Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 24 JANVIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/04620 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OXIO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 23 SEPTEMBRE 2020
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SETE
N° RG 11-19-0002
APPELANT :
Monsieur [S] [R]
né le 04 Février 1962 à [Localité 7] (ALGERIE)
Chez Monsieur et Madame [B] [Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Bénédicte WAROCQUIER de la SELARL SOCIETE D'AVOCAT WAROCQUIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Stéphanie CAUMIL HAEGEL, de la SELARL SOCIETE D'AVOCAT WAROCQUIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
Madame [P] [K]
née le 23 Novembre 1957 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Aurélie DUPUY BOCAGE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 07 Novembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 NOVEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
[P] [K] est propriétaire d'un logement situé à [Localité 6] dont l'Agence Immobilière Conseil est chargée de la gestion. L'agence a donné à bail le logement à [S] [R].
Le 21 septembre 2018, [P] [K] a fait délivrer congé pour vendre à son locataire, pour le 1er avril 2019, avec offre de vente au prix de 75 000 euros.
Le 26 avril 2019, le locataire occupant toujours les lieux, [P] [K] a fait assigner ce dernier aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et le condamner au règlement d'une indemnité d'occupation ainsi qu'au paiement de 1 140 euros au titre des loyers, charges et indemnités non réglés.
[S] [R] n'a pas comparu.
Le 15 juillet 2019, le tribunal d'instance de Sète a ordonné la réouverture des débats et a ordonné à [P] [K] de produire le contrat de bail.
Suite à plusieurs renvois, [P] [K] a actualisé sa demande au titre des loyers, charges et indemnités impayés, à la somme de 6 460 euros.
[S] [R] a comparu en personne à l'audience du 5 février 2020 à laquelle l'affaire a été renvoyée et a sollicité le débouté de l'ensemble des demandes de la bailleresse et qu'il soit pris acte de son souhait d'acheter l'appartement, et, dans l'hypothèse où [P] [K] refuserait, de prendre acte qu'il s'engage à rendre les clés.
Le jugement rendu le 23 septembre 2020 par le tribunal de proximité de Sète énonce dans son dispositif :
Déclare recevable en la forme les demandes de [P] [K] à l'encontre de [S] [R] ;
Valide le congé délivré le 21 septembre 2018 par [P] [K] [S] [R] relatif au contrat de bail verbal ;
Dit que [S] [R] est déchu de tout titre d'occupation depuis le 2 avril 2019 ;
Autorise, à défaut de libération spontanée des lieux, [P] [K] à procéder à l'expulsion de [S] [R] ainsi que de tous occupants de son chef en suivant la procédure habituelle ;
Autorise [P] [K] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de [S] [R] ;
Condamne [S] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 2 avril 2019 et jusqu'à la date de libération des lieux ;
Précise que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant ;
Précise que le bailleur est autorisé à obtenir remboursement des charges locatives ;
Condamne [S] [R] à payer à [P] [K] la somme de 6 460 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtée au 8 juillet 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Ordonne l'exécution provisoire ;
Condamne [S] [R] à payer à [P] [K] la somme de 550 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Le jugement constate à titre liminaire que les parties ne contestent pas l'existence d'un bail les reliant malgré l'absence de production d'un bail écrit. Il expose que [P] [K] a respecté les formalités relatives au congé pour vendre. Si [S] [R] affirme qu'il a donné suite à l'offre de vente, le jugement retient qu'il n'en justifie pas. Il ne justifie pas plus de s'être rapproché de sa banque pour déterminer ses capacités de financement.
Le jugement expose que [S] [R] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 2 avril 2019, ce qui cause un préjudice à la bailleresse. Il constate que le relevé de compte versé aux débats démontre que [S] [R] n'est pas à jour des loyers, charges et indemnités d'occupations.
[S] [R] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 23 octobre 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 7 novembre 2022.
Les dernières écritures pour [S] [R] ont été déposées le 3 novembre 2022.
[P] [K] a déposé ses dernières écritures le 21 avril 2021.
Toutefois, après clôture, [P] [K] a déposé de nouvelles conclusions, le 21 novembre 2022, en demandant le rabat de la date de clôture à la date de l'audience.
En l'absence de toute opposition, il a été fait droit à cette demande, de sorte que la cour statuera en considération des écritures déposées par [P] [K] le 21 novembre 2022.
