Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 10 JANVIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/04070 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OWJA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 11 SEPTEMBRE 2020
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN
N° RG 17-000590
APPELANTE :
S.A. TROIS MOULINS HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Céline FLORENTIN, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
Madame [K] [D]
née le 13 Août 1973 à [Localité 3]
[Adresse 1],
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Yves-Séraphin OUAYOT, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant
Ordonnance de clôture du 24 Octobre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 NOVEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Le 27 octobre 2009, la société Trois Moulins Habitat (TMH) a donné en location à [K] [D] un appartement situé à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 322,60 euros.
Le 22 décembre 2014, suite à des infiltrations, un constat amiable de dégât des eaux a été dressé.
Le 19 mars 2015, l'assurance de [K] [D] a mandaté son expert, le cabinet Home Eurexo, qui a conclu que les désordres étaient consécutifs à des infiltrations d'eau entre la menuiserie et le gros 'uvre de la façade de l'immeuble, qui perdurent depuis plus de 10 ans et que l'assurée n'avait pas subi de dommages au contenu.
Le 22 mars 2017, [K] [D] a assigné la société TMH en indemnisation de son préjudice de jouissance consécutif aux désordres affectant l'appartement.
Le 13 avril 2018, le tribunal, avant dire droit, a ordonné une expertise en vue de déterminer les désordres allégués et leurs conséquences, dont le rapport a été déposé le 4 mars 2019.
[K] [D] a sollicité la condamnation de la bailleresse à lui payer une somme de 5 096,84 euros en indemnisation de son préjudice, outre 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.
La société TMH a conclu à la réduction du montant de l'indemnisation à la somme de 483,90 euros ou, subsidiairement, à un montant inférieur à celui que réclame la demanderesse.
Le jugement rendu le 11 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan énonce dans son dispositif :
Condamne la société TMH à payer à [K] [D] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la défenderesse aux dépens de l'instance qui incluent les frais de l'expertise en exécution du jugement du 13 avril 2018.
Le jugement expose que l'expert établit que l'appartement loué présentait de fortes traces d'humidité au droit des menuiseries avec apparition de moisissures causées par des infiltrations d'eau de pluie dues au fait que les menuiseries en PVC n'étaient pas équipées de cornières. Ces désordres contreviennent aux exigences réglementaires du décret du 31 janvier 2002, le logement ne satisfait donc pas aux conditions d'usage et de décence posées par la loi. Le jugement constate que la bailleresse est responsable du trouble de jouissance causé à [K] [D] dès lors que les désordres relèvent de ses obligations de délivrance et d'entretien. La société TMH n'établit pas l'existence d'un cas de force majeure exonératoire puisque le manque de coopération de la locataire ne présente pas les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité totales requises pour constituer un tel cas de force majeure. L'importance des désordres a nécessairement eu des répercussions sur la santé et le cadre de vie de la locataire. Le jugement retient une indemnisation d'un tiers du loyer pendant 20 mois, ce qui correspond au temps nécessaire pour obtenir réparation après échec des tentatives amiables.
La société TMH a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 29 septembre 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 24 octobre 2022.
Les dernières écritures pour la société TMH ont été déposées le 14 décembre 2020.
Les dernières écritures pour [K] [D] ont été déposées le 1er février 2021.
Le dispositif des écritures pour la société TMH énonce :
Réformer le jugement dont appel ;
Fixer l'indemnisation du préjudice de jouissance de [K] [D] résultant des infiltrations d'eau à la somme de 483,90 euros et celui résultant de la dégradation des embellissements à la somme de 322,60 euros ;
Rejeter la demande indemnitaire formée par [K] [D] au titre d'une dégradation non démontrée de son état de santé et de celui de son fils ;
Rejeter la demande de [K] [D] au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
Mettre les dépens à la charge des deux parties.
