Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 24 JANVIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/02620 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OTTF
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 JUIN 2020
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 17/03427
APPELANT :
Monsieur [U] [D]
né le 20 Août 1945 à [Localité 5] (ITALIE)
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représenté par Me Gérard DEPLANQUE de la SELARL DEPLANQUE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant
APPELANTE INCIDENT
Madame [X] [R] épouse [D]
née le 4 juillet 1946 à [Localité 8]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représenté par Me Gérard DEPLANQUE de la SELARL DEPLANQUE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant
INTIMEES :
Madame [M] [I]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 3]
Représentée par Me Fanny LAPORTE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée par Me Olivier MASSOT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substituant Me Patrick SAGARD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
S.A.S FONCIA LOCAMER prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 3]
Représentée par Me Fanny LAPORTE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée par Me Olivier MASSOT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substituant Me Patrick SAGARD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
Syndicat de la Copropriété [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis
Les Capellans
[Localité 3]
Représenté par Me Fanny LAPORTE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté par Me Olivier MASSOT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substituant Me Patrick SAGARD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
S.A.S FONCIA ROUSSILLON immatriculée au RCS PERPIGNAN 316 539 030 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Fanny LAPORTE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée par Me Olivier MASSOT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substituant Me Patrick SAGARD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 07 Novembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 NOVEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:
Les époux [D] sont propriétaires des lots n° 60 et 83 dans la copropriété [Adresse 7] à savoir un pavillon de type T2 et la jouissance exclusive d'un jardin et d'un emplacement de parking et ce en vertu d'un acte notarié en date du 31 janvier 2012.
Ils ont sollicité du syndic l'inscription à l'assemblée générale de la demande d'autorisation de réaliser une véranda sur la partie avant de la villa et un abris de jardin en dur en limite de propriété comme celui réalisé par Monsieur [K].
Le 28 juillet 2017 l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté les demandes par les résolutions 15 et 16.
Par acte d'huissier en date du 3 octobre 2017, les époux [D] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence, le syndic la SA FONCIA ROUSSILLON, la SAS LOCAMER et [M] [I] devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins au principal de voir prononcer l'annulation de l'assemblée général du 28 juillet 2017, de voir reconnaître la responsabilité des syndics successifs pour discrimination et de les voir condamner au paiement de dommages et intérêts.
Le jugement rendu le 22 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan énonce :
Déclare irrecevable la demande d'annulation de l'assemblée générale du 27 juillet 2017;
Déboute les époux [D] de la demande en nullité des résolutions n° 10, 15 et 16 de l'assemblée générale pour abus de majorité;
Déclare irrecevable la demande d'autorisation judiciaire de travaux;
Fait droit partiellement à la demande reconventionnelle du [Adresse 7];
Condamne les époux [D] à démolir les travaux réalisés sans autorisation préalable tels qu'ils sont décrits dans les procès-verbaux de constat d'huissier des 15 janvier 2014, 13 avril 2016 et 31 août 2017 sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision;
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à être autorisé à procéder à défaut à la démolition des dits travaux;
Déboute le [Adresse 7] et le syndic la SAS FONCIA ROUSSILLON de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;
Condamne les époux [D] à payer la SAS LOCAMER et à [M] [I] chacun la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive;
Condamne les époux [D] à payer au [Adresse 7], à la SAS FONCIA ROUSSILLON, à la SAS LOCAMER et à [M] [I] chacun, la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Ordonne l'exécution provisoire;
Condamne les époux [D] aux dépens de l'instance.
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 28 juillet 2017 en son entier le tribunal relève que les époux [D] qui ont voté favorablement à certaines résolutions sont irrecevables à solliciter la nullité de ladite assemblée en totalité.
