Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 07 FEVRIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/03194 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OUUA
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 JUILLET 2020
Tribunal Judiciaire de BEZIERS
N° RG 16/00455
APPELANTE :
S.C.I. THAU ET THUET
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Christine FOMBONNE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Nicole MARKARIAN, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant
INTIMEE :
Syndicat de copropriétaire [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice la SA FONCIA AKTYS immatriculée sous le numéro 314 686 429 du registre du commerce et des sociétés de BEZIERS ayant son siège [Adresse 2] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Frédéric SIMON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 23 Novembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 DECEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
La SCI Thau et Thuet est propriétaire du lot n°31 dans la copropriété Espace Automobile Bagnas située au [Localité 3].
L'un des copropriétaires, la SCI Hôtel Le California, a construit un hôtel sur son lot dont l'escalier de secours donne sur la copropriété.
Le 13 août 2014, le tribunal judiciaire de Béziers a débouté la SCI Thau et Thuet de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 9 juillet 2012 qui autorisait l'emprise sur les parkings de cet escalier de secours, ce qui a été confirmé par la cour d'appel de Montpellier le 28 février 2017.
Le 14 juin 2018, sur pourvoi formé par la SCI Thau et Thuet, la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt en ce qu'il a rejeté la demande en annulation de plusieurs résolutions sans répondre aux conclusions de la société Thau et Thuet soutenant que la division en propriété du sol était impossible et que l'assemblée générale n'avait pas été informée préalablement des conditions matérielles et financières de la scission. La Cour de cassation a renvoyé les parties devant la cour d'appel de Montpellier.
Parallèlement, le 3 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia, a convoqué et tenu une assemblée générale à laquelle la SCI Thau et Thuet était absente et non représentée. Au cours de cette assemblée, ont été créés plusieurs servitudes de passage et de vue sur les parties communes de la copropriété au profit de l'hôtel Oz'inn, propriété de la SCI Hôtel Le California.
Le 21 novembre 2015, la SCI Thau et Thuet a fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions n° 11 et n°12 en soutenant que le décompte des voix retenu est erroné, que l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas été rendue destinataire du projet de convention et n'a pas été informée sur les clauses et conditions essentielles des actes constitutifs de servitudes. Selon elle, ces résolutions constituent un abus de majorité en ce qu'elles sont prises dans l'intérêt d'un seul copropriétaire et qu'elles obèrent les droits des autres copropriétaires sans contrepartie.
Le syndicat des copropriétaires a fait valoir que la majorité requise de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a été respectée, qu'il n'y a pas d'atteinte à la destination de l'immeuble et qu'aucun document n'avait à être joint à la convocation concernant la création des servitudes.
Le jugement rendu le 13 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers énonce dans son dispositif :
Déboute la SCI Thau et Thuet de l'intégralité de ses demandes.
Condamne la SCI Thau et Thuet à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamne la SCI Thau et Thuet aux dépens.
Le jugement constate que contrairement à ce que prétend le requérant, les voix du lot, objet de la scission de l'hôtel Oz'inn décidée par l'assemblée générale du 9 juillet 2012 n'ont pas été prises en compte dans le décompte des voix. Le procès-verbal de l'assemblée des copropriétaires démontre que le lot objet de la scission était le lot n° 81 et que les tantièmes de voix attribuées à la SCI Hôtel Le California ne concernaient pas ce lot.
Le jugement relève que les copropriétaires ont été suffisamment informés pour prendre une décision valide puisque qu'un plan d'un géomètre expert était joint à la convocation afin que les copropriétaires visualisent l'assiette de la servitude et que les projets de résolution leur permettaient d'être informés de l'absence de contrepartie financière à l'octroi de ces servitudes conventionnelles sans qu'il ne soit nécessaire de joindre à la convocation le projet d'établissement des dites servitudes conventionnelles.
