| France, Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 17 janvier 2023, 20/01745

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 17 JANVIER 2023

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 20/01745 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OSEI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 JANVIER 2020 Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 18/00831

APPELANT :

Maître [M] [U] agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société LE RESTO DU LAC, désignée à ces fonctions par jugement du 24/02/2020

né le 17 Mars 1961 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIME :

Monsieur [Y] [I]

né le 06 Mai 1959 à [Localité 5] (PORTUGAL)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Isabelle MONSENEGO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

Ordonnance de clôture du 24 Octobre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 NOVEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre et Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Marianne FEBVRE, Conseiller désignée par ordonnance du Premier Président en date du 16 septembre 2022 en remplacement du magistrat empêché

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Suivant acte sous-seing privé en date du 9 février 2015, [Y] [I] a donné à « bail précaire » à la société LE RESTO DU LAC un local commercial sis à [Localité 4] pour une durée 12 mois entiers et consécutifs, avec la possibilité de prorogation et de renouvellement de 11 mois supplémentaires soit une durée ne dépassant pas 23 mois moyennant un loyer mensuel de 3 000 € majoré de la somme de 400 € au titre de la location de la licence IV et des charges pour un total de 120 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 31 janvier 2016 [Y] [I] a informé la locataire que son bail arrivait à échéance le 9 février 2016, que la location prenait fin sans formalité du bailleur et que la société avait la possibilité de proroger et de renouveler pour 11 mois supplémentaire en l'avisant par courrier recommandé avec accusé de réception.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 octobre 2016 la société LE RESTO DU LAC a informé [Y] [I] de son intention d'acheter le matériel donné en location afin de pouvoir prétendre à un bail « 3-6-9 » et a demandé le renouvellement du bail en cours pour une année supplémentaire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 juin 2017 [Y] [I] a informé sa locataire qu'il acceptait le renouvellement du bail pour une toute dernière période s'achevant le 8 janvier 2018 et que sans l'achat du matériel et des meubles avant cette date un bail « 3-6-9 » ne pourrait être établi.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 septembre 2017 la société LE RESTO DU LAC a indiqué à [Y] [I] vouloir lui racheter le matériel pour 80 000 € mais sous certaines conditions énumérées dans le courrier dont la reprise de certains désordres et une baisse de loyer à 2 520 € au lieu de 3 520 € charge et frais de location de licence IV inclus.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 septembre 2017 [Y] [I] a informé sa locataire de son accord sur le prix de vente du matériel et de son désaccord sur le montant du loyer et de la reprise de certains désordres.

Par acte d'huissier en date du 29 décembre 2017 [Y] [I] a donné congé à la société LE RESTO DU LAC pour le 8 janvier 2018 ce que cette dernière a contesté le 4 janvier 2018 se prévalant du statut des baux commerciaux.

La société LE RESTO DU LAC par acte d'huissier en date du 7 février 2018 a assigné devant le tribunal de grande instance de Montpellier, [Y] [I] pour au principal dire que le statut des baux commerciaux est applicable.

Le jugement rendu le 28 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :

Déclare recevable l'action introduite par la société LE RESTO DU LAC visant à voir reconnaître l'existence d'un bail commercial à l'issue du bail dérogatoire du 9 février 2015;

Déboute la société LE RESTO DU LAC de sa prétention visant à voir reconnaître l'existence d'un bail commercial à l'issue du bail dérogatoire du 9 février 2015;

Condamne [Y] [I] sous astreinte de 10 € par jour de retard à compter de la signification du présent jugement à communiquer à la société LE RESTO DU LAC les quittances des loyers avec indication des charges et les justificatifs des charges payées;

Ordonne l'expulsion de la société LE RESTO DU LAC et de tous occupants de son chef par huissier avec au besoin le recours à la force publique,

Condamne la société LE RESTO DU LAC au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à 3 000 € majorée de la somme de 400 € au titre de la location de la licence IV et de la somme de 120 € au titre des provisions sur charges, soit un total de 3 520 € déduction faite des sommes payées par la société LE RESTO DU LAC depuis le 8 janvier 2018;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société LE RESTO DU LAC aux entiers dépens.

