Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 07 FEVRIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/03481 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OVFD
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 JUIN 2020
Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN
N° RG 17/03342
APPELANTS :
Monsieur [D] [Z]
né le 03 Décembre 1949 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représenté par Me Sarah HUOT de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Madame [L] [I]
née le 31 Mai 1960 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Sarah HUOT de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE LES CAPITELLES 2 représenté en la personne de son syndic en exercice la SAS AGENCE DU SOLEIL dont le siège est situé [Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Christine AUCHE-HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Philippe NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 23 Novembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 DECEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:
[L] [I] et [D] [Z] sont propriétaires d'une maison en rez-de-chaussée avec jardin sur l'avant, constituant le lot n°117 du règlement de copropriété et le lot n°57 du plan dans la résidence en copropriété LES CAPITELLES au [Localité 2].
Les consorts [I] [Z] ont réalisés en 2014 des travaux sans autorisation préalable de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires ce dont ils se sont excusés par un courrier du 15 décembre 2014.
L'assemblée générale du 27 juillet 2015 a adopté la résolution n° 15 au terme de laquelle il est décidé d'engager une action en justice à l'encontre de [D] [Z] au motif de la création d'une pièce supplémentaire à la villa n° 57 sans accord de l'assemblée générale et par acte en date du 17 mai 2016 le syndicat des copropriétaires a fait assigner [L] [I] et [D] [Z] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Perpignan afin de les voir condamner à démolir l'extension.
Par ordonnance en date du 29 juin 2016 le juge des référés a condamné les consorts [I] [Z] à démolir l'extension réalisée et ce sous astreinte.
Cette décision n'a pas été signifiée.
L'assemblée générale du 1er août 2016 en sa résolution n°27 a décidé de renoncer à la démolition de l'extension sous réserve que les consorts [I] [Z] verse au syndicat des copropriétaires la somme de 8 500 €, prennent en charge les frais de géomètre et d'enregistrement pour la révision des tantièmes de charges et remboursent tous les frais relatifs à cette affaire.
Un protocole d'accord transactionnel en date du 26 novembre 2016 a été signé entre les consorts [I] [Z] et le syndicat des copropriétaires de la résidence LES CAPITELLES, en contrepartie duquel le syndicat des copropriétaires a renoncé à se prévaloir de l'ordonnance du 29 juin 2016 et à remettre en cause l'extension réalisée.
Les consorts [I] [Z] ont procédé au règlement de la première partie de la somme convenue soit 4 250 € mais n'ont pas réglé le solde considérant avoir fait l'objet d'un chantage de la part du syndicat des copropriétaires.
En parallèle les consorts [I] [Z] ont régularisé la situation au niveau de l'urbanisme et se sont vus délivrer par la commune du [Localité 2] une déclaration préalable le 7 octobre 2016 et la commune a attesté le 25 novembre 2016 de la conformité des travaux.
L'assemblée générale du 31 juillet 2017 a adopté la résolution n°19 ayant pour objet de constater que le solde prévu au protocole n'avait pas été versé, de constater la rupture du protocole et de demander l'exécution de l'ordonnance de référés.
Par acte d'huissier en date du 29 septembre 2017, les consorts [I] [Z] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence représentée par son syndic devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins au principal de voir prononcer l'annulation de l'assemblée général du 31 juillet 2017 et de statuer sur la validité du protocole transactionnel du 26 novembre 2016.
Le syndicat des copropriétaires a fait signifier le 24 octobre 2017 l'ordonnance de référé aux consorts [I] [Z] lesquels en ont alors interjeté appel le 6 novembre 2016.
Par un arrêt en date du 11 octobre 2018 la cour d'appel de Montpellier a infirmé l'ordonnance déférée et a rejeté la demande de démolition.
