Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 15 DECEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 17/06389 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NNRT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 07 NOVEMBRE 2017
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 15/00897
APPELANTS :
Maître [K] [B]
[Adresse 1]
[Localité 12]
et
SCP Philippe BAGNOULS - Bernard JOUE et [K] [B] et pour elle son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social
[Adresse 1]
[Localité 12]
Représentés par Me Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-
JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué à l'audience par Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Maître SELARL MLJSA prise en la personne de Me [R] [N] mandataire liquidateur de FC INVEST désigné par ordonnance du Tribunal de commerce de Perpignan du 27 novembre 2018 en remplacement de Me [I]-[V] [C],
[Adresse 11]
[Localité 8]
et
SARL FC INVEST (RCS PERPIGNAN N° 433 043 650)
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentés par Me Jean-Paul BERNARD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué à l'audience par Me Justin BERNARD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
Ordonnance de clôture du 27 Septembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 OCTOBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Fabrice DURAND, conseiller chargé du rapport et Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Thierry CARLIER, conseiller faisant fonction de Président
M. Fabrice DURAND, conseiller
Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère
Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Thierry, Conseiller, faisant fonction de Président en remplacement du Président empêché et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 2 novembre 2005 reçu par Me [K] [B], notaire associé à [Localité 12] (66), la SARL FC Invest a vendu à la SARL La Pinède cinq parcelles cadastrées section AX n° [Cadastre 3] (de 80 m²), n°[Cadastre 4] (de 2 341 m²), n°[Cadastre 5] (de 19 m²), n°[Cadastre 6] (de 802 m²) et n°[Cadastre 7] (de 6 340 m²) sur la commune du [Localité 9] (66).
Ces cinq parcelles formant une superficie totale de 9 582 m² étaient vendues au prix global de 533 572 euros HT.
L'acte de vente était passé sous le régime de la TVA immobilière, le redevable en étant l'acquéreur conformément aux dispositions de l'article 285-3° du code général des impôts applicable lorsque les parcelles vendues n'ont pas été placées antérieurement dans le champ de l'article 257-7° alinéa 1er du code général des impôts (régime de la TVA immobilière).
Ces parcelles cadastrées section AX n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] avaient été acquises par la SARL FC Invest par actes notariés du 15 mars 2001 et du 20 mai 2003 au prix de 622 500 francs, soit 94 900 euros.
Par courrier du 11 août 2008, l'administration fiscale a notifié à la SARL FC Invest une rectification de la TVA due sur la vente du 2 novembre 2005. Elle lui adressait le 16 juin 2009 un avis de mise en recouvrement d'un montant de TVA de 79 975 euros, outre 76 562 d'impôt sur les sociétés, les majorations et les intérêts de retard, le montant total réclamé s'élevant à la somme de 200 965 euros.
Le recours gracieux présenté par la SARL FC Invest a été rejeté par l'administration fiscale le 5 octobre 2011.
Par requête du 6 décembre 2011, la SARL FC Invest a saisi le tribunal administratif de Montpellier aux fins d'obtenir décharge des rappels de TVA et pénalités sur la période du 1er septembre 2004 au 31 août 2007.
Par jugement du 7 mars 2013, le tribunal administratif a rejeté cette requête.
En dernier lieu, une demande de dégrèvement a été rejetée par courrier de l'administration fiscale du 21 décembre 2016 se référant principalement à l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 7 mars 2013.
Par acte du 27 février 2015, la SARL FC Invest a fait assigner Me [B] et la SCP de notaires Bagnouls-Joue-[B] devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins de voir engager leur responsabilité civile professionnelle sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil.
La SARL FC Invest a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Perpignan du 28 juin 2017 qui a désigné Me [I]-[V] [C] en qualité de mandataire à la liquidation.