Le dispositif des écritures pour [S] [R] énonce :
Reformer le jugement dont appel ;
Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions adverses ;
Débouter [P] [K] de sa demande en fixation d'une indemnité d'occupation puisque [S] [R] a quitté les lieux le 1er avril 2019 ;
Débouter [P] [K] de sa demande de condamnation de [S] [R] au paiement de la somme de 6 460 euros ainsi qu'au titre de la somme de 550 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner [P] [K] à payer à [S] [R] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
[S] [R] conteste la validité du congé qui lui a été délivré. Il fait valoir que la date de prise d'effet du bail n'est pas connue, faute pour la bailleresse de le produire. Il ajoute que le premier juge n'a pas fixé la date de prise d'effet du bail et a donc mal appliqué l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui distingue l'hypothèse où le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition d'un bien occupé et lorsque le terme intervient moins de trois ans après afin d'établir sous quelles conditions le bailleur peut délivrer congé.
[S] [R] soutient qu'il a quitté les lieux le 1er avril 2019 sans être redevable d'un quelconque impayé et verse aux débats plusieurs attestations appuyant son propos. Il ajoute que dans son assignation, la bailleresse ne réclame d'ailleurs aucune somme au titre d'un arriéré de loyer et sollicite uniquement une indemnité d'occupation. Il précise qu'il n'a pas pu restituer les clés puisque l'agence a fermé, sans établir d'état des lieux de sortie et sans rendre compte de sa gestion. Il a donc dû les remettre au nouveau mandataire chargé de la transaction. Selon lui, il n'existe aucun décompte fiable des charges prétendument dues.
Le dispositif des écritures pour [P] [K] énonce, en ses seules prétentions :
Ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture à la date de l'audience de plaidoirie ;
Débouter [S] [R] de l'ensemble de ses demandes ;
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 septembre 2020 ;
Valider le congé délivré le 21 septembre 2018 ;
Autoriser à défaut de libération spontanée des lieux, [P] [K] à procéder à l'expulsion de [S] [R] après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux ;
Condamner [S] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus ne cas de non résiliation du bail, à compter du 2 avril 2019 et jusqu'à la libération des lieux, caractérisée par la remise des clefs au bailleur ;
Condamner [S] [R] à payer à [T] [K] la somme de 8 170 euros, soit 380 euros au titre du loyer de mars 2019 et 7 790 euros au titre de l'indemnité d'occupation due depuis le 1er avril 2019 arrêtée au 15 décembre 2020 ;
Subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu'il a mis fin au bail et condamner [S] [R] à payer à [T] [K] la somme de 8 170 euros, soit 380 euros au titre du loyer de mars 2019, et 7 790 euros au titre des loyers dus depuis le 1er avril 2019 arrêtée au 15 décembre 2020 ;
Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné [S] [R] au paiement de 550 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;
Condamner [S] [R] à payer à [P] [K] la somme de 3 000 euros en réparation de ses préjudices et la somme de 2 126 euros à parfaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
[P] [K] soutient que le congé qu'elle a délivré à [S] [R] est valable, contrairement aux affirmations de son locataire. Elle avance que si [S] [R] mentionne dans ses écritures avoir souhaité user de son droit de préemption pour acquérir le bien litigieux, c'est bien parce qu'il reconnaissait que le congé était régulier. Elle ajoute qu'il n'avait jamais contesté la validité du congé avant l'appel du jugement. En tout état de cause, la bailleresse fait valoir que [S] [R] a quitté les lieux et que la question du congé n'a donc plus lieu d'être et que si [S] [R] conteste la réalité du congé, c'est alors à lui de justifier pourquoi il a quitté les lieux sans donner congé.
[P] [K] conteste le départ des lieux de [S] [R] à la date du 1er avril 2019, comme il le prétend, puisque ce dernier ne lui avait pas restitué les clés. Son hébergement à titre gratuit à compter du 1er avril 2019 ne signifie pas qu'il ait quitté le logement litigieux puisqu'il ne démontre ni avoir informé sa bailleresse de son départ ni lui avoir remis les clés. Il était pourtant sur cette période en contact par SMS avec la propriétaire. [P] [K] fait valoir sa bonne foi et avance qu'elle a contacté [S] [R] en octobre 2019 pour lui indiquer sa volonté de trouver une issue amiable au litige. Son conseil a également contacté plusieurs fois [S] [R] pour lui demander de remettre les clés. Selon la bailleresse, sa reprise du bien s'est faite le 15 décembre 2020 par le biais d'un huissier de justice.
