Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 31 JANVIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/05296 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OYQQ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 24 JUILLET 2020
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN
N° RG 111900471
APPELANTE :
Syndicat de la Copropriété [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice (FONCIA ROUSSILLON) domicilié en cette qualité
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Fanny LAPORTE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant,
assisté de Me Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [N] [N] [I] [M]
né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 9]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représenté par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [G] [G] [Y] épouse [M]
née le [Date naissance 3] 1975 à [Localité 6]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER,
assistée de Me Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 21 Novembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 DECEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Les époux [M] sont propriétaires indivis des lots portant les numéros 6,7, 127 et 291 au sein de la [Adresse 8] située sur le territoire de la commune de [Localité 4].
Suite à des impayés des charges de copropriété par les époux [M], le syndic de copropriété a entrepris plusieurs démarches amiables, sans succès avant de leur faire signifier, le 22 mai 2014 un commandement de payer.
Le 18 septembre 2015, le tribunal d'instance de Perpignan, saisi par le syndic, a condamné solidairement les époux [M] à lui payer la somme de 3 638, 01 € avec intérêts au taux légal, à compter du 22 mai 2014 sur la somme de 3 475, 12 € et avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2015 pour le surplus, outre les entiers dépens. Les époux [M] n'ont pas interjeté appel.
En l'absence de tout règlement volontaire, le syndicat des copropriétaires a sollicité du tribunal d'instance de Cayenne la saisie arrêt sur les rémunérations de [N] [M] et l'acte de saisie des rémunérations a été notifié à l'employeur le 7 mars 2017, sans qu'aucune distribution ne soit faite par la suite.
Le 16 août 2017, le tribunal d'instance de Perpignan a rendu une ordonnance d'injonction de payer en date du 16 août 2017 pour un montant de 4 002, 53 € du fait de l'absence de paiement des charges de copropriété postérieurement au premier jugement.
Le 11 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à procéder à la saisie des rémunérations de [N] [M] à hauteur de 4 422, 15 €, ce qui porte sa créance à la somme de 8 805, 20 €.
Postérieurement à l'ordonnance d'injonction de payer, les propriétaires n'ont pas payé les charges dues ce qui les rendaient redevables au 11 février 2019 de la somme de 4 623, 83 € dont il convient de déduire 3 235, 05 €, somme prise en compte dans l'injonction de payer soit une créance de 1 558, 47 € à compter du 1er octobre 2017.
Le 25 février 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les époux [M] aux fins de les voir condamner au paiement des charges de copropriété demeurées impayées ainsi qu'au paiement de divers frais et dommages et intérêts. Ils ont fait valoir que les sommes saisies dans le cadre de l'exécution des décisions précédentes ne peuvent pas être affectées au paiement des sommes dues dans le cadre de cette instance. Les époux [M] n'ayant rien payé depuis cinq ans demeurent redevables des charges du 30 septembre 2017 au 1er octobre 2019.
Les époux [M] ont fait valoir que la dette avait déjà été prélevée sur le salaire de [N] [M] et qu'en tout état de cause, le syndicat ne justifie pas de l'approbation des comptes pour les périodes comprises entre le 1er avril 2015 et le 30 septembre 2015 ainsi qu'entre le 1er octobre 2017 et le 31 mars 2019. Subsidiairement ils ont sollicité des délais de paiement.
Le jugement rendu le 24 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan énonce dans son dispositif :
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes.
Condamne le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [M] la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Le jugement expose que le syndicat échoue à rapporter la preuve de la créance dont il sollicite le paiement. Le syndicat produit le procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 15 janvier 2018 qui approuve les comptes de l'exercice du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 mais pas celui de l'année 2019 approuvant la période postérieure ni celui de 2020. Le décompte produit faisant apparaitre la dette des époux [M] contient un montant qui varie dans le temps sans explication et semble contenir des sommes dues pour la période antérieure du 30 septembre 2017.
Le syndicat de la copropriété a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 25 novembre 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 21 novembre 2022.
Les dernières écritures pour le syndicat ont été déposées le 1er juillet 2021.
Les dernières écritures pour les époux [M] ont été déposées le 16 avril 2021.
Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce :
Réformer le jugement rendu le 24 juillet 2020 en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes.
