Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 08 DECEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 17/06613 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NOJB
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 06 DECEMBRE 2017
TRIBUNAL D'INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 11-16-001109
APPELANTE :
Madame [C] [U] épouse [O]
née le 08 Novembre 1970 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur [G] [P]
né le 14 Octobre 1980 à [Localité 7] (94)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Eric KOY, avocat au barreau deS PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me Gilles ARGELLIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [V] [F] épouse [P]
née le 16 Octobre 1982 à [Localité 6] (61)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Eric KOY, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me Gilles ARGELLIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
SCP GUY ROGER et pour elle son représentant légal en exercice domicilie ès qualités audit siège social
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentée par Me Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-
JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 19 Septembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 OCTOBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Gilles SAINATI, Président de chambre
M. Thierry CARLIER, Conseiller
M. Fabrice DURAND, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Gilles SAINATI, Président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte d'huissier délivré le 6 juin 2016, Monsieur [G] [P] et Madame [V] [F] épouse [P] ont assigné la SCP Guy Roger notaires associés ainsi que Madame [C] [U] devant le tribunal d'instance de Perpignan.
Ils sollicitaient la restitution d'un dépôt de garantie d'un montant de 4 800 euros versé à l'occasion de la signature d'un acte de vente immobilière sous seing privé portant sur une parcelle de terrain à bâtir sur la commune d'[Localité 8] moyennant la somme de 152 000 euros.
Le 6 décembre 2017, le tribunal d'instance de Perpignan a :
- condamné Madame [C] [U] à payer à Monsieur [G] [P] et Madame [V] [F] épouse [P] la somme de 4.800 euros à titre de restitution du dépôt de garantie versé à l'occasion du compromis de vente conclu le 21 mai 2015 pour une parcelle de terre cadastrée BD [Cadastre 2] sise à [Localité 8] ;
- condamné Madame [C] [U] à payer à Monsieur [G] [P] et Madame [V] [F] épouse [P] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCP Guy Roger notaires associés société titulaire d'un office notarial à payer à Monsieur [G] [P] et Madame [V] [F] épouse [P] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté toutes les parties de toutes les autres demandes.
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire du présent jugement ;
- mis les dépens à la charge de Madame [C] [U] et au besoin l'y condamne.
Le 21 décembre 2017, Madame [C] [U] a interjeté appel du jugement rendu le 6 décembre 2017 par le tribunal d'instance de Perpignan.
Vu les conclusions de Madame [C] [U], remises au greffe le 08 août 2019;
Vu les conclusions de Monsieur [G] [P] et Madame [V] [F] épouse [P] remises au greffe le 13 juillet 2018 ;
Vu les conclusions de la SCP Maître Guy Roger notaire associé, remises au greffe le 15 mai 2018 ;
MOTIFS DE L'ARRÊT :
Il résulte du compromis de vente signé entre les parties le 21 mai 2015 que cet avant-contrat était soumis à la condition suspensive d'obtention d'un crédit par l'acquéreur, ce dernier devant :
* déposer le dossier d'emprunt au plus tard le 12 juin 2015 sous les conditions suivantes :
- montant du prêt : 350 000 euros
- durée du prêt : 25 ans
- taux d'intérêt annuel maximum hors assurance : 3 %
* justifier au vendeur des offres de prêt à première demande de celui-ci
* adresser au notaire copie de l'offre de prêt dans les huit jours de l'obtention de celle-ci
L'obtention du prêt devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2015.
Le compromis stipule également : ' Faute par l'acquéreur d'avoir informé le vendeur ou le notaire dans ce délai, les présentes seront considérées comme nulles et de nul effet, une semaine après la réception par l'acquéreur d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le vendeur d'avoir à justifier de l'obtention du ou des prêts, ou de la renonciation à cette condition. En aucun cas, la renonciation au bénéfice de cette condition suspensive ne pourra entraîner une prorogation du délai dans lequel devra être réalisé l'acte authentique de vente.
L'acquéreur ne sera redevable d'aucune indemnité s'il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu'il a respecté les conditions convenues. Toute somme qui aurait pu être versée par lui à titre du dépôt de garantie devra lui être restituée après justification au notaire rédacteur du refus de financement '.
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats :
- que par courrier du 23 juillet 2015, le CIC Sud-Ouest n'a pas donné suite à la demande de prêt immobilier présentée par Monsieur et Madame [P] ;
- que par mail adressé au notaire le 13 novembre 2015, Monsieur [P] indiquait qu'il n'avait pas eu d'accord pour ses demandes de prêt ;
- que par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 novembre 2015, le notaire demandait aux époux [P] de lui faire parvenir, dans un délai de huit jours, une attestation délivrée avant le 31 juillet 2015 par l'organisme prêteur ayant refusé le crédit et précisant le montant, la durée et le taux de l'emprunt sollicité ;
Le notaire précisait qu'à défaut de réception d'une attestation de la banque dans le délai de huit jours, le compromis serait considéré comme nul et de nul effet, et le dépôt de garantie versé, soit la somme de 4 800 euros, reviendrait au vendeur.
