Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 31 JANVIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/05174 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OYI6
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 25 SEPTEMBRE 2020
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN
N° RG 19-001322
APPELANTE :
Madame [H] [N]
née le 16 Juillet 1986 à[Localité 4])
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Aurélia GARCIA, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assistée de Me Mathilde SABASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
Madame [W] [Z] épouse [S]
née le 17 Mars 1967 à [Localité 6]
[Adresse 5],
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Laurent COMANGES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assistée de Me Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 21 Novembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 DECEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY .
*
* *
FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 23 mars 2017, [W] [Z] a donné à bail à [H] [N] et [C] [P] un logement situé à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1 200 € réparti en 800 € à la charge de [H] [N] et 400 € à la charge de [C] [P].
Le 12 janvier 2019, [C] [P] a quitté le logement.
Le 3 juillet 2019, [W] [Z] a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la part de loyer qui incombait à [C] [P] et dont [H] [N] ne s'était pas acquittée.
Le 19 août 2019, [H] [N] a fait assigner la bailleresse aux fins principalement de faire opposition au commandement susvisé et a demandé son annulation. Elle a également fait valoir la non décence du logement et la non-conformité de la surface habitable au loyer stipulé pour obtenir une indemnisation au titre de la plus-value effectuée par la bailleresse.
La bailleresse a demandé reconventionnellement, la condamnation de [H] [N] à payer les loyers demeurés impayés.
Parallèlement, le 6 septembre 2019, [W] [Z] a fait signifier à [H] [N] un congé pour reprise.
Le jugement rendu le 25 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan énonce dans son dispositif :
Déboute [H] [N] de sa demande tendant à voir déclarer nul le commandement de payer qui lui a été délivré par acte d'huissier du 3 juillet 2019.
Condamne [W] [Z] à payer à [H] [N] la somme de 500 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance.
Déboute toutes les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.
Condamne [H] [N] à payer à [W] [Z] la somme de 1 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Laisse les dépens à la charge de [H] [N].
Le jugement constate que le commandement de payer respecte les formalités légales et n'est donc pas nul.
Il relève que des non-conformités de décence du logement ont été constatées par la CAF ce qui a nécessairement causé un préjudice à la locataire jusqu'à la date du 7 octobre 2019, où la bailleresse démontre avoir effectué des travaux.
Concernant les demandes formulées au titre de la non-conformité de la surface habitable au loyer stipulé, le jugement relève que la bailleresse verse aux débats un rapport détaillé de 2015 qui évalue la valeur du bien loué à la somme de 1 200 € par mois si bien que la demande d'indemnisation formée par la locataire au titre de la plus-value correspondant à la surface habitable sera rejetée.
Le jugement expose qu'une stipulation spéciale du bail prévoit que la locataire n'est redevable que d'une part de loyer de 800 € par mois ce qui permet de déroger à la règle générale de la solidarité entre les locataires.
[H] [N] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 19 novembre 2020.
Le 2 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Perpignan saisi par [H] [N] en contestation du congé de reprise délivré, a débouté [H] [N] de ses demandes et validé le congé délivré notamment.
[H] [N] a interjeté appel de cette décision.
Fin décembre 2021, [H] [N] a quitté le logement.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 21 novembre 2022.
Les dernières écritures pour [H] [N] ont été déposées le 11 octobre 2022.
Les dernières écritures pour [W] [Z] ont été déposées le 11 octobre 2022.
Le dispositif des écritures pour [H] [N] énonce :
Rejeter les conclusions adverses comme injustes et infondées.
Confirmer le jugement querellé en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle de [W] [Z] tendant à voir condamnée [H] [N] à lui payer des loyers et en ce qu'il a considéré que les non-conformités ont causé un préjudice à [H] [N].
Infirmer le jugement querellé pour le surplus.
Mettre à néant le commandement délivré le 3 juillet 2019 visant la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit.
Condamner [W] [Z] à payer à [H] [N] la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts au regard de ce commandement, la somme de 153 € au titre du trop perçu et 11 234, 88 € au titre de la plus-value correspondant à la surface habitable.
A défaut, condamner [W] [Z] à payer à [H] [N] la somme de 16 852, 79 € au titre de la plus value correspondant à la surface habitable et la somme de 1 000 € au titre de l'indécence du logement.
Condamne [W] [Z] à payer à [H] [N] la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la première instance et la somme de 2 500 € au titre de la procédure en appel.