Sur la demande tendant à l'annulation de la résolution n°10 concernant l'autorisation donnée au syndic d'engager une procédure contre les époux [D] pour démontage des ouvrages effectués sans autorisation le premier juge n'y fait pas droit au motif que si les ouvrages n'ont pas été poursuivis il ressort des constats d'huissier que des constructions en dur ont été entreprises dans le jardin arrière et que le fait de demander en justice la démolition d'ouvrages privatifs réalisés sans autorisation alors que le règlement de copropriété dispose que sont interdits dans les jardins privatifs toute construction ou installation quelconque et que les constructions annexes ne peuvent être réalisées qu'avec l'autorisation expresse de tous les copropriétaires voisins ce dont ils ne justifient pas ne constitue pas un abus de majorité.
S'agissant des résolutions n° 15 ( refus d'autorisation d'une véranda sur la partie avant de la villa et n°16 ( refus d'autorisation d'effectuer un abris de jardin en limite de propriété) le tribunal considère après avoir rappelé à nouveau les dispositions du règlement de copropriété que les époux [D] ont produit une autorisation pour les époux [Y] portant exclusivement sur la réalisation de la véranda et pas sur un abris de jardin et qu'ils ne produisent pas d'autorisation pour les époux [V] qui en outre ont fait savoir au syndicat des copropriétaires qu'ils refusaient d'autoriser les travaux envisagés par les époux [D] le 25 avril 2018, ce qui démontre l'absence d'accord unanime de l'ensemble des copropriétaires et voisins immédiats du lot des époux [D] conditions exigées par le règlement de copropriété pour l'autorisation de réaliser les travaux si bien qu'il ne peut y avoir d'abus de majorité.
S'agissant de la manipulation prétendue des pouvoirs le tribunal relève que les demandeurs n'en tirent aucune conséquence dans la discussion et que surtout cela ne se traduit pas en terme de prétentions dans le dispositif des conclusions.
Le tribunal rejette ensuite la demande indemnitaire présentée par les époux [D] puisqu'il s'agit d'une demande subséquente de la demande en nullité.
Sur la demande d'autorisation judiciaire à réaliser les travaux le premier juge rappelle les conditions d'application de l'article 30 de la loi de 1965 et la déclare irrecevable au motif qu'il s'agit d'une demande additionnelle qui n'a pas été présentée dans l'acte introductif d'instance et qui ne se rattache pas suffisamment à la demande d'annulation de l'assemblée générale du 28 juillet 2017.
Il ajoute que de plus l'application de l'article 30 pré-cité suppose une assemblée générale valide alors que la demande initiale des époux [D] a pour but de faire constater l'illégalité de la dite assemblée.
Enfin sur la demande de démolition des travaux réalisés sans autorisation le tribunal y fait droit retenant que la résolution n° 10 de l'assemblée générale critiquée à autorisé le syndicat des copropriétaires à poursuivre la démolition des ouvrages réalisés par les époux [D] sans autorisation et que cette décision s'impose au tribunal.
En revanche le premier juge considère qu'en l'état de l'astreinte prononcée contre les époux [D] dans le cadre de la condamnation de démolition il n'y a pas lieu d'autoriser le syndicat des copropriétaires à y procéder.
Enfin sur les demandes indemnitaires pour procédure abusive la décision entreprise fait droit à la demande de la SAS LOCAMER et de [M] [I] considérant qu'elles ont été mises en cause de manière hasardeuse la première n'étant qu'un établissement secondaire du syndic la SAS FONCIA ROUSSILLON et la seconde une préposée.
[U] [D] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 1er juillet 2020, [X] [D] étant appelante incidente.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 novembre 2022.
Les dernières écritures pour [U] et [X] [D] ont été déposées le 6 novembre 2020.
Les dernières écritures pour le [Adresse 7], la SAS FONCIA ROUSSILLON, la SAS LOCAMER et [M] [I] ont été déposées le 9 novembre 2020.
Le dispositif des écritures de [U] et [X] [D] énonce en ses seules prétentions :
A titre principal,
Annuler les résolutions n° 10, 14, 15 et 16 de l'assemblée générale du 28 juillet 2017.