Force est de constater que dès le 20 novembre 2015, Monsieur [P] a adressé au notaire le courrier simple suivant :
' Vous trouverez ci-joint une attestation délivrée avant le 31 juillet 2015 par un organisme prêteur ayant refusé le crédit et précisant le montant, la durée et le taux de l'emprunt sollicité.
Nous vous serions reconnaissant de bien vouloir nous restituer la somme de 4 800 euros versée à titre du dépôt de garantie '.
Par mail en date du 28 novembre 2015 doublé d'une lettre recommandée du même jour, Monsieur [P] adressait au notaire l'attestation de refus de prêt.
Par conséquent, il résulte des pièces versées aux débats que suite à la mise en demeure adressée par le notaire le 18 novembre 2015, les époux [P] ont bien, dans le délai d'une semaine visé au compromis, communiqué à ce dernier l'attestation de refus de prêt délivrée par la banque et ce, par courrier simple en date du 20 novembre 2015, rien ne permettant de remettre en cause l'authenticité et la validité de ce courrier, étant relevé que le compromis n'exige aucune forme particulière s'agissant de la réponse de l'acquéreur suite à la mise en demeure adressée par le vendeur (en l'espèce par le notaire).
Par ailleurs, rien ne permet de déduire du mail du 29 août 2015 une renonciation expresse des époux [P] à la condition suspensive d'obtention d'un prêt, les acquéreurs indiquant simplement qu'ils n'ont pas encore obtenu d'accord de prêt et qu'ils souhaitent avoir le retour de leurs nouvelles demandes de prêt avant d'invoquer la condition suspensive et de renoncer à la vente.
Enfin, si l'appelante fait valoir que le montant et la durée du prêt sollicité ainsi que le taux ne correspond pas à ce qui avait été prévu dans le compromis, il résulte de ce dernier et de la mise en demeure adressée le 18 novembre 2015 aux acquéreurs par le notaire qu'aux termes du compromis de vente signé le 21 mai 2015, la réalisation de l'acte était soumise à l'obtention d'un emprunt d'un montant maximum de 350 000 euros pour une durée maximum de 25 ans au taux maximum hors assurance de 3 %.
Il n'est donc pas établi que la demande de prêt présentée par les acquéreurs pour un montant de 254 856 euros sur 240 mois à un taux de 2,4 % n'était pas conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la non réalisation de la condition suspensive ne provient pas du fait, de la faute ou de la négligence des époux [P] mais du refus de prêt qui leur a été opposé par la banque.
La non réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt rend inutile l'examen de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire.
Conformément aux stipulations du compromis de vente, Monsieur et Madame [P], qui ont justifié auprès du notaire rédacteur du refus de financement, sont bien fondés à solliciter la restitution du dépôt de garantie.
Ce dernier ayant été versé par le notaire à la venderesse, il convient de condamner Madame [C] [U] à payer à Monsieur et Madame [P] la somme de 4 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie versé à l'occasion du compromis de vente conclu le 21 mai 2015.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Madame [C] [U] sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts et de condamnation des époux [P] à lui payer la somme de 10 400 euros au titre de la clause pénale.
S'agissant de l'appel en garantie présenté à titre subsidiaire par Madame [U] à l'encontre du notaire, il convient de relever que si Madame [U] expose que le versement du dépôt de garantie à son profit caractériserait la faute du notaire, elle ne justifie nullement de l'existence d'un préjudice résultant du versement indu de cette somme à son profit.
Sa demande d'appel en garantie de la SCP Guy Roger sera donc rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.
Enfin, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a condamné la SCP notariale à la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, cette dernière, contrairement à ce qu'elle soutient, ayant bien reçu dans le délai prévu au compromis le justificatif de refus de prêt.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute Madame [C] [U] de sa demande de dommages et intérêts et de condamnation des époux [P] à lui payer la somme de 10 400 euros au titre de la clause pénale;
Condamne Madame [C] [U] épouse [O] aux entiers dépens d'appel ;
Condamne Madame [C] [U] à payer à Monsieur [G] [P] et à Madame [V] [F] épouse [P] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel ;
Condamne la SCP Guy Roger à payer à Monsieur [G] [P] et à Madame [V] [F] épouse [P] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel.
Le greffier, Le président,