Le jugement rendu le 15 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan énonce dans son dispositif :
Déboute [L] [I] et [D] [Z] de leur demande tendant à voir déclarer réputée non écrite la clause « article 1 » du protocole d'accord du 26 novembre 2016 conclu entre eux et le syndicat des copropriétaires de la résidence LES CAPITELLES;
Déboute [L] [I] et [D] [Z] de leur demande d'annulation de la clause « article 1 » du protocole d'accord du 26 novembre 2016 conclu entre eux et le syndicat des copropriétaires de la résidence LES CAPITELLES;
Déboute [L] [I] et [D] [Z] de leur demande de réduction de l'indemnité transactionnelle de 8 500 € prévue à « article 1 » du protocole d'accord du 26 novembre 2016 conclu entre eux et le syndicat des copropriétaires de la résidence LES CAPITELLES;
Constate que le protocole d'accord du 26 novembre 2016 conclu entre [L] [I] et [D] [Z] et le syndicat des copropriétaires de la résidence LES CAPITELLES est caduc;
Déclare irrecevable la demande de [L] [I] et [D] [Z] d'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 31 juillet 2017;
Déboute [L] [I] et [D] [Z] de leur demande d'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 31 juillet 2017;
Condamne solidairement [L] [I] et [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES CAPITELLES la somme de 2 000 € au titre de l'indemnité de caducité;
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence LES CAPITELLES de sa demande de dommages et intérêts pour abus d'agir en justice;
Condamne in solidum [L] [I] et [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES CAPITELLES la somme de 2 000 en application de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne in solidum [L] [I] et [D] [Z] aux dépens avec bénéfice de distraction au profit de la SELARL NESE.
Sur la validité de la clause « article 1 » du protocole d'accord du 26 novembre 2016 le tribunal après avoir rappelé les dispositions légales régissant tant le droit des contrats que la copropriété retient que:
-le syndicat des copropriétaires de la résidence LES CAPITELLES n'a pas porté atteinte au principe d'égalité de traitement des copropriétaires car si d'autres copropriétaires ont réalisé des constructions sur leur lot ils l'ont fait soit après y avoir été autorisés, soit l'assemblée générale a décidé de longue date que tous les travaux entrepris sans accord préalable feraient l'objet d'une procédure de démolition ce qui est le cas des travaux réalisés par les consorts [I] [Z] sans autorisation préalable,
-le fait pour les consorts [I] [Z] d'avoir réalisé des travaux en violation des dispositions légales et réglementaires est suffisant à caractériser un trouble manifestement illicite qui ne saurait réputer non écrite ou nulle la clause « article 1 » du protocole d'accord du 26 novembre 2016 prévoyant l'indemnité transactionnelle.
Sur l'interdiction de monnayer une autorisation et sur l'absence de préjudice le tribunal retient que les travaux litigieux ont porté atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires et aucune disposition légale n'interdit de conditionner un accord de régularisation au paiement d'une indemnité surtout s'agissant en l'espèce de l'appropriation d'une partie commune puisque les consorts [I] [Z] ont édifié les constructions en cause sur une partie commune sur laquelle ils disposent seulement d'un droit de jouissance exclusive.
Sur la menace d'exercer une voie de recours le premier juge rappelle que cela ne constitue pas une violence sauf si la voie de droit est détournée de son but ou si elle est invoquée pour obtenir un avantage manifestement excessif or en l'espèce le syndicat des copropriétaires n'a fait qu'exercer légitimement son droit en mettant en demeure les consorts [I] [Z] de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale puis de remettre les lieux dans l'état initial en saisissant le juge des référés et le fait que ces travaux soient indispensables aux consorts [I] [Z] comme ils l'affirment est indifférent ces derniers ayant acquis le lot en toute connaissance de cause de son état et de sa consistance.
Enfin pour le juge de première instance le fait que l'indemnité transactionnelle soit de 8 500 € n'apparait pas excessif au regard du préjudice subi par la collectivité et au coût des travaux de démolition et de remise en état que les consorts [I] [Z] auraient dû supporter.
Sur la caducité du protocole d'accord du 26 novembre 2016 le jugement déféré considère que c'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires fait valoir que les consorts [I] [Z] n'ont pas respecté leurs engagements d'abord sur le solde de 4 250 € relatif à l'indemnité forfaitaire transactionnelle dont il n'est pas contestable que le solde n'a pas été payé et l'alinéa 2 de l'article 1 du protocole disposant qu'à défaut de paiement du solde dans un délai de 3 mois à compter de la signature de l'accord le syndicat des copropriétaires aura la faculté de prononcer la caducité dudit protocole.
