Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 17 JANVIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/01976 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OSQ3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 FEVRIER 2020
Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER
N° RG 17/03466
APPELANTE :
Madame [C] [H]
née le 28 Mai 1943 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Fanny LAPORTE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Fanny LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Grégory ANGLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
S.A.S. [E] JOAILLIER prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Olivier GUERS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 26 Octobre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 NOVEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre et Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Madame Marianne FEBVRE, Conseillère désignée par ordonnance Premier Président en date du 16 septembre 2022 en remplacement du magistrat empêché
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON et Madame Hélène ALBESA
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 21 mars 2008, devant notaire [C] [X] épouse [H] a donné à bail commercial à la SAS [E]-JOAILLIER MONTPELLIER aux droits de laquelle vient la SAS [E]-JOAILLIER un local de 43m² environ à usage de commerce situé lot 17 d'un ensemble immobilier sis [Adresse 5], [Adresse 7], [Adresse 6] et [Adresse 4] ayant pour destination le commerce de vente au détail de bijouterie, joaillerie, stylos et autres articles pouvant s'y rattacher pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2008 pour se déterminer le 31 mars 2017 moyennant un loyer annuel HT et HC correspondant à la valeur locative de 43 200€ HT.
Par un avenant en date du 12 juin 2008 les parties ont convenu de compléter le bail en modifiant la clause d'indexation.
Par acte du 2 novembre 2016, la SAS [E]-JOAILLIER a demandé le renouvellement du bail selon les modalités prévues à l'article L 145-10 du code de commerce.
En l'absence de toute réponse du bailleur dans un délai de trois mois de la demande, le principe du renouvellement du bail a été tacitement acquis pour une durée de neuf ans à effet du 1er avril 2017 devant se terminer le 31 mars 2016.
Par acte extra-judiciaire en date du 23 février 2017 la SAS [E]-JOAILLIER a demandé que le prix du bail soit fixé à la somme annuelle de 18 576 € HT et HC correspondant à la valeur locative.
Par acte en date du 30 juin 2017 la SAS [E]-JOAILLIER a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier aux fins à titre principal de fixation du loyer à la somme de 18 576 € HT et HC à effet au 1er avril 2017 et à titre subsidiaire de désignation d'un expert pour détermination de la valeur locative des locaux loués.
Par jugement en date du 6 novembre 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier a avant dire droit sur la détermination du montant du loyer renouvelé ordonné une expertise et désigné [K] [I] en qualité d'expert pour y procéder.
L'expert a déposé son rapport au greffe le 9 septembre 2019.
Le jugement rendu le 4 février 2020 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :
fixe le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 20 500 €;
rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
dit que chacune des parties conservera ses frais et dépens y compris les frais de l'expertise judiciaire;
dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Sur la fixation du loyer du bail renouvelé le juge des loyers commerciaux après avoir rappelé les dispositions de l'article
L 145-33 du code de commerce se fonde sur le rapport d'expertise judiciaire non contesté sur ce point pour retenir une surface totale arrondie de 41 m².
Sur la valeur locative des locaux le juge des loyers commerciaux relève que l'expert a retenu la méthode dite de comparaison prévue à l'article R 145-7 du code de commerce et précise qu'il ne retient que les trois termes de comparaison étudiés par l'expert ce dernier ne produisant pas et ne tirant pas de développement des données de l'observatoire de l'immobilier et du commerce données par lui.
La moyenne de ces trois termes a permis de parvenir à une valeur locative de 541 € au mètre carré qui doit être impactée d'une décote de 7,5% pour tenir compte du fait que la taxe foncière est supportée par le preneur.
Enfin le juge des loyers commerciaux s'il prend en considération le fait que le preneur doit supporter les travaux de mise aux normes et les grosses réparations estime que cette deuxième décote est neutralisée par le fait que le présent local permet au preneur le percement d'une ouverture entre le n°5 et le n°7 de la rue, ce dernier local étant la propriété du preneur qui l'exploite également.
[C] [X] épouse [H] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe de la cour en date du 18 mai 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 octobre 2022.
Les dernières écritures prises par [C] [X] épouse [H] ont été déposées le 25 octobre 2022.
Les dernières écritures prises par la SAS [E]-JOAILLIER ont été déposées le 21 octobre 2022.