Par jugement contradictoire du 7 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Perpignan a :
' donné acte à Me [C], ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL FC Invest, de son intervention volontaire en la cause ;
' déclaré engagée la responsabilité de Me [B], notaire associé à St Laurent de la Salanque, envers la SARL FC Invest ;
' condamné solidairement Me [B] et la SCP Bagnouls-Joue-[B] à payer à Me [C], ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL FC Invest, la somme de 87 653 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
' débouté Me [C] du surplus de ses demandes ;
' condamné solidairement Me [B] et la SCP Bagnouls-Joue-[B] à payer à Me [C] ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL FC Invest la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamné solidairement Me [B] et la SCP Bagnouls-Joue-[B] aux dépens.
Par déclaration au greffe du 11 décembre 2017, Me [B] et la SCP Bagnouls-Joue-[B] ont relevé appel de ce jugement à l'encontre de la SARL FC Invest et de Me [C].
Vu les dernières conclusions de Me [K] [B] et de la SCP Bagnouls-Joue-[B] remises au greffe le 20 mai 2020 ;
Vu les dernières conclusions de la SARL FC Invest et de la SELARL MLJSA prise en la personne de Me [R] [N] ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL FC Invest (remplaçant Me [C] selon ordonnance du président du tribunal de commerce de Perpignan du 27 novembre 2018) remises au greffe le 27 janvier 2022 ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2022.
MOTIFS DE L'ARRET
Sur la faute du notaire,
Le notaire est tenu de s'assurer de l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours.
Le notaire doit aussi conseiller utilement et habilement les parties. Il doit attirer leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques de leurs engagements. Il doit aussi suggérer les mesures et clauses contractuelles les plus propices pour obtenir le résultat que les parties à l'acte désirent atteindre.
Ce devoir de conseil s'applique également aux incidences fiscales de l'acte. En particulier, le notaire doit déterminer le régime fiscal applicable à toute vente immobilière dont il rédige l'acte authentique.
Le notaire répond de toute faute commise dans la mise en 'uvre de cette obligation de conseil et engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil dans sa rédaction alors en vigueur.
L'article 257-7° du code général des impôt, dans sa rédaction applicable à la date de la vente du 2 novembre 2005, dispose que sont également soumis à la taxe sur la valeur ajoutée les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles.
L'article 285 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur à la date de la vente du 2 novembre 2005, dispose :
« Pour les opérations visées au 7° de l'article 257, la taxe sur la valeur ajoutée est due :
1° Par les constructeurs, pour les livraisons à soi-même ;
2° Par le vendeur, l'auteur de l'apport ou le bénéficiaire de l'indemnité, pour les mutations à titre onéreux ou les apports en société ;
3° Par l'acquéreur, la société bénéficiaire de l'apport, ou le débiteur de l'indemnité, lorsque la mutation ou l'apport porte sur un immeuble qui, antérieurement à ladite mutation ou audit apport, n'était pas placé dans le champ d'application du 7° de l'article 257.
4° Par les collectivités territoriales ou leurs groupements pour les cessions mentionnées au quatrième alinéa du a du 1 du 7° de l'article 257. »
L'article 1594-0G du code général des impôts, dans sa version alors en vigueur, ajoute que sont exonérées de la taxe de publicité foncière ou de droit d'enregistrement lorsqu'elles donnent lieu au paiement de la taxe sur la valeur ajoutée les acquisitions de terrains nus ou recouverts de bâtiments destinés à être démolis à la condition que l'acte d'acquisition contienne l'engagement, par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acte les travaux nécessaires pour édifier un immeuble.
L'acte authentique de vente du 2 novembre 2005 stipule en page 9 :
« Conformément aux dispositions de l'article 285-3° du code général des impôts, l'acquéreur est redevable légal de la taxe dur la valeur ajoutée, le bien objet des présentes n'ayant pas été placé jusqu'à ce jour dans le champ d'application de l'article 257-7° du code général des impôts. En conséquence, il acquittera cette taxe sur imprimé CA3-CA4. »
En l'espèce cependant, et contrairement à la mention figurant à l'acte de vente du 2 novembre 2005, les parcelles vendues avaient déjà été placées antérieurement dans le champ d'application de la TVA immobilière en application de l'article 257-7° du code général des impôts.