[H] [N] soutient que le contrat de location ne respecte pas le formalisme de la loi du 24 mars 2014 puisqu'il ne contient ni le dossier de diagnostic ni les annexes prévues par la loi, notamment la surface habitable en application du décret du 29 mai 2015. En outre, la surface habitable n'est pas mentionnée dans le bail. Selon la locataire, [W] [Z] leur aurait affirmée que la surface était de 156 m² alors même que le certificat de mesurage daté du 12 décembre 2012 et recueilli lors de la procédure de première instance, établit une surface habitable de 109, 81 m². Elle soutient qu'elle n'aurait pas pris le bien en location si elle avait eu connaissance de cet élément et qu'il convient donc de minorer le loyer en conséquence en tenant compte du prix fixé au m² pour la surface de 156. Son engagement représente 2/3 du loyer total, il en résulte qu'elle ne peut être redevable de plus de 560, 96 € au vu de la nouvelle surface retenue. Subsidiairement, si la cour d'appel retenait qu'elle devait s'acquitter de l'intégralité du loyer, [H] [N] demande à ce que celui-ci soit fixé à 857, 43 € au regard de la surface habitable. [H] [N] ajoute que la bailleresse refuse de lui délivrer des quittances de loyers.
[H] [N] conteste le jugement en ce qu'il n'a pas annulé le commandement délivré alors qu'il a été signifié pour la part de loyer incombant à [C] [P]. Elle souligne qu'aucune clause de solidarité n'a été insérée au contrat de location et rappelle que la solidarité ne se présume pas. Elle fait également valoir l'exigence de bonne foi et soutient que son consentement au contrat visait uniquement sa quote part de 800 €, outre les charges. Selon [H] [N], la bailleresse lui serait redevable de 153 € puisqu'elle a perçu sur la période litigieuse la somme de 4 433 € alors même que sa locataire ne lui était recevable que de 4 280 € soit 800 € de loyer et 56 € de provisions sur charges.
[H] [N] fait valoir la non décence du logement en se fondant sur le constat d'Urbanis du 3 décembre 2018. Elle avance que la bailleresse n'a pas contesté le rapport et a fait réaliser les travaux, ce qui ne lui permet pas aujourd'hui de soutenir que les désordres incombaient à la locataire. [H] [N] soutient que le bailleur qui n'ignore pas l'insalubrité du logement lors de la délivrance du commandement de payer est nécessairement de mauvaise foi comme la Cour de cassation a plusieurs fois eu l'occasion de le rappeler. Or, la bailleresse était nécessairement au fait de l'insalubrité puisque la CAF avait suspendu les APL en conséquence. Cette indécence ouvre le droit à une diminution du loyer.
[H] [N] conteste la demande de [W] [Z] en paiement des loyers et fait valoir que le tribunal judiciaire de Perpignan a déjà eu l'occasion de traiter de cette demande dans son jugement du 2 juillet 2021, dont l'appel est toujours pendant.
Le dispositif des écritures pour [W] [Z] énonce :
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la nullité du commandement de payer, rejeté la demande de remboursement de trop-perçu de loyer, débouté la locataire de sa demande au titre de la réduction des loyers et condamné la locataire à payer la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la concluante à payer la somme de 500 € au titre du préjudice de jouissance et en ce qu'il a rejeté la demande de paiement des loyers formés par la concluante.
Débouter l'appelante de sa demande au titre du préjudice de jouissance ou en réduite le montant.
Condamner l'appelante à payer la somme de 13 963 € d'arriérés de loyer ou d'indemnités d'occupation.
Débouter l'appelante de sa demande d'expertise.
Condamner à payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'à supporter l'entière charge des dépens.
[W] [Z] avance que l'erreur sur le montant n'affecte pas la validité d'un commandement de payer. Le commandement de payer contenait bien le montant du loyer mensuel comme exigé par la loi.
La bailleresse fait valoir sa bonne foi et avance que la locataire confond l'indécence avec l'insalubrité. Seule l'insalubrité permet d'annuler un commandement de payer. [W] [Z] avance qu'il est question ici d'indécence du logement ce qui oblige le propriétaire à réaliser des travaux, ce qu'elle a fait et qu'elle aurait pu faire plus tôt si la locataire n'avait pas repoussé l'intervention des artisans. Elle estime donc avoir été de bonne foi en délivrant un commandement de payer alors qu'elle se trouvait face à une situation d'impayés alors même que les travaux étaient réalisés.
