Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 17 JANVIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/04327 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OWYC
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 26 AOUT 2020
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS
N° RG 19-001092
APPELANTE :
Madame [F] [W]
née le 17 Août 1964 à [Localité 2]
[Adresse 4]
[Localité 2] / FRANCE
Représentée par Me Mathilde LAFON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/010172 du 23/09/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
asssitée de Me Andreia DA SILVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
S.C.I. IMMORAM
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Mélanie AMOROS, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 31 Octobre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 NOVEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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* *
Le 1er janvier 2015, [F] [W] a pris à bail un logement dans un ensemble immobilier, dont la SCI Immoram a fait l'acquisition en décembre 2016.
Le 27 novembre 2017, un rapport du service de l'hygiène et de l'environnement de la ville de [Localité 2] a établi que l'appartement présentait des moisissures au plafond d'une chambre, et que les convecteurs ne disposaient pas de branchement.
Le 11 septembre 2018, le tribunal d'instance de Béziers, saisi par la locataire invoquant des désordres dans le logement, a ordonné une mesure d'expertise dont le rapport a été déposé le 11 décembre 2018.
Le 2 juillet 2019, [F] [W] a fait assigner la SCI Immoram afin d'entendre dire que la SCI Immoram a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien et la condamner sous astreinte à exécuter les travaux préconisés par l'expert et à l'indemniser de ses préjudices.
La SCI Immoram a opposé qu'elle avait réalisé les travaux préconisés par l'expert Reconventionnellement, la bailleresse a demandé de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire pour manquement de la locataire à ses obligations, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail.
Le 10 juillet 2019, la bailleresse a délivré un commandement de payer à [F] sans viser la clause résolutoire.
Le jugement rendu le 26 août 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers énonce dans son dispositif :
Constate que les travaux préconisés par le rapport d'expertise judiciaire du 11 décembre 2018 ont été réalisés.
Déboute [F] [W] de ses demandes de réalisation de travaux.
Condamne la SCI Immoram à payer à [F] [W] la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance.
Condamne [F] [W] à payer à la SCI Immoram la somme de 1 047, 97 € au titre de la régularisation des charges de 2016 à 2019.
Prononce la résiliation du bail existant entre la SCI Immoram et [F] [W] portant sur un local à usage d'habitation pour manquement du preneur à ses obligations.
Dit que [F] [W] devra libérer les lieux et à défaut ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec besoin l'aide ou l'assistance de la force publique, d'un serrurier.
Condamne [F] [W] à la SCI Immoram la somme de 568 € au titre des loyers impayés.
Condamne [F] [W] à payer à la SCI Immoram une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 390 € à la SCI Immoram jusqu'à libération complète des lieux.
Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties à concurrence de la plus faible.
Dit que les dépens seront partagés de moitié.
Le jugement expose que la SCI Immoram justifie avoir réalisé les travaux préconisés en ce qui concerne la mise aux normes de l'installation électrique avec notamment la mise en place d'une VMC et remplacement du câble TV ainsi que la création d'un nouvel avaloir d'eau pluviale.
Le jugement constate que la bailleresse justifie de l'intervention réalisée sur la toiture après l'orage du 27 avril 2020 et d'avoir accompli les formalités nécessaires à la prise en charge du sinistre auprès de son assureur.
Le jugement estime qu'[F] [W] ne justifie pas d'un préjudice autre concernant des infiltrations consécutives à l'orage du 27 avril 2020 alors que le bailleur établit avoir réparé la toiture et que de surcroît il appartient à la locataire de procéder à une déclaration de sinistre auprès de son assureur afin de prise en charge des travaux de reprise intérieure.
Le jugement rappelle que le bailleur n'a pas l'obligation de remettre une quittance de loyer au locataire qui effectue un paiement partiel et qu'il est démontré que la locataire n'a pas régler l'intégralité des loyers pour les mois considérés.
Le jugement expose que la demande de remboursement des provisions sur charges est infondée puisque l'absence de régularisation annuelle des charges par le bailleur ne démontre pas le caractère indu des provisions perçues. A l'inverse le bailleur produit un décompte et des justificatifs des montants des charges au titre de la régularisation de 2016 à 2019 et est donc justifié dans sa demande de paiement.
Le jugement constate que [F] [W] n'a pas respecté son obligation de paiement des loyers.