En effet, l'acte d'achat du 15 mars 2001 par la SARL FC Invest des parcelles AX n°[Cadastre 3], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] était soumis au régime de la TVA immobilière qui a alors été acquittée par la SARL FC Invest à hauteur de 18 555,48 euros.
La détermination parle notaire du régime fiscal applicable à la vente du 2 novembre 2005 ne présentait aucune difficulté au regard des articles du code général des impôts précités que l'administration fiscale, confirmée en ce sens par le jugement du tribunal administratif de Montpellier du 7 mars 2013, a régulièrement appliqués à cette mutation.
Contrairement à la position soutenue par le notaire, l'arrêt n°284375 du Conseil d'État du 25 juillet 2007 n'a pas modifié les modalités d'application de la loi fiscale à la vente du 15 mars 2001 et n'était donc pas de nature à modifier les conclusions de la procédure de rectification fiscale afférente à la vente du 2 novembre 2005.
En effet, la solution apportée par l'arrêt du 25 juillet 2007 n'est pas transposable à la présente espèce puisque cet arrêt concernait une société venderesse assujettie aux droits d'enregistrement après avoir été déchue par l'administration fiscale du régime de la taxe sur la valeur ajoutée, étant précisé que l'arrêt envisageait plus particulièrement les conséquences d'un dégrèvement de droits d'enregistrement appliqué par le ministre.
Dans la présente affaire, la soumission au régime fiscal de la TVA de la vente du 15 mars 2001 n'a jamais été remise en cause par l'administration fiscale ainsi que l'a exactement retenu le jugement déféré.
Il convient en outre de souligner que si comme le soutient à tort Me [B], la vente du 15 mars 2001 avait été déchue du régime de la TVA, la SARL FC Invest n'aurait pas été redevable de cette TVA mais aurait dû supporter à la place la taxe de publicité foncière ou le droit d'enregistrement applicable à cette mutation.
Il est exact que l'administration fiscale s'est fondée sur la prorogation d'une année du délai pour construire de quatre ans pour maintenir la vente du 15 mars 2001 dans le champ d'application de la TVA.
Ce régime de la TVA immobilière a été maintenu après expiration de cette cinquième année dès lors que l'administration n'a tiré aucune conséquence du non respect de l'engagement de construction et n'a pas déchu la SARL FC Invest du régime de la TVA immobilière en exigeant d'elle le paiement des droits d'enregistrement en lieu et place de cette TVA.
La cour d'appel ne partage pas l'avis du centre notarial d'assistance fiscale daté du 28 novembre 2017 qui soutient que l'expiration le 15 mars 2005 du délai d'engagement à construire de quatre ans pris le 15 mars 2001 par la SARL FC Invest a entraîné de plein droit la déchéance de l'exonération des droits d'enregistrement et la sortie du champ d'application de la TVA.
En effet, si cette sortie du champ d'application de la TVA était effectivement de droit, elle ne pouvait cependant intervenir qu'à l'initiative de l'administration fiscale et après paiement par la SARL FC Invest de la taxe de publicité foncière ou des droits d'enregistrement applicables à la mutation du 15 mars 2001.
L'avis précité du CNAF oublie précisément de mentionner cette condition essentielle de la sortie du champ d'application de la TVA immobilière qui est le paiement des droits d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière en lieu et place de la TVA immobilière.
Or il est constant en l'espèce qu'aucune taxe de publicité foncière ni aucun droit d'enregistrement n'a été réclamé par l'administration fiscale ni a fortiori payé par la SARL FC Invest lors de la vente du 15 mars 2001.
Dans ces conditions, la motivation articulée par l'administration fiscale et validée par le jugement du 7 mars 2013 du tribunal administratif de Montpellier apparaît juridiquement incontestable et vouait à l'échec un éventuel appel fondé sur les moyens avancés par le CNAF dans son avis du 28 novembre 2017.
Dès lors, il ne fait aucun doute que la vente du 15 mars 2001 est demeurée soumise à la TVA immobilière et que ce régime fiscal faisait obstacle à l'application des dispositions de l'article 285-3° du code général des impôts à la vente subséquente du 2 novembre 2005.
