Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 10 JANVIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/03661 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OVPX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 25 JUIN 2020
TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 11-19-1163
APPELANTE :
Madame [X] [B]
née le 24 Mars 1952 à [Localité 4] (ALGERIE)
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Marie Odile LAMOUREUX DE BELLY de la SELARL LEXIATEAM SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Charlène PICARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIME :
Monsieur [S] [L]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Bruno GUIRAUD de la SCP SPORTOUCH BRUN, GUIRAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 24 Octobre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 NOVEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Le 15 décembre 1994, [S] [L] a donné à bail à [X] [B] un logement situé à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 980 euros.
Le 14 juin 2018, le bailleur a donné congé à [X] [B] au motif qu'il entendait vendre son bien et, le 29 octobre 2018, les parties ont conclu un accord transactionnel prévoyant que plusieurs meubles appartenant à la locataire resteraient dans les lieux à son départ, moyennant le versement par le bailleur de 15 000 euros, payables par les acquéreurs de son logement lors de la réitération de l'acte de vente, sous forme authentique.
Le 17 décembre 2018, le bailleur a mis en demeure la locataire de régulariser ses impayés de loyers.
La locataire a quitté les lieux le 3 janvier 2019 et, le 11 janvier 2019, un état des lieux de sortie a été réalisé.
Le 13 mai 2019, [S] [L] a assigné [X] [B] aux fins de la voir condamner à lui verser 3 176 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés en décembre 2019, 21 000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
[X] [B] a contesté avoir manqué à son obligation d'entretien du logement. Reconventionnellement, elle a sollicité la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 15 000 euros en raison de l'accord transactionnel, à restituer 1 420,82 euros correspondant au dépôt de garantie et 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle a reconnu devoir la somme de 1 960 euros au titre des loyers de novembre et décembre 2018 et a sollicité la compensation entre les sommes dues.
Le jugement rendu le 25 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :
Condamne [X] [B] à verser à [S] [L] la somme de 2 196 euros au titre des loyers et charges impayés ;
Autorise [S] [L] à conserver le dépôt de garantie versé par [X] [B], qui viendra en déduction de la somme due ;
Déboute [S] [L] de sa demande au titre des réparations locatives ;
Déboute [X] [B] de sa demande au titre du protocole transactionnel ;
Condamner [X] [B] à verser à [S] [L] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne [X] [B] aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et de signification ;
Ordonne l'exécution provisoire.
Le jugement constate que la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie démontre que les problèmes mis en évidence par [S] [L] sont dus à la vétusté et à une inévitable détérioration de l'état du logement après quatorze ans d'occupation, sans que des travaux n'aient été accomplis par le propriétaire.
Le jugement relève que la locataire n'a pas réglé les loyers de novembre et décembre 2018, outre la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de 2018. Il expose que le mois d'octobre 2018 a bien été payé puisque [X] [B] produit une quittance datée du 10 octobre 2018 et portant le numéro 10, ce qui indique qu'il s'agit de la 10ème quittance délivrée dans l'année.
Concernant le protocole transactionnel, le jugement rappelle que chaque partie doit démontrer avoir respecté ses obligations. Il relève que [X] [B] ne produit aucune pièce en ce sens.
[X] [B] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 1er septembre 2020.
Le 17 août 2020, un commandement aux fins de saisie-vente a été signifié pour obtenir paiement de la somme de 2 089,75 euros sans succès.
Le 16 décembre 2002, par ordonnance de référé, le premier président, saisi par [X] [B], a jugé qu'elle ne démontrait pas l'existence de conséquences manifestement excessives et l'a déboutée de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire de la condamnation.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 24 octobre 2022.
Les dernières écritures pour [X] [B] ont été déposées le 30 novembre 2020.
Les dernières écritures pour [S] [L] ont été déposées le 7 janvier 2021.