Le jugement relève qu'il n'y a pas eu d'abus de majorité. Si la SCI Hôtel California dispose d'un nombre de tantièmes supérieur à la majorité, les résolutions ont tout de même été adoptées par 30 copropriétaires sur 59. L'approbation par plus de 50% des copropriétaires et l'obtention de plus des 2/3 des voix sont conformes aux conditions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Le jugement ajoute que si la procédure concernant la résolution ayant voté la scission de copropriété en 2012 n'est pas terminée, suite au renvoi par la Cour de cassation des parties devant la cour d'appel de Montpellier autrement composée, et qu'elle aura en effet une incidence sur le maintien ou non des servitudes votées le 3 septembre 2015, il n'a pas à apprécier l'opportunité des décisions soumises aux votes par une assemblée générale mais uniquement à en vérifier la régularité.
La SCI Thau et Thuet a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 30 juillet 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 23 novembre 2022.
Les dernières écritures pour la SCI Thau et Thuet ont été déposées le 30 septembre 2022.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 17 décembre 2020.
Le dispositif des écritures pour la SCI Thau et Thuet énonce :
Réformer en toutes ses dispositions le jugement du 13 juillet 2020.
Annuler les résolutions n°11 et 12 de l'assemblée générale du 3 septembre 2015.
Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions.
Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Thau et Thuet la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
La SCI Thau et Thuet soutient que le décompte des voix pour les résolutions litigieuses est erroné. Selon elle, le syndicat des copropriétaires a pris en compte les voix correspondant au lot de l'hôtel de la SCI Hôtel le California comme si la scission votée le 9 juillet 2012 emportant retrait de l'hôtel de la copropriété n'était pas intervenue. Bien que cette scission fasse toujours l'objet d'un recours, la scission demeure exécutoire. L'appelante fait valoir que la feuille de présence à l'assemblée générale du 3 septembre 2015 confirme que les droits de vote de la SCI Hôtel le California ont été comptabilisés en tenant compte des tantièmes correspondant aux garages et aux emplacements de parkings lui appartenant mais aussi en tenant compte de l'hôtel objet de la scission pour 7140 tantièmes. Selon la SCI Thau et Thuet le juge a commis une erreur puisque des tantièmes de 7140 ne peuvent correspondre au lot n° 77 qui est un emplacement de stationnement. Il s'agit nécessairement de l'hôtel.
La SCI Thau et Thuet sollicite également l'annulation des résolutions litigieuses au motif qu'aucun projet de conventions, aucune information sur les clauses et conditions essentielles des actes constitutifs des servitudes n'est joint à la convocation. Le plan joint aux convocations est non coté et sans échelle ce qui ne permet pas d'informer valablement les copropriétaires. L'appelante rappelle qu'à peine de nullité tout contrat soumis à l'assemblée générale doit être joint à la convocation et qu'à défaut les clauses et conditions essentielles doivent être portées préalablement à la connaissance des copropriétaires. L'article 38 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit aussi en matière de scission que les conditions matérielles, juridiques et financières soient soumises au vote de l'assemblée générale. La SCI Thau et Thuet fait valoir que ne sont pas indiqués les éléments constituant les servitudes ni les incidences de leur création sur les droits de surélévations notamment. Elle rappelle que la constitution de servitudes est un acte de disposition et qu'il est obligatoire de notifier aux copropriétaires les conditions essentielles de tous les contrats en visant les conditions matérielles, juridiques et financières.
La SCI Thau et Thuet avance également qu'il n'entre pas dans l'objet du syndicat des copropriétaires de consentir, hors cadre légal, des actes de dispositions à titre gratuit sur des parties communes et de prendre une décision pour un autre motif que la défense de l'intérêt commun. Selon elle, ces résolutions ne profitent qu'à un seul copropriétaire et ce sans contrepartie pour les autres. Elle soutient que par assemblée générale des 27 juillet 2009 et 7 septembre 2010, la construction de l'hôtel n'a été autorisée qu'à la condition expresse de ne pas affecter ou pénaliser les parties communes des garages. Elle ajoute que la destination actuelle d'un ensemble de garages n'est pas compatible avec celle d'un escalier de secours et d'une issue de secours d'un hôtel.
