Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 29 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/03474 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OVEV
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 JUILLET 2020
TRIBUNAL D'INSTANCE DE SETE
N° RG 11-20-0042
APPELANTS :
Monsieur [G] [E]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Monsieur [I] [E]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représenté par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Madame [C] [E] épouse [K]
[Adresse 8]
[Localité 4]
Représentée par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Madame [J] [E]
[Localité 11] - CHINE
Représentée par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMES :
Monsieur [Z] [U]
né le 12 Janvier 1961 à [Localité 6]
[Adresse 1] et actuellement
[Adresse 1]
[Localité 10]
Représenté par Me Aurélie ANDRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Madame [V] [L] épouse [U]
née le 12 Juin 1963 à [Localité 9]
[Adresse 1] et actuellement
[Adresse 1]
[Localité 10]
Représentée par Me Aurélie ANDRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 26 Septembre 2022 révoquée avant l'ouverture des débats par une nouvelle ordonnance de clôture du24 octobre 2022.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 OCTOBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Le 8 novembre 2013, [W] [E] a donné à bail à [Z] [U] et [V] [L], épouse [U], un appartement de type T4, dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 7], moyennant un loyer initial de 760 euros, provision sur charges comprise.
Le 18 avril 2016, l'indivision [E], venant aux droits de [W] [E], décédée, a fait assigner les époux [U] aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, au motif de loyers impayés.
Le 10 mai 2017, le juge des référés a relevé l'existence d'une contestation sérieuse et a constaté des désordres relatifs à la décence du logement.
Le 27 avril 2018, les époux [U] ont fait assigner les bailleurs en référé afin d'être autorisés à suspendre le paiement des loyers jusqu'à complète réalisation des travaux de mise en conformité du logement et leur condamnation à réaliser les travaux de conformité sous astreinte, ce qui a conduit le juge des référés à ordonner notamment une mesure d'expertise le 20 juin 2018.
Le 4 décembre 2019, le tribunal de Sète a constaté la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire, à compter du 22 février 2016, condamné solidairement les époux [U] au paiement d'une indemnité d'occupation ainsi qu'à payer la somme de 25 044,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées, arrêtée au 30 septembre 2019. Il a également déclaré le logement loué indécent et débouté les consorts [E] de leur demande d'expulsion avant de les condamner sous astreinte à procéder aux travaux nécessaires pour rendre le logement décent et de suspendre le paiement des indemnités d'occupation jusqu'à réalisation des travaux. Les consorts [E] ont été condamnés par ce même jugement à payer la somme de 27 031,33 euros aux époux [U] en réparation de leur préjudice. L'indivision [E] a formé appel de ce jugement.
Le 3 mai 2019, les consorts [E] ont fait délivrer congé pour vendre aux locataires, avec effet au 7 novembre 2019, avec offre de vente au prix de 185 000 euros « toutes commissions comprises », sans que les époux [U] ne donnent suite à l'offre.
Le 17 janvier 2020, les consorts [E] ont fait assigner les époux [U] qui occupent toujours le logement, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et les condamner au règlement des loyers impayés outre des dommages et intérêts.
Les époux [U] ont opposé la nullité du congé sur le moyen que les consorts [E] n'auraient pas réellement eu l'intention de vendre le bien et que le prix de l'offre serait excessif. Ils ont également opposé l'indécence du logement et, subsidiairement, le bénéfice de l'octroi de délais de grâce préalablement à l'expulsion.
Le jugement rendu le 2 juillet 2020 par le tribunal de proximité de Sète énonce dans son dispositif :
Déclare nul et de non effet le congé donné par l'indivision [E] aux époux [U] le 3 mai 2019 ;
Déboute l'indivision [E] de ses demandes aux fins d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ;
Déboute l'indivision [E] de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Condamne l'indivision [E] à payer aux époux [U] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne l'indivision [E] aux entiers dépens.
Le jugement expose que les preneurs ne démontrent pas l'absence de réelle intention de vendre des bailleurs. L'existence de trois procédures judiciaires est insuffisante à le démontrer dans la mesure où les débats sont similaires dans chacune d'entre elles. Le jugement constate à l'inverse que les époux [U] apportent la preuve du caractère excessif du prix de l'offre de vente contenue dans le congé. Il relève que les prix de vente pour des appartements similaires, situés dans le même secteur, sont compris entre 90 000 euros et 128 000 euros, sans que les bailleurs n'expliquent la différence de prix de leur offre avec les prix du marché. En établissant que les travaux nécessaires pour remédier aux désordres affectant le bâtiment vont apporter une plus-value au bien, qui justifierait le prix, les bailleurs admettent qu'en l'état le prix n'est pas justifié et n'ont d'ailleurs pas conditionné le prix à la réalisation de tels travaux. Il y a également une incertitude pesant sur la détermination du prix puisqu'il est précisé « toutes commissions comprises » alors même que la Cour de cassation a déjà eu l'occasion de préciser que le locataire destinataire d'un congé pour vente ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien. Le jugement constate que l'indivision [E] ne justifie d'aucune démarche visant à faire estimer le bien.