Autoriser [U] et [X] [D] à réaliser les travaux pour lesquels ils ont demandé l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en 2014, 2015, 2016 et 2017 et notamment un abri de jardin en dur conformément à celui de Monsieur [K], avec toiture en toit végétal ou toit traditionnel en tuiles romanes selon la demande qui a été faite au point n°15 et 16 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 28 juillet 2017;
Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à [U] et [X] [D] la somme de 15 000 € pour les préjudices subis ainsi que la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamner le syndic de copropriété la SAS FONCIA ROUSSILLON représentée par la SAS LOCAMER et pour elle [M] [I] à payer à [U] et [X] [D] la somme de 15 000 € pour les préjudices subis;
A titre subsidiaire,
Autoriser [U] et [X] [D] à réaliser les travaux pour lesquels ils ont demandé l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en 2014, 2015, 2016 et 2017;
Condamner le syndicat des copropriétaires et le syndic aux entiers dépens de première instance et d'appel conjointement et solidairement.
Pour l'essentiel de leur argumentation les époux [D] font valoir que le syndicat des copropriétaires a omis de respecter la liberté de jouissance des copropriétaires en ce que selon le règlement de copropriété chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble et que donc chaque copropriétaire est libre de jouir librement de son lot.
Ils soutiennent que tant le syndicat des copropriétaires que le syndic en son ensemble ont utilisé l'assemblée du 28 juillet 2017 comme un instrument de blocage à leur égard.
Ils soulèvent des irrégularités relatives aux pouvoirs exposant notamment que:
-Monsieur [H] qui n'a que la simple jouissance d'un parking ne pouvait voter,
-que les époux [C] totalisent 7 voix et que ayant chacun voté ils ne pouvaient avoir plus de 4 pouvoirs, qu'il en est de même pour Monsieur [V],
-que Madame [B] a voté à raison de 2 pouvoirs alors qu'elle n'a pas la qualité de propriétaire, tout comme Monsieur [P],
-que Monsieur [A] ne peut prétendre qu'à 4 votes au lieu de 5,
-que le quorum de l'assemblée générale n'est pas de 56 votes soit 13 163/ 20 000 tantièmes) mais de 34 votes ( 13 163/20 000 tantièmes).
Ils affirment par ailleurs qu'il y a un abus de majorité et une discrimination à leur égard en ce que le fait de construire un abri de jardin ou une véranda n'est pas contraire à l'intérêt collectif, les demandes de [U] et [X] [D] étant sans cesse rejetées alors même que d'autres comme Madame [F], Monsieur [E], et la SCI DU MIDI ont été autorisés à réaliser les mêmes travaux par la dite assemblée du 28 juillet 2015 et que d'autres copropriétaires se sont également vus autorisés à réaliser des travaux identiques par des assemblées générales antérieures ou postérieures, qu'il existe donc une rupture d'égalité entre les copropriétaires.
Ils rappellent qu'en 2012 la même assemblée générale a accordé à Monsieur [K] à l'occasion de questions diverses la même autorisation que celle qu'ils demandent depuis 2013 chaque année et qu'à l'évidence Monsieur [K] n'avait pas eu besoin de présenter un dossier complet avec des plans, des autorisations des copropriétaires voisins, et documents qui aujourd'hui sont considérés comme indispensables.
Ils répondent qu'en outre il n'est pas caractérisé une atteinte à une harmonie d'ensemble de l'immeuble qui est d'ailleurs une notion purement subjective.
Sur la demande d'autorisation judiciaire de réalisation des travaux les époux [D] se fondent sur l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 en soutenant qu'ils veulent être autorisés à effectuer des travaux d'amélioration sur leur parcelle privative au même titre que les autres copropriétaires conformément à la destination de l'immeuble.
Le dispositif des écritures du [Adresse 7], de la SAS FONCIA ROUSSILLON, de la SAS LOCAMER et de [M] [I] énonce:
Confirmer le jugement dont appel en l'ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'autorisation de faire procéder à la démolition des travaux réalisés par les époux [D] sans autorisation et en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires et le syndic de leurs demandes indemnitaires pour procédure abusive, et infirmer sur le montant des dommages et intérêts alloués à la SAS LOCAMER et à [M] [I] au titre de la procédure abusive;
Statuant à nouveau sur ces points,
Autoriser le syndicat des copropriétaires à faire procéder à la démolition des travaux réalisés par les époux [D] sans autorisation préalable à leurs frais sur la base du devis DA SILVA actualisé selon l'indice BT 01;
Condamner [U] [D] à payer à la SAS FONCIA ROUSSILLON la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, à la SAS LOCAMER la somme de 5 000 € et à [M] [I] la somme de 10 000 € et outre celle de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure à chacun des intimés ainsi qu'aux dépens exposés dans le cadre de la procédure d'appel.