Il relève que les parties ne produisent pas l'original du bail qui permettrait d'établir l'existence d'une clause résolutoire, contestée par la locataire. Il convient toutefois de résilier le bail sur la base des manquements de la locataire et de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation.
[F] [W] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 12 octobre 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 31 octobre 2022.
Les dernières écritures pour [F] [W] ont été déposées le 29 juin 2021.
Les dernières écritures pour la SCI Immoram ont été déposées le 17 octobre 2022.
La locataire a quitté les lieux en cours d'instance.
Le dispositif des écritures pour [F] [W] énonce :
Infirmer le jugement rendu en date du 26 août 2020.
Condamner la SCI Immoram à payer à [F] [W] la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.
Condamner la SCI Immoram à délivrer à [F] [W] l'intégralité des quittances de loyer pour les mois de janvier 2019 à juillet 2019 mais aussi de décembre 2019 ainsi que de mars et mai 2021, sous astreinte de 50 € par jour de retard et par quittance manquante passé un délai de 15 jours suivants la signification de l'arrêt à intervenir.
Donner acte à [F] [W] de ce qu'elle reconnait demeurer débitrice à l'égard de la SCI Immoram des sommes suivantes : 648, 59 € au titre de la régularisation des charges pour la période allant de décembre 2016 à août 2019 et 556 € au titre des loyers.
Accorder à [F] [W] un délai de 24 mois pour apurer sa dette.
Débouter la SCI Immoram de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
Condamner la SCI Immoram à payer la somme de 2 500 € au titre de l'article700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
[F] [W] soutient que le logement loué ne répondait pas aux critères de décence comme le rapport d'expertise judiciaire le démontre. Selon elle, l'intégralité des travaux préconisés par l'expert n'a pas été réalisée et qu'elle continue à subir l'humidité dans son appartement. Les seuls éléments produits par la bailleresse pour justifier de la réalisation des travaux sont des tickets de caisse qui ne démontrent pas la destination et l'installation dans l'appartement mis à bail des éléments acquis. Les factures émises par les artisans de la bailleresse correspondent uniquement aux travaux dont [F] [W] reconnaît la réalisation. Les devis n'ont pas été suivis de travaux. Elle conteste l'attestation de Monsieur [R] visant à établir que l'installation électrique n'avait pu être mise aux normes en raison de l'opposition de la locataire. Elle précise que Monsieur [R] est aussi un locataire de la SCI Immoram. Si elle n'a pas autorisé l'accès à son logement à l'envoyé de la mairie venu vérifier la conformité des travaux, c'est en raison de son absence due à son hospitalisation.
Son logement s'est encore plus dégradé postérieurement du fait d'orages survenus le 27 avril 2020. Elle a ainsi subi des infiltrations importantes et notamment un trou dans le plafond. Aucuns travaux n'ayant été réalisé, les pluies du 20 septembre 2020 ont aggravés les désordres. Les assureurs ont confirmé que les travaux relevaient de la responsabilité de la bailleresse. La locataire soutient qu'elle n'a pas été indemnisée pour ces dégâts.
[F] [W] fait valoir qu'elle a subi un préjudice de jouissance aggravé par la suite du fait du trou présent dans son salon.
[F] [W] sollicite la remise de ses quittances de loyer. Elle fait valoir qu'il ressort du décompte de son bailleur qu'elle était redevable pour les loyers de 2019 de la somme de 1 ou 2 € par mois du fait d'une modification de son APL versée directement à son bailleur. Elle maintient qu'elle avait voulu régler la différence en espèces, ce que la SCI Immoram avait refusé de façon illégale. Elle n'a pas modifié le virement permanent mis en place puisque la banque lui aurait facturé des frais pour cette démarche. Elle soutient qu'elle a remboursé les loyers dus fin 2019. Elle est à jour de ses loyers pour 2020.
[F] [W] conteste la demande en régularisation des charges formulée par sa bailleresse. Elle indique avoir versé une provision mensuelle sans que le bailleur n'ait procédé à une régularisation annuelle. C'est en janvier 2020 que pour la première fois, la SCI Immoral a sollicité une régularisation pour un montant de 1 047, 97€ pour la période de décembre 2016 à août 2019. Elle fait valoir que le décompte établi en date du 13 décembre 2019, pour la période de janvier 2015 à août 2018 mentionne une régularisation de 309, 47 €, il est donc étonnant que la somme réclamée entre la période de décembre 2016 à 2019 soit beaucoup plus importante.