La société TMH conteste que le logement loué connaîtrait un problème d'humidité et de moisissures depuis l'entrée dans les lieux puisque les désordres sont survenus en décembre 2014. L'expert judiciaire a d'ailleurs retenu le 22 décembre 2014 comme date certaine d'apparition de ce désordre. La bailleresse ajoute que le seul désordre contrevenant aux exigences légales de décence a été repris cinq mois après son apparition puisqu'elle a fait intervenir une entreprise pour réaliser des travaux.
La société TMH soutient qu'elle a fait appel à plusieurs sociétés le 23 mars 2015 aux fins d'amélioration du système de ventilation et de nettoyage des moisissures avant reprise des embellissements détériorés par l'infiltration d'eau mais que c'est [K] [D] qui a empêché la réalisation de ces interventions puisque celle-ci a refusé à plusieurs reprises d'ouvrir sa porte. La bailleresse ajoute que [K] [D] ne s'est pas présentée au rendez-vous convenu pour réaliser un état des lieux avec les entreprises mandatées. Elle ajoute que la locataire aurait fait de fausses affirmations auprès de son assureur protection juridique en alléguant de ce que le bailleur souhaitait faire procéder aux travaux de reprise des embellissements sans avoir réparé préalablement la cause des infiltrations, ce qui n'était pas vrai. La bailleresse dénonce l'attitude d'obstruction de la locataire. La reprise des embellissements n'a pu intervenir qu'en janvier 2018. La société TMH soutient donc avoir fait preuve de son côté de diligences pour permettre à sa locataire de jouir paisiblement de son logement. La bailleresse soutient que [K] [D] souhaitait uniquement être relogée par son bailleur, ce qui explique pourquoi elle fait obstacle à la réalisation des travaux.
La société TMH admet que le logement loué a été affecté par des infiltrations d'eau à compter du 22 décembre 2014 jusqu'en mai 2015. Elle constate que l'expert judiciaire a proposé un montant de 483,90 euros à titre d'indemnisation, ce qui représente 22,8 % du loyer, ce qui lui parait cohérent. Elle ajoute que [K] [D] a fait obstruction à la reprise des embellissements, ce qui justifie la somme retenue par l'expert à ce titre. Sur ce point, la bailleresse conteste la date retenue pour la reprise des embellissements qui est fixée à juillet 2018 alors qu'elle est intervenue en janvier 2018. Il convient donc de retenir une durée du préjudice de 20 mois et non 24 en tenant compte de la période médiane entre 10 et 31 mois.
La société TMH conteste l'existence d'un préjudice relatif à la santé de la locataire et de son fils. Les désordres allégués à ce titre par [K] [D], soit l'amiante et les prises électriques, n'avaient d'ailleurs pas été mentionnés dans le cadre de l'expertise judiciaire. En tout état de cause, le logement n'a jamais souffert d'humidité ou de moisissure avant le sinistre du 22 décembre 2014, il n'est donc pas possible de soutenir que la locataire et son fils souffriraient de problèmes de santé depuis leur entrée dans les lieux. Les deux certificats produits ne concernent pas le fils de la locataire et font état de problèmes allergiques sans en déterminer la cause. La société TMH souligne que la fiche récapitulative de la présence d'amiante dans l'immeuble révèle que les matériaux qui en comportent situés dans la dalle ou sur le toit terrasse de l'immeuble sont en parfait état et donc sans danger pour les occupants. L'état des lieux d'entrée ne révèle non plus aucun problème s'agissant des prises électriques. En tout état de cause, l'entretien des prises électriques relève du locataire et non du bailleur.