Débouter les époux [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
Condamner les époux [M] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires :
- La somme de 3 092, 20 € au titre de l'arriéré des charges à compter du 1er octobre 2017 et arrêtée au 30 septembre 2020 outre intérêts,
- La somme de 1 053, 09 € au titre des charges pour l'exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 arrêté au 1er juillet 2021.
- La somme de 1 090, 56 € au titre des frais rendus nécessaires,
- Les intérêts sur la somme de 603, 08 € due à ce titre calculés au taux légal.
- La somme de 1 000 € à titre de dommages intérêts avec les intérêts de cette somme,
La somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
Les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires soutient que sa créance est justifiée puisqu'il produit aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale du 15 décembre 2016 et celle du 15 janvier 2018. Il produit également les appels de provisions effectués. Il fait valoir qu'au jour de l'introduction de l'instance les procès-verbaux des AG de 2018 et 2019 n'étaient pas disponibles mais qu'il produit ces pièces en appel.
Le syndicat des copropriétaires soutient que les époux [M] cherchent à mélanger les deux instances précédentes qui ont donné lieu à des exécutions forcées. Ces sommes ainsi saisies ne peuvent être affectées au paiement des sommes dues dans la présente instance qui correspond à une créance des charges depuis le 1er octobre 2017. La demande de délais ne saurait prospérer au vu de leur mauvaise foi.
Le syndicat des copropriétaires soutient que sa créance s'est élevée à 957, 78 € pour l'exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, dont l'exercice a été validé par l'AG du 13 décembre 2018. S'y ajoute une créance de 1 112, 38 € au titre de l'exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, année dont l'exercice a été approuvé par AG du 29 janvier 2020. Il en est de même pour leur créance au titre de l'exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 pour un montant de 1 022, 04 €, précision faite que l'AG du 22 février 2021 a approuvé ce budget. Le syndicat ajoute que époux [M] continuent à ne pas régler les charges.
Le syndicat des copropriétaires ajoute que le recouvrement de ces créances a occasionné des frais au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 9-1 du décret du 26 mars 2015. Il rappelle que la jurisprudence retient en tant que « frais nécessaires » des frais de mise en demeure, de relance et autres pour recouvrir une demande justifiée à l'encontre d'un copropriétaire outre les droits et émolument des actes d'huissier. S'y ajoute les honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté car ces frais sont imputables à ce seul copropriétaire. Le syndicat fait valoir le barème de rémunération spécifique contenu dans le contrat de syndic et propre aux prestations individuelles particulières accomplies par le syndic lorsqu'un copropriétaire est défaillant dans le paiement des charges de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires sollicite également des dommages et intérêts au titre de la résistance abusive des époux [M] qui n'ont pas volontairement payé les charges de copropriété depuis septembre 2014 ce qui compromet la gestion de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires conteste la demande d'octroi de délais de paiement aux époux [M]. Il conteste l'argument des époux [M] qui soutiennent qu'ils sont des débiteurs de bonne foi, dans l'incapacité de pouvoir louer leurs logements du fait des arrêtés d'insalubrité les frappant. Il rappelle que seul le lot 6 est frappé d'un arrêté d'insalubrité qui n'a pu être levé car les copropriétaires ne paient pas leurs charges.
Le dispositif des écritures pour les époux [M] énonce :
Confirmer le jugement en date du 24 juillet 2020.
Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ces demandes.
Subsidiairement, accorder en faveur des époux [M] un délai de grâce et ordonner la suspension pendant un délai de 24 mois de l'exigibilité de l'intégralité des sommes réclamées dans l'attente que le tribunal judiciaire de Cayenne restitue au créancier les sommes saisies sur les salaires.
Condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [M] la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Les époux [M] soutiennent que le syndicat des copropriétaires n'apporte pas la preuve de la créance dont il se prévaut. Il est en effet nécessaire de produire l'approbation des comptes du syndicat en AG. Le décompte produit mentionne des sommes exigibles entre 2015 et 2019 alors que le syndicat verse uniquement aux débats des procès-verbaux de 2016 et 2018. En tout état de cause le décompte des sommes dues témoigne également d'un appel de provision sur charges antérieure à cette période. La créance n'a de fait pas un caractère certain et exigible.
Les époux [M] relèvent que si dans ces dernières conclusions le syndicat des copropriétaires produit bien les PV des AG concernées, il ne produit pas les convocations afférentes.