Le jugement relève que l'indivision [E] ne démontre pas l'existence d'une résistance abusive de la part des locataires ouvrant le droit à des dommages et intérêts.
L'indivision [E] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 17 août 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 septembre 2022.
Les dernières écritures pour l'indivision [E] ont été déposées le 18 septembre 2020.
Les dernières écritures pour les époux [U] ont été déposées le 15 octobre 2020.
Le 13 octobre 2022, l'indivision [E] a demandé l'irrecevabilité des conclusions des intimés sur le moyen qu'ils ne précisaient pas leur domicile dans leurs conclusions. Les époux [U] ont indiqué pour leur part ne pas vouloir transmettre leur nouvelle adresse suites aux menaces de mort reçues de la part de leurs anciens bailleurs.
Le 19 octobre 2022, le conseil des époux [U] a communiqué leur nouvelle adresse, sur la commune de [Localité 10].
En conséquence, par conclusions du 19 octobre 2022, l'indivision [E] a présenté de nouvelles conclusions indiquant qu'elle renonçait à poursuivre l'irrecevabilité de la constitution de l'avocat pour le compte des intimés.
Du constat d'un commun accord des parties et afin de recevoir ces dernières conclusions des appelants, la cour a décidé, par ordonnance séparée, de rabattre l'ordonnance de clôture à la date de l'audience, soit au 24 octobre 2022.
Le dispositif des écritures pour l'indivision [E] énonce :
Infirmer la décision déférée ;
Valider le congé notifié pour le terme du bail ;
Débouter les époux [U] de leurs demandes, fins et conclusions ;
Ordonner l'expulsion des requis des locaux occupés au besoin avec la force publique ;
Fixer l'indemnité d'occupation au prix du loyer ;
Condamner les époux [U] aux entiers dépens ainsi qu'à 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Les condamner à 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Ordonner l'exécution provisoire.
L'indivision [E] fait valoir la validité de son congé pour vendre. Elle souligne que les preneurs ne se sont pas manifestés dans les deux mois suivant signification du congé mais qu'ils ont continué à se maintenir dans les lieux sans payer le montant du loyer. Les consorts [E] avancent qu'en tout état de cause, les époux [U] n'avaient pas la capacité financière pour acquérir le bien litigieux. Ils précisent que lorsque le bien a été pris en location, les preneurs n'étaient pas imposables et qu'il est donc établi que quelque ait été le prix proposé, ils n'auraient pas eu les moyens de l'acquérir. Les consorts [E] ajoutent que depuis la mise en vente de l'appartement via une agence, une visite a été effectuée au cours de laquelle les locataires ont dénigré le bien.
Concernant le montant du prix proposé à la vente, les consorts [E] rappellent que l'appartement sera libéré des occupants lorsqu'il sera vendu, alors que les conditions d'occupation des autres appartements vendus moins chers ne sont pas connues. Des travaux de remise en état seront également réalisés en exécution du jugement les condamnant à effectuer des travaux. Ils soulignent qu'au prix proposé, l'agence a trouvé des candidats acquéreurs. Selon eux, les locataires n'ont pas les capacités financières d'acquérir le bien et doivent déjà leur rembourser 35 000 euros au titre des loyers. Les consorts [E] ajoutent que les époux [U] n'ont invoqué dans leurs écritures aucun grief, ce qui fait obstacle à la nullité au titre de l'article 114 du code de procédure civile. Ils contestent l'argument du premier juge relatif à l'indétermination du prix. Ils font valoir que ce moyen n'avait pas été soulevé par les preneurs et que le juge aurait dû faire ré-ouvrir les débats afin que chaque partie s'exprime sur la question de cette « commission » comprise dans le prix. Ils précisent que bien que le preneur n'a pas à payer la rémunération de l'intermédiaire pour acquérir le bien qu'il occupe, il doit tout de même payer les frais de notaires et les droits d'enregistrement à l'Etat.
Les consorts [E] soulignent que le défaut de réponse au congé fait perdre au locataire son droit de préemption et son titre locatif, comme la Cour de cassation l'a établi dès 1985.
