Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 06 DECEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/01574 - N° Portalis DBVK-V-B7E-ORZN
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 FEVRIER 2020
Tribunal Judiciaire de BEZIERS
N° RG 16/03267
APPELANTE :
SAS AME'RIC SUPER U prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité venant aux droits de la SOCIETE GENERALE D'ALIMENTATION SERVIANNAISE
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Malo DEPINCE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
SCI LES AMANDIERS représentée en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège social
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Yannick CAMBON de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Emma BARRAL-CROS, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 03 Octobre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 OCTOBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
Par contrat du 10 et 19 octobre 1988, la SCI Les Amandiers a consenti un bail commercial à une société Générale d'alimentation serviannaise, à laquelle vient aux droits la SAS Ame'ric super U par apport du fonds de commerce, aux fins d'exploitation d'un supermarché.
Le bail a fait l'objet d'un congé délivré par le preneur suivant acte d'huissier du 26 mars 2012. Un état des lieux a été établi par constat d'huissier le 19 octobre 2012, et un rapport d'expertise judiciaire ordonnée en référé a été déposé le 1er septembre 2015.
Par acte du 29 avril 2016, la SCI Les Amandiers a cédé à la SAS Buesa Esteve Promotion une parcelle de terrain sur laquelle est édifiée une construction métallique d'entrepôt précédemment dans le bail commercial.
Par acte du 14 décembre 2016, la SCI Les Amandiers a fait assigner la SAS Ame'ric en responsabilité civile en raison du manque à gagner dans la vente de la parcelle au regard de la nécessité de réaliser des travaux de dépollution parce que Générale d'alimentation serviannaise n'avait pas entretenu correctement les lieux et démantelé dans de bonnes conditions la station de distribution de carburant.
Le jugement rendu le 3 février 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers énonce dans son dispositif :
Rejette la fin de non-recevoir tiré du défaut de qualité à agir de la SCI Les Amandiers.
Déclare la SAS Ame'ric responsable des dommages causés au sol par l'exploitation de la station-service.
Condamne la SAS Ame'ric à payer à la SCI Les Amandiers la somme de 100 000 € en réparation du préjudice financier, et la somme de 8625,48 € au titre des frais de diagnostic de pollution des sols.
Rejette les autres demandes.
Condamne la SAS Ame'ric à payer la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Le jugement rejette la fin de non-recevoir du fait que la SCI n'est plus propriétaire de la parcelle, au motif qu'il s'agit d'une action en responsabilité du préjudice financier d'une moins-value sur la vente.
Le jugement retient la responsabilité de la SAS Ame'ric en qualité de preneur responsable de procéder à la dépollution du site de l'exploitation d'une station-service qu'elle avait démantelée avant le congé de son bail, et l'importance du préjudice au regard du rapport d'expertise judiciaire et de la baisse consécutive du prix de vente de la parcelle.
La SAS Ame'ric a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 16 mars 2020.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 3 octobre 2022.
Les dernières écritures pour la SAS Ame'ric ont été déposées le 15 juin 2020.
Les dernières écritures pour la SCI Les Amandiers ont été déposées le 11 septembre 2020.
Le dispositif des écritures pour la SAS Ame'ric énonce en termes de prétention :
Infirmer le jugement dans toutes ses dispositions.
Rejeter toutes les demandes de la SCI Les Amandiers comme étant non fondées.
Condamner la SCI Les Amandiers à 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SAS Ame'ric soutient que son obligation contractuelle de jouissance du bien loué en bon père de famille sans nuire aux locaux ou les détériorer a été remplie par la restitution aux termes du congé de locaux livrés bruts de décoffrage, n'avait aucune obligation de restituer en état d'exploitation.
Elle expose qu'aucun document ne permet de déterminer l'état des locaux à l'entrée en jouissance, alors qu'elle a fait néanmoins procéder à une remise en état par un maître d''uvre, et spécialement à une dépollution du site de la station-service.
Elle critique l'expert en ce qu'il a évalué des frais de dépollution au jour de l'expertise en septembre 2015 alors qu'elle ne pourrait être responsable que d'une situation à la remise des clés en octobre 2012.
Elle constate que l'acte de vente ne comprend pas l'indication d'une baisse de prix en raison d'une obligation de dépollution, que la baisse de valeur du bien n'est pas dû a l'exploitation antérieure.
Elle soutient que la preuve n'est pas rapportée d'une perte financière imputable à une éventuelle négligence d'entretien par le preneur du bail commercial.