Le notaire a donc manqué à son devoir de conseil envers les parties et a commis une faute en faisant application dans l'acte de vente du 2 novembre 2005 de l'article 285-3° du code général des impôts pour faire de l'acquéreur le redevable légal de cette TVA en lieu et place du vendeur.
Par ailleurs, aucune faute ne peut être imputée au notaire postérieurement à la date d'établissement de l'acte du 2 novembre 2005. En effet, le notaire n'était pas tenu d'apporter une assistance juridique ou fiscale à ses clients dans le cadre d'une procédure de rectification fiscale afférente à un acte de vente auquel il a prêté son ministère.
Enfin, la seule erreur du notaire dans l'acte de vente du 2 novembre 2005 portant sur le numéro SIREN de l'acquéreur ne suffit pas à constituer une faute dans la mesure où elle présente un caractère purement matériel et pouvait aisément être rectifiée par les parties.
La faute du notaire dans le choix du régime fiscal applicable à la vente du 2 novembre 2005 étant établie, il convient d'apprécier l'existence d'un préjudice subi par la SARL FC Invest en lien de causalité directe avec cette faute.
Sur le préjudice et le lien de causalité,
La SARL FC Invest réclame l'indemnisation de divers chefs de préjudice résultant du redressement fiscal notifié par avis de mise en recouvrement du 16 juin 2009 :
' 104 580 euros représentant la TVA réclamée ;
' 7 678 euros d'intérêt de retard sur le fondement de l'article 1727 du CGI ;
' 10 000 euros de préjudice financier.
Sur la TVA réclamée de 104 580 euros,
La TVA a été réclamée par l'administration fiscale à hauteur de 104 580 euros calculée par application du taux de 19,6% au prix de cession de 533 572 euros, étant précisé que l'avis de mise en recouvrement mentionne la somme de 79 975 euros obtenue après déduction du crédit de TVA de la SARL FC Invest de 24 605 euros au montant de la TVA due de 104 580 euros.
Cette TVA de 104 580 euros réclamée dans le cadre du redressement fiscal constitue l'imposition applicable à l'acquisition immobilière du 2 novembre 2005 que la SARL FC Invest aurait dû payer à l'époque si l'acte notarié avait mentionné le régime fiscal réellement applicable selon le code général des impôts.
Le paiement d'un impôt auquel un contribuable est légalement tenu ne constitue pas un préjudice sauf si ce contribuable démontre que le manquement du notaire à son obligation de conseil l'a privé de la possibilité d'échapper au paiement de l'impôt litigieux ou à tout le moins de bénéficier d'un régime fiscal plus avantageux.
Cette preuve n'étant aucunement rapportée en l'espèce, la demande de la SARL FC Invest sollicitant la condamnation du notaire à payer le montant de TVA mise à sa charge doit donc être rejetée.
La SARL FC Invest fait également valoir un préjudice de perte de chance en soutenant que la soumission en temps utile de la vente du 2 novembre 2005 au régime fiscal de la TVA due par le vendeur lui aurait permis de répercuter le coût de cette TVA sur son acquéreur et d'en faire pour elle une opération financièrement neutre.
Toutefois, et ainsi que le soutiennent pertinemment les appelants, la SARL FC Invest n'apporte aucune preuve de ce que son acquéreur la SCI La Pinède aurait accepté une majoration du prix d'achat à hauteur de tout ou partie du montant de la TVA due de 104 580 euros.
La cour ne partage donc pas l'analyse des premiers juges qui ont considéré que le préjudice était constitué par le montant de la TVA due en retenant « que la TVA aurait été incluse dans le prix de vente, la SARL FC Invest reversant à l'administration fiscale la part du prix correspondant à la TVA, qu'il s'agissait pour elle d'une opération neutre ».
En effet, l'acceptation par l'acquéreur d'un prix de vente majoré par 104 580 euros de TVA n'avait aucun caractère automatique ni acquis au regard du marché immobilier, du bilan financier et des contraintes de rentabilité inhérentes à toute opération d'aménagement ou de promotion immobilière auxquels était soumis l'acquéreur de ces terrains.