Le jugement ajoute que contrairement à ce que soutiennent les consorts [I] [Z] ils se sont engagés à la lecture du protocole non seulement à payer l'indemnité transactionnelle de 8 500 € mais aussi à régler en sus les honoraires d'avocat et les frais de la procédure de référé exposés par le syndicat des copropriétaires et qu'ils ne peuvent valablement contester s'être aussi engagés lors de l'accord à faire appel à un géomètre expert à leurs frais peu important que l'assemblée générale de 2017 n'ait pas mis ce recours à leur charge.
Par conséquent le tribunal au vu de ces éléments ne peut que constater que le protocole n'a pas été exécuté par les consorts [I] [Z] et par voie du conséquence constater sa caducité.
Sur la demande d'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 31 juillet 2017 le tribunal la rejette relevant que les consorts [I] [Z] ne formulent aucun moyen sur ce point.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 31 juillet 2017 le premier juge considère en premier lieu que l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier en date du 11 octobre 2018 infirmant l'ordonnance de référé ne rend pas sans effet la dite résolution et les consorts [I] [Z] ne peuvent pas plus fonder leur demande d'annulation en se prévalant de l'illicéité de la clause « article 1 » du protocole puisque la validité de cette clause a été démontrée.
Enfin le jugement expose que les consorts [I] [Z] ne peuvent pas plus se prévaloir de la résolution n° 27 de l'assemblée générale du 1er août 2016 pour solliciter l'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 31 juillet 2017 car la résolution n° 27 a seulement mandaté le syndicat pour explorer une voie amiable de règlement du litige et que la décision de renoncer à la démolition prononcée par le juge des référés est subordonnée à la conciliation des parties et ne constitue pas pour les consorts [I] [Z] un droit acquis.
Sur la demande en démolition des travaux formée reconventionnellement par le syndicat des copropriétaires le tribunal considère qu'il n'en est pas valablement saisi cette prétention même si elle est bien fondée n'apparaissant pas dans le dispositif des dernières conclusions déposées par le syndicat des copropriétaires sur lesquelles le tribunal statue uniquement.
Sur les demandes indemnitaire reconventionnelles du syndicat des copropriétaires, concernant l'indemnité de caducité le jugement revient sur le protocole qui prévoit en cas de caducité que le syndicat des copropriétaires pourra conserver une somme de 2 000 € et dans la mesure où il est démontré que le syndicat lors de sa notification de la caducité du protocole aux consorts [I] [Z] leur a restitué l'acompte de 4 250 € il est bien fondé dans sa demande de les voir condamner au paiement de l'indemnité de caducité de 2 000 € la solidarité toutefois ne se présumant pas.
Enfin sur la demande en dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires pour abus d'agir en justice le tribunal la rejette au motif que le syndicat ne caractérise ni malice, ni mauvaise foi, ni erreur grossière de la part des demandeurs.
[L] [I] et [D] [Z] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 17 août 2020.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 novembre 2022.
Les dernières écritures pour [L] [I] et [D] [Z] ont été déposées le 13 avril 2022.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence LES CAPITELLES ont été déposées le 30 mai 2022.
Le dispositif des écritures de [L] [I] et [D] [Z] énonce en ses seules prétentions :
A titre principal,
Infirmer le jugement dont appel,
Dire que le protocole n'est pas caduc,
réputer non écrite la clause « article 1 » du protocole d'accord du 26 novembre 2016;
A titre subsidiaire,
Annuler la clause « article 1 » du protocole d'accord du 26 novembre 2016,
A titre plus subsidiaire,
Dire que la somme de 8 500 € est excessive et la réduire à de plus justes proportions,
En tout état de cause,
Au besoin condamner [L] [I] et [D] [Z] à payer la somme de 1 809,60 € au titre des frais de géomètre, et les sommes de 1 750 € et 496,44 € au titre des dépens de référé,
Annuler la résolutions n° 19 de l'assemblée générale du 31 juillet 2017,
Déclarer irrecevable la demande en démolition et en remise en état de l'extension,
Débouter le syndicat des copropriétaires de la demande de démolition et de remise en état de l'extension,
Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens avec bénéfice de distraction.
