du promoteur est à l'origine de l'erreur des époux [B], toujours excusable en matière de dol, sur la garantie des loyers permettant de financer l'opération.
Cette erreur n'a pas été couverte par la signature de l'acte de vente tel que le soutient la SCI [Adresse 11] puisqu'en l'espèce le dol résulte des argumentaires commerciaux précis et détaillés, qui ont servi de base à l'établissement de l'acte de vente, lequel n'est qu'un des éléments du montage juridique global défini dans les documents commerciaux constituant de par leur contenu des documents contractuels.
En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement qui a rejeté la demande de nullité de la vente pour dol et de prononcer la nullité pour dol du contrat de vente reçu par acte authentique établi en l'étude notariale de la SCP Alain Benedetti et Stéphane Grosjean le 20 novembre 2007, la SCI [Adresse 11] ayant pour représentant légal la SARL Garrigae Développement a conclu une vente en l'état futur d'achèvement avec les époux [B] portant sur une maison d'habitation située dans un ensemble immobilier situé à [Localité 15], pour le prix de 282 256 euros.
c ' Sur le dol de la société MY MONEY BANK, anciennement dénommée GE MONEY BANK
Pour assurer le financement de leur investissement les époux [B] ont signé avec la GE MONEY BANK intervenu à l'acte notarié du 20 novembre 2007 , un prêt de 280 250 euros en principal garanti par un privilège de prêteur de deniers à concurrence de 282 256 euros.
La société GE MONEY BANK désormais SA MY MONEY BANK fait valoir qu'elle n'a pas participé à l'opération de promotion, n'est pas intervenue dans la phase de commercialisation mais a été démarchée par les époux [B], et n'engage pas sa responsabilité sur un projet financier de défiscalisation qui concernait des clients avertis.
Les documents commerciaux « [Adresse 11] » définissant l'opération, se limitent à inciter les investisseurs à assurer leur financement par l'intermédiaire d'établissements bancaires français, en raison des taux d'intérêts plus bas et mentionnent « certaines banques travaillant avec nos courtiers en crédits favoris ».
Or, la société MY MONEY BANK n'est pas la banque de financement de l'opération de construction en vente en l'état futur d'achèvement, le compte centralisateur mentionné dans l'acte authentique de vente étant la société Calyon, et elle est intervenue en qualité exclusive de prêteur de deniers d'un investissement locatif.
Dès lors, il n'apparaît pas comme ayant la qualité de cocontractant de l'opération de commercialisation des maisons « Résidence [Adresse 11] ».
Ainsi, aux termes des éléments versés aux débats par les époux [B], ces derniers ne rapportent pas la preuve dont ils ont la charge, de la participation de la MY MONEY BANK à la commercialisation de l'opération financée, ni de liens avec le promoteur susceptible de générer un dol.
2) Sur les conséquences de l'annulation
Il est constant que la nullité a pour conséquence l'anéantissement rétroactif du contrat et la remise des parties en l'état où elles se trouvaient avant la passation du contrat.
a ' Sur les restitutions
En application de l'article L312-12 du code de la consommation devenu L313-36 l'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé.
Du fait de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat de vente, le contrat de prêt est censé n'avoir pas été conclu dans le délai fixé par la loi, de sorte que le prêt souscrit pour assurer le financement de l'opération se trouve annulé de plein droit.
En application de l'article 1378 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige s'il y a eu mauvaise foi de la part de celui qui a reçu, il est tenu de restituer, tant le capital que les intérêts ou les fruits, du jour au paiement.
En l'espèce le prêt contracté avec le GE MONEY BANK a été souscrit exclusivement pour l'acquisition de l'immeuble.
Or, la banque n'a pas été défaillante dans son devoir de mise en garde qui portait sur la capacité d'emprunt et non sur l'opportunité ou les risques de l'opération financée, alors qu'il n'est pas démontré que la banque détenait des informations sur les risques de l'opération, cette dernière étant extérieure à l'opération de commercialisation et à l'opération immobilière dans son ensemble
En l'absence de dol et de faute du GE MONEY BANK au visa de l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, sa responsabilité ne peut être recherchée et les époux [B] seront déboutés de leur demande de condamnation, à son encontre du préjudice spécial réclamé.
En revanche, l'annulation de la vente immobilière entraîne, en raison de son effet rétroactif, l'annulation du prêt affecté, ayant servi à l'acquisition immobilière, souscrit auprès de la GE MONEY BANK, de sorte que la GE MONEY BANK sera déboutée à se voir payer la perte des intérêts contractuels échus.
En conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef et l'annulation du contrat de vente et de plein droit du contrat prêt reçu par Maître [A] [Y] Notaire associé de la SCP [J] [U] et [A] [Y], le 20 novembre 2007, sera prononcée, entraînant:
-la restitution par la banque aux époux [B] des intérêts du prêt, qui n'ont pas à être assortis à l'intérêt légal depuis l'assignation,
-la restitution de la somme de 68 770,00 euros aux époux [B] au titre de la restitution de leur apport personnel, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter de l'assignation de première instance,
- la restitution par la SCI [Adresse 11] à la MY MONEY BANK prêteur la somme de 213 486 euros correspondant à la restitution des fonds, demandée par ces derniers, qu'elle a perçus au titre de la vente de l'immeuble, incluant le montant de la restitution de TVA ayant servi à régler les trois dernières situations, avec intérêts au taux légal, étant précisé que cette restitution, qui ne concerne que le seul prix d'achat réglé résulte de l'annulation de la convention de vente pour dol, et ne constitue donc en aucun cas un enrichissement sans cause, tel que le soutiennent la SCI [Adresse 11] et la SARL HPA Holding, lesquels ne justifient, à titre surabondant, d'aucun décompte.
- Enfin compte tenu de la nullité du contrat de vente, les époux [B] restitueront l'immeuble objet de la vente annulée, au vendeur, la SCI [Adresse 11].
b ' Sur les autres sommes réclamées
En application de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
La partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut seule demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé.
c - Sur la restitution des loyers
Si la SCI [Adresse 11] et la SARL HPA Holding avaient donné aux époux [B] des informations complètes et précises sur l'absence de garantie des loyers du bien immobilier vendu comme un produit défiscalisé et sur l'aléa concernant la commercialisation de la résidence de tourisme, ces derniers n'auraient pas contracté aux mêmes conditions.
Le préjudice né du dol de la SCI [Adresse 11] et de la SARL HPA Holding ne peut donc consister qu'en une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses.
Or, les époux [B] , qui demandent le règlement de la somme de 215 220 euros correspondant à la perte du préjudice direct de loyers, ne présentent aucune demande, même subsidiaire, au titre de la perte de chance.
Par ailleurs et surtout, le bail commercial conclu ne l'a été que parce que, du fait de la vente, les époux [B] devenaient propriétaires du bien. La vente ayant été annulée, le bail commercial se trouve dépourvu d'objet et de cause, les époux [B] n'ayant au surplus pas qualité pour en être les contractants.
Dans ces conditions, les époux [B] seront déboutés de leur demande de remboursement de loyers.
d- Sur la restitution des frais
Les époux [B] réclament en outre la restitution de la somme 37 033,48 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter du 20 novembre 2007 au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt.
La SCI [Adresse 11] et la SARL HPA Holding reconnues responsables de dol, seront condamnées in solidum à régler cette somme résultant de l'annulation des conventions.
e- Sur le préjudice moral
Les époux [B] ont dû engager une procédure judiciaire longue en France et subir les tracasseries inhérentes.
Ils ont de ce fait subi un préjudice moral qu'il convient d'évaluer à la somme de 5 000 euros.
3/ Sur la responsabilité du notaire
Deux actes ont été reçus par Maître [A] [Y] Notaire associé de la SCP [J] [U] et Stéphane Grosjean, le 20 novembre 2007 , les époux [B] étant représentés par clerc de notaire, l'un concernait la vente de la maison, l'autre le financement par prêt de la GE MONEY BANK.
Les époux [B] font valoir que la SCP [J] [U], [A] [Y] a engagé sa responsabilité civile professionnelle en ne les informant pas des risques inhérents aux actes de son ministère. Ils soulignent que la SCP de notaire était le notaire habituel de Monsieur [V] [P] sous couvert du Groupe Garrigae.
La SCP Benedetti Grosjean Gally Dariscon soutient quant à elle que le notaire n'a commis aucune faute et que les époux [B] ne justifient pas d'un préjudice en lien de causalité directe avec la prétendue faute.
La restitution à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas, par elle-même, un préjudice que le rédacteur de l'acte peut être tenu de réparer et qu'elle ne peut donc, en l'absence d'autres circonstances, donner lieu à la charge de ce dernier ni à réparation, ni à garantie.
Il est constant que les obligations du notaire qui tendent à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte relèvent de sa responsabilité délictuelle, dont son obligation de conseil érigée en devoir légal implicite.