Le dispositif des écritures pour [X] [B] énonce :
Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté [S] [L] de sa demande tendant à obtenir la condamnation de [X] [B] à lui verser la somme de 21 000 euros au titre de la remise en état du logement ;
L'infirmer sur le reste ;
Condamner [S] [L] à payer à [X] [B] la somme de 15 000 euros en exécution du protocole transactionnel conclu entre les parties et à restituer la somme de 1 420,82 euros correspondant au dépôt de garantie ;
Constater que [X] [B] est redevable de la somme de 1 960 euros au titre des loyers des mois de novembre et décembre 2018 ;
Ordonner la compensation entre les créances réciproques ;
Débouter [S] [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner [S] [L] à payer à [X] [B] la somme de 2 500 euros au titre des disposions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
[X] [B] conteste avoir laissé le logement en très mauvais état. Elle fait valoir qu'[S] [L] ne verse aux débats aucune pièce permettant de justifier que la remise en état du logement serait évaluée à 21 000 euros. Le seul devis versé au débat concerne la réfection totale de l'étanchéité d'une terrasse, d'un montant de 6 600 euros, qui n'a pas été établi sur la demande du bailleur mais d'un certain [W] [P]. [X] [B] souligne qu'elle a fait peindre le logement fin 2016. Elle soutient qu'elle ne peut pas être tenue de la réfection totale de l'étanchéité d'une terrasse puisqu'il s'agit de grosses réparations, à la charge du bailleur. Dans un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 12 avril 1995, la Cour a précisé que sont à la charge du locataire les réparations le recrépissage et le ravalement dès lors que ces derniers ne comportement pas de travaux d'étanchéité. Elle ajoute que l'article 1755 du code civil précise qu'aucune réparation locative n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté. Comme plusieurs cours d'appel ont eu l'occasion de le rappeler, l'obligation d'assumer les réparations locatives ne s'étend pas à la remise à neuf des sols et papiers peints atteints par la vétusté après plusieurs années d'utilisation.
[X] [B] soutient qu'elle a payé le mois d'octobre 2018 et fournit la quittance de loyer à ce titre. Le bail prévoit en effet que le loyer est payable par fraction mensuelle et d'avance, ce qui démontre que le paiement intervenu le 10 octobre 2018 concerne le loyer du mois d'octobre 2018 et non celui de septembre. Elle admet ne pas avoir réglé les loyers de novembre et décembre 2018 et sollicite une compensation avec les sommes dues par [S] [L]. Concernant la taxe sur les ordures ménagères, [X] [B] rappelle qu'elle a déjà versé ce montant en espèces au bailleur.
[X] [B] soutient qu'[S] [L] ne lui a pas restitué le dépôt de garantie d'un montant de 1 420,82 euros. Elle ajoute qu'il ne lui a pas non plus versé les 15 000 euros qu'il s'était engagé à verser lors de la réitération de l'acte de vente, sous forme authentique. Elle conteste ne pas avoir rempli son engagement au titre du protocole transactionnel. Le constat d'huissier ne permet pas d'établir que les meubles qu'elle s'était engagée à laisser dans le logement serait absents. En tout état de cause, les objets laissés dans le logement sont des éléments incorporés, qu'elle ne pouvait emmener, notamment la porte d'entrée et des travaux d'agrandissement. Elle précise qu'elle a mis en vente l'ensemble des biens garnissant le logement, ne pouvant les emporter dans le logement social qu'elle occupe aujourd'hui et il apparaît que les biens faisant l'objet du protocole n'y figurent pas.
