Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 08 DECEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 17/05035 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NKMW
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 27 juillet 2017
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 15/01727
APPELANTS :
Monsieur [H] [N]
né le 23 Août 1960 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 13]
et
Madame [O] [L] épouse [N]
née le 08 Septembre 1961 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 13]
Représentés par Me Corinne PAQUETTE-DESSAIGNE de la SELARL APAP & ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS, substituée à l'audience par Me Muriel MERAND, avocat au barreau de BEZIERS
INTIMEES :
Madame [W] [D]
née le 09 Février 1946 à [Localité 14] (TUNISIE)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]
et
Madame [J] [S]
née le 10 Avril 1983 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Nadine ZENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l'audience par Me Annabelle PORTE FAURENS de la SELASU FAURENS AVOCAT, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 14 septembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 octobre 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Gilles SAINATI, Président de chambre
M. Thierry CARLIER, Conseiller
Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, Président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.
*
* *
FAITS ET PROCEDURE
Suivant acte notarié du 23 décembre 2013 [H] [N] et son épouse née [O] [L] ont acquis de [W] [D] et de [J] [S] une maison d'habitation située sur la commune de [Localité 13] (34), cadastrée [Cadastre 11], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8].
Cet acte précise, en page 15, que le vendeur déclare que l'immeuble est raccordé au réseau d'assainissement.
Les acquéreurs ont cependant constaté que le réseau public d'assainissement réalisé par la commune est situé en limite de parcelle mais qu'aucun branchement n'a été effectué par les vendeurs.
Aussi, par exploit du 10 juin 2015, les époux [N] ont assigné les dames [D] et [S] devant le tribunal de grande instance de Béziers, sur le fondement de l'article 1604 du code civil, afin d'obtenir réparation du préjudice subi à la suite du manquement à l'obligation de délivrance conforme, soit la somme de 13 806,55 €.
Par jugement du 27 juillet 2017 ce tribunal a :
- dit que l'acte authentique de vente signé le 23 décembre 2013 ne permet pas de constater que les parties avaient convenu que l'immeuble vendu devait être raccordé au réseau public d'assainissement ;
- débouté les époux [N] de leur demande d'indemnisation au titre des travaux de remise en état pour le raccordement au réseau public d'assainissement ;
- débouté les époux [N] de leurs autres demandes ;
- condamné les époux [N] à payer aux dames [X] une somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné les époux [N] aux entiers dépens.
Les époux [N] ont relevé appel de cette décision le 25 septembre 2017.
Par arrêt du 19 mai 2022 la cour, avant-dire droit au fond, a fait injonction aux époux [N] de produire aux débats et de communiquer l'acte notarié complet du 23 décembre 2013 avec toutes les annexes et notamment l'intégralité du dossier de diagnostics techniques (constatations et conclusions) et a réservé les dépens.
Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 20 juin 2022 ;
Vu les conclusions de [W] [D] et de [J] [S] remises au greffe le 21 février 2018 ;
MOTIFS
Aux termes de l'article 1604 du code civil l'acquéreur ne peut être tenu d'accepter une chose dont les caractéristiques sont différentes de celle qu'il a commandée.
Les appelants soutiennent que les vendeurs, aux termes de l'acte authentique, se sont engagés à livrer un immeuble raccordé au réseau public d'assainissement puisqu'en page 15 de l'acte ils ont déclaré, sous leur seule responsabilité, que l'immeuble était bien raccordé à un tel réseau. Or, les vérifications sur ce point ont conclu à l'absence de raccordement au réseau public d'assainissement de la commune.
Effectivement, en page 15 de l'acte notarié les dames [X], venderesses, ont déclaré " sous leur seule responsabilité que l'immeuble vendu était raccordé au réseau d'assainissement mais qu'elles ne garantissaient aucunement la conformité des installations aux normes actuelles en vigueur ".
Le premier juge a relevé, à juste titre, que cette déclaration pouvait être interprétée comme le raccordement de l'immeuble au réseau public d'assainissement. En effet un réseau d'assainissement est un ensemble d'ouvrages construits pour canaliser les eaux pluviales et les eaux usées à l'intérieur d'une agglomération. La majeure partie de ces ouvrages sont des canalisations souterraines reliées entre elles.
