Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 17 JANVIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/04225 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OWSE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 11 SEPTEMBRE 2020
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN
N° RG 16/000018
APPELANT :
Monsieur [R] [F] ayant pour mandataire le CABINET IMMO SERVICE - SARL D.G.I, immatriculée au RCS de PERPIGNAN sous le n° 792 594 285 dont le siège est [Adresse 2], en vertu d'un mandat de gestion N° 367 en date du 08.08.2014
né le 09 Octobre 1953 à [Localité 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assisté de Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
Madame [E] [Y] [P]
née le 25 Février 1956 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Marta ALCOVER NAVARRO de la SCP CHRISTINE RESPAUT - MARTA ALCOVER NAVARRO, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES
assisté de Me Arnaud TRIBILLAC, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 31 Octobre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 NOVEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
Le 23 septembre 2005, les époux [F] ont donné à bail une maison à [E] [Y] [P].
Le 17 juillet 2014, suite aux décès des bailleurs, la propriété de l'immeuble a été transférée à [R] [F], leur fils par acte de donation.
Le 8 aout 2014, un mandat de gestion de l'immeuble a été confié à l'agence Immo Service.
Le 26 février 2015, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire.
Le 24 décembre 2015, [R] [F] a assigné [E] [Y] [P] afin d'entendre prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives ainsi qu'en paiement de la dette locative.
Le 3 décembre 2017, le tribunal avant dire droit a ordonné une expertise afin de déterminer les désordres affectant le logement, allégués par la locataire dont le rapport a été déposé le 3 décembre 2018.
Le jugement rendu le 11 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan énonce dans son dispositif :
Déboute les parties de leurs demandes.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Laisse à la charge du demandeur principal les dépens.
Le jugement constate que l'appartement présente de nombreux désordres dont s'est plaint la locataire depuis les premières années du bail. Il estime que l'absence de tout travaux de réparation pendant 10 ans et de toute demande d'actualisation du montant du loyer pourtant inférieur à la valeur locative du marché, confirme l'existence de l'accord verbal mentionné par la locataire.
Il en déduit que [R] [F] n'est fondé à percevoir le montant du loyer indexé qu'à partir de sa réclamation, en date d'octobre 2014, soit 18 427, 20 € dont doit être déduit 2 698, 38 € au titre de l'APL. Il relève que la locataire a déjà versé la somme de 11 956, 85 € et ne reste devoir que 3 771, 97 €. Le jugement relève que le bailleur ne démontre pas que la locataire n'aurait pas repris le règlement complet du loyer dès le début de l'année 2018.
Le jugement constate que [R] [F] a procédé aux travaux de réparation des désordres fin 2015. Il tient compte de la nature des désordres, notamment la difficulté d'utilisation du chauffage électrique, et du montant favorable du loyer pour indemniser le préjudice de jouissance subi à un tiers du loyer pendant deux ans puisque la locataire n'a pu valablement renoncer à l'indemnisation de son préjudice antérieur fondé sur des règles d'ordre public.
L'évaluation des sommes dues par les parties étant approximative, le jugement estime qu'il y a lieu d'estimer que les créances se compensent respectivement. Il relève que l'usage du garage de la maison louée par le bailleur est prévu dans l'état des lieux accompagnant le bail.
[R] [F] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 7 octobre 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 31 octobre 2022.
Les dernières écritures pour [R] [F] ont été déposées le 11 mai 2021.
Les dernières écritures pour [E] [Y] [P] ont été déposées le 18 août 2021.
Le 11 janvier 2021, [E] [Y] [P] a quitté les lieux.
Le dispositif des écritures pour [R] [F] énonce :
Débouter [E] [Y] [P] de l'intégralité de ses demandes.
Subsidiairement, fixer l'indemnisation du préjudice de jouissance de [E] [Y] [P] à 845, 18 € et débouter [E] [Y] [P] du surplus de ses demandes.