Sur la recevabilité de l'action de la société LE RESTO DU LAC au regard de la prescription les premiers juges exposent qu'il convient de distinguer l'action en requalification d'une convention ce celle qui tend à voir reconnaître au bénéfice du preneur l'application de plein droit du statut des baux commerciaux, action qui n'est pas soumise à la prescription biennale de l'article L 145-60 du code de commerce mais à la prescription quinquennale de droit commun.

En l'espèce l'action introduite le 7 février 2018 par la société LE RESTO DU LAC visant sur le fondement de l'article L 145-5 du code de commerce à faire constater l'existence d'un bail commercial né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire n'est donc pas prescrite.

Sur la demande de la société LE RESTO DU LAC visant à voir reconnaître l'existence d'un bail commercial à l'issue du bail dérogatoire le jugement après avoir rappelé les dispositions de l'article L 145-5 du code de commerce considère que le bail dérogatoire du 9 février 2015 a été renouvelé le 26 juin 2017 pour une toute dernière période devant s'achever le 8 janvier 2018 mais que le bailleur a par acte d'huissier signifié le 29 décembre 2017 le congé à la société LE RESTO DU LAC au 8 janvier 2018 si bien que le bail ayant expiré avant la durée totale de trois ans la société LE RESTO DU LAC ne peut se prévaloir des dispositions de l'article pré-cité pour se voir reconnaître l'existence d'un bail commercial.

Maître [U] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société LE RESTO DU LAC selon jugement en date du 24 février 2020 a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 9 avril 2020.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 octobre 2022.

Les dernières écritures pour Maître [U] es qualité de liquidateur judiciaire de la société LE RESTO DU LAC ont été déposées le 2 avril 2021.

Les dernières écritures pour [Y] [I] ont été déposées le 15 avril 2021.

Le dispositif des écritures de Maître [U] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société LE RESTO DU LAC énonce en ses seules prétentions :

Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la société LE RESTO DU LAC à titre principal de sa demande de reconnaissance d'un bail commercial à compter du 9 février 2017, à titre subsidiaire en ce qu'il n'a pas statué sur l'existence d'un bail commercial dès sa signature,

Statuant à nouveau,

A titre principal, jugé qu'un bail commercial de 9 ans s'est formé le 9 février 2017,

A titre subsidiaire, que le bail commercial signé entre les parties n'est pas un bail précaire mais un bail commercial et requalifier ainsi le bail à compter du 9 février 2015;

En toutes hypothèses, condamner [Y] [I] à payer à Maître [U] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société LE RESTO DU LAC la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Sur la prescription de son action la société LE RESTO DU LAC fait valoir que son action n'est pas une action en requalification d'un bail précaire en bail commercial soumise à la prescription biennale mais une action tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut né du maintien dans les lieux par le preneur à l'issue d'un bail dérogatoire soumise à la prescription quinquennale.

A titre principal la société LE RESTO DU LAC soutient qu'en application de l'article L 145-5 du code de commerce à l'issue du délai de un mois après le terme du bail fixé au 9 janvier 2017 renouvellement compris de 11 mois, soit le 9 février 2017 un bail commercial s'est formé rappelant que [Y] [I] a produit de fausses pièces.

Elle ajoute que de plus en tout état de cause si la conclusion d'un second bail dérogatoire était démontrée cela ne vaudrait pas renonciation pour la société LE RESTO DU LAC à se prévaloir du statut des baux commerciaux alors que le bailleur ne démontre pas avoir indiqué à sa locataire son opposition au maintien dans les lieux au plus tard le 9 février 2017 et qu'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s'est donc opéré le 9 février 2017.

Enfin sur l'appel incident formé par [Y] [I] la société fait valoir que celui-ci ne peut demander la fixation au passif de sa prétendue créance de 80 000 € au titre de la vente du matériel dans la mesure où il n'a pas déclaré cette prétendue créance.