Le dispositif des écritures de [C] [X] épouse [H] énonce en ses seules prétentions :
Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 20 500 €,
Statuant à nouveau,
A titre principal,
Fixer à 48 240 € par an le loyer des locaux objets du bail commercial,
A titre subsidiaire,
Fixer à 47 300 € et à tout de moins à 45 100 € par an le loyer des locaux objets du bail commercial,
A titre infiniment subsidiaire,
Fixer à 23 780 € par an le loyer des locaux objets du bail commercial,
En tout état de cause,
Condamner la SAS [E]-JOAILLIER à verser la somme de 4 500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de d'appel.
L'appelante expose en premier lieu:
-que le loyer initial convenu librement entre les parties en 2008 en application de la clause d'indexation porte le loyer au 1er avril 2017 à la somme de 48 240 €,
-que le local a une surface utile de 43 m² et pas de 41 m²,
-que depuis 2008 le local n'a pas vu sa commercialité baisser,
-que Monsieur [E] propriétaire et exploitant de plusieurs locaux commerciaux dans le même secteur a refusé d'en communiquer les baux,
-que les termes de comparaison pris par l'expert ne sont pas pertinents en ce que le local en litige est exploité pour un commerce de luxe, activité commerciale qui abonde dans le même secteur et que l'expert aurait dû prendre en considération pour les termes de comparaison .
[C] [X] épouse [H] reproche à l'expert judiciaire d'avoir baissé le loyer initial fixé contractuellement en 2008 de plus de 45% comme étant expressément « la valeur locative » alors que le loyer par l'application de la clause d'indexation doit être fixé à la somme de 48 240 €.
Elle critique aussi le jugement dont appel en ce qu'il n'a pas tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé et le fait que les parties s'étaient accordées pour prendre en compte outre les critères de l'article L 145-33 du code de commerce:
-les obligations du preneur,
-le fait que la SAS [E]-JOAILLIER souhaitait prendre précisément ce local à bail car notamment il est voisin du n° 7 du passage Lonjon dont Monsieur [E] est déjà propriétaire.
Sur les éléments d'appréciation de la valeur locative la bailleresse fait valoir en substance que:
-la situation locative des locaux est très favorable,
-le local a une surface de 43 m² tel que cela ressort des actes et de l'aveu des parties et non de 41 m², et l'entièreté de la surface est une surface de vente sans application d'une pondération,
-des travaux ont été réalisés en cours de bail par le preneur sans autorisation du bailleur avec une incidence favorable Monsieur [E] ayant démoli une partie du mur contigu entre le local n° 5 et le local n° 7 l'accès se faisant désormais par le local n° 7 et l'accès par le local n° 5 devenant une vitrine,
-la destination des lieux loués est très large laissant une grande liberté au preneur en cas de cession,
-les obligations respectives des parties le bail ne contiennent aucune charge exorbitante pour le preneur
-l'absence dévolution défavorable des facteurs locaux de commercialité depuis 2008 doit être prise en considération.
La bailleresse critique le rapport d'expertise en ce qu'il n'a pas appliqué en l'absence de référence pertinente la méthode de la capitalisation qui consiste à se demander à quel niveau pourrait être loué le local, et donc à déterminer la valeur locative de marché et ajoute que le fait de lui refuser le bénéfice de la capitalisation induit au niveau de son patrimoine des conséquences plus importante qu'un simple manque à gagner d'une fraction de loyer.
Elle ajoute que oublier le droit au bail revient aussi à ignorer volontairement le mécanisme économique de formation du prix du marché et ainsi considérant l'absence totale de baux du voisinage, le refus de Monsieur [E] de communiquer les baux et la réalité du marché dans le secteur il convient de considérer soit qu'il n'y a aucune baisse de la valeur locative du commerce et le loyer est donc le loyer initial de mars 2008 normalement indexé depuis soit 48 240 € par an, soit que la valeur locative du commerce au 1er avril 2017 ne saurait être inférieure mais supérieure à celle de 1 100 € par an au m².
Le dispositif des écritures de la SAS [E]-JOAILLIER énonce:
A titre principal, confirmer le jugement dont appel,
A titre subsidiaire, fixer le prix du loyer renouvelé le 1er avril 2017 à la somme annuelle de 23 780 € HT et HC,
En tout état de cause, laisser les dépens à la charge de la [C] [X] épouse [H];
Condamner [C] [X] épouse [H] au paiement de la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la désignation des lieux loués la SAS [E]-JOAILLIER s'en remet au rapport d'expertise qui retient une surface utile de 41 m² sans pondération.
Sur les charges et conditions du bail et les obligations respectives des parties elle fait valoir que la destination des locaux est spécialisée et inchangée depuis le bail initial et que le locataire a la charge de l'entretien et des réparations grosses ou menues et qu'il supporte aussi l'impôt foncier.