Les intimés exposent d'abord que les époux [D] veulent faire édifier des constructions sur les jardins attenants à leur villa qui sont des parties communes à usage privatif et que le règlement de copropriété prévoit que chaque copropriétaire doit respecter l'harmonie générale de l'ensemble immobilier et qu'il interdit par principe toute construction annexe si bien qu'il appartenait aux époux [D] d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale avant d'entamer les travaux ce qu'ils n'ont pas fait.
Sur la nullité des résolutions n° 10, 14, 15 et 16 de l'assemblée générale du 28 juillet 2017 le syndicat des copropriétaires et le syndic soutiennent tout d'abord que la demande de nullité de la résolution n° 14 est une demande nouvelle en appel et donc qu'elle est irrecevable et qu'elle est d'autant plus irrecevable que cette résolution a été rejetée à l'unanimité ce qui signifie forcément que [U] [D] n'étant pas opposant à cette résolution et qu'il ne peut donc pas en demander la nullité.
Sur la prétendue irrégularité des pouvoirs et la réalité du quorum ils font valoir en substance que:
-l'article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire de déléguer son droit de vote à un mandataire que ce dernier soit ou non membre du syndicat,
-l'article 22 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 pose lui le principe que chaque mandataire ne peut recevoir plus de 3 délégations de vote mais il peut recevoir plus de 3 délégations si le total des voix dont il dispose lui-même et celle de ses mandats n'excède pas plus de 5% des voix du syndicat, par ailleurs si des époux sont copropriétaires de lots la limitation du nombre de mandats s'applique à chacun d'eux et non collectivement et qu'en outre si l'un des indivisaire ne vote pas au titre de son lot il n'y a pas lieu de prendre en compte les voix attachées au lot indivis pour vérifier si le seuil des 5% est atteint,
-les pouvoirs en blanc sont valables.
Ils reprennent ensuite en détail chacune des irrégularités soulevées par [U] [D] pour y répondre, la cour renvoyant pour un plus ample exposé aux écritures des intimés.
Sur la régularité du procès-verbal de l'assemblée litigieuse ils font valoir que si le procès-verbal ne mentionne pas le nom des copropriétaires qui se sont opposés à la résolutions n°14, 15 et 16 il mentionne le nom de ceux qui ont voté pour et de ceux qui se sont abstenus or selon l'article 17 alinéa 2 du décret de 1967 le procès-verbal doit préciser le nom des copropriétaires qui se sont opposés c'est à dire de ceux qui ont voté pour une résolution non adoptée par la majorité des autres copropriétaires si bien que les décisions n°10, 14 et 15 de l'assemblée litigieuse ayant été des décisions de rejet le procès-verbal devait mentionner le nom des copropriétaires qui se sont abstenus et qui ont voté contre le rejet ce qui est bien le cas.
Sur l'abus de majorité le syndicat des copropriétaires et le syndic rappellent que le règlement de copropriété interdit toutes constructions ou installations quelconque dans les jardins dont la jouissance est privative sauf autorisation expresse de tous les copropriétaires voisins immédiats du lot considéré et du syndicat des copropriétaires.
Or les époux [D] lors de leur demande n'ont pas produit pour l'assemblée générale du 28 juillet 2017 l'autorisation de leurs voisins immédiats les époux [Y] et les époux [V].
Ils n'ont produit une autorisation pour les époux [Y] que le 27 mars 2018 soit postérieurement à la dite assemblée et portant exclusivement sur la réalisation de la véranda et les époux [V] ont fait savoir au syndicat qu'ils refusaient d'autoriser les travaux envisagés par les époux [D] dès le 16 juillet 2013.