Les époux [M] soutiennent que la dette réclamée par le syndicat a déjà été intégralement prélevée sur le salaire de [N] [M] comme le démontre ses bulletins de paye. Ils ajoutent que le syndicat des copropriétaires lui-même réclame des sommes dont le montant diffère à chaque fois.
Dès lors que la preuve de la créance au titre des charges n'est pas démontrée, les époux [M] avancent qu'ils n'ont pas à être tenu des frais. Ils ajoutent que la jurisprudence condamne la clause du contrat de syndic qui permet de demander directement à un copropriétaire le paiement des frais de relances.
Les époux [M] contestent la demande de paiement de dommages et intérêts. Ils soutiennent qu'ils n'ont eu aucun comportement fautif et que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir été dans une quelconque difficulté financière du seul fait des époux [M].
Subsidiairement, les époux [M] sollicitent un délai de grâce. Ils font valoir leur situation financière, dû à l'arrêté d'inhabitabilité frappant leur logement ce qui ne leur permet plus de louer les lieux. Ils estiment être des débiteurs malheureux au sens de la jurisprudence. Ils affirment qu'ils sont de bonne foi et avancent que les bulletins de paye démontrent qu'ils ont accomplis leurs obligations.
MOTIFS
Sur le paiement des charges de copropriété :
Les époux [M] ne contestent pas être propriétaires des lots 6, 7, 127 et 291 au sein de la résidence en copropriété Ruscino ni qu'en application des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ils sont tenus en leur qualité de copropriétaires de participer aux charges de la copropriété.
Les époux [M] contestent devoir les sommes réclamées en faisant valoir pour l'essentiel que pour l'exercice allant du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 les convocations aux assemblées générales de 2017 et 2018 ne sont pas produites et qu'il en est de même pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 les convocations aux assemblées générales de de janvier 2018 et janvier 2020 n'étant pas produites.
Pour l'exercice allant du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 ils opposent le défaut de production au débat du procès-verbal de l'assemblée générale de 2019.
Ils font enfin valoir qu'il existe une incohérence dans la fixation du montant demandé par le syndicat des copropriétaires qui est incapable de justifier du montant exact des sommes dues et qui ne prend pas en considération les sommes réglées suite aux saisies rémunération qui ont été pratiquées.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] verse aux débats devant la cour :
-les procès-verbaux des assemblées générales du:
13 décembre 2018 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018,
29 janvier 2020 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019,
22 février 2021 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020,
Il n'est pas apporté de contestation sur la notification régulière des procès-verbaux des dites assemblées générales qui n'ont fait l'objet d'aucune contestation si bien que les époux [M] ne sont plus fondés à invoquer un défaut de justification des convocations aux dites assemblées.
-les décomptes des lots propriétés des époux [M].
Il est ainsi justifié par le syndicat des copropriétaires des sommes suivantes au titre des charges de copropriété:
-957,78 € pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018,
-1112,38 € pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019,
-1022,04 € pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020.
Le syndicat des copropriétaires effectue également un décompte clair des sommes qu'il a perçues dans le cadre des saisies sur les rémunérations pratiquées sur le salaire de Monsieur [M] et sur le fait que ces règlement ont servis uniquement à apurer les causes des titres exécutoires détenus par le syndicat des copropriétaires au titre de charges de copropriété antérieures au 1er octobre 2017.
Ce décompte n'est pas utilement combattu par les époux [M].
En revanche le syndicat des copropriétaires sollicite en appel une actualisation de sa créance à hauteur de 1 053,09 € supplémentaire au titre des charges pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 arrêté au 1er juillet 2021 en se fondant seulement sur le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 février 2021 qui a voté le budget prévisionnel 2021-2022 sans produire aucune autre pièce justifiant de la somme sollicitée ce qui est manifestement insuffisant en l'état pour faire droit à sa demande.
Par conséquent vu de l'ensemble de ces éléments et infirmant le jugement dont appel [N] [M] et [G] [Y] épouse [M] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 3 0992,20 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en l'absence de justification sur une mise en demeure préalable.