La société TMH soutient que le premier juge a commis un erreur d'appréciation quant à l'ampleur du préjudice réellement subi par la locataire. Elle précise que seules les infiltrations d'eau au droit des menuiseries du séjour et des deux chambres rendaient le logement non conforme au décret du 20 janvier 2002, la dégradation des embellissements ne causant nul danger pour la santé des occupants. Si le comportement de [K] [D] ne reprend pas les caractéristiques de la force majeure, il apparaît tout de même qu'elle a manqué à son obligation de permettre l'accès aux lieux loués et ne peut donc demander une indemnisation étendue au temps total durant lequel les tapisseries sont restées dégradées en conséquence de son propre manquement. Cela suppose de distinguer deux périodes d'indemnisation : celle relative à la dégradation des embellissements et celle relative aux infiltrations qui est plus courte. La bailleresse rappelle que la locataire et son fils ont pu continuer à user normalement de toutes les pièces du logement. En outre, seuls le séjour et deux chambres ont été affectés d'humidité et seulement pendant cinq mois. Le montant alloué est donc excessif.
Le dispositif des écritures pour [K] [D] énonce, en ses seules prétentions :
Confirmer purement et simplement le jugement dont appel ;
Subsidiairement, homologuer les conclusions d'expertise à l'exception seulement de la durée médiane de 24 mois ;
Condamner le bailleur à lui verser 4 000 euros en modification de la somme proposée dans l'assignation introductive d'instance ;
Condamner la société TMH à payer à maître Ouayot Yves-Séraphin la somme de 1 000 euros au titre de ses frais et honoraires ;
Condamner la société TMH aux entiers dépens.
[K] [D] rappelle que les travaux ayant causé les désordres ont été réalisés bien avant sa prise de possession des lieux. Selon elle, le bailleur était informé du problème depuis plus de 10 ans et a préféré refaire la peinture plutôt que de procéder à la suppression de la cause des infiltrations. Elle avance que le courrier envoyé par son assureur, le 23 novembre 2015, au bailleur démontre bien qu'elle subissait depuis cette période des infiltrations et des moisissures. Elle ajoute que c'est suite à son signalement de non décence du logement, le 4 avril 2016, auprès de la CAF, que la bailleresse a décidé d'entamer la démarche de réparation des désordres. Elle soutient qu'elle n'avait pas donné son accord pour le rendez-vous à la date du 31 mars 2016 puisqu'elle devait aller en formation à ce moment-là. Aucun autre rendez-vous ne lui a été proposé par la suite. [K] [D] affirme qu'elle avait informé à plusieurs reprises la société bailleresse des problèmes d'infiltrations et de moisissures qui inondent son logement comme le prouvent les lettres et mails versés aux débats. Elle en déduit que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et qu'elle a subi un trouble de jouissance. Les infiltrations par les menuiseries relèvent bien d'un défaut de clos-couvert. Elle fait valoir que l'expert a fixé l'apparition des désordres à la date certaine du 22 décembre 2014, jusqu'à la réalisation des travaux fin mai 2015.
[K] [D] soutient qu'elle a également subi un préjudice du fait des embellissements. Elle avance que l'expert fait débuter le préjudice à fin mai 2015 jusqu'à juillet 2018 et en déduit une période médiane de préjudice sans relever de véritables démarches d'obstruction de la part de [K] [D] au sujet de l'accès aux lieux. Selon [K] [D] il n'y a donc pas lieu de retenir une durée médiane. Il faut tenir compte des 38 mois.
[K] [D] soutient qu'elle a subi une dégradation de son état de santé après son entrée dans les lieux. Son médecin atteste que son état de santé rend nécessaire un logement sans humidité.
Elle conteste l'existence d'une erreur d'appréciation de la part du premier juge. La fixation d'une indemnisation à 3 000 euros ne signifie pas que le juge n'a pas opéré de distinction entre les différents postes de préjudices. Elle précise que l'importance des désordres ne se limitait pas au séjour et aux deux chambres mais également à leur santé et à leur cadre de vie. Elle ajoute que le premier juge a minoré ses demandes d'indemnisation, ce qui démontre qu'il a fait bel et bien tenu compte de son pouvoir d'appréciation.
MOTIFS
1. Sur le préjudice en conséquence des infiltrations d'eau
En l'espèce, il est constant que [K] [D] a pris à bail le logement en bon état d'usage, l'état des lieux du 28 octobre 2009 ne révélant aucune particularité.