Sur la clause « article 1 » du protocole d'accord du 26 novembre 2016, [L] [I] et [D] [Z] exposent:
-que l'assemblée générale du 1er août 2016 postérieure à l'ordonnance de référé a décidé de ne pas exécuter cette décision, de ratifier les travaux et de signer un protocole,
-que l'accord du syndicat des copropriétaires était subordonné au versement de la somme de 8 500 € outre le remboursement des frais d'avocat et des dépens de la procédure de référé.
Ils soutiennent que cette clause et nulle et entraîne la nullité partielle du protocole car:
-elle crée une rupture d'égalité entre les copropriétaires puisque de nombreux propriétaires ont réalisé des travaux similaires sans autorisation de l'assemblée générale et le syndicat n'a demandé ni démolition, ni indemnisation,
-elle constitue l'indemnisation d'un préjudice inexistant les travaux ne portant ni atteinte à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires le seul préjudice existant pouvant correspondre tout au plus aux frais de modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété et donc aux frais de géomètre et aux frais d'enregistrement y afférents,
-elle a pour effet de monnayer l'autorisation du syndicat ce qui est interdit et s'analyse en un chantage et une extorsion de fonds ce d'autant que ces travaux sont indispensables aux consorts [I] [Z] qui souhaitent en faire leur résidence principale, dans la mesure où lors de l'acquisition la villa n'était pas habitable eu égard à sa vétusté et à la quasi absence de cuisine,
-la démolition aurait des conséquences désastreuses pour les consorts [I] [Z] compte tenu de leur situation.
Sur la caducité du protocole revendiquée par le syndicat des copropriétaires et validée par le jugement déféré les appelants font valoir que le versement de la somme de 8 500 € ne constitue pas l'élément déterminant de l'engagement du syndicat car l'objet premier est de régulariser la situation en l'adaptant au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division et non d'encaisser des fonds pour un préjudice imaginaire.
Ils ajoutent qu'ils ont par ailleurs exécuté les autres clauses du protocole en l'occurrence:
-le remboursement des frais d'avocat du syndicat, ce dernier ayant décidé de sa seule initiative de restituer la somme de 4 250 € versée par les consorts [I] [Z],
-le protocole ne fait pas peser sur les consorts [I] [Z] la désignation d'un géomètre mais seulement le règlement des frais de ce dernier.
Les appelants soutiennent ensuite sur la nullité de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 31 juillet 2017 donnant mandat au syndicat de faire exécuter la décision de référé et donc la démolition que:
-l'exécution de l'ordonnance de référé est impossible puisque la décision a été infirmée en cause d'appel,
-la résolution est donc dépourvue de tout effet,
-elle opère une rupture d'égalité entre les copropriétaires puisque d'autres copropriétaires et en particulier ceux de la villa n°60 ont réalisé avant les consorts [I] [Z] la même extension, sans autorisation de l'assemblée générale et sans verser la moindre contrepartie financière et sans être menacés de démolition,
-la mesure de démolition est disproportionnée avec le droit au respect du domicile la villa en cause étant le domicile principal des consorts [I] [Z] et l'extension leur étant indispensable pour créer une véritable cuisine, l'ancienne ne faisant que 1,50 m².
Concernant l'indemnité de caducité de 2 000 € les consorts [I] [Z] exposent qu'elle doit être analysée comme une clause pénale manifestement excessive le syndicat n'ayant subi aucun préjudice ce qui justifie également que le syndicat des copropriétaires soit débouté de sa demande en dommages et intérêts.
Enfin sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en démolition de l'extension les consorts [I] [Z] opposent:
-à titre liminaire qu'elle est irrecevable comme nouvelle en appel,
-sur le fond qu'elle est mal fondée au motif que si le protocole transactionnel est partiellement annulé alors les travaux ont été ratifiés par l'assemblée générale de 2016 et par les dispositions du protocole non affectées par la nullité.