Le dispositif des écritures de [Y] [I] énonce :

A titre principal,

infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la prescription non acquise et rejeté les pièces 6 et 7 et statuant à nouveau,

Dire que la demande en requalification eu bail initial est prescrite et confirmer le jugement en ses autres dispositions.

A titre subsidiaire,

Si la cour reconnaissait la qualité de locataire commercial à la société LE RESTO DU LAC,

Fixer la créance de [Y] [I] au passif de la société LE RESTO DU LAC à la somme de 80 000 € au titre de la vente du matériel listé en annexe du bail du 9 février 2015;

En tout état de cause,

Condamner Maître [U] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société LE RESTO DU LAC à payer la somme de 3 520 € par mois depuis le 28 avril 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux;

Condamner Maître [U] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société LE RESTO DU LAC au paiement d'une somme de 6 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

[Y] [I] maintient en appel que l'action en requalification du bail se prescrit par deux ans à compter de la signature de ce dernier soit en l'espèce à compter du 9 février 2015 si bien qu'elle ne peut plus être intentée depuis le 9 février 2017.

Il fait valoir également qu'à l'issue des différentes périodes des baux précaires expirant le 8 janvier 2018 le bailleur n'a pas laissé le preneur dans les lieux puisqu'il lui a délivré congé avant la fin de la durée des baux renouvelés dont les durée sont inférieures à 36 mois si bien qu'il s'agit bien d'une action en requalification du bail qui se prescrit par deux ans.

A titre subsidiaire, [Y] [I] invoque la loi des parties et en particulier le fait qu'il y a eu une volonté claire et non équivoque du bailleur de ne signer un bail commercial uniquement si le mobilier était acheté pour 80 000 € raison pour laquelle la locataire a sollicité un délai supplémentaire pour pouvoir financer cette acquisition, ce que le bailleur a accepté.

Il soutient qu'en application de l'article L 145-5 du code de commerce le bail précaire peut avoir une durée de trois ans.

Or en l'espèce c'est bien à la demande expresse de la locataire par courrier du 3 novembre 2016 qu'une prolongation supplémentaire du bail a été acceptée pour financer l'achat du matériel, période se terminant en janvier 2018.

Il ajoute ensuite que le bailleur dispose d'un délai de un mois à l'issue du bail dérogatoire pour agir ou non et faire connaître ses intentions quant à la suite du bail précaire et au cas présent par un congé en date du 29 décembre 2017 il a manifesté sa volonté de ne pas laisser le bail précaire se transformer en bail commercial à l'issue de la période renouvelée arrivant à échéance le 8 janvier 2018.

Ainsi le seul fait qu'à l'issue de la période renouvelé le locataire ait refusé de quitter les lieu ne peut conférer à celui-ci des droits.

A titre subsidiaire, [Y] [I] soutient que s'il était considéré qu'un bail commercial s'est formé entre les parties pour bénéficier d'un tel bail la société LE RESTO DU LAC s'est engagée à acquérir le matériel pour la somme de 80 000 € si bien qu'il dispose d'une créance de ce montant qui doit être inscrite au passif de la société et nul n'est besoin qu'il ait produit la dite créance au passif car il ne s'agit que d'un engagement contractuel au cas où le bail serait qualifié de bail commercial.

MOTIFS

Comme retenu par les premiers juges la société LE RESTO DU LAC, preneur fonde à titre principal son action en reconnaissance du statut des baux commerciaux sur les dispositions de l'article L 145-5 du code de commerce selon lesquelles un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux prend naissance lorsque le preneur à l'expiration du bail dérogatoire se maintient dans les lieux et est laissé en possession.

Il est constant que la prescription biennale de l'article L 145-60 du code de commerce ne concerne que les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux et que l'action fondée sur l'article L 145-5 du code de commerce visant à faire constater l'existence d'un bail commercial né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire n'est pas régie par l'article L 145-60 du code de commerce mais par les dispositions de droit commun de l'article 2224 du code civil si bien que cette action se prescrit par cinq ans.

Par conséquent cette action introduite par l'assignation du 7 février 2018 n'est pas prescrite et se trouve donc recevable.