La SARL FC Invest n'apporte aucun élément de preuve et ne procède à aucune démonstration économique de ce qu'elle aurait perdu une chance de faire supporter à l'acquéreur tout ou partie de cette TVA et de contracter ainsi avec cet acquéreur dans des conditions financières plus favorables pour elle.
Bien au contraire, le fait qu'une partie du prix de la vente du 2 novembre 2005 a été payé à terme par la SCI La Pinède conduit à penser que cette société ne disposait pas de la trésorerie nécessaire pour payer un prix supérieur.
De surcroit, et à défaut de toute autre information communiquée par la SARL FC Invest sur la valeur vénale du bien et l'état du marché immobilier local en novembre 2005, le fait qu'elle ait réalisé une plus-value de 460% sur quatre années (parcelles achetées 94 900 euros en 2001 et revendues 533 572 euros en 2005) conduit légitimement à penser que le prix de vente pratiqué le 2 novembre 2005 se situait déjà en fourchette haute du marché et laissait peu de marge pour une négociation à la hausse.
En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a partiellement fait droit à la demande formée par la SARL FC Invest de ce chef.
Sur l'intérêt de retard réclamé de 7 678 euros,
Dans le cadre du redressement, l'administration fiscale a en outre réclamé à la SARL FC Invest la somme de 7 678 euros expressément fondée sur l'article 1727 du code général des impôts, l'administration fiscale n'ayant pas mis en cause sa bonne foi.
Aux termes de l'article 1727 du code général des impôts, cette somme de 7 678 euros constitue le versement d'un intérêt de retard qui est dû indépendamment de toute sanction fiscale.
Ainsi, l'appauvrissement de 7 678 euros causé à la SARL FC Invest par le paiement de cet intérêt de retard a été directement compensé par l'avantage de trésorerie dont elle a bénéficié en retardant de plus de trois ans le paiement de la TVA dont elle était redevable à hauteur de 104 580 euros.
La SARL FC Invest n'a donc subi aucun préjudice à ce titre.
En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a partiellement fait droit à la demande formée par la SARL FC Invest de ce chef.
Sur le préjudice financier allégué de 10 000 euros,
La SARL FC Invest fonde cette demande sur l'inscription par l'administration fiscale d'une hypothèque légale sur des terrains sis à [Localité 10] lui appartenant en garantie de la somme de 202 595 euros.
Ainsi que l'a exactement relevé le jugement déféré, cette hypothèque aurait été prise même en l'absence de faute du notaire puisque qu'elle garantissait également une dette d'impôt sur les sociétés sans aucun lien de causalité avec la faute du notaire.
S'agissant de la part de l'hypothèque liée à la seule dette de TVA, la SARL FC Invest ne communique ni les bilans ni les comptes de résultat afférents aux exercices concernés susceptibles d'établir la réalité d'un préjudice financier en lien de causalité directe avec la faute du notaire.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
Sur les demandes accessoires,
Le jugement déféré sera infirmé en ses dispositions ayant statué sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile.
La SELARL MLJSA prise en la personne de Me [N] succombe intégralement en ses demandes et sera donc tenu de supporter l'intégralité des dépens de première instance et d'appel.
L'équité commande en outre de mettre à sa charge une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile concernant les frais supportés en première instance et en appel par les parties appelantes.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant débouté Me [V]-[I] [C] du surplus de ses demandes ;
Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées et y ajoutant,
Déboute la SELARL MLJSA prise en la personne de Me [N] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL FC Invest de ses demandes de dommages-intérêts à hauteur de 104 580 euros représentant la TVA réclamée et de 7 678 euros d'intérêt de retard formées contre Me [K] [B] et la SCP Bagnouls-Joue-[B] ;
Condamne la SELARL MLJSA prise en la personne de Me [N] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL FC Invest à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel ;
Condamne la SELARL MLJSA prise en la personne de Me [N] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL FC Invest à payer à Me [K] [B] et à la SCP Bagnouls-Joue-[B] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs plus amples demandes.
Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président,