Ils font ensuite valoir que ce n'est que si le dit protocole était déclaré caduque que la question de la démolition se poserait mais que pour autant le syndicat devrait être débouté de cette demande car:
-les travaux ne sont pas soumis à l'autorisation de l'assemblée générale car le jardin est une partie privative selon le règlement de copropriété page 21 et non une partie commune avec un droit de jouissance exclusive,
-les travaux ne peuvent pas être refusés par l'assemblée générale car celle-ci ne dispose pas d'un pouvoir discrétionnaire et se doit d'accorder l'autorisation si le projet de travaux est conforme à la destination de l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ce qui est le cas en l'espèce.
Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence LES CAPITELLES énonce en ses seules prétentions:
Confirmer le jugement dont appel en l'ensemble de ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts et sur le montant des frais irrépétibles ainsi que sur la demande de démolition;
Statuant à nouveau,
Condamner solidairement [L] [I] et [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 5 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance;
Déclarer recevable la demande en démolition,
Condamner solidairement [L] [I] et [D] [Z] à démolir ou faire démolir l'extension de leur pavillon ( lot n°117 du règlement de copropriété et n°57 du plan) empiétant sur le patio et à rétablir dans son état primitif la porte du garage dudit pavillon sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir;
Condamner solidairement [L] [I] et [D] [Z] au paiement de la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel;
A titre subsidiaire,
Prononcer l'annulation du protocole transactionnel du 26 novembre 2016 dans son entier;
Condamner solidairement [L] [I] et [D] [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 10 novembre 2015 avec bénéfice de distraction au profit de la SELARL NESE, avocats.
Sur la validité de la clause « article 1 » du protocole d'accord du 26 novembre 2016 le syndicat fait d'abord observer que cette demande est sans objet dans la mesure où il a prononcé la caducité du protocole qui stipule clairement en son article 5 alinéa 1er que tous les engagements pris par les parties au présent accord constituent des éléments indissociables et indivisibles.
Il s'en suit que l'obligation ne peut être exécutée que pour le tout et que la nullité de la clause « article 1 » à la supposer prononcée entraînerait la nullité pour le tout.
Il ajoute par ailleurs qu'aucune disposition légale n'interdit de conditionner un accord de régularisation au paiement d'une indemnité surtout lorsque l'ouvrage incriminé constitue une appropriation des parties communes comme c'est le cas en l'espèce, l'annexion portant sur 26% de la surface du patio-jardin.
Le syndicat des copropriétaires oppose ensuite que l'indemnité transactionnelle ne porte pas atteinte au principe d'égalité de traitement des copropriétaires aux motif que:
-le protocole d'accord est une convention régie par le principe de la liberté contractuelle et il ne s'agit pas d'une délibération lors d'une assemblée générale,
-le principe d'égalité de traitement des copropriétaires n'étant pas d'ordre public il ne peut être utilisé pour déclarer nulle ou illicite la clause litigieuse.
Le syndicat fait en outre valoir qu'il n'a fait qu'exercer légitimement son droit en mettant en demeure dans un premier temps les consorts [I] [Z] de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale pour les travaux réalisés puis dans un second temps de remettre les lieux en leur état initial en saisissant le juge des référés pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Pour le syndicat les consorts [I] [Z] savaient qu'ils achetaient un pavillon de 48m² de surface habitable, exiguë et vétuste avec une cuisine de seulement 1m 30 de large sur 2 m de long, comme ils connaissaient les contraintes inhérentes à la copropriété et le syndic contrairement à ce qu'ils allèguent n'a jamais donné son accord pour les travaux en cause ce qui en tout état de cause ne relève pas de son pouvoir mais de celui de la seule assemblée générale.
Le syndicat soutient que la caducité du protocole transactionnel est indiscutable les consorts [I] [Z] n'ayant pas réglé le solde de l'indemnité transactionnelle ni remboursé les frais et honoraires d'instance, ni financé le travail d'un géomètre pour le calcul des nouveau tantièmes.