Elle soutient que le montant d'un préjudice n'est pas rapporté alors que la SCI n'a procédé à aucun frais de dépollution, que la preuve de la perte de valeur du bien ne peut résulter de mention de l'acte de vente auquel elle n'était pas partie, alors qu'il n'est pas établi non plus des travaux de dépollution par l'acquéreur ni même la nécessité d'y procéder.
Elle soutient par une argumentation à laquelle la cour renvoie pour une lecture complète que la vente a été réalisée au-dessus du prix du marché.
Elle expose une demande de garantie des entreprises missionnées pour effectuer la dépollution mais qu'elle n'a pas pour autant intimé dans la procédure.
Le dispositif des écritures pour la SCI Les Amandiers énonce en termes de prétention :
Confirmer le jugement rendu le 3 février 2020.
Condamner la SAS Ame'ric à payer à la SCI Les Amandiers la somme de 8000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner la SAS Ame'ric aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, avec distraction au profit de l'avocat.
La SCI Les Amandiers constate que les lieux sont inexploités depuis le mois de juillet 2010 jusqu'au terme du congé le 18 octobre 2012, que le constat d'huissier à la remise des clés établit un manque d'entretien des lieux en bon père de famille, laissés à l'abandon avec divers biens mobiliers et la présence d'une station de distribution de carburant démantelée, de sorte que les travaux de remise en état locatif apparaissaient très importants.
Un rapport d'expertise judiciaire pour rechercher si la station d'essence avait été démantelée dans le respect de la réglementation et chiffrer les réparations nécessaires à la charge contractuelle du preneur sortant, énonce que le coût de la dépollution conforme peut-être chiffrait à 111 600 €, outre les frais de diagnostic de 8625,48 €, que les travaux de remise en état à la charge du locataire ressortent à 27 906 €.
La SCI Les Amandiers soutient que la négligence du preneur à laisser les lieux dans un état satisfaisant pour la relocation est en lien de causalité directe avec la perte de valeur du bien caractérisé par une baisse consentie du prix de vente de 100 000 €.
Elle expose que l'acte de vente précisait expressément que le prix était ramené à 350 000 € au lieu et place de 450 000 € à charge pour l'acquéreur de prendre à sa charge exclusive le coût financier des travaux de dépollution visés dans le rapport d'expertise, qu'une précédente promesse de vente pour 650 000 € n'avait pas pu aboutir en raison de la procédure en cours.
Elle argumente sur la garantie des prestataires qui auraient procédé à des opérations de dépollution insuffisantes, mais n'en tire aucune prétention dans le dispositif de ses écritures.
MOTIFS
La prétention de la SCI Les Amandiers est fondée exclusivement sur l'indemnisation d'un préjudice financier résultant d'une diminution du prix de vente de la parcelle sur laquelle était exploitée une station-service de carburant du fait d'une absence de travaux de dépollution conformes par le locataire commercial lorsqu'il a libéré les lieux le 19 octobre 2012.
Les mentions dans l'acte de vente du 29 avril 2016, dans lequel la SAS Ame'ric venant aux droits du preneur n'était pas partie :
d'un prix de vente de 350 000 € postérieurement à la caducité de trois promesses de vente antérieures pour 650 000 € puis 550 000 € puis 450 000 €,
des conclusions d'une expertise judiciaire relatant un coût de dépollution nécessaire pouvant être chiffré à 111 600 €,
que la vente laissait à la charge de l'acquéreur la réalisation et le coût financier des travaux de dépollution,
n'apportent pas la preuve d'un lien de causalité certain entre le montant du prix de vente et une obligation de dépollution du site à la charge de l'acquéreur, notamment en l'absence de justification de dépenses engagées et d'une éventuelle entrave à un projet d'usage du site par l'acquéreur, d'éléments probants sur le prix du marché au moment de la vente, ou même d'une décision judiciaire ou administrative établissant une faute du preneur sortant et sa condamnation à réaliser des travaux de dépollution qui ne font pas l'objet d'une prétention dans cette instance.
Les mentions du contrat de vente ne sont pas opposables à un tiers qui n'a pas été appelé à l'acte, et les mentions ne comportent pas même l'affirmation sans équivoque par le vendeur du lien de causalité entre la pollution du site et le prix accepté.
L'argumentaire développé par la SCI sur les conditions d'entretien des lieux pendant la durée du bail est inopérant sur l'imputabilité de la baisse invoquée du prix de vente.
La cour infirme en conséquence les dispositions du jugement rendu le 3 février 2020, et rejette les prétentions de la SCI Les Amandiers.
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais non remboursables exposés dans cette instance.
La SCI Les Amandiers qui succombe supportera les dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
Infirme le jugement rendu le 3 février 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI Les Amandiers aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Le Greffier Le Président
