Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 24 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 17/05008 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NKKN
ARRET N°
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 17 JUILLET 2017
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE
N° RG 14/00214
APPELANTS :
Monsieur [J] [F]
né le 29 Décembre 1943 à [Localité 36]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 31]
Représenté par Me Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE substitué par Me Virginie LAVIELLE, avocat au barreau de NARBONNE
Madame [O] [LO] épouse [F]
née le 11 Juin 1947 à MADDALONI (ITALIE)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 31]
Représentée par Me Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE substitué par Me Virginie LAVIELLE, avocat au barreau de NARBONNE
INTIMES :
Monsieur [ST] [B]
né le 19 Juillet 1963 à [Localité 41]
de nationalité Française
[Adresse 37]
[Localité 26]
Représenté par Me Thierry CHOPIN de la SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE - non plaidant
Monsieur [LC] [B]
né le 02 Mars 1945 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 17]
Représenté par Me Thierry CHOPIN de la SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE - non plaidant
Madame [SJ] [B] épouse [Y]
née le 11 Avril 1961 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 20]
Représentée par Me Thierry CHOPIN de la SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE - non plaidant
Madame [SG] [SP] [YX] [ZG]
née le 05 Mai 1953 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Charles-Etienne SANCONIE de la SCP ASA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE substitué par Me Elsa LANAU avocat au barreau de NARBONNE
Monsieur [ZP] [L]
né le 28 Septembre 1979 à [Localité 47]
de nationalité Française
[Adresse 23]
[Localité 3]
Représenté par Me Estelle CONQUET de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocat au barreau de NARBONNE
Madame [G] [A] épouse [L]
née le 20 Mars 1979 à [Localité 42]
de nationalité Française
[Adresse 23]
[Localité 3]
Représentée par Me Estelle CONQUET de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocat au barreau de NARBONNE
Monsieur [I] [N]
né le 16 Juin 1957 à [Localité 46]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Estelle CONQUET de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocat au barreau de NARBONNE
Madame [AO] [ES] épouse [N]
née le 14 Octobre 1957 à [Localité 41]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Estelle CONQUET de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocat au barreau de NARBONNE
Monsieur [SD] [SZ]
né le 14 Août 1969 à ST MALO (35415)
de nationalité Française
[Adresse 19]
[Localité 3]
Représenté par Me Estelle CONQUET de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocat au barreau de NARBONNE
Madame [BJ] [KW] épouse [SZ]
née le 04 Juin 1971 à [Localité 41]
de nationalité Française
[Adresse 19]
[Localité 3]
Représentée par Me Estelle CONQUET de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocat au barreau de NARBONNE
Monsieur [YR] [EV]
né le 21 Mai 1952 à [Localité 45]
de nationalité Française
[Adresse 44]
[Localité 3]
non représenté - assigné le 27 décembre 2017 par procès verbal de recherches infructueuses
Madame [P] [LI] épouse [EV]
née le 06 Août 1949 à [Localité 43]
de nationalité Française
[Adresse 44]
[Localité 3]
non représentée - assignée le 27 décembre 2017 par procès verbal de recherches infructueuses
Monsieur [SM] [T]
né le 28 Juillet 1982 à [Localité 41]
de nationalité Française
[Adresse 18]
[Localité 3]
non représenté - assigné le 28 décembre 2017 par remise de l'acte à étude
Madame [S] [BZ]
née le 24 Mai 1983 à [Localité 41]
de nationalité Française
[Adresse 18]
[Localité 3]
non représentée - assigné le 28 décembre 2017 par remise de l'acte à étude
Madame [FE] [Z]
née le 25 Août 1930 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 16]
Représentée par Me Antoine BENET de la SCP GOUIRY/MARY/CALVET/BENET, avocat au barreau de NARBONNE
COMMUNE DE [Localité 3] prise en la personne de son Maire en exercice
Mairie,
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Philippe CALVET, avocat au barreau de NARBONNE substitué par Me Raymond LABRY, avocat au barreau de TOULOUSE
Ordonnance de clôture du 30 Août 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 SEPTEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Gilles SAINATI, Président de chambre
M. Thierry CARLIER, Conseiller
M. Fabrice DURAND, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- rendu par défaut
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Gilles SAINATI, Président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
M. [J] [F] et Mme [O] [LO] épouse [F] ont acquis de M. [J] [ZA] par acte notarié du 28 avril 1983 deux parcelles de vieille vigne et lande cadastrées section [Cadastre 32] et [Cadastre 10] sur la commune de [Localité 3] (11).