Si [K] [D] soutient que des taches d'humidité et des moisissures sont apparues peu de temps après, elle n'en justifie toutefois pas, de sorte que la cour retiendra que les désordres consécutifs aux infiltrations d'eau autour des menuiseries du séjour et de deux chambres, dûment constatés, sont apparus le 22 décembre 2014, date à laquelle les parties ont dressé un constat amiable de dégât des eaux.
La société Trois Moulins Habitat (TMH) justifie avoir été diligente et avoir remédié à ces infiltrations, par la pose de cornières fin mai 2015, ce qui est justifié par un ordre de service du 19 mai 2015.
Il en résulte, comme l'a relevé l'expert judiciaire, que ces désordres, qui contreviennent aux exigences légales en matière de décence du logement, ont duré cinq mois et qu'il convient d'indemniser le préjudice qui en a résulté sur cette période.
A cet effet, la cour retiendra la somme de 483,90 euros, telle que proposée par l'expert judiciaire et sollicitée par [K] [D] devant le premier juge.
2. Sur le préjudice en conséquence de la dégradation des embellissements
La société TMH justifie que dès le 23 mars 2015, elle a fait appel aux sociétés Athaner et Action Environnement aux fins d'amélioration du système de ventilation et de nettoyage des moisissures, avant reprise des embellissements détériorés par les infiltrations d'eau.
La société TMH justifie également que consécutivement, les travaux ont été retardés du fait de la résistance de [K] [D], jusqu'à leur réalisation effective le 18 janvier 2018, suivant bon d'exécution de la société Athaner, de sorte le préjudice lié à l'atteinte des embellissements s'est étalé sur une période de mai 2015, telle que fixée par l'expert judiciaire, sans contestation des parties, à janvier 2018, soit sur une durée de trente-deux mois, qui sera toutefois ramenée à vingt mois en considération de ce que ce retard est pour partie imputable à la résistance de [K] [D], préjudice qu'il convient d'indemniser.
L'expert judiciaire a proposé de fixer ce préjudice à 5 % du loyer mensuel, soit 16,13 euros, somme qui sera retenue par la cour, de sorte que ce préjudice sera indemnisé par l'allocation de la somme de 16,13 euros x 20 mois, soit 322, 60 euros.
3. Sur la dégradation de l'état de santé de [K] [D] et de son fils
Si [K] [D] justifie de ce qu'elle et son fils ont souffert de problèmes d'allergies, outre le fait qu'il n'en pas été fait état devant l'expert judiciaire, en l'état des pièces versées par elle au débat, elle échoue néanmoins à établir un lien de causalité certain entre ce préjudice et les infiltrations d'eau autour des menuiseries, qui ont duré cinq mois avant d'être résolues, de sorte que sa prétention indemnitaire sera rejetée à ce titre.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 11 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan sera infirmé en ce qu'il a condamné la société TMH à payer à [K] [D] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Statuant à nouveau, la société TMH sera condamnée à payer à [K] [D] la somme de 483,90 euros en réparation du préjudice résultant des infiltrations d'eau et la somme de 322,60 euros en réparation du préjudice résultant de la dégradation des embellissements.
4. Sur les dépens et les frais non remboursables
La cour constate que la société TMH, qui obtient satisfaction en son appel, propose toutefois de mettre les dépens à la charge des deux parties et qu'elle ne forme pas de prétention au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens de chacune des parties resteront donc à leur charge et il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 11 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan, sauf en ce qu'il a condamné la société Trois Moulins Habitat à payer à [K] [D] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Statuant à nouveau,
CONDAMNE la société Trois Moulins Habitat à payer à [K] [D] la somme de 483,90 euros en réparation du préjudice résultant des infiltrations d'eau ;
CONDAMNE la société Trois Moulins Habitat à payer à [K] [D] la somme de 322,60 euros en réparation du préjudice résultant de la dégradation des embellissements ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables ;
DIT que chacune des parties conservera ses propres dépens.
Le greffier, Le président,