Elle soutient donc que [S] [R] a manqué à son obligation de paiement du loyer de mars 2019. Elle avance que [S] [R] a souvent eu du retard dans le règlement des loyers. Selon elle, [S] [R] ne démontre pas avoir réglé le mois de mars 2019.
[P] [K] fait valoir que si le congé est jugé valide, alors le bail a pris fin le 31 mars 2019, [S] [R] est devenu occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d'occupation des lieux jusqu'au 15 décembre 2020. Dans l'hypothèse où le congé ne serait pas jugé valable, [P] [K] soutient qu'il faut tenir compte du fait que le locataire n'a jamais donné congé et que le bail n'a pris fin qu'au 15 décembre 2020, date de reprise effective des lieux. [S] [R] est donc redevable d'un loyer jusqu'à cette date.
[P] [K] soutient que le comportement de [S] [R] lui a causé un préjudice en l'obligeant à entamer de nombreuses démarches tant pour les retards de paiement des loyers que pour obtenir la restitution des clés. Elle fait valoir que la situation a été pesante psychologiquement parlant et qu'elle n'a donc pas pu vendre le bien dans des conditions normales.
MOTIFS
1. Sur la validité du congé pour vente
Outre le fait que [S] [R] déclare avoir quitté le logement pris à bail le 1er avril 2019, sans que ne soit établi d'état des lieux de sortie et que ne soient restituées les clés, et qu'il n'y a ainsi plus lieu de statuer sur la nullité du congé pour vente, il ne tire pas conséquence d'un congé qui serait frauduleux puisqu'il ne demande pas la condamnation de la bailleresse au paiement de dommages-intérêts.
En conséquence, il n'y a pas lieu d'infirmer le jugement appel en ce qu'il a prononcé la validité du congé pour vente.
2. Sur les sommes à devoir à [P] [K]
La cour constate que [S] [R] n'apporte pas de critique argumentée aux motifs du premier juge, qui a justement rappelé que l'obligation de régler les indemnités d'occupation ne prenait fin que par la remise effective des clés du logement au bailleur, que la preuve en incombait au locataire sortant et, qu'en l'espèce, il reconnaissait ne pas avoir restitué les clés à [P] [K], peu important que l'agence immobilière ait été fermée lorsqu'il aurait voulu le faire, si bien que s'il déclare avoir quitté le logement, il reste tenu du règlement des loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à la remise effective des clés.
En conséquence, le jugement dont appel sera infirmé afin d'actualiser le montant total des sommes à devoir à [P] [K] et, statuant à nouveau, [S] [R] sera condamné à lui payer la somme de 8 170 euros, soit 380 euros au titre du loyer de mars 2019 et 7 790 euros au titre de l'indemnité d'occupation due depuis le 1er avril 2019 arrêtée au 15 décembre 2020.
3. Sur la demande de dommages-intérêts sollicités par [P] [K] au motif de préjudices subis
[P] [K] estime avoir subi des préjudices en raison des agissements de [S] [R], dont elle demande réparation par l'allocation de dommages-intérêts.
Cependant, outre le fait qu'elle n'indique pas la nature de ses préjudices, elle n'en justifie aucunement.
[P] [K] sera en conséquence déboutée de ses prétentions indemnitaires.
4. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
[S] [R] sera condamné aux dépens de l'appel.
[S] [R], qui échoue en cause d'appel, en toutes ses prétentions, sera au surplus condamné à payer à [P] [K] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 23 septembre 2020 par le tribunal de proximité de Sète, sauf en ce qu'il a condamné [S] [R] à payer à [P] [K] la somme de 6 460 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtée au 8 juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Statuant à nouveau de ce chef,
CONDAMNE [S] [R] à payer à [T] [K] la somme de 8 170 euros, soit 380 euros au titre du loyer de mars 2019 et 7 790 euros au titre de l'indemnité d'occupation due depuis le 1er avril 2019 et arrêtée au 15 décembre 2020 ;
DEBOUTE [T] [K] de ses prétentions indemnitaires ;
CONDAMNE [S] [R] à payer à [T] [K] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE [S] [R] aux entiers dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