Il est constant que ces deux parcelles étaient anciennement desservies par un chemin figurant au plan cadastral, situé le long de la limite sud des parcelles cadastrées [Cadastre 12] et [Cadastre 13] (devenue [Cadastre 40] et [Cadastre 22]) propriété de Mme [SG] [EL] épouse [ZG] donnant accès à la [Adresse 44].
Un procès-verbal contradictoire de bornage amiable des parcelles anciennement cadastrées [Cadastre 33], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] (devenues [Cadastre 34] à [Cadastre 21]) a été établi le 2 juillet 2004 par la SCP de géomètre-expert [FB].
M. et Mme [F] ont apposé sur ce procès-verbal la mention manuscrite suivante :
« n°283 et 284. Sous réserve d'accès et de passage et de servitude des propriétaires des parcelles actuels et futurs des parcelles [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] par le chemin existant sous le mur de limite de parcelle pour accéder à mes parcelles (voir plan) ».
Le mandataire de Mme [ZG] a signé ce procès-verbal de bornage le 2 juillet 2004.
Par document d'arpentage du 29 juillet 2010 et après délivrance par la commune de [Localité 3] le 10 novembre 2010 d'un permis d'aménager, Mme [ZG], propriétaire des parcelles [Cadastre 12] et [Cadastre 22], les a divisées en plusieurs lots de lotissement cadastrés section [Cadastre 30], [Cadastre 29], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 27] et [Cadastre 28].
Ces cinq lots ont été vendus aux acquéreurs suivants :
' parcelles [Cadastre 35] et [Cadastre 30] de 1 163 m² vendues le 26 octobre 2011 à M. [I] [N] et Mme [AO] [ES] épouse [N] au prix de 100 000 euros ;
' parcelles [Cadastre 24] et [Cadastre 29] de 776 m² vendues le 6 juillet 2011 à M. [ZP] [L] et Mme [G] [A] épouse [L] au prix de 97 000 euros ;
' parcelle [Cadastre 25] de 799 m² vendue le 16 novembre 2011 à M. [SD] [SZ] et Mme [BJ] [KW] épouse [SZ] au prix de 98 000 euros ;
' parcelle [Cadastre 27] de 792 m² vendue le 30 mai 2012 à M. [SM] [T] et Mme [S] [BZ] au prix de 70 000 euros ;
' parcelle [Cadastre 28] de 808 m² vendue le 13 avril 2011 à M. [YR] [EV] et Mme [P] [LI] épouse [EV] au prix de 70 000 euros.
Au sud du chemin de passage précédemment évoqué se trouvent:
' la parcelle [Cadastre 11], propriété de MM. [ST] et [LC] [B] et de Mme [SJ] [B], située à l'ouest de la parcelle enclavée [Cadastre 32] ;
' la parcelles [Cadastre 39] propriété de Mme [FE] [Z] situées à l'est de la parcelle enclavée [Cadastre 32].
Enfin, la commune de [Localité 3] est propriétaire d'une grande parcelle [Cadastre 38] en limite sud des parcelles enclavées [Cadastre 32] et [Cadastre 10].
Saisi par assignation signifiée par M. et Mme [F] aux défendeurs le 6 janvier 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Narbonne a ordonné le 15 mai 2012 une mesure d'expertise confiée à M. [EY] [AD], géomètre-expert.
L'expert judiciaire a rendu son rapport le 23 décembre 2012.
Par actes d'huissier des 2, 6 et 16 janvier 2014, M. et Mme [F] ont fait assigner Mme [SG] [ZG], M. et Mme [L], M. et Mme [N], M. et Mme [SZ], M. et Mme [EV], M. [T] et Mme [BZ] devant le tribunal de grande instance de Narbonne afin de voir ordonner le rétablissement de l'ancien chemin de passage.
Mme [FE] [Z], propriétaire de la parcelle cadastrée [Cadastre 39], est intervenue volontairement à l'instance.
Par jugement avant dire droit du 14 avril 2016, le tribunal a enjoint à M. et Mme [F] d'appeler en la cause les consorts [B] et la commune de [Localité 3].
Par actes d'huissier des 17, 18 et 29 août 2016, M. et Mme [F] ont fait assigner en intervention forcée les consorts [B] et la commune de [Localité 3].