Sur la nullité de la résolution n° 19 de assemblée générale du 31 juillet 2017 à savoir le mandat donné au syndic pour faire exécuter la décision de référé ordonnant la démolition le syndicat fait valoir :
-que l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier infirmant l'ordonnance de référé ne rend pas sans effet la résolution en question car elle prend acte de la rupture du protocole transactionnel suite au non respect par les consorts [I] [Z] de leurs engagements,
-que la résolution n°27 de l'assemblée générale du 1er août 2016 ne confère aucun droit acquis aux appelants et n'annule ni ne remplace la résolution n°15 de l'assemblée générale du 27 juillet 2015 et se borne à mandater le syndic pour explorer une voie amiable dont elle fixe les contours et le syndicat ne renonce pas à la démolition des ouvrages illicites mais la suspend en privilégiant une solution amiable,
-que la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 31 juillet 2017 n'opère pas une rupture d'égalité entre les copropriétaires et l'assertion selon laquelle la copropriété aurait toléré des aménagements similaires à d'autres copropriétaires est inexacte en particulier concernant les travaux réalisés à la villa n°60 qui ne sont ni de la même nature ni de la même ampleur que ceux en litige,
-que la résolution n°19 n'instaure pas une sanction disproportionnée dans la mesure où il s'agit de mettre à exécution une décision de justice après qu'une partie n'ait pas respecté ses engagements nés d'un protocole d'accord et alors que les copropriétaires en cause qui ne disposaient que d'un droit de jouissance exclusive du jardin partie commune l'ont intégré à leur partie privative.
Sur sa demande en démolition le syndicat des copropriétaires fait d'abord valoir qu'elle est recevable et qu'il ne s'agit pas d'une demande nouvelle en appel puisqu'elle figurait dans les motifs de ses conclusions de première instance mais qu'elle n'a pas été examinée faute d'avoir été reprise dans le dispositif des dites conclusions.
Il ajoute qu'en droit cette demande est parfaitement légitime puisqu'il s'agit de travaux réalisés sur les parties communes sans autorisation et qu'en l'espèce la transformation d'une partie du patio partie commune en pièce d'habitation porte non seulement atteinte à la destination de cette partie commune mais encore elle aboutit à une appropriation et une privatisation de celle-ci en méconnaissance du règlement de copropriété.
MOTIFS:
La cour relève qu'en appel la discussion sur la recevabilité de la demande en nullité de l'assemblée générale du 31 juillet 2017 en son ensemble n'est plus dans le débat aucune des parties ne critiquant le jugement dont appel sur ce point.
Sur le protocole transactionnel du 26 novembre 2016:
La lecture du protocole transactionnel du 26 novembre 2016 met en évidence que l'économie de cette convention entre d'une part les consorts [I]-[Z] et d'autre part le syndicat des copropriétaires de la résidence LES CAPITELLES était au principal la non mise à exécution par le syndicat des copropriétaires de la décision rendue à son profit par le juge des référés du tribunal de grande instance de Perpignan le 29 juin 2016 condamnant [L] [I] et [D] [Z] à faire démolir l'extension de leur pavillon et à rétablir dans son état primitif la porte du garage, dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision à peine passé ce délai d'une astreinte de 100 € par jours de retard et ce en contrepartie des engagements pris par [L] [I] et [D] [Z] au titre desquels article 1er du protocole le paiement au syndicat d'une indemnité forfaitaire transactionnelle de 8 500 €.
Or dans la mesure où il est acquis que la décision de déféré a été infirmée en sa totalité par l'arrêt rendu par la cour d'appel de Montpellier le 11 octobre 2018 il s'évince que le syndicat des copropriétaires ne peut plus mettre à exécution ou renoncer à mettre à exécution une condamnation de démolition prononcée contre [L] [I] et [D] [Z] si bien que l'équilibre de la convention transactionnelle du 26 novembre 2016 n'existe plus de sorte qu'aucune des parties ne peut plus se prévaloir de l'exécution ou de la non exécution de cette transaction devenue sans objet.
Il s'en suit que les engagements réciproques de chacune des parties étant devenus sans cause et le protocole transactionnel étant devenue sans objet il n'y a plus lieu de se prononcer sur la validité de l'article 1er du protocole comme sur la question de l'indemnité de caducité.
Sur la nullité de la résolution n° 19 de assemblée générale du 31 juillet 2017 à savoir le mandat donné au syndic pour faire exécuter la décision de référé ordonnant la démolition:
La cour relève que selon la résolution n°19, l'assemblée générale des copropriétaires prend acte de ce que le syndicat des copropriétaires constate la rupture du protocole transactionnel et donne mandat au syndic pour faire exécuter l'ordonnance de référé du 29 juin 2016 et donc pour poursuivre la démolition des ouvrages réalisés par [L] [I] et [D] [Z].