Lorsque l'immeuble ne dispose que d'un système d'assainissement individuel il n'y a pas lieu d'indiquer qu'il est raccordé à un réseau d'assainissement puisque les eaux usées ne sont pas dirigées sur le territoire de la commune par des canalisations reliées entre elles.
Les venderesses ont ainsi laissé croire aux acquéreurs que l'immeuble vendu était bien raccordé à un réseau public d'assainissement ce qui n'était pas le cas ainsi que l'a constaté la société Lyonnaise des Eaux par courrier adressé à [H] [N] le 11 mars 2015.
Les intimées soutiennent à tort que le tableau figurant en page 12 de l'acte authentique, indiquant que l'immeuble d'habitation n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, est adapté aux caractéristiques du bien vendu.
Le notaire précise qu'il informe les parties des différents diagnostics techniques prévus par les articles L 271- 4 à L 271-6 du code de la construction et de l'habitation et qu'il reprend donc, dans ce tableau, la liste de ces diagnostics réglementairement prévus. Ce tableau n'est donc nullement adapté à la situation particulière de l'immeuble vendu puisqu'il mentionne seulement les diligences que le diagnostiqueur doit accomplir lors de la vente d'un immeuble.
L'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation dispose qu'en cas de vente immobilière le dossier de diagnostics techniques comprend le contrôle des installations d'assainissement non collectif.
En l'espèce, aucun diagnostic de contrôle d'une installation d'assainissement individuel n'a été réalisé ce qui démontre que l'immeuble a été vendu comme étant relié au réseau public d'assainissement, dispensant ainsi les dames [X] de demander le contrôle du système d'assainissement individuel.
Il importe d'ailleurs de rappeler que, lors de la signature du sous-seing privé, les venderesses ont déclaré, en page 3, que le bien était relié au tout-à-l'égout.
Les appelants rapportent donc la preuve de la non-conformité du bien qui leur a été délivré puisque ses caractéristiques sont différentes de celles décrites dans l'acte authentique de vente.
Les intimées ont consciemment manqué à leur obligation de délivrance conforme puisqu'elles ont clairement affirmé que l'immeuble était relié au tout-à-l'égout, puis qu'il bénéficiait d'un réseau d'assainissement alors qu'il n'était équipé que d'un système individuel d'assainissement qui aurait nécessité son contrôle par un diagnostiqueur.
Le jugement doit, en conséquence, être infirmé en toutes ses dispositions.
Les acquéreurs apportent la preuve de leur préjudice puisque le branchement de l'assainissement de l'immeuble au réseau public implanté par la commune en bordure de leur parcelle nécessite, à l'intérieur de la maison, des travaux pour le raccordement des appareils sanitaires et, à l'extérieur, un branchement particulier au réseau public avec, notamment, extraction de rochers, mise en 'uvre d'un béton coffré et réfection de la chaussée, soit un total de 13 421,55 € TTC auquel doit s'ajouter la somme de 385 € TTC correspondant à l'inspection du vide sanitaire en 2015.
Les intimés seront donc condamnés à payer aux époux [N] la somme totale de 13 806,55 € TTC à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice.
Les appelants réclament des dommages et intérêts complémentaires sans justifier de la nature et de l'importance d'un préjudice distinct de celui réparé précédemment. Cette demande doit donc être écartée.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
Dit que Mmes [W] [D] et [J] [S], venderesses, ont manqué à leur obligation de délivrance conforme de l'immeuble, sis commune de [Localité 13] (34) cadastré section [Cadastre 12], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], vendu à M. et Mme [N] par acte authentique du 23 décembre 2013 ;
Condamne in solidum Mmes [W] [D] et [J] [S] à payer à M. et Mme [N] la somme de 13 806,55 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice ;
Déboute M. et Mme [N] de leur demande de dommages et intérêts complémentaires ;
Condamne in solidum Mmes [W] [D] et [J] [S] à payer à M. et Mme [N] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés tant en première instance qu'en cause d'appel ;
Dit que dans l'hypothèse où, à la suite d'un défaut de règlement des condamnations prononcées par la présente décision, l'exécution forcée devrait être réalisée par un huissier de justice, le montant des sommes retenues par cet huissier en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 devra être supporté par les dames [X] ;
Condamne in solidum Mmes [W] [D] et [J] [S] aux dépens de première instance et d'appel.
La greffière, Le président,