Donner acte à [R] [F] de ce qu'il se désiste de ses demandes en résiliation du bail, expulsion et condamnation de [E] [Y] [P] au titre de l'indemnité d'occupation.
Condamner [E] [Y] [P] à verser à [R] [F] 22 186, 84 € au titre de l'arriéré de loyers et de charges au 11 janvier 2021 et 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner [E] [Y] [P] aux entiers dépens.
[R] [F] soutient que c'est à [E] [Y] [P] de justifier du paiement des loyers à compter de 2018, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge. La locataire doit démontrer qu'elle a accompli son obligation principale de paiement des loyers. En tout état de cause, elle avait reconnu devoir a minima 9 964 € au titre de ses impayés au 31 décembre 2018 ce qui rend la somme retenue par le premier juge peu cohérente.
[R] [F] conteste l'existence d'un accord verbal intervenu entre ses parents et [E] [Y] [P] par lequel ils auraient renoncé à la révision annuelle des loyers afin de ne pas avoir à effectuer des travaux dans les lieux. Il ajoute que le bail prévoit expressément la révision annuelle du loyer et que ce contrat a force obligatoire. Cette clause indique « Le loyer sera révisé automatiquement chaque année » ce qui signifie que le bailleur n'a pas d'obligation d'exiger cette augmentation. Il est de jurisprudence constante que le fait de ne jamais avoir réclamé l'application de la clause d'indexation n'interdit nullement au bailleur de demander le paiement des sommes correspondantes pour les loyers échus dans la limite de la prescription quinquennale de droit commun. [R] [F] conteste la méthode de calcul de révision annuelle du loyer proposée par la défenderesse puisqu'il estime que c'est l'indice de 2008 qui devait servir de base à l'augmentation. En tout état de cause, il souligne que dans l'intérêt de [E] [Y] [P], il a préféré solliciter l'augmentation en octobre 2009 sur la base du loyer initial alors que le mécanisme d'automaticité de la clause contenue dans le bail impliquait une augmentation en 2005, 2006 et 2007 ce qui est favorable à la locataire. Il fait valoir que le loyer doit être calculé conformément à la clause de révision annuelle et que la prescription ne s'applique pas au délai de révision mais seulement au montant du loyer qui en résulte.
Concernant la prescription des loyers, [R] [F] rappelle qu'elle est quinquennale conformément à l'article 2224 du Code civil et non annuelle puisque l'article 17-1 de la loi Alur ne s'applique qu'aux révisions intervenant postérieurement au 27 mars 2014. Il fait valoir que la révision est intervenue le 1er octobre 2014 et qu'il a manifesté son intention de se prévaloir de la révision annuelle dans le nouveau délai d'un an prescrit. [R] [F] soutient que les justificatifs des charges ont toujours été transmis à [E] [Y] [P]. Il avance que la partie du garage dont il a conservé la jouissance a fait l'objet d'une déclaration aux services fiscaux en vertu de quoi, il paye seule la taxe d'habitation concernant cette partie du garage.
[R] [F] conteste la déduction du montant des APL du montant de l'arriéré de loyers retenu. Il rappelle que le locataire est tenu de payer les loyers sauf à ce qu'une décision de justice en minore le montant ou que le bailleur soit condamné à verser des dommages et intérêts. Le fait que la CAF retienne les APL pour contraindre le bailleur à réaliser des travaux ne dispense pas pour autant le locataire de payer la totalité du loyer. [R] [F] ajoute qu'il a réalisé les travaux dans le délai exigé par la CAF sans que celle-ci ne lui règle l'arriéré. Dès fin 2015, les travaux étaient achevés.
Concernant le montant du préjudice de jouissance de la locataire retenu par le premier juge, [R] [F] avance qu'il n'a pour objectif que de compenser le loyer résiduel ce qui n'est pas un mode de calcul d'une indemnisation valable.