Le devoir de conseil incombant au notaire consiste pour ce dernier à éclairer les parties et appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.
Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours et le cas échéant, de le leur déconseiller, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leur côté ne le dispensent de son devoir de conseil, cette obligation devant prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance.
En l'espèce, il ressort du contrat de réservation que le dépôt de garantie a été payé par virement à l'ordre de la SCP [J] [U] et [A] [Y], que l'office notarial recevant la vente est l'office notarial du Palais représenté par Maître [A] [Y] et que le dépôt de garantie sera réglé par virement sur le compte de la SCP [J] [U] et Maître [A] [Y] ouvert auprès de la Trésorerie générale et dans la plaquette, la SCP [J] [U] et Maître [A] [Y] étant le notaire chargé des actes.
Par ailleurs, l'acte de vente reçu par la SCP Benedetti Grosjean Gally Dariscon stipule que les acquéreurs sont représentés à l'acte par un clerc de notaire,
La procuration, signée par-devant un « Notary Public », le 22 août 2007 par les acquéreurs en l' étude de Maître [H] [S] [T], Notary public, procuration dispensée de l'apostille.
Il n'est pas contesté que la construction s'est trouvée achevée, que les conditions de l'acte de vente ont été exécutées dans les termes de la convention et de l'opération de récupération de la TVA envisagée, et que le notaire s'est assuré dans son acte de la garantie d'achèvement de l'opération et a donné les informations concernant les obligations à respecter afin d'obtenir les avantages fiscaux.
Si l'acte précise que le vendeur déclare donner son accord à l'acquéreur pour la conclusion de tout contrat de location au profit de la société Garrigae Hotels et Resorts et précise la nécessité d'option par l'acquéreur d'assujettir les loyers à TVA, ce qui constitue une condition du bénéfice de la récupération de cette dernière, il n'est pas démontré que le bail conclu avant la signature de l'acte et l'acte de réservation aient été établis par le notaire, alors qu'il apparaît, aux termes de l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 8 décembre 2010, que la société Garrigae Investissement devenue SARL HPA Holding, disposait d'une responsable juridique embauchée depuis juillet 2006.
Le seul fait que les coordonnées du notaire, chargé de l'établissement des actes notariés, soit mentionnées sur la plaquette qui indiquent « leur coordonnées peuvent être communiquées sur demande » et sur l'acte de réservation et que le versement de l'acompte soit stipulé effectué sur son compte, s'agissant d'une garantie légale, ne prouve pas, contrairement à ce que soutiennent les époux [B] que le notaire soit intervenu au moment de la négociation et de la signature du contrat de réservation, ni qu'il ait été informé de la garantie de loyers annoncée dans les documents publicitaires diffusés pour la commercialisation au Royaume Uni, mais simplement qu'il était chargé de l'établissement des actes authentiques.
Aucun élément ne démontre ainsi que le notaire serait intervenu dans la phase pré-contractuelle, son nom ayant été utilisé sur la plaquette par le Groupe Garrigae, sans la mention de ses coordonnées, et il ne peut lui être reproché de ne pas avoir informé les époux [B] :
- de l'absence de garantie des loyers annoncée dans la plaquette publicitaire qui ne faisait pas partie des actes nécessaires à l'établissement de l'acte authentique et des risques inhérents au bail commercial auquel il était étranger, ces actes n'étant pas annexés à l'acte authentique,
- de l'insolvabilité à venir du preneur, dont il n'est pas démontré qu'il pouvait avoir connaissance au jour de la signature de l'acte, alors qu'aux termes de l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier, il ne restait en octobre 2008 que 10 villas à vendre sur les 180 logements du programme [Adresse 11] et que l'opération a pu être chiffrée à plus de 50 millions d'euros,
- de vérifier l'équilibre économique de l'opération, qui s'inscrivait par ailleurs dans un programme mixte de location et d'occupation, à défaut de mission particulière et d'éléments d'appréciation qu'il n'avait pas à rechercher d'office.
A titre surabondant, il sera fait observer que dans l'hypothèse d'un manquement par le notaire à son obligation de conseil, le préjudice éventuel ne pourrait être constitué que d'une perte de chance, dont il n'est pas demandé réparation.
En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes dirigées contre le notaire.
4/ Sur les demandes accessoires
Eu égard à l'issue du litige, le jugement déféré sera confirmé, sauf concernant les demandes des époux [B] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens qui seront mis à la charge de la SCI [Adresse 11] et la SARL HPA Holding, à l'exception des dépens de la SCP Benedetti Grosjean Gally Dariscon qui seront à la charge des époux [B].