Selon la SCI Thau et Thuet, la parcelle de garages est située dans une zone urbaine à forte densité qui est susceptible d'évolutions et d'aménagements et bénéficiant de droits de surévaluation qui n'ont pas à être obérés au profit d'un lot ou d'une parcelle voisine. Il faut impérativement tenir compte des actes et des perspectives d'évolution et des nouvelles directives d'urbanisme qui vont dans le sens du développement des zones constructibles existantes. L'abus de majorité est ainsi constitué puisque la création de ces servitudes n'est compensée par aucun avantage.
La SCI Thau et Thuet ajoute que si le tribunal n'a pas à apprécier l'opportunité des résolutions soumises à l'assemblée générales, il doit tout de même vérifier que les décisions soient régulièrement soumises à l'assemblé générale des copropriétaires pour que le vote soit libre et éclairé. Elle ajoute que les règles de sécurité ne sont pas respectées avec l'instauration de ces servitudes puisque l'escalier de secours débouche ainsi sur une parcelle entièrement close, constitué de garages et donc de véhicules.
La SCI Thau et Thuet conteste la référence du syndicat des copropriétaires à la servitude par destination du père de famille qui n'aurait aucun lien avec la présente instance. En effet c'est la SCI Hôtel Le California qui a volontairement, alors que son fonds dispose d'accès importants sur la voie publique et n'est pas enclavé, de sa propre volonté et par voie de fait réalisé un escalier de secours sur le fonds de la copropriété.
Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce :
Confirmer la décision dont appel.
Débouter l'adversaire de ses demandes.
Condamner l'adversaire au paiement de 3 000 € au titre de l'article 700 outre les entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires conteste l'atteinte à la destination de l'immeuble. Il rappelle l'arrêt rendu à ce sujet par la cour d'appel de Montpellier, le 28 février 2017 qui indique que l'escalier de secours créé ne prive pas les autres copropriétaires de l'usage de la partie commune ainsi affectée qui conserve ainsi sa destination essentielle. Il n'est ainsi pas démontré que l'utilisation très ponctuelle d'un escalier de secours pourrait porter atteinte au stationnement et à la sortie des véhicules. Il en est de même pour la servitude de vue sur les parkings.
Le syndicat des copropriétaires conteste l'existence d'un abus de majorité et soutient que la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a bien été respectée. Il rappelle que si en effet la scission a été acceptée dans son principe par l'assemblée générale, celle-ci n'est effective qu'à partir du moment où elle est publiée. Or, il démontre que seul un projet de scission d'acte notarié a été élaboré, la SCI Hôtel le California fait donc toujours partie de la copropriété. A l'inverse, le nouvel état descriptif, qui est un simple document administratif, est d'application immédiate c'est pourquoi lors de l'assemblée générale de 2015 il est fait état de 13 118 tantièmes conformément à l'état descriptif rectifié de 2012. Le syndicat en déduit que la majorité de l'article 26 est donc parfaitement respectée. Il rappelle que la SCI Hôtel le California est propriétaire de plusieurs lots et que seul le lot 81 a été cédé par la copropriété, ce qui a permis que la SCI Hôtel le California ait participé au vote. Le syndicat des copropriétaires ajoute qu'en tout état de cause, avant la scission, l'hôtel exerçait déjà des vues et pouvait accéder par l'escalier de secours sur le fonds de la future copropriété séparée sans qu'une servitude soit nécessaire. Dès lors, après la scission, ces vues et passages, matérialisés par l'escalier de secours, s'exercent toujours mais sur une copropriété à laquelle n'appartient plus l'hôtel. L'exercice de ces vues et servitudes constituerait donc une destination du père de famille dont l'hôtel bénéficie puisque lors de la séparation de l'hôtel il n'a pas été témoigné de volonté contraire à ces servitudes en interdisant de continuer ces vues ou passage.