Sur le bien fondé de l'action du preneur sur le fondement de l'article L 145-5 du code de commerce, la cour relève tout d'abord que c'est pas des motifs précis et circonstanciés que les juges de première instance ont écarté des débats les pièces n°6 et n°7 produites par [Y] [I] lequel ne développe sur ce point aucune critique argumentée et pertinente.

Sur le fond de la demande de la société LE RESTO DU LAC le jugement dont appel a rappelé qu'en application des dispositions de l'article L 145-5 du code de commerce si les parties lors de l'entrée dans les lieux peuvent déroger à l'application du statut des baux commerciaux c'est à la condition que la durée totale du bail dérogatoire ou des baux successifs n'excède pas trois ans et que si à l'expiration de cette durée et au plus tard à l'issue d'un délai de un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession il s'opère une nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

L'application du statut des baux commerciaux au nouveau bail qui se forme suppose que soit relevé un consentement au moins tacite au maintien du preneur dans les lieux et il est constant que le bailleur doit manifesté au locataire avant l'expiration du bail sa volonté de ne pas poursuivre les relations contractuelles.

En l'espèce comme relevé par la décision déférée, le bail dérogatoire conclu le 9 février 2015 a été renouvelé le 26 juin 2017 pour une dernière période devant s'achever le 8 janvier 2018 soit avant une durée totale de location de trois ans.

Or par acte d'huissier en date du 29 décembre 2017 le bailleur [Y] [I] a fait signifier à la société LE RESTO DU LAC un congé pour le 8 janvier 2018 manifestant sa volonté de ne pas poursuivre les relations contractuelles et même si à l'issue la société LE RESTO DU LAC s'est maintenue dans les lieux le bailleur ne l'a pas laissé en possession au sens de l'article L 145-5 du code de commerce.

Par conséquent au vu de ce qui précède par ces motifs ajoutés le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté la société LE RESTO DU LAC de sa demande de voir reconnaître l'existence d'un bail commercial sur le fondement de l'article L 145-5 du code de commerce.

Devant la cour la société LE RESTO DU LAC demande à titre subsidiaire la requalification du bail initial en bail commercial sur le fondement de l'article L 145-1 du code de commerce soutenant que dès l'origine le bail conclu entre les parties devait être soumis au statut des baux commerciaux.

Il a déjà été rappelé que la prescription biennale de l'article

L 145-60 du code de commerce s'applique aux actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux et s'applique en particulier aux actions tendant à voir requalifier un bail dérogatoire en bail commercial.

Il est constant que dans ce cas le délai de prescription court à compter de la conclusion du contrat initial peut important que celui-ci ait été tacitement reconduit.

Par conséquent la société LE RESTO DU LAC devait exercer son action en requalification du bail initial avant le 9 février 2017 et son action ayant été introduite par l'assignation en date du 8 janvier 2018 elle se trouve donc prescrite.

Sur les autres dispositions, le jugement entrepris ne fait l'objet d'aucune critique sérieuse en ce qu'il a, la fin du bail étant acquise au 8 janvier 2018, déclaré la société LE RESTO DU LAC occupante sans droit ni titre à compter de cette date, et donc en ce qu'il a par voie de conséquence ordonné son expulsion en tant que de besoin et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.

Le jugement déféré ne fait pas plus l'objet de critique en ce qu'il a condamné [Y] [I] sous astreinte de 10 € par jour de retard à compter de la signification du présent jugement à communiquer à la société LE RESTO DU LAC les quittances des loyers avec indication des charges et les justificatifs des charges payées.

La décision de première instance sera également confirmée en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Enfin Maître [U] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société LE RESTO DU LAC succombant devant la cour sera condamné à payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions par ces motifs ajoutés le jugement rendu le 28 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable comme prescrite l'action en requalification du bail initial en bail commercial sur le fondement de l'article L 145-1 du code de commerce;

Condamne Maître [U] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société LE RESTO DU LAC à payer à [Y] [I] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure d'appel.

Le greffier Le Président