Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 29 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/03702 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OVSC
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 SEPTEMBRE 2019
TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 1119000120
APPELANT :
Syndic. de copropriété RESIDENCE VERT PARC représenté par son syndic en exercice la société CITYA COGESIM, SARL au capital de 42.394,25 €, identifiée au SIREN sous le n° 469 800 312, immatriculée au RCS de MONTPELLIER, dont le siège est sis [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Pierre André MERLIN de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Laurie KACI, avocat au barreau de NIMES substituant Me Pierre André MERLIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [S] [R]
né le 16 Février 1959 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Madame [B] [G] épouse [R]
née le 12 Février 1963 au MAROC
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 03 Octobre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 OCTOBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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* *
EXPOSE DU LITIGE
Les époux [R] sont propriétaires du lot n° 276, consistant en une villa au sein d'un ensemble immobilier dénommé Le Vert Parc, soumis au régime de la copropriété et situé à [Localité 3].
Le 19 juin 1965, l'assemblée générale de la copropriété a adopté une résolution prévoyant la répartition des charges comme suit : les salaires et charges sociales concernant le concierge, ainsi que pour l'entretien général de la cité seront imputés à hauteur de 2/3 pour les appartements et 1/3 pour les villas tandis que les autres charges seront supportées à hauteur d'une quote-part égale pour les appartements et les villas.
En 2014, le nouveau syndic, Citya Cogesim, a lancé un appel des charges, en se fondant sur la répartition prévue dans le règlement de copropriété de 1958.
Les époux [R] se sont opposés à cette demande et le syndicat des copropriétaires les a mis en demeure de régler les charges appelées.
Par assignation du 27 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence les a assignés aux fins d'obtenir leur condamnation à payer 2 266,23 euros au titre des charges de copropriété, majorée des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure, 522,50 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des provisions et charges impayées et 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l'appui de ses demandes, le syndicat a fait valoir que le règlement de copropriété s'imposait aux copropriétaires et que la loi du 10 juillet 1965 prévoyait que les modifications qui lui étaient faites n'étaient opposables qu'à compter de leur publication au fichier immobilier, de sorte que les modifications issues de l'assemblée générale du 19 juin 1965 étaient inopposables puisque jamais publiées.
Les époux [R] ont opposé à la demande du syndic la résolution de l'assemblée générale du 19 juin 1965. Ils ont sollicité la condamnation du syndicat à rétablir et appliquer la répartition des charges telle que décrite dans la résolution de 1965 et à annuler le paiement des sommes cumulées depuis leur assignation au titre des provisions sur charges, ainsi que tous les frais qui en découlaient.
Le jugement rendu le 12 septembre 2019 par le tribunal d'instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
Déboute les époux [R] de leur demande en condamnation de la SARL Citya Cogesim en paiement des frais irrépétibles ;
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Le jugement expose que la loi du 10 juillet 1965 invoquée par le syndicat est postérieure à la décision de l'assemblée générale du 19 juin 1965. Il convient donc d'appliquer la décision d'assemblée générale prise avant la date d'entrée en vigueur de la loi visée. Dès lors, les demandes des époux [R] sont sans objet, notamment celle afférente aux « provisions de charges basée sur un mode de calcul autre que celui notifié dans la résolution numéro 4 du procès-verbal de l'assemblée générale du 19 juin 1965, ainsi que tous les frais qui en découlent ».
Les défendeurs sont déboutés de leur demande en paiement des frais irrépétibles puisqu'ils ont formé leur demande à l'encontre de Citya Cogesim qui agit pour le compte du requérant mais n'est pas partie au litige.
Le syndicat des copropriétaires a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 3 septembre 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 octobre 2022.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 10 juin 2022.
Les dernières écritures pour les époux [R] ont été déposées le 26 janvier 2021.
Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce :
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes ;
Débouter les époux [R] de leur appel incident ;
Condamner solidairement les époux [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 071,03 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er octobre 2020, appel de fonds du 4ème trimestre 2020 inclus ;
Condamner solidairement les époux [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 681,33 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des provisions et charges impayées qu'il a exposé ;
Condamner solidairement les époux [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner les époux [R] aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'avant le 10 juillet 1965, les copropriétés étaient régies par la loi du 28 juin 1938 et, qu'en tout état de cause, la décision du 19 juin 1965 n'a pas été prise conformément à celle-ci. L'article 8 de la loi du 28 juin 1938 prévoit que le règlement de copropriété n'est obligatoire qu'après avoir été transcrit sur les registres du conservateur des hypothèques, il en est de même pour les modifications de celui-ci, selon l'article 9. Les modifications doivent en outre être adoptées par un vote conforme à la double majorité comprenant plus de la moitié des membres du syndicat et les trois quarts au moins des voix. Le syndicat soutient que la double majorité requise n'a pas été atteinte puisque le procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse indique que seules 70 voix sur les 124 sont présentes à l'assemblée. La résolution a été votée à l'unanimité soit 56,82 % des voix totales alors que l'article 9 exige la réunion d'au moins 75 % des voix. Le syndicat fait valoir que dans un litige l'opposant à un autre copropriétaire sur la même question, la cour d'appel de Montpellier a pu, dans un arrêt du 12 avril 2022, suivre ce raisonnement.
En tout état de cause, le syndicat ajoute que la résolution litigieuse n'a jamais été publiée à la conservation des hypothèques. Cette absence de publication la rend inapplicable aux époux [R]. C'est donc la répartition des charges prévue dans le règlement de copropriété qui s'applique.
Le syndicat des copropriétaires soutient que le fait que la délibération du 19 juin 1965 n'a pas été contestée dans le délai de deux mois importe peu puisque la question porte sur l'opposabilité d'une décision non-publiée ayant pour objet de modifier le règlement de copropriété. Il ajoute que contrairement à ce que prétendent les intimés, aucune disposition du règlement de copropriété ne dispense d'avoir à publier des modifications ultérieures, quand bien même l'article 50 rappelle cette obligation uniquement pour certaines modifications. En tout état de cause, une telle disposition serait contraire aux dispositions légales impératives.
Le syndicat des copropriétaires demande donc la condamnation des intimés à leur régler la totalité des charges dues suivant le décompte versé aux débats, comme le prévoit l'article 10 et l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui oblige les copropriétaires à la participation au paiement des charges. Le syndicat ajoute qu'il a dû avancer des frais pour recouvrer la créance qui leur est due. Le syndic a été rémunéré de façon distincte au contrat de base et cette facturation est imputable au seul copropriétaire concerné.
Le dispositif des écritures pour les époux [R] énonce :
Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndic de sa demande de condamnation des consorts [R] au règlement des charges ainsi que de l'ensemble de ses demandes ;
Infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à appeler les charges en application de la clé des charges décrite dans la résolution 4 de l'assemblée générale du 19 juin 1965 ;
Enjoindre au syndicat des copropriétaires d'appeler les charges des consorts [R] en application de la clé de répartition des charges telle que décrite dans la résolution litigieuse ;
Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Les époux [R] soutiennent que c'est le règlement de copropriété établi le 20 janvier 1959 qui régit les droit et obligations des copropriétaires. Ils font valoir que la résolution 4 de l'assemblée générale du 19 juin 1965 adopte une nouvelle clé de répartition des charges et que, cette décision n'ayant pas été contestée dans le délai de deux mois prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, elle est devenue définitive et opposable à tous les copropriétaires et leurs ayant droits. Elle a d'ailleurs été appliquée jusqu'en 2014 par tous les syndics. Les époux [R] affirment que l'opposabilité de la résolution litigieuse n'était pas soumise à sa publication. L'article 50 du règlement de copropriété, s'il prévoit que certaines modifications doivent être publiées, n'exige pas la publication des décisions relatives à une modification de la répartition des charges. En tout état de cause, seuls les tiers pourraient faire grief à la copropriété d'avoir manqué à l'obligation de publication. Les intimés rappellent que la loi du 10 juillet 1965 est inapplicable au litige en cours puisqu'elle est postérieure à l'assemblée litigieuse. L'article 8 de la loi du 28 juin 1938, mentionné par le syndicat, porte sur l'opposabilité des modifications du règlement de copropriété aux ayants cause à titre particulier des parties au règlement, qualité à laquelle le syndic ne peut prétendre.