[W] [Z] conteste l'existence d'un préjudice pour sa locataire du fait de l'indécence du logement. Selon elle, le rapport Urbanis ne relève que des points véniels, sans risque pour la santé ou la sécurité des occupants notamment une tache sur le garage, une difficulté d'évacuation des eaux de la douche, qui semble en outre provenir d'un défaut d'utilisation de la douche par la locataire, ou l'absence de certains caches de prises électriques. Elle ajoute que la présence de fils à nu au droit des plafonniers et l'absence de cache sur la prise électrique relève de la responsabilité de la locataire. L'état des lieux d'entrée ne mentionne nullement des fils à nu ou des prises cassées. Concernant la problématique de la rampe d'escalier, la bailleresse fait valoir qu'elle a fait poser une rampe conforme dès le 6 février 2019, au plus vite après avoir reçu le rapport.
[W] [Z] conteste la demande de remboursement d'un trop-perçu qui n'est pas démontré selon elle.
La bailleresse conteste la demande de [H] [N] au titre de la plus value. Elle rappelle que le contrat de bail fixe un montant de loyer qui a été librement convenu par les parties sans qu'il ne soit précisé que le montant aurait été fixé par rapport à la valeur locative d'un m² de référence. Elle ajoute que [H] [N] avait connaissance de la surface puisque le certificat de mesurage du 12 décembre 2012 fait apparaitre une surface réelle de 109, 80 m², outre un garage de 36, 83 m² et une mezzanine de 10 m².
En tout état de cause, la bailleresse fait valoir l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que les locataires peuvent demander dans le mois de la prise d'effet du contrat de location la mise en conformité du contrat, ce qui n'a pas été fait.
[W] [Z] ajoute que la demande subsidiaire de [H] [N], qui réclame 16 852, 74 € dans l'hypothèse où son loyer mensuel serait fixé à 1 216 € est incohérente dans la mesure où [H] [N] refuse de payer 1 200 € de loyer mensuel.
[W] [Z] conteste le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande au titre des loyers impayés. Elle fait valoir que le bail signé mentionne un montant du loyer global de 1 200 € et que la première page vise les deux locataires. On peut en déduire que les locataires sont solidaires du paiement du loyer, la ventilation du paiement n'étant mentionnée qu'à titre informatif. Elle avance qu'elle a fixé un loyer qu'elle entendait percevoir quoiqu'il arrive. Les locataires occupaient d'ailleurs ensemble l'intégralité des lieux loués puisque le bail ne prévoit aucune répartition des lieux et que les locataires étaient en concubinage.
La bailleresse expose enfin que [H] [N] a quitté les lieux début janvier 2022.
MOTIFS
Sur la validité du commandement de payer délivré le 3 juillet 2019:
C'est à juste titre que le juge de première instance a rappelé les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur le formalisme exigé pour la validité d'un commandement de payer dans le cadre d'un bail d'habitation en l'occurrence l'obligation de mentionner à peine de nullité le montant mensuel du loyer et des charges ce qui est bien le cas concernant le commandement litigieux.
Par ailleurs il n'est pas conteste que lors de la délivrance dudit commandement de payer, une partie des loyers et des charges étaient impayées et une erreur dans le montant visé au commandement n'entraine pas la nullité de ce dernier.
Enfin la cour ajoute qu'en appel le débat sur la nullité du commandement de payer en date du 3 juillet 2019 est devenu sans objet suite à la libération volontaire des lieux le 5 janvier 2022.
Sur l'existence d'un préjudice de jouissance:
Il sera rappelé qu'il pèse sur le bailleur une obligation légale de délivrance d'un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté d'éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ainsi qu'une obligation d'entretien de la chose en l'état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
Il sera aussi rappelé que les conditions auxquelles doit satisfaire le logement sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
Enfin si le bailleur est tenu d'entretenir le bien loué et d'y effectuer les répartitions nécessaires seule son inertie à remédier aux désordres ou sa négligence fautive peuvent engager sa responsabilité et donner lieu à l'octroi de dommages et intérêts.
En l'espèce l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 1er avril 2017 fait état d'un logement de façon générale en bon état avec certains éléments en état d'usage et d'autres neufs.
Il est produit au débat un constat de décence en date du 3 décembre 2018 réalisé par URBANIS pour le compte de la Caisse d'Allocations Familiales, faisant apparaitre apparaître des défauts ou dysfonctionnement en l'occurrence:
-mise en sécurité de l'installation électrique,
-mauvaise évacuation des eaux usées de la douche,
-faire diagnostic de l'origine des traces d'humidité dans le garage et les traiter,
-mise en conformité du garde-corps de la rampe d'escalier menant à la mezzanine et du garde-corps de la mezzanine.