[R] [F] avance que la non décence alléguée par [E] [Y] [P] n'est pas démontrée et qu'en tout état de cause elle n'autorise pas [E] [Y] [P] à ne pas régler ses loyers et ce d'autant plus qu'il a effectué des travaux. Les quelques désordres retenus par la CAF ne sont pas des désordres pouvant contrarier la jouissance effective des lieux loués. Il rappelle que la responsabilité du bailleur pour trouble de jouissance de son locataire ne peut être engagée qu'à compter du moment où il est informé d'éventuels désordres affectant le logement loué. Ce n'est que devant le juge des référés que [E] [Y] [P] en a fait mention, soit le 31 juillet 2015. Selon le bailleur, les désordres mentionnés ne peuvent occasionner un préjudice excédant 10 % de la valeur locative mensuelle.
[R] [F] fait valoir que l'expertise conforte ses arguments puisque l'expert souligne que les travaux ont été achevés en décembre 2015 à l'exception de la réalisation de la faïence dans la salle d'eau, faute pour la locataire de laisser les entreprises entrer dans les lieux. Il conteste la première méthode de calcul du montant de l'indemnisation relative aux problèmes de chauffage par l'expert qui propose de retenir un montant égal à la moitié de la consommation théorique d'électricité de [E] [Y] [P] alors même que celle-ci ne produit pas ses factures. Le bailleur estime que la deuxième méthode consistant à calculer le loyer d'un appartement similaire ne présentant pas de désordre et à fixer le préjudice à hauteur de 50% de la différence entre ces loyers est plus probante.
[R] [F] conteste l'octroi de délais de paiement à [E] [Y] [P] puisque celle-ci a refusé une proposition amiable d'apurement de sa dette sur 24 mois au motif que ses finances ne lui permettaient pas d'y faire face.
Le dispositif des écritures pour [E] [Y] [P] énonce :
Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.
Débouter [R] [F] de l'intégralité de ses demandes, fins, moyens et prétentions.
Subsidiairement, ramener le montant des arriérés d'indexation de loyer à la somme de 9 964, 35 €, déduire la somme de 2 698, 38 € au titre de l'APL non perçu par [E] [Y] [P] et condamner [R] [F] à payer la somme de 383, 89 € au titre de la quote part de taxe d'habitation et d'ordures ménagères.
Condamner [R] [F] à payer à [E] [Y] [P] la somme de 5 549, 46 € au titre d'indemnisation du préjudice de jouissance subi.
Ordonner compensation entre les sommes dues.
Accorder à [E] [Y] [P] un délai de paiement de 24 mois pour s'acquitter des sommes dues.
Condamner [R] [F] aux dépens en ce compris les frais d'expertise.
[E] [Y] [P] soutient que son bailleur a renoncé à l'application de la clause d'indexation. Il n'a jamais appliqué la clause contenue dans le bail et aucun indice de référence n'était par ailleurs indiqué. Il convient donc d'appliquer l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit qu'à défaut de manifester sa volonté la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé à son bénéfice pour l'année écoulée. [E] [Y] [P] soutient qu'elle a informé dès le début du bail ses bailleurs des désordres dans les lieux et qu'ils lui ont indiqué de pas vouloir faire de travaux en raison de leur grand âge, en contrepartie de quoi elle ne subirait pas d'indexation annuelles. Selon elle, cet accord est démontré par le fait qu'aucun travaux n'a été réalisé et que le loyer est resté inchangé. Elle souligne que [R] [F] a géré la location avant le décès de ses parents et a donc perçu les chèques de loyer ce qui démontre sa connaissance de l'accord existant.