En cause d'appel, il sera fait droit en son principe à la demande des époux [B] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, les demandes des autres parties étant rejetées.
Par ailleurs, les dépens d'appel seront mis à la charge de la SCI [Adresse 11] et la SARL HPA Holding, à l'exception des dépens de la SCP Benedetti Grosjean Gally Dariscon qui seront à la charge des époux [B] .
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de réparation formulées à l'encontre de la banque MY MONEY BANK venant aux droits de GE MONEY BANK et de la SCP Benedetti Grosjean Gally Dariscon et en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Prononce la nullité du contrat de vente reçu par Maître [A] [Y] Notaire associé de la SCP [J] [U] et [A] [Y] le 20 novembre 2007 entre la SCI [Adresse 11] et Monsieur [I] [H] [B] et Madame [O] [W] épouse [B] portant sur la vente du bien suivant : « Lot n°103 : une maison de type P3, élevée d'un étage sur simple rez-de-chaussée, d'une surface habitable de 58,26 m², comprenant : entrée séjour cuisine, dégagement, deux chambres, une salle de bain, penderie sous l'escalier menant à l'étage, tablettes sur l'escalier, terrasse à l'arrière de la maison, et jardin attenant, le tout cadastré Commune de [Localité 15] (Aude), « Saint-Benoît », section C, numéro [Cadastre 4], pour une contenance de 00 are 92 centiares. »
Le bien est situé dans un vaste ensemble immobilier à usage de résidence avec services para- hôteliers alors en cours d'édification situé à [Localité 15] et dénommé [Adresse 11] (171 maisons, bastide, bâtiments collecti fs')
La vente fut consentie moyennant le prix de 282 256,00 € TVA incluse (soit 236 000,00 euros HT) payable au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Dit qu'à compter du prononcé de la nullité du contrat de vente Monsieur [I] [H] [B] et Madame [O] [W] épouse [B] seront tenus de restituer l'immeuble objet de la vente annulée à la SCI [Adresse 11] ;
Constate l'annulation de plein droit du prêt consenti à Monsieur [I] [H] [B] et Madame [O] [W] épouse [B] par la banque GE MONEY BANK, suivant offre acceptée et acte reçu par Maître [A] [Y] Notaire associé de la SCP [J] [U] et [A] [Y], le 20 novembre 2007;
Dit que la résolution du prêt entraînera remboursement des intérêts du prêt versés à Monsieur [I] [H] [B] et Madame [O] [W] épouse [B] par la banque MY MONEY BANK venant aux droits de GE MONEY BANK ;
Condamne in solidum la SCI [Adresse 11] et la société HPA Holding à régler à la banque MY MONEY BANK venant aux droits de GE MONEY BANK la somme de 213 486 euros TVA incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation de première instance ;
Condamne in solidum la SCI [Adresse 11] et la SARL HPA Holding à régler à Monsieur [I] [H] [B] et Madame [O] [W] épouse [B] les sommes de :
- 68 770,00 euros au titre de la restitution de leur apport personnel, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter de la date de l'assignation de première instance ;
- 37 033,48 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter de la date de l'assignation de première instance,
- 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
Condamne la MY MONEY BANK venant aux droits de GE MONEY BANK à restituer aux époux [B] les intérêts du prêt, qui n'ont pas à être assortis à l'intérêt légal depuis l'assignation,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;
Condamne in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoîtet la SARL HPA Holding à régler à Monsieur [I] [H] [B] et Madame [O] [W] épouse [B] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance et en cause d'appel ;
Condamne Monsieur [I] [H] [B] et Madame [O] [W] épouse [B] à régler à la SCP Benedetti Grosjean Gally Dariscon, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamne in solidum la SCI [Adresse 11] et la SARL HPA Holding aux entiers dépens de première instance et d'appel, sauf ceux concernant la SCP Benedetti Grosjean Gally Dariscon qui seront à la charge de Monsieur [I] [H] [B] et Madame [O] [W] épouse [B] et qui seront recouvrés en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Ordonne la publication du présent arrêt au service chargé de la publicité foncière de la situation de l'immeuble à la diligence des époux [B].
Dit qu'une copie du présent arrêt sera transmis, à la diligence du greffe, à la direction départementales des finances publiques de l'Aude en application des dispositions de l'article L.101 du livre des procédures fiscales.
Le greffier, Le président,