Sur les conditions de fixation du prix du loyer du bail renouvelé la SAS [E]-JOAILLIER expose qu'il faut appliquer les dispositions des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce et donc fixer le loyer à la valeur locative et ajoute qu'au cas d'espèce la valeur locative étant inférieure au loyer exigible au moment du renouvellement il n'y a pas lieu de prendre en considération les modalités de fixation originaire du prix.
Sur la détermination de la valeur locative la SAS [E]-JOAILLIER soutient d'abord que contrairement à ce qui est allégué par la bailleresse elle a produit de nombreux éléments de comparaison.
Elle considère que la nouvelle référence locative produite en appel par [C] [X] épouse [H] en pièce 16 n'est pas pertinente dans la mesure où il s'agit d'un local d'une superficie de 34,6 m² au rez-de-chaussée et de 43,11 m² à l'entresol ce qui suppose une pondération et surtout d'un local à destination de bar/restaurant.
En définitive si la SAS [E]-JOAILLIER sauf à critiquer quelques points du rapport d'expertise judiciaire s'en remet à l'évaluation expertale pour la valeur locative et conclut donc à la confirmation du jugement entrepris.
MOTIFS
La cour rappelle tout d'abord qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties, c'est à dire sur ce à quoi prétend une partie et que la formulation dans le dispositif des conclusions de voir «dire et juger» et/ou «constater» ne constitue pas une prétention et que la cour n'est donc pas tenue d'y répondre.
Sur la fixation du loyer du bail renouvelé :
C'est à bon escient que le premier juge a rappelé les dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce aux termes desquelles le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative qui à défaut d'accord est déterminée d'après:
1° les caractéristiques du local concerné,
2° la destination des lieux,
3° les obligations respectives des parties,
4° les facteurs locaux de commercialité,
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
La cour rappelle par ailleurs qu'en application de l'article L 145-34 du code de commerce si la fixation du loyer du bail renouvelé correspond sauf accord des parties à la valeur locative avec toutefois le plafonnement de la valeur du loyer qui cependant ne s'applique qu'à sens unique c'est à dire que le locataire a toujours la possibilité d'exiger que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative même lorsqu'elle est inférieure au loyer plafond résultant de l'application des indices de l'article L 112-2 du code monétaire et financier publiés par l'institut national de la statistique et des études économiques.
Il ressort par conséquence de la combinaison des articles citées que contrairement à ce qui est revendiqué au principal par la bailleresse le loyer du bail renouvelé doit bien être fixée en référence à la valeur locative et non par application des clauses du bail initial et des avenants subséquents.
Sur la surface des locaux ( caractéristiques du local concerné) les parties s'opposent sur la surface du local à retenir.
Il sera rappelé que pour la fixation du loyer du bail renouvelé et la fixation de la valeur locative c'est la surface réelle des locaux à la date du renouvellement qu'il convient de prendre en considération.
Ainsi si l'acte notarié concernant la désignation des biens mentionne qu'il s'agit d'un local commercial d'environ 43 m² c'est à juste titre que le jugement entrepris a retenu la surface de 40,54 m² arrondie à 41m² proposée par l'expert après analyse des plans la bailleresse n'y opposant aucun document utile contraire y compris en cours d'expertise et n'ayant formé aucun dire.
C'est bien une surface de 41 m² qui sera retenue sans aucune pondération l'ensemble de la surface étant considéré par l'expert comme surface de vente ce que ne critique aucune des parties.
Sur la destination des lieux, l'expert judiciaire a bien pris en considération le fait que les locaux sont loués à usage de l'exploitation de l'activité de commerce de bijouterie et joaillerie et tous articles pouvant s'y rattacher à l'exclusion de tout autre exploitation même temporairement et il a relevé que le local en excellent état d'entretien est adapté à l'activité autorisée par le bail.
Sur les obligations respectives des parties, si l'expert judiciaire a bien pris connaissance le fait que selon les clauses contractuelles l'impôt foncier est refacturé au preneur qui supporte également les grosses ou menues réparations il a omis de prendre en considération ses charges exorbitantes du droit commun pesant sur le preneur et d'appliquer un abattement comme le veut la pratique en la matière lequel est fixé par la jurisprudence habituelle entre 15% et 20%.