[E] [Y] [P] soutient que le logement litigieux n'est
pas décent et qu'elle a dû attendre la procédure pour que son bailleur entame les travaux nécessaires. Ce n'est donc qu'à compter de sa réclamation en octobre 2014 que [R] [F] est fondé à percevoir le montant du loyer indexé. Elle avance qu'après indexation il apparaît qu'elle devait payer la somme de 18 427, 20 € entre octobre 2014 et septembre 2017 et qu'elle a payé 11 956, 85 € sur cette même période. Elle précise qu'il convient de déduire du montant restant à sa charge les APL suite à leur suppression par la CAF du fait de la non décence du logement. La CAF dans un courrier lui a confirmé qu'elle ne devait verser que le loyer minoré du montant des APL. Cette minoration du loyer du fait de la procédure de non décence ne peut s'analyser en défaut de paiement comme le prévoit l'article 7 de la loi de 1989. Elle précise avoir reçu un courrier CAF du 28 décembre 2016 établissant que le bailleur n'a pas justifié la mise en conformité du logement dans le délai de 18 mois ce qui explique qu'elle a repris le paiement de l'intégralité du loyer à cette date.
[E] [Y] [P] soutient que le bailleur doit lui rembourser une partie de la taxe d'habitation et des ordures ménagères acquittées au titre du garage puisque celui-ci occupe la moitié du garage et ce de 2012 à 2017. Elle affirme que malgré le fait qu'elle ait informé les impôts de cette situation, celle-ci n'a pas été prise en compte et elle a donc dû s'acquitter de l'intégralité de la taxe pour l'année 2019.
[E] [Y] [P] fait valoir qu'elle a subi un préjudice de jouissance en vivant depuis 2005 dans un logement qui n'est pas décent tout en continuant à payer ses loyers. Les travaux ont été réalisés par le bailleur en cours de procédure même s'il reste encore à faire les travaux de faïence dans la salle de bains. Selon elle, son refus de faire entrer l'entreprise pour réaliser les derniers travaux se justifie par ses horaires de travail. Elle conteste les deux modes de calcul du préjudice par l'expert puisqu'elle estime qu'ils ne sont fondés sur aucun élément technique objectif. [E] [Y] [P] ajoute qu'elle souffre désormais de problèmes respiratoires.
Subsidiairement, [E] [Y] [P] soutient qu'il convient d'appliquer la prescription quinquennale à l'application de la clause d'indexation du loyer. Le commandement de payer ayant été délivré le 26 février 2015, elle estime que le bailleur n'est recevable à poursuivre que pour la période postérieure au 26 février 2010 soit pour un total de 9 964, 35 € dont il convient de déduire les 2 698, 38 € d'APL non perçu par elle ainsi que la somme due par le bailleur au titre de la quotepart de taxe d'habitation et d'ordures ménagères.
[E] [Y] [P] souligne qu'après son départ des lieux, [R] [F] a effectué de nombreux travaux sur le logement ce qui corrobore ses dires selon lesquels il était nécessaire de réaliser d'autres travaux.
En tout état de cause, [E] [Y] [P] sollicite des délais de paiement. Elle fait valoir que pendant presque 11 ans, aucun arriéré correspondant à l'indexation du loyer ne lui avait été demandé. Elle a par la suite accepté de régler 460 € mensuel. Elle ajoute avoir fait une demande auprès du Fonds de solidarité pour le logement pour rembourser les sommes dues mais être bloquée par l'absence de transmission par l'agence du formulaire nécessaire.
MOTIFS
La cour constate que la pièce 26 produite par le bailleur mentionne un compte débiteur du locataire de 22 186,84 € le 18 janvier 2021, la pièce 18 un compte débiteur de 12 429,78 € au 1er janvier 2019, la pièce 14 un compte débiteur de 4805,02 € au 10 novembre 2016, la pièce 8 un compte débiteur de 2576,20 € au 9 décembre 2015, que la locataire ne produit aucune pièce de nature à apporter la preuve dont elle a la charge de paiements venant contredire les éléments des décomptes successifs du bailleur.
La cour infirme en conséquence le jugement, et condamne la locataire au paiement de la somme de 22 186,84 € pour sa dette à la date du 18 janvier 2021.
L'absence de réparation dans le logement pendant plusieurs années n'est pas une preuve suffisante de l'accord verbal prétendu sur une compensation de l'application de la clause d'indexation avec l'absence de réparation des désordres.