Ainsi la preuve d'un abus de majorité n'est pas établie.
Les intimés après avoir rappelé que le fait qu'une autorisation ait déjà été donnée à un copropriétaire n'engage pas le syndicat saisi par un autre copropriétaire si les circonstances ne sont pas identiques, ajoutent qu'il n'est pas plus démontré une rupture du principe d'égalité de traitement notamment avec Monsieur [K] qui s'est vu autoriser à réaliser un abris de jardin par l'assemblée générale de 2012, le procès-verbal de la dite assemblée n'étant pas produit.
Ils précisent que ainsi les autorisations de travaux qui ont pu être données à d'autres copropriétaires y compris lors de l'assemblée litigieuse ne correspondaient pas aux mêmes travaux que ceux envisagés par les époux [D] et que par ailleurs d'autres copropriétaires se sont vus refuser l'autorisation de réaliser des travaux comme les époux [D].
Il n'est donc pas établi que de manière injustifiée il a été réservé à un copropriétaire un sort différent que celui réservé à d'autres copropriétaires placés dans une situation identique.
Sur la demande d'autorisation judiciaire de réaliser les travaux le syndicat des copropriétaires et le syndic font valoir tout d'abord que celle-ci est irrecevable en l'absence de lien suffisant avec la demande d'annulation de l'assemblée générale.
Ils font valoir par ailleurs que s'agissant de l'autorisation de construire une véranda sur le jardin ce qui constitue une emprise sur les parties communes et de l'autorisation de construire un abris de jardin en dur sur le jardin c'est la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui est nécessaire et non celle de l'article 25 b de la dite loi si bien que les dispositions de l'article 30 sur l'autorisation judiciaire ne sont pas applicables.
Enfin sur la demande reconventionnelle d'être autorisé à faire en tant que de besoin procéder à la démolition des travaux réalisés en infraction par les époux [D] le syndicat des copropriétaires soutient que cette demande n'a pas le même objet que la condamnation à démolir sous astreinte prononcée contre les époux [D] et qu'en outre la seule démolition des ouvrages n'est pas satisfactoire puisque les jardins n'ont pas été remis dans leur état d'origine.
En dernier lieu les intimés exposent que [M] [I] est une salariée de FONCIA ROUSSILLON tandis que la société FONCIA LOCAMER n'est que le représentant de FONCIA ROUSSILLON pour la réalisation de certains actes matériels et que la première ne peut engager sa responsabilité personnelle que pour des actes détachée de son travail ce qui n'est pas le cas, et que la deuxième ne peut pas plus voir sa responsabilité engagée pour des fautes qui auraient pu être commises par la société FONCIA ROUSSILLON si bien que la mise en cause de [M] [I] et de la société FONCIA LOCAMER ainsi que des demandes à son encontre sont injustifiées.
MOTIFS:
La cour relève qu'en appel il n'y a plus de débat sur la demande de nullité de l'assemblée générale du 28 juillet 2017 en son intégralité le jugement dont appel ne faisant l'objet d'aucune critique sur ce point.
Sur la nullité des résolutions n° 10, 14, 15 et 16 de assemblée générale du 28 juillet 2017 :
La cour avant d'examiner les moyens invoqués à l'appui des demandes de nullité observe que concernant la résolution n°10 relative à l'autorisation donnée au syndic d'engager une procédure contre [U] [D] pour des ouvrages réalisés sans autorisation, que les appelants ne développent aucune motivation en droit ou en fait et n'opposent aucune critique aux motifs du jugement dont appel sur ce point, si bien qu'en l'absence de critique la décision de première instance qui a rejeté la demande de nullité de la résolution n°10 par des motifs clairs et pertinents ne pourra qu'être confirmée sans plus de débat en appel.
En ce qui concerne par ailleurs la demande de nullité de la résolution n°14 relative à la demande de [U] [D] de donner mandat au syndic afin qu'il contacte un notaire pour qu'une procédure puisse être engagée afin que les jardins et parkings dont il dispose en jouissance puissent être attribués en pleine propriété pour chaque lot, la cour relève que cette demande est présentée pour la première fois en appel.