Le syndicat des copropriétaires soutient que les copropriétaires ont bénéficié de toutes les informations nécessaires lors de l'assemblée générale litigieuse. Un plan établi par géomètre expert était joint à la convocation. Le syndicat estime que l'appelante ne démontre pas que l'article 11 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 s'applique à la création de servitude et que la liste des documents à joindre aux convocations énoncée par ce texte est limitative au regard de l'adage pas de nullité sans texte. Or, l'article mentionné ne vise pas la création de servitude. Il est également établi par la jurisprudence que les juges du fond décident souverainement si l'on peut considérer que les exigences légales ont été ou non respectées.
Le syndicat des copropriétaires ajoute enfin que la cour d'appel de Montpellier, dans l'arrêt du 28 février 2017 a retenu que le défaut d'information sur les conséquences de la scission n'était pas établi.
MOTIFS
Il est constant que si le procès-verbal d'une assemblée générale mentionne une erreur dans le décompte des tantièmes la nullité est encourue sans qu'il soit besoin de démontrer que les décisions auraient été adoptées sans cette erreur.
En l'espèce il sera rappelé que:
La SCI Hôtel California est propriétaire du lot n°81 au sein de la copropriété [Adresse 2] située au [Localité 3] sur lequel elle a été autorisée à construire un hôtel et d'autres lots de garages.
La résolution n°10 adoptée lors de l'assemblée générale du 09/07/2012 à l'unanimité des votants, dénommée « approbation du modificatif au règlement de copropriété et de l'état descriptif de division proposé par la SCI Hôtel California a approuvé ces documents et précisé qu'ils étaient joints à la convocation.
La résolution n°11 adoptée par cette même assemblée générale a approuvé les conditions matérielles, juridiques et financières du projet de scission de l'immeuble.
Enfin la résolution n°12, adoptée à la majorité des présents, a approuvé les adaptations du règlement de copropriété contenues dans le projet joint à la convocation.
Même si la validité de ces résolutions et par conséquent de la scission étaient contestée par voie judiciaire à la date du vote de l'assemblée générale du 3 septembre 2015, il ne peut être discuté que sauf dispositions contraires, les décisions d'assemblées générales sont immédiatement exécutoires.
Par conséquent si la SCI Hôtel California ne devait plus participer au vote des résolutions de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 au titre des voix détenues par le lot n° 81, soit au titre des voix correspondant à l'hôtel, ce que d'ailleurs ne conteste pas le syndicat des copropriétaires.
Toutefois contrairement à ce que soutient ce dernier et contrairement à ce qu'a considéré par erreur le jugement dont appel il apparaît que si le lot n°81 sur la feuille de présence de l'assemblée du 3 septembre 2015 n'est pas mentionné au titre de la désignation des lots du copropriétaires SCI Hôtel California seuls les lot n° 56, 64, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77 et 78 étant portés il apparaît pour autant à la lecture attentive de la feuille de présence qu'il est indiqué pour le lot n°77 HÔTEL alors que sur l'état descriptif de division le lot n°77 est un parking extérieur et que la quote part de charges de 7 140 qui est mentionnée sur la feuille de présence ne peut manifestement pas correspondre à un parking comme le soutien le syndicat des copropriétaires.
Par conséquent les tantièmes de l'hôtel qui représentent plus de la moitié du total de copropriété lors de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 ne pouvaient être pris en compte et la SCI Hôtel California ne pouvait exercer les droits de vote correspondants.
Cette erreur dans le nombre de voix entraine par conséquent la nullité des résolutions n°11 et 12 de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 comme sollicité par SCI Thau et Thuet.
Par conséquent la cour sans qu'il soit besoin d'examiner plus avant les autres moyens de nullité prononce la la nullité des résolutions n°11 et 12 de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 infirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, mais le syndicat des copropriétaires qui succombe devra supporter les dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,
Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers,
S'y substituant et y ajoutant,
Prononce la nullité des résolutions n°11 et 12 de l'assemblée générale du 3 septembre 2015;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] aux dépens de première instance et d'appel.
Le Greffier Le Président