Les époux [R] soutiennent que leur demande visant à obtenir que le syndicat des copropriétaires soit condamné à rétablir et appliquer la répartition des charges adoptée le 19 juin 1965 n'est pas imprécise puisqu'elle vise une obligation de faire. Elle est également étayée par la démonstration de l'opposabilité de la résolution litigieuse et non dépourvue d'objet, quand bien même le syndic serait débouté puisque l'objectif est d'appliquer l'ancienne répartition des charges depuis 2014 et pour l'avenir.
MOTIFS
1. Sur la répartition des charges de copropriété
Il est exact, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, que la régularité des dispositions dont se prévalent les époux [R] doit être regardée au regard de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements dès lors qu'elles sont tirées de l'assemblée générale du 19 juin 1965, soit à une date antérieure à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Il est rappelé à ce titre que si cette loi était d'application immédiate, elle n'était toutefois pas rétroactive, c'est-à-dire qu'elle ne disposait que pour l'avenir, de sorte que les intimés ne peuvent se prévaloir des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour en tirer la conclusion que les résolutions de l'assemblée générale du 19 juin 1965 seraient définitives au motif qu'elles n'auraient pas été contestées dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de cette assemblée.
L'article 8 de la loi du 28 juin 1938, tel que résultant du journal officiel du 30 juin 1938 disposait :
« Il est pourvu à la bonne jouissance et administration communes par un règlement de copropriété, objet d'une convention générale ou de l'engagement de chacun des intéressés.
Ce règlement oblige les différents propriétaires et tous leurs ayants cause.
A l'égard, toutefois, des ayants cause à titre particulier des parties au règlement, celui-ci n'est obligatoire qu'après avoir été transcrit sur les registres du conservateur des hypothèques de l'arrondissement où l'immeuble est situé.
La clause compromissoire est admise dans le règlement de copropriété en vue des difficultés relatives à son application. »
L'article 9, alinéa 2, de la loi du 28 juin 1938 disposait :
« Le syndicat des copropriétaires statuant à une double majorité comprenant plus de la moitié d'entre eux et les trois quarts au moins des voix pourra établir un règlement des copropriétaires ou apporter des additions et nidifications au règlement existant, lesquels règlement, additions et modifications seront obligatoires, comme il est dit en l'article précédent, et sous la même condition de transcription. »
Il résulte de la combinaison de ces deux articles qu'une modification du règlement de copropriété ne pouvait intervenir et avoir force obligatoire pour les copropriétaires que sous la double condition d'un vote conforme à la double majorité de l'article 9, à savoir réunissant plus de la moitié des copropriétaires et les trois quarts au moins des voix, et de la transcription des modifications à la conservation des hypothèques.
En l'espèce, la cour constate qu'aucune de ces conditions n'est remplie.
En effet, si la résolution visée a été adoptée à l'unanimité des voix présentes, celles-ci ne représentaient que 56,82 % des voix sur un total de 75 % de voix exigé.
Surtout, il n'est pas rapporté que cette résolution aurait fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques, les intimés ne pouvant à ce titre soutenir que le règlement de copropriété aurait exclu dans les rapports entre copropriétaires la nécessité d'une telle publication, de sorte que les époux [R], ayants cause à titre particulier des parties au règlement, ne peuvent s'en prévaloir.
En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes.
2. Sur l'appel en paiement des charges de copropriété
Statuant à nouveau, le syndicat des copropriétaires en justifiant au visa des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et au moyen d'un décompte arrêté au 1er octobre 2020, appel de fonds du 4ème trimestre 2020 inclus, les époux [R] seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 3 074,03 euros au titre des charges impayées, outre la somme de 681,33 euros au titre des frais de recouvrement exposés, dont le décompte produit permet à la cour de constater qu'ils répondent aux conditions de l'article 10-1 de la même loi.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [R] sera condamnés aux dépens de l'appel.
Les époux [R] seront en outre condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 12 septembre 2019 par le tribunal d'instance de Montpellier, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vert Parc de l'ensemble de ses demandes ;
Statuant à nouveau,
CONDAMNE solidairement les époux [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vert Parc la somme de 3 071,03 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er octobre 2020, appel de fonds du 4ème trimestre 2020 inclus, et la somme de 681,33 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des provisions et charges impayées ;
CONDAMNE solidairement les époux [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vert Parc la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE les époux [R] aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