Le fondement de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 31 juillet 2017 repose donc sur le constat de caducité du protocole du 26 novembre 2016 et sur la décision de référé du 29 juin 2016, or dans la mesure où tant la décision de référée infirmée par la cour d'appel que le protocole transactionnel n'ont plus d'existence cette résolution n° 19 devient inopérante en terme d'exécution si bien qu'il est inutile de statuer sur la validité de la dite résolution.
Sur la demande formée par le syndicat des copropriétaires de voir condamner solidairement [L] [I] et [D] [Z] à démolir ou faire démolir l'extension de leur pavillon ( lot n°117 du règlement de copropriété et n°57 du plan) empiétant sur le patio et à rétablir dans son état primitif la porte du garage dudit pavillon sous astreinte:
La cour rappelle qu'en application de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation ou pour faire écarter les prétentions adverses.
L'article 656 vient ajouter que les prétentions ne sont pas nouvelles si elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.
En l'espèce c'est à juste titre que le jugement dont appel a rappelé les dispositions de l'article 753 du code de procédure civile en application duquel le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et qu'il a considéré à la lecture des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires qu'il n'était pas valablement saisi de la demande reconventionnelle de démolition celle-ci ne figurant dans le dispositif des dernières conclusions du 1er octobre 2019.
Par conséquent la demande reconventionnelle en démolition des ouvrages réalisés par [L] [I] et [D] [Z] est donc bien présentée pour la première fois devant la cour d'appel.
Or cette demande s'avère irrecevable comme nouvelle dès lors que cette demande ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge portant sur la validité et l'exécution du protocole transactionnel du 26 novembre 2016 et sur la validité de l'assemblée générale du 31 juillet 2017 et sur la nullité de la résolution n°19 de ladite assemblée.
Par conséquent la demande formée par le syndicat des copropriétaires de voir condamner solidairement [L] [I] et [D] [Z] à démolir ou faire démolir l'extension de leur pavillon ( lot n°117 du règlement de copropriété et n°57 du plan) empiétant sur le patio et à rétablir dans son état primitif la porte du garage dudit pavillon sous astreinte sera déclarée irrecevable.
Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires contre [L] [I] et [D] [Z] pour abus du droit d'agir en justice:
Il résulte des développements qui précédent que le syndicat des copropriétaires ne peut être bien fondé dans sa demande de voir condamner [L] [I] et [D] [Z] à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice alors que d'une part comme retenu par le premier juge leur mauvaise foi n'est pas démontrée et que d'autre part le syndicat succombe lui aussi en ses autres prétentions.
Sur les demandes accessoires:
Le jugement dont appel sera par ailleurs infirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile tant devant le tribunal judiciaire que devant la cour et de dire que chaque partie supportera les dépens exposés dans la procédure de première instance comme dans la procédure devant la cour.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;
Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable irrecevable la demande de [L] [I] et [D] [Z] d'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 31 juillet 2017 et en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence LES CAPITELLES de sa demande de dommages et intérêts pour abus d'agir en justice.
S'y substituant sur le reste et y ajoutant,
Dit que le protocole transactionnel du 26 novembre 2016 conclu entre d'une part [L] [I] et [D] [Z] et d'autre part le syndicat des copropriétaires de la résidence LES CAPITELLES est devenu dans objet;
Dit que la résolution n° 19 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence LES CAPITELLES du 31 juillet 2017 est devenue sans objet;
Déclare irrecevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence LES CAPITELLES de voir condamner solidairement [L] [I] et [D] [Z] à démolir ou faire démolir l'extension de leur pavillon ( lot n°117 du règlement de copropriété et n°57 du plan) empiétant sur le patio et à rétablir dans son état primitif la porte du garage dudit pavillon sous astreinte;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile;
Dit que chaque partie supportera les dépens exposés dans la procédure de première instance comme dans la procédure devant la cour.
Le greffier Le Président