La bailleresse a été destinataire de ce rapport le 4 janvier 2019 et elle justifie par la production de factures avoir fait procéder à des travaux dans les mois qui ont suivi:
-le 8 février 2019, fourniture et pose d'un garde corps,
-le 16 juillet 2019 vérification de l'ensemble de l'installation électrique avec mise en sécurité de fils dans le bureau et remplacement de l'appareillage dans certaines pièces
-le 1er août 2019 visite par un artisan plombier du vide sanitaire, ne relevant pas de problèmes de fuite d'eau ou d'humidité
-le 30 août 2019 visite par la société TRAITECH du garage ne révélant pas ou que très peu d'humidité en partie basse sur le mur de droite.
Enfin en ce qui concerne les problèmes d'évacuation de la douche il est justifié par la bailleresse d'une première intervention de l'entreprise ALTER le 19 avril 2018 avec constat d'un joint pincé et sa reprise, d'une seconde intervention le 25 octobre 2018 avec un constat de présence dans le siphon de divers objets, coton, capuchons de lames de rasoir.
Enfin il est justifié par la production d'un courriel de la société ALTER que la dernière intervention prévu en avril 2019 n'a pu avoir lieu en raison d'une annulation du rendez-vous par la locataire.
Par conséquent compte tenu de la nature des désordres, du fait qu'il n'est pas démontré que la bailleresse en ait été avisé avant le rapport d'URBANIS et compte tenu des délais pour procéder au travaux de réparation la somme de 500 € allouée à la locataire par le premier juge en répartition de son préjudice de jouissance apparaît suffisante à réparer ce dernier en son intégralité.
Sur la demande de remboursement du trop perçu au titre de la plus-value correspondant à la surface habitable:
Il apparaît que le contrat de bail ne mentionne pas la surface habitable pas plus que l'état des lieux d'entrée.
La bailleresse verse au débat un certificat de mesurage en date du 12 décembre 2012 faisant apparaître une surface totale privative habitable de 109,81 m² à laquelle est ajoutée la surface du garage de 36,83 m².
[H] [N] affirme que lors de la souscription du contrat de location la propriétaire aurait fait état d'une surface de 165 m² mais sans en rapporter la preuve, pas plus qu'elle ne démontre que cette surface était l'une des conditions substantielles de son engagement.
La cour ajoute que si le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 dispose que le contrat type de location doit indiquer la consistance du logement et notamment la surface habitable de celui-ci pour autant il ne prévoit aucune sanction en l'absence de cette précision.
Enfin la bailleresse produit au débat un rapport d'évaluation de valeur locative établi le 24 juin 2015 soit moins de deux ans avant la conclusion du bail par un cabinet d'expertises et de bureau d'études du bâtiment qui estime la surface utile à 146,55 m²et qui compte tenu des prestations, de son emplacement, du marché au cours des 12 derniers mois sur la commune de [Localité 3] propose un loyer mensuel avoisinant les 1 200 € soit le loyer fixé au contrat de bail litigieux.
Il n'est apporté par la locataire appelante aucun élément contraire pour venir justifier d'un trop perçu au titre du loyer au regard de la surface habitable et de la nature du bien loué avec l'ensemble de ses composantes, si bien que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté [H] [N] des demandes à ce titre.
Sur la demande reconventionnelle en paiement d'arriérés de loyer et d'indemnité d'occupation.
Il ressort de la lecture du contrat de bail que si celui-ci a été conclu en faveur de deux locataires [H] [N] et [C] [P] il ne contient aucune clause de solidarité expresse et ne mentionne pas plus sous une autre appellation que chacun des locataires est tenu du loyer pour le tout.
Au contraire le bail dans les conditions particulières précise même en ce qui concerne le loyer fixé à 1200 € par mois qu'il est de 800 € pour [H] [N] et de 400 € pour [C] [P].
Par conséquent la bailleresse qui ne peut invoquer la solidarité entre les co colocataires est mal fondée dans sa demande de voir condamner [H] [N] à supporter seule depuis le départ de [C] [P] un loyer mensuel ( et/ou une indemnité d'occupation) de 1 200 €, sa seule part étant contractuellement convenue à 800 €.
Le jugement dont appel sera donc confirmé.
Sur les demandes accessoires:
Le jugement dont appel sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
[H] [N] succombant au principal en son appel sera condamnée à payer à [W] [Z] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de la présente procédure.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe, confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan,
Y ajoutant,
Condamne [H] [N] à payer à [W] [Z] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne [H] [N] aux dépens de la procédure d'appel.
Le greffier, Le président,