Le dispositif des écritures pour [S] [L] énonce :
Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a rejeté les demandes de [X] [B] au titre des loyers et charges impayés et au titre du protocole transactionnel ;
Confirmer la décision dont appel en ce que le concluant a été autorisé à conserver le dépôt de garantie versé par [X] [B] et en ce qu'elle a ordonné la compensation entre ledit dépôt de garantie et la dette locative ;
Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné [X] [B] à payer au concluant la somme de 700 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
Condamner l'appelante [X] [B] à verser au concluant la somme de 3 176 euros au titre des loyers impayés et charges dues ;
Réformer la décision dont appel en ce qu'elle a réduit la dette locative à la somme de 2 196 euros ;
Condamner l'appelante à verser au concluant la somme de 21 000 euros à titre de dommages-intérêts et réformer la décision déférée en ce sens ;
Condamner [X] [B] à payer au concluant la somme de 3 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
[S] [L] soutient que [X] [B] lui doit 2 196 euros au titre des loyers et charges impayés puisqu'elle n'a pas payé les loyers de novembre et décembre 2018, ainsi que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2018. Son appel est donc dilatoire puisqu'elle admet elle-même devoir cette somme.
[S] [L] affirme que [X] [B] n'a pas respecté le protocole transactionnel. Le procès-verbal du 11 janvier 2019 ne mentionne aucun des équipements ou aménagements qui auraient dû être réalisés par celle-ci. La maison avait été vidée des meubles et rendu dans un état déplorable.
[S] [L] conteste le paiement par [X] [B] du loyer d'octobre 2018. Selon lui, la quittance produite se rapporte au mois de septembre 2018. Il soutient que [X] [B] a dégradé le logement et que le montant des réparations est de 21 000 euros, selon devis versé aux débats. Il ajoute que le premier juge l'a autorisé à conserver le dépôt de garantie, reconnaissant ainsi le principe des dégradations.
MOTIFS
A titre liminaire, la cour rappelle que l'appel n'est pas général, ni l'effet dévolutif absolu et tend non pas à une seconde instance mais à la critique argumentée en fait et en droit des motifs retenus par les premiers juges et constate qu'en l'espèce, le litige lui est soumis pour l'essentiel avec les mêmes prétentions et les mêmes pièces que celles soumises à l'appréciation du premier juge.
1. Sur les dégradations locatives
Le seul fait pour [S] [L] d'affirmer en cause d'appel que [X] [B] n'aurait pas utilisé le logement pris à bail en « bon père de famille » et que le tribunal aurait reconnu le principe des dégradations locatives au motif qu'il l'a autorisé à conserver le dépôt de garantie est insuffisant à apporter une critique utile au motif du premier juge qui a justement considéré que la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie démontrait que les problèmes mis en évidence par lui étaient dus à la vétusté et à une inévitable détérioration de l'état du logement après quatorze années d'occupation, sans que des travaux n'aient été accomplis par le propriétaire.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté [S] [L] de sa prétention au titre des dégradations locatives.
2. Sur les loyers et charges
La cour constate, d'une part que l'intimé reprend la même argumentation que celle soumise au premier juge, sans apporter de critique aux motifs qu'il a retenus, d'autre part que [X] [B] persiste à soutenir que sa dette locative serait de 1 960 euros, sans toutefois justifier du paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, pour la somme de 236 euros, autrement que par le seul fait de soutenir avoir procédé au paiement en espèces, comme à l'accoutumée, ce qui est insuffisant à en apporter la preuve.
Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a condamné [X] [B] à payer à [S] [L] la somme de 2 196 euros au titre des loyers et charges impayés.
3. Sur le protocole transactionnel
Le premier juge a justement rappelé que, s'agissant du protocole transactionnel du 29 octobre 2018, il appartenait à chaque partie de démontrer qu'elle avait respecté ses obligations et, qu'en l'espèce, [X] [B] ne produisait aucune pièce en ce sens, pas même des photographies, le constat dressé par l'huissier le 11 janvier 2019 ne mentionnant aucun des équipements ou aménagement qu'elle aurait réalisés.
En cause d'appel, [X] [B] n'apporte aucun élément nouveau susceptible d'entrer en voie d'infirmation, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement au titre du protocole transactionnel.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 25 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.
4. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
[X] [B] sera condamnée aux dépens de l'appel.
[X] [B], qui échoue en son appel, sera au surplus condamnée à payer à [S] [L] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 25 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE [X] [B] à payer à [S] [L] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE [X] [B] aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