Sur les frais nécessaires:
Concernant les sommes auxquelles le syndicat peut prétendre au titre frais visés par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 celles-ci doivent s'entendre non seulement des frais expressément exposés par l'article 10-1 tel que le coût d'une sommation ou d'un commandement de payer, les frais d'inscription d'hypothèque, mais aussi plus généralement de tous les frais exposés par le syndicat dans la conduite d'un procès y compris les honoraires d'avocat, toutefois seuls les frais nécessaires au recouvrement de la créance peuvent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné.
Ainsi concernant les frais de suivi de dossier, de transmission de dossier à l'avocat qui sont facturés par le syndic au syndicat en application du contrat de syndic il s'agit d'actes élémentaires d'administration de la copropriété et non d'actes nécessaires au recouvrement de la créance qui n'ont pas à être supportés par le seul copropriétaire défaillant.
En l'espèce au regard du décompte produit par le syndicat des copropriétaires pour l'ensemble des sommes mises à la charge des lots des époux [M] et pour la seule période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2020 la cour retient au titre des frais nécessaires au recouvrent des charges sur la dite période la seule somme de 350 € en date du 24 octobre 2018 pour frais de constitution avocat, et écarte l'ensemble des demandes au titre de « suivi procédure recouvrement » pour une somme forfaitaire de 84,36 € frais qui n'ont pas à être supportés par les seuls copropriétaire défaillant.
Par conséquent infirmant la décision de première instance [N] [M] et [G] [Y] épouse [M] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la somme de 350 € des frais article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur les intérêts:
Devant la cour le syndicat des copropriétaires sollicite dans le dispositif de ses conclusions une somme de 603,08 € au titre des intérêts calculés au taux légal.
La cour observe qu'il n'est produit aucun détail sur le mode de calcul des dits intérêts ( taux, période...) et rappelle qu'en l'absence de mise en demeure préalable les intérêts ne courent qu'à compter de la décision judiciaire.
Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :
Il ressort de la présente procédure et des procédures précédentes engagées par le syndicat des copropriétaires que depuis au moins 2014 [N] [M] et [G] [Y] épouse [M] ne s'acquittent plus spontanément des charges de copropriété afférentes aux lots dont ils sont propriétaires au sein de la [Adresse 8], étant précisé qu'il s'agit de biens à usage de résidence secondaires, contraignant ainsi le syndicat des copropriétaires à engager des démarches pour obtenir le paiement contraint des dites charges et obligeant les autres copropriétaires à pallier à leur carence.
Cette situation qui perdure depuis de nombreuses années caractérise l'existence d'un préjudice certain subi par le syndicat des copropriétaires qui doit être réparé par l'allocation d'une somme de 800 €.
Sur la demande de délais de paiement:
Les époux [M] sollicitent l'octroi de délais de paiement invoquant leur situation de débiteurs malheureux et de bonne foi.
Or il sera observé que ces derniers ne justifient d'aucune démarche ou initiative pour faire face à un problème de non paiement de charges de copropriété devenu récurent au fil des ans et que seules des procédures judiciaires avec la mise en place de saisies sur salaire permettent au syndicat des copropriétaires plusieurs années après d'obtenir le paiement des dites charges.
Ils ne justifient pas par exemple de la mise en vente de leurs lots pour apurer leur dette à l'égard de la copropriété étant rappelé qu'il s'agit pour eux d'une résidence secondaire.
Par conséquent [N] [M] et [G] [Y] épouse [M] qui de fait ont déjà obtenu des délais de paiement ne pourront qu'être déboutés de leurs demandes à ce titre.
Sur les demandes accessoires :
La décision de première instance sera infirmée en ses dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
[N] [M] et [G] [Y] épouse [M] succombant au principal seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel et aux entiers dépens de la procédure devant le tribunal judiciaire et devant la cour d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe.
Infirme le jugement rendu le 24 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan en toutes ses dispositions.
S'y substituant et y ajoutant,
Condamne [N] [M] et [G] [Y] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 3 0992,20 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et celle de 350 € au titre des frais article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;
Condamne [N] [M] et [G] [Y] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;
Déboute syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de sa demande de paiement de la somme de 603,08 € au titre des intérêts;
Déboute [N] [M] et [G] [Y] épouse [M] de leur demande de déalis de paiement;
Condamne [N] [M] et [G] [Y] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 1 500 € application de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne [N] [M] et [G] [Y] épouse [M] aux dépens de la procédure de la procédure de première instance et de la procédure d'appel.
Le greffier, Le président,