Elle fait valoir que la TOM est de 2 918 € par an divisée par les quatre logements de l'immeuble ce qui la rend débitrice de la somme de 729, 50 € de laquelle il faut déduire la somme déjà versée à titre de provisions. Concernant le montant réclamé pour l'électricité des parties communes, la locataire soutient qu'il est excessif puisque le seul équipement est une ampoule avec minuteur. Selon elle, l'importance du montant pour les factures peut s'expliquer parce que les gérants de la SCI Immoram y ajouteraient leur consommation personnelle. Elle sollicite donc la transmission de la consommation personnelle de la bailleresse. En toutes hypothèses le montant des factures d'électricité doit être divisé par les quatre logements.
[F] [W] sollicite des délais de paiement compte tenu de sa situation financière précaire et du retard de la bailleresse dans la régularisation des charges.
Le dispositif des écritures pour la SCI Immoram énonce :
Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Immoram à payer à [F] [W] la somme de 1 500 € au titre du préjudice de jouissance, et rejeté la demande tendant au constat du jeu de la clause résolutoire du contrat de bail.
Condamner [F] [W] à payer à la SCI Immoram la somme de 568 € au titre des loyers et charges de retard et à titre d'indemnité d'occupation, arrêtée au 4 juin 2020 et à parfaire jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges et la somme de 150 € au titre du débouchage des canalisations.
Subsidiairement, confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du contrat, condamné [F] [W] à payer à la SCI Immoram la somme de 586 € au titre des loyers et charges de retard et à titre d'indemnité d'occupation, arrêtée au 6 juin 2020 et à parfaire, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges, la somme de 1 047, 97 € au titre de la régularisation des charges locatives.
Condamner [F] [W] à payer à la SCI Immoram la somme de 3 000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La SCI Immoram soutient qu'elle a fait réaliser l'ensemble des travaux préconisés par l'expert. Les photographies de l'huissier ne corroborent pas les dires d'[F] [W] qui affirme que le plafond était éventré. En tout état de cause, la bailleresse fait valoir que les assurances sont intervenues pour cette problématique et ont relevé que les désordres proviennent d'un débordement des gouttières, ce qui est à la charge du locataire, et non d'une fuite en toiture. Le seul préjudice évalué par l'expert est la réfection des peintures pour laquelle la locataire a été indemnisée. La SCI Immoram estime que la locataire a contribué à l'aggravation de ses problèmes d'humidité en installant une terrasse privative devant son logement, en bouchant l'avaloir et en vidangeant la machine à laver sur la terrasse.
Concernant l'installation électrique, la SCI Immoram verse aux débats la facture de l'entreprise intervenue et le certificat de conformité délivré. La bailleresse soutient que la réfection des carreaux de la baignoire est à la charge de la bailleresse puisque le logement est présumé pris en bon état.
La SCI Immoram conteste la demande de la locataire au titre de son indemnisation. L'évaluation faite par elle serait sans considération avec les désordres retenus par l'expert. La bailleresse ajoute qu'avant l'intervention de l'expert, elle avait de grandes difficultés à faire pénétrer dans les lieux des artisans.
La SCI Immoram soutient que la locataire a manqué à son obligation de paiement des loyers. Depuis octobre 2017, elle verse un loyer de 84 € au lieu des 86 € restant à sa charge sans régulariser la situation. Selon le décompte du bailleur, aucun virement n'a été effectué pour les loyers de mars et avril 2018.
Concernant la régularisation des charges, la bailleresse fait valoir que le premier décompte produit, allant du 1er janvier 2015 au 31 août 2019 était une erreur ce qui est démontré par le fait qu'elle n'a été propriétaire de l'immeuble qu'en décembre 2016. C'est donc le second décompte qui doit être pris en compte.
La SCI Immoram soutient que le bail doit être résilié de plein droit. Elle produit le contrat de bail et maintient qu'il contient bien une clause résolutoire. La locataire a manqué à ses obligations locatives et ce malgré plusieurs relances. Subsidiairement, la bailleresse estime que le bail doit être résilié judiciairement pour motifs légitimes et sérieux notamment son manquement au paiement des loyers, quand bien même la somme due est peu élevée. Ce manquement s'ajoute au comportement d'[F] [W] qui ne cesse d'interpeller et d'insulter les gérants de la SCI Immoram dont elle est la voisine ainsi que leurs enfants. Elle aurait également privatisé une partie de la cour commune.