L'indivision fait valoir que les travaux de remise en état n'ont pas pu être réalisés, à cause des époux [U]. Selon les consorts [E], ces derniers veulent se maintenir dans les lieux sans rien payer. Il ne parait donc pas légitime de leur donner un délai pour quitter le lieu alors qu'ils rencontrent des difficultés avec le bailleur depuis 2015.
Le dispositif des écritures pour les époux [U] énonce :
Confirmer la décision rendue le 2 juillet 2020 ;
Débouter purement et simplement les consorts [E] de l'ensemble de leurs prétentions ;
Condamner l'indivision [E] au paiement de la somme de 3 000 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
Débouter l'indivision [E] de leur demande d'indemnité d'occupation ;
Subsidiairement, accorder un sursis de l'expulsion durant une année ;
Débouter les consorts [E] de leur demande formulée à hauteur de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts totalement injustifiée et infondée ;
Rejeter les plus amples demandes des consorts [E] ;
Condamner l'indivision [E] au paiement de la somme de 3 000 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Les époux [U] soutiennent que le congé délivré est nul car les bailleurs n'ont pas de réelle volonté de vendre. Ils font valoir qu'ils n'ont été contacté qu'une seule fois en un an afin que le gestionnaire du bien fasse visiter les lieux. Selon eux, l'indivision [E] souhaitent leur faire quitter les lieux afin de ne pas réaliser les travaux de remise en état des lieux. Ce n'est qu'après la décision de février 2020 que les consorts [E] ont envisagé la réalisation des travaux, ce qui n'a pas pu être fait en raison de l'absence de relogement des locataires.
Les époux [U] affirment que le congé est nul pour prix excessif et publicité mensongère. Il est en effet inscrit sur l'annonce de vente de l'agence chargée de la vente que l'appartement est en très bon état. Le prix de vente est également dissuasif. Les époux [U] font valoir que les ventes réalisées dans ce secteur au cours de l'année 2019 pour des biens similaires font apparaître des prix entre 90 000 euros et 128 000 euros. Ils contestent l'intérêt de mentionner leur capacité financière pour remettre en cause la nullité du congé puisque ce critère est indifférent. Ils ajoutent qu'un prix de 185 000 euros est dissuasif pour tout acquéreur et pas uniquement pour eux-mêmes. Comme le premier juge l'a relevé, l'offre faite est discutable puisque les locataires ne sauraient se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien. Ils soutiennent qu'ils ne doivent pas 35 000 euros au titre des loyers puisque la CAF a suspendu le paiement des APL en raison de l'indécence du logement et que celles-ci correspondent à environ la moitié du loyer.
Les époux [U] contestent avoir dénigré le logement et ajoutent que son état indécent ne nécessite pas de commentaires auprès des potentiels acquéreurs. Ils soutiennent que l'indécence est caractérisée par le rapport d'expertise du 16 avril 2019 et par la décision du tribunal d'instance de Sète. Il est établi que le plancher menace de s'effondrer et qu'une humidité persistante est présente tout comme des moisissures. Les époux [U] ajoutent que les bailleurs ne peuvent pas se prévaloir d'un congé délivré pour obtenir l'expulsion des locataires en raison de l'état d'indécence du logement précédemment constaté. C'est en ce sens qu'a notamment pu trancher le tribunal d'instance de Paris, le 19 octobre 2017. Ils contestent la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation en rappelant que le tribunal d'instance de Sète l'a suspendue en raison de l'indécence du logement.
Subsidiairement, les époux [U] sollicitent une demande de délai au titre des circonstances particulières que sont la mauvaise foi des bailleurs, l'indécence du logement, leur situation financière et leur bonne foi. Ils ajoutent qu'ils ont fait de nombreuses démarches auprès des organismes sociaux afin d'être relogés, sans succès. La demande de l'indivision [E] au titre de dommages et intérêts apparaît également injustifiée puisque ce sont eux qui subissent les conséquences des procédures en cours et vivent dans un logement insalubre.
MOTIFS
1. Sur l'abandon de l'appel de l'indivision [E]
La cour indique que le présent appel a été audiencé à la même date qu'un autre appel formé par l'indivision [E], dans lequel celle-ci poursuit la résolution du même bail en litige.
Le conseil de l'indivision [E] a indiqué à l'audience, ce qui a été consigné, que s'il devait être fait droit à leur prétention dans cette autre affaire, ce qui est le cas, leur présent appel visant le bénéfice d'un congé pour vente devenait sans objet.
En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé en toutes ses dispositions.
2. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'indivision [E] sera condamnée aux dépens de l'appel.
L'indivision [E] sera en outre condamnée à payer aux époux [U] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 2 juillet 2020 par le tribunal de proximité de Sète, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE l'indivision [E] à payer aux époux [U] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE l'indivision [E] aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