Il s'agit là d'une demande nouvelle en appel et donc d'une demande irrecevable dans la mesure où il n'existe pas de lien suffisant avec les demandes de nullité des résolutions sollicitées en première instance en l'occurrence avec la résolution n°10 ci-dessus évoquée et avec les résolutions n°15 et 16 s'agissant respectivement de la demande de [U] [D] d'être autorisé à réaliser une véranda sur la partie avant de sa villa et de la demande de [U] [D] d'être autorisé à réaliser en limite de propriété un abri de jardin en dur.
Sur la régularité des pouvoirs:
Les époux [D] invoquent l'irrégularité de plusieurs pouvoirs comme l'un des fondement de leurs demandes en nullité de certaines résolutions de l'assemblée générale du 28 juillet 2017.
La cour rappelle qu'en application de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire que ce dernier soit ou non membre du syndicat c'est à dire qu'un droit de vote peut être délégué à un copropriétaire mais aussi à un tiers même s'il n'a pas la qualité de copropriétaire.
Par ailleurs si le même article pose le principe selon lequel chaque mandataire ne peut à quelque titre que ce soit recevoir plus de trois délégations de vote, il dispose aussi que toutefois il peut être dérogé à ce principe si le total des voix dont dispose le mandataire lui-même et celle de ses mandats n'excède pas 5% des voix du syndicat.
Par conséquent en ce qui concerne les irrégularités soulevées par les époux [D] il apparaît:
-qu'il est justifié par les parties adverses pour [L] [H] de sa qualité de copropriétaire à concurrence de 19/10 000 des parties communes générales de l'immeuble si bien qu'il pouvait voter tant pour lui-même qu'en qualité de mandataire,
-que [S] [P] même à supposer qu'il n'ait pas la qualité de copropriétaire peu valablement recevoir des pouvoirs,
-que concernant les votes et mandats des époux [C], de [T] [V], de [W] [B], et de [G] [A] il n'est fait aucune démonstration de ce que le total des voix dont ils disposaient tant pour eux-même qu'au titre des mandats reçus ait excédé 5% des voix du syndicat.
Par conséquent il n'est pas rapporté la preuve d'une irrégularité dans les pouvoirs lors de l'assemblée générale du 28 juillet 2017 de nature à fonder la demande en nullité des résolutions sus-mentionnées.
Sur la régularité du procès-verbal d'assemblée générale:
Les époux [D] sur ce point soutiennent que le procès-verbal de la dite assemblée générale serait irrégulier car il ne reprendrait pas en violation de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 l'identité des propriétaires opposants sous les résolutions n° 15 et 16.
Il est constant que l'article 17 sus visé dispose que le procès-verbal des décisions de chaque assemblée de copropriétaires comporte sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour le résultat du vote, et précise les noms et le nombre de voix des propriétaires qui se sont opposés à la décision ou qui se sont abstenus, toutefois il est également constant que lorsque l'assemblée rejette une demande d'autorisation comme une demande d'autorisation de travaux la notion de propriétaires opposants s'entend comme ceux qui ont voté en faveur de l'autorisation, si bien que le procès-verbal mentionne le non de ces copropriétaires.
En l'espèce il ressort de la lecture des résolutions n° 15 et 16 s'agissant de demandes d'autorisation de travaux présentées par [U] [D] qu'elles ont toutes les deux étaient rejetés si bien que seul le nom des copropriétaires qui ont voté pour ou qui se sont abstenus doit être mentionné, ce qui est bien le cas.
Ce moyen ne serait donc entrainer la nullité des résolutions critiquées.
Sur l'abus de majorité:
Il est constant que certaines décisions de l'assemblée générale peuvent être annulées pour abus de majorité sous réserve qu'il soit démontré que les dites décisions sont contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elles ont été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
C'est en outre à celui qui invoque l'abus de majorité de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision.
Les époux [D] se fondent sur cette notion pour solliciter la nullité des résolutions n° 15 et 16 de assemblée générale du 28 juillet 2017.