MOTIFS
La cour constate que la parfaite exécution des travaux invoquée par le bailleur est partiellement contredite par les constatations effectuées le 20 avril 2020 par la société d'huissier dont il résulte notamment :
Le nouveau tableau électrique préconisé par l'expert judiciaire « a bien été installé mais la mise à la terre n'a pas été effectuée ».
En ce qui concerne les radiateurs, dans deux chambres ils ont été branché sur une prise « qui ne comporte pas de raccordement à la terre ».
Les grilles aérauliques de la VMC installés dans la salle de bain, les toilettes et la cuisine, sont détalonnées.
Le volet roulant mécanique de deux chambres fonctionne mal, fermeture complète impossible, et dans la seconde chambre à la remontée.
Aucun avaloir des eaux pluviales n'est visible sur la terrasse.
Des taches d'humidité et infiltrations importantes sont visibles sur le plafond de la pièce principale (deux dalles décollées), sur les grandes fenêtres en partie gauche de la pièce principale, au raccordement mur plafond à la jonction des dégagements de la pièce principale, dans la cuisine et en plafond à la première chambre, sur les murs de la seconde chambre (papiers peints décollés).
La cour constate qu'il résulte de ces constatations que non seulement les travaux électriques n'ont pas été complètement réalisés, mais aussi que depuis l'expertise l'appartement est affecté par des venues d'eau généralisées.
La locataire produit un rapport établi par le centre d'expertise AIS 34 à la suite d'un dégât des eaux survenu en septembre 2020, qui attribue le sinistre à un débordement des gouttières de l'immeuble au niveau d'un collecteur à proximité de la porte d'entrée du salon, relevant de la responsabilité du bailleur.
Ce sinistre vient contredire l'attestation SP bâtiment le 17 juin 2020 que la toiture aurait été correctement réparée le 11 juin.
La cour constate que le bailleur n'a pas fait procéder aux réparations qui s'imposaient à la suite des dommages survenus en 2020 qui ont provoqué des venues d'eau en toiture, que le bailleur ne produit aucun élément technique de nature à contester utilement les constatations de l'huissier.
La cour fait une évaluation du préjudice d'agrément subi par la locataire pendant plus de deux ans sur la base des éléments proposés par l'expert judiciaire à la somme de 4000 € de dommages-intérêts.
La cour confirme en revanche le jugement qui a rejeté la demande de délivrance de quittances sans apporter la preuve du règlement intégral du montant du loyer, et l'évaluation qui n'est pas contestée avec pertinence d'une dette résiduelle de loyer de 568 €, résultant du propre décompte de la locataire en pièce 13.
Concernant le paiement des charges, le bailleur explique sans être sérieusement contredit la différence des montants évoqués par l'erreur d'un calcul partiellement sur une période où elle n'était pas propriétaire, réduisant sa prétention pour cette période uniquement à la somme de 1047,97 € que la cour confirme.
Dans ces conditions, la cour confirme la résiliation du bail pour le manquement du locataire à son obligation principale de payer les loyers, sans avoir à statuer sur l'application de la clause résolutoire visée par le commandement du 10 juillet 2019 mais en constatant que la réalité de la clause résolutoire contractuelle est justifiée en appel.
La demande de réalisation de travaux n'est plus formulée en appel.
Il n'est pas inéquitable dans l'espèce de laisser à la charge des parties les frais non remboursables exposés en appel, chacune des parties succombant pour partie dans ses prétentions.
Pour les mêmes motifs, la cour partage comme en première instance les dépens par moitié entre les parties.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition greffe ;
Confirme le jugement rendu le 26 août par le tribunal judiciaire de Béziers, sauf en ce qu'il a dit que les travaux préconisés par le rapport d'expertise judiciaire ont été réalisés, et sur le montant de l'indemnisation du préjudice de jouissance ;
Et statuant à nouveau, condamne la SCI Immoram à payer à [F] [W] la somme de 4000 € de dommages-intérêts ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Partage les dépens de l'instance d'appel par moitié entre les parties.
Le greffier, Le président,