La clause d'indexation automatique prévue au bail autorise en droit son application dans la limite de la prescription de droit commun de cinq ans, la prescription n'étant opposable qu'au loyer et non pas aux procédés d'indexation qui n'est qu'un mode de calcul, et justifie dans l'espèce la mise en 'uvre de l'indice de 2008 par le bailleur.
La prescription annuelle mise en 'uvre par la loi ALUR s'applique aux révisions intervenant après le 27 mars 2014, de sorte que la révision par le bailleur le 1er octobre 2014 a manifesté son intention dans le délai de un an prescrit par la loi ALUR.
La cour confirme le rejet de la demande du locataire en paiement de la quote-part de taxe d'habitation résultant de l'occupation partielle du garage, alors que les pièces 21 et 24 du bailleur confirment qu'il a effectué la déclarations services fiscaux pour prendre en charge cette quote-part.
La cour retiendra la déduction de la dette locative d'un montant de dommages-intérêts de la somme de 2698,38 € équivalente à la perte d'APL, au motif que le bailleur n'a pas réalisé les travaux prescrits par le rapport de l'expert dans le délai légal de 18 mois, alors que le bailleur était informé de la perte des APL par un courrier du 28 décembre 2016 et ne prouve pas l'issue de sa saisine de la commission de recours amiable de la CAF.
Concernant le préjudice de jouissance du locataire résultant des désordres du logement, le premier juge n'était pas pertinent à faire une évaluation globale équivalente au montant de la dette locative qu'il qualifie d'évaluation à caractère approximatif.
La cour observe que l'expert judiciaire avait constaté d'importantes réparations effectuées en décembre 2015, mais conclut à la nécessité de réaliser des travaux sur une installation électrique défectueuse et dangereuse.
L'expert retient un défaut de jouissance du chauffage de 2005 à 2015. Il propose deux méthodes décrites dans son rapport aboutissant à une évaluation de préjudice d'un montant de 3250 € ou 2774,13 €.
Le bailleur n'est pas fondé à prétendre à une prescription du droit à réparation avant la date du 31 juillet 2012, alors que de nombreux courriers ont été adressés par la locataire entre 2005 et 2009 pour se plaindre des désordres, que la réception des courriers mêmes simples n'est pas sérieusement contestable alors qu'ils étaient accompagnés de chèques encaissés par le bailleur.
La cour retiendra une évaluation de l'indemnisation du préjudice à la somme proposée par l'expert de 3250 €, dont le mode de calcul apparaît pertinent.
Il en résulte que la créance du bailleur s'établit à la somme de :
22 186,84 ' 2698,38 ' 3250 = 16 238,46 €.
Il résulte des dates des différents décomptes de dette locative produits par le bailleur, sans être utilement contestés par la preuve à la charge du locataire de paiement intervenus, que la dette s'est considérablement aggravée jusqu'à une quasi absence de règlement mensuel à partir de 2019, alors que les désordres avaient été réparés à la fin décembre 2015.
La cour rejette en conséquence la demande de délai de paiement supplémentaire de la locataire, alors qu'elle a refusé par courrier du 23 juin 2015 une proposition amiable d'apurement sur 24 mois, qu'elle ne précise aucune modalité de proposition de délai ni ne justifie d'une capacité de paiement.
Il est équitable de mettre à la charge de [E] [Y] [P] une part des frais non remboursables exposés en appel par [R] [F] dont les prétentions ont été pour partie retenues, pour un montant de 1000 €.
[E] [Y] [P] qui n'a pas exécuté son obligation principale de locataire de paiement des loyers supportera la charge des dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition greffe ;
Infirme le jugement rendu le 11 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan ;
Et statuant à nouveau :
Condamne [E] [Y] [P] à payer à [R] [F] la somme de 16 238,46 €, et une somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne [E] [Y] [P] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.
Le greffier, Le président,