Il ressort de la lecture du règlement de copropriété et de l'état descriptif applicables que les parcelles affectées à l'usage de jardins privatifs sont des parties communes générales avec un droit d'usage à titre privatif du jardin attenant à chaque pavillon réservé aux propriétaires de ces locaux à charge pour eux de respecter l'harmonie générale de l'ensemble immobilier.
Le règlement de copropriété prévoit également que toutes constructions annexes sont interdites sauf autorisation expresse de tous les copropriétaires voisins immédiats du lot considéré et du syndicat des copropriétaires ( sauf en ce qui concerne l'édification de auvents et pergolas dont l'édification est autorisée sous certaines conditions).
En l'espèce il ressort des pièces produites au débat en particulier des procès-verbaux de constats d'huissier en date des 15 janvier 2014, 13 avril 2016 et 31 août 2017 que [U] [D] a fait édifier dans le jardin avant de sa villa deux murets en ciment de chaque côté de l'allée donnant accès à la porte principale de l'habitation et dans le jardin arrière un ouvrage maçonné avec des parpaings, revêtus de ciment, construction munie de deux baies, de 86 cm de profondeur sur 4 m de longueur.
Ces ouvrages ont été réalisés courant 2013 sans aucune autorisation de l'assemblée générale et depuis 2015 les époux [D] ont présenté aux différentes assemblées générales successives des demandes visant à être autorisés postérieurement à réaliser les dits travaux.
Les époux [D] ne contestent pas cet état de fait mais opposent que la construction d'une véranda et d'un abris de jardin ne peuvent être contraires à l'intérêt de la copropriété et qu'il existe une inégalité de traitement entre les copropriétaires certains s'étant vu autoriser à réaliser des constructions identiques comme par exemple Monsieur [K].
Toutefois c'est à juste titre que le premier juge a relevé que les époux [D] ne justifiaient avoir obtenu comme l'exige le règlement de copropriété les autorisations des voisins immédiats de leur lot.
La cour ajoute que les époux [D] ne démontrent pas en quoi le fait pour l'assemblée générale de refuser l'autorisation à procéder à des constructions sur les jardins parties communes à usage privatif, alors que les dites constructions sont par principe interdites par le règlement de copropriété et supposent en tout état de cause une autorisation de tous les voisins immédiats au lot concerné serait contraire au intérêts collectifs ou serait prise uniquement dans le but de favoriser les copropriétaires majoritaires ou détriment des minoritaires.
Par ailleurs le principe d'égalité entre copropriétaires ne signifie pas que l'autorisation donnée à un copropriétaire oblige dans l'avenir à donner la même autorisation à qui la demande et les époux [D] ne démontrent pas qu'il s'agissait de travaux de même nature dans des conditions identiques.
Il se déduit également à la lecture du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division que l'intention contractuelle lors de leur établissement a été d'encadrer de façon très stricte toute construction d'ouvrages sur les parties communes même sur celles à usage privatif et de façon plus générale il en ressort la volonté par ces dispositions de veiller à l'harmonie et à l'esthétique de la résidence.
Enfin la cour ajoute que sous couvert de la notion d'abus de majorité il n'appartient pas au juge de se livrer à un véritable contrôle d'opportunité des décisions prises par l'assemblée générale.
Les époux [D] comme retenu par le jugement déféré sont donc défaillants à rapporter la preuve d'une rupture d'égalité et donc d'un abus de majorité et ne pourront dès lors qu'être déboutés de leur demande d'annulation des résolution n° 15 et 16 de l'assemblée générale du 28 juillet 2017.
Sur la demande d'autorisation judiciaire de réaliser les travaux:
Si la demande des époux [D] sur le fondement de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 de se voir autoriser judiciairement à effectuer les travaux pour lesquels l'assemblée générale leurs a opposés un refus n'est pas irrecevable au motif que cette demande n'était pas visée dans l'acte introductif d'instance dans la mesure où elle a un lien suffisant avec les demandes initiales en nullité des résolutions rejetant la demande d'autorisation de travaux elle est en revanche mal fondée.