Le juge des loyers commerciaux a donc à juste titre appliqué un abattement qu'il a toutefois pertinemment ramené à 7,5% pour tenir compte du fait que si les clauses du bail mettent à la charge du preneur des obligations incombant normalement au bailleur à l'inverse le bail autorise le locataire à procéder sans autorisation du bailleur à l'ouverture d'une porte de communication dans le mur mitoyen entre le local objet du bail et le local contigüe propriété de la SCI LONJON dont la SAS [E]-JOAILLIER est également locataire.
Cette condition du bail doit s'analyser en une charge exorbitante du droit commun pesant sur le bailleur et justifiant que l'abattement à appliquer soit fixé à 7,5% comme retenu par le juge des loyers commerciaux ce qui ne fait d'ailleurs l'objet d'aucune critique sérieuse de la part des parties.
Sur les facteurs locaux de commercialité la cour rappelle que cette notion est définie par l'article R 145-6 du code de commerce et qu'en application de l'article L 145-34 du-dit code la modification doit être notable et avoir un intérêt pour le commerce considéré.
Il ressort de la lecture du rapport d'expertise judiciaire sur ce point qu'il n'est pas relevé une modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail renouvelé et aucune des parties ne fait sur ce point la démonstration inverse.
Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage ou termes de comparaison, la bailleresse partie appelante reproche à l'expert judiciaire d'avoir pris en considération des termes de comparaison ne s'avérant pas pertinent.
La cour relève d'abord que dans le cadre de l'expertise [C] [X] épouse [H] n'a produit aucun terme de comparaison et qu'elle n'a formulé aucun dire alors même que l'expert a répondu favorablement à la demande de son conseil de se voir accorder un délai supplémentaire pour présenter des observations.
L'expert a interrogé différentes enseignes de luxe compte tenu de l'activité de la SAS [E]-JOAILLIER dans le secteur environnant le local objet du bail ce qui a permis d'obtenir 3 termes de comparaison desquels il a écarté comme retenu par le premier juge le bail à l'enseigne [Localité 9] en raison d'une surface bien plus importante ne rendant pas opportune la comparaison avec le local propriété de [C] [X] épouse [H].
Dans un deuxième temps il a également pris en considération contrairement à ce que soutient l'appelante le bail entre la SCI LONJON et la SAS [E]-JOAILLIER avec une valeur locative de 522 €/m² et la SAS [E]-JOAILLIER verse à la présente procédure l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier en date du 12 septembre 2017 qui a confirmé la fixation par le juge des loyers commerciaux le 7 avril 2015 du prix du bail renouvelé à la somme de 39 840 € HT à compter du 1er janvier 2013 soit une valeur locative de 480 €/an/m².
L'expert judiciaire [K] [I] s'est également basé pour proposer une valeur locative de 580 € HT/an/m² sur les données de l'Observatoire de l'Immobilier du Commerce de [Adresse 4] dans son édition de janvier 2017, toutefois c'est à juste titre que le jugement dont appel a écarté la prise en considération de ces données dans la mesure où l'expert ne les produit pas se limitant à indiquer qu'il en ressort une valeur locative pour des commercialités moyenne entre 477 €/an/m² et 842 €/an/m².
Au vu de ces éléments le juge des loyers commerciaux a donc retenu une moyenne des termes de 541 €/an/m² soit une valeur locative de 500 €/an/m² après abattement de 7,5%.
Enfin la seule pièce nouvelle versée en appel par [C] [X] épouse [H] en l'occurrence le bail commercial conclu entre la SCI ARTAUD FRANCHI et la SARL BDS pour un local situé [Adresse 2] ne peut être prise en considération comme terme de comparaison dans la mesure où les caractéristiques du local sont trop éloignées de celles du local objet du présent bail puisqu'il s'agit d'un local commercial composé d'un rez-de-chaussée de 34, 60 m² et d'un entresol de 43,11m² et que en outre l'activité commerciale qui y est exploitée est très différente de celle de la SAS [E]-JOAILLIER puisqu'il s'agit d'une activité de bar, restaurant, brasserie.
La cour qui ne trouve donc pas dans les moyens développés par les parties et dans les pièces produites une critique sérieuse du jugement entrepris confirmera la décision déférée sur la fixation de la valeur locative annuelle à la somme de 20 500 €.
Sur les demandes accessoires:
Le jugement dont appel sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Devant la cour [C] [X] épouse [H] qui succombe au principal sera condamnée à payer à [E]-JOAILLIER la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de la présente procédure.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 février 2020 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Montpellier;
Y ajoutant,
Condamne [C] [X] épouse [H] à payer à [E]-JOAILLIER la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne [C] [X] épouse [H] aux dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier Le Président