En effet l'article 30 de la dite loi ne prévoit la possibilité pour l'un des copropriétaires de se voir autorisé par le juge à réaliser des travaux que dans un cadre bien délimité c'est à dire s'il s'agit de travaux d'amélioration objectivement nécessaires portant sur un ou plusieurs éléments d'équipements existants, sur l'adjonction d'éléments nouveaux ou l'aménagement de locaux et les travaux pour lesquels les époux [D] se sont vus refuser l'autorisation par les résolutions n°15 et 16 de l'assemblée générale du 28 juillet 2017 ne répondent pas à la définition de l'article 30.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [D]:
C'est à juste titre que le jugement dont appel a débouté les époux [D] de leur demande indemnitaire comme subséquente aux demandes de nullité précédemment rejetées.
Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tendant à la démolition et à la remise en état des travaux non autorisés sous astreinte et de la demande tendant à être autorisé à faire procéder à la démolition des travaux réalisés par les époux [D] sans autorisation préalable:
Il n'est apporté aucune critique pertinente au jugement entrepris en ce qu'il a relevé:
-que les époux [D] n'ont pas attendu l'autorisation de l'assemblée générale pour entreprendre des travaux nécessitant la dite autorisation,
-qu'il est justifié par la production de procès-verbaux de constat d'huissier de l'existence des dites constructions outre de l'engagement de [U] [D] de les interrompre,
-que l'assemblée générale du 28 juillet 2017 en sa résolution n°10 a autorisé le syndicat des copropriétaires à poursuivre le démontage des ouvrages privatifs effectués sans autorisation.
Au vu de ces éléments c'est donc à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande de démolition des travaux effectués par les époux [D] et ceux sous astreinte ce à quoi il n'est opposé aucun élément pertinent.
C'est également à bon droit qu'en l'état de l'astreinte le premier juge n'a pas autorisé le syndicat des copropriétaires à procéder à la démolition des travaux litigieux sur la base du devis établi par l'entreprise DA SILVA dans la mesure où il n'est pas démontré que l'astreinte serait insuffisante à faire respecter la décision ordonnant la démolition des ouvrages et la remise en état.
Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires, de la SAS FONCIA ROUSSILLON syndic, de la SAS FONCIA LOCAMER, et de [M] [I] en dommages et intérêts pour procédure abusive:
C'est par des motifs pertinents que la cour adopte en l'absence de critiques sérieuses que le jugement dont appel a dit que si l'abus d'agir en justice de la part des époux [D] à l'encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic n'était pas établi en revanche c'est de manière hasardeuse et sans fondement juridique que la SAS FONCIA LOCAMER établissement secondaire et [M] [I] simple préposée ont été attraits en la cause c'est aucun fondement juridique ce qui caractérise un abus du droit d'agir en justice qui doit être réparé par l'octroi de dommages et intérêts.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a alloué en réparation à la SAS FONCIA LOCAMER et à [M] [I] chacun la somme de 1 000 € dans la mesure où il n'est pas démontré en quoi la somme allouée ne serait pas suffisante à réparer le préjudice subi.
Sur les demandes accessoires:
Le jugement dont appel sera confirmé en l'ensemble de ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
En outre succombant en leur appel [U] et [X] [D] seront condamnés à payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à chacun des intimés ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande d'autorisation judiciaire de travaux,
S'y substituant sur ce point et y ajoutant,
Dit la demande la demande d'autorisation judiciaire de travaux présentée par [U] et [X] [D] recevable,
Déboute [U] et [X] [D] de leur demande d'être autorisés à réaliser les travaux pour lesquels ils ont demandé l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en 2014, 2015, 2016 et 2017 et notamment un abri de jardin en dur conformément à celui de Monsieur [K], avec toiture en toit végétal ou toit traditionnel en tuiles romanes selon la demande qui a été faite au point n°15 et 16 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 28 juillet 2017;
Déclare irrecevable la demande de nullité de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 28 juillet 2017;
Condamne [U] et [X] [D] à payer au [Adresse 7], à la SAS FONCIA ROUSSILLON, à la SAS LOCAMER et à [M] [I] la somme de 2 000 € chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier Le Président