Par un jugement contradictoire rendu le 17 juillet 2017, le tribunal a :
' dit que M. [W] [B], décédé, n'avait pas été assigné et qu'il n'était pas partie à la présente procédure ;
' donné acte à Mme [Z] de son intervention volontaire et l'a déclarée recevable ;
' dit que les parcelles cadastrées section [Cadastre 32] et [Cadastre 10] sur la commune de [Localité 3] propriété de M. et Mme [F] étaient enclavées ;
' dit que ces parcelles bénéficiaient d'une servitude de passage pour cause d'enclave dont l'assiette était acquise par voie de prescription mais qu'il n'était pas justifié par les demandeurs que cette servitude, dont ils n'ont pas la possession actuelle, avait été utilisée depuis moins de trente ans par cette assiette de manière à empêcher l'extinction par non usage ;
' débouté en conséquence M. et Mme [F] de leur demande tendant au rétablissement du passage selon le tracé du chemin ancien ;
' dit que les parcelles cadastrées section [Cadastre 32] et [Cadastre 10] sur la commune de Bizanet bénéficieraient d'une servitude de passage selon le tracé le plus court et le moins dommageable, à savoir sur un chemin de trois mètres de large à créer en bordure de la limite nord de la parcelle cadastrée [Cadastre 11] joignant, à l'ouest, la voie publique à savoir le chemin propriété de la commune de [Localité 3] et à l'est la parcelle [Cadastre 32] ;
' dit que les travaux nécessaires à l'aménagement de la parcelle seraient à la charge des parties qui revendiquent le droit de passage et que l'indemnité due au fonds servant serait fixée par accord des parties et, à défaut après expertise, et que dans l'hypothèse où Mme [Z] entendrait bénéficier de ce passage, elle en supporterait le coût par moitié ;
' dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de garantie des consorts [N]-[L]-[SZ] ;
' débouté les consorts [N]-[L]-[SZ] de leur demande de dommages-intérêts ;
' condamné M. et Mme [F] à payer, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :
- aux consorts [N]-[L]-[SZ] pris solidairement la somme de 1 000 euros ;
- aux consorts [ZG]-[T]-[BZ] pris solidairement la somme de 1 000 euros ;
- aux consorts [B] la somme de 500 euros ;
- à la commune de [Localité 3] la somme de 500 euros ;
' débouté les parties de toutes autres prétentions ;
' dit que le plan cadastral des lieux serait annexé au jugement ;
' dit que les dépens de l'intervention volontaire resteraient à la charge de l'intervenant ;
' condamné M. et Mme [F] au surplus des dépens.
Par déclaration au greffe du 22 septembre 2017, M. et Mme [F] ont relevé appel du jugement à l'encontre de M. [ST] [B], M. [LC] [B], Mme [SJ] [B], Mme [SG] [ZG], M. [ZP] [L], Mme [G] [A] épouse [L], M. [I] [N], Mme [AO] [ES] épouse [N], M. [SD] [SZ], Mme [BJ] [KW] épouse [SZ], M. [YR] [EV], Mme [P] [LI] épouse [EV], M. [SM] [T], Mme [S] [BZ], Mme [FE] [Z] et la commune de [Localité 3].
Par acte notarié du 22 octobre 2021, les consorts [B] ont vendu la parcelle [Cadastre 11] à M. et Mme [L].
Vu les conclusions de M. et Mme [F] remises au greffe le 2 octobre 2020 et leurs dernières conclusions remises au greffe le 23 février 2022 ;
Vu les conclusions de M. et Mme [N], M. et Mme [L] et M. et Mme [SZ] remises au greffe le 9 mai 2019 et leurs dernières conclusions remises au greffe le 12 janvier 2022 ;
Vu les dernières conclusions des consorts [B] remises au greffe le 6 mars 2018 ;
Vu les dernières conclusions de Mme [SG] [ZG] remises au greffe le 10 février 2022 ;
Vu les dernières conclusions de Mme [FE] [Z] remises au greffe le 14 février 2018 ;
Vu les dernières conclusions de la commune de [Localité 3] remises au greffe le 15 février 2018 ;
M. et Mme [EV], M. [T] et Mme [BZ] n'ont pas constitué avocat.
M. et Mme [N], M. et Mme [L] et M. et Mme [SZ] ont fait signifier leurs conclusions du 9 mai 2019 à M. [T] et à Mme [BZ] par acte du 17 mai 2019 ainsi qu'à M. et Mme [EV] par acte du 16 mai 2019.
M. et Mme [F] ont fait signifier leurs conclusions du 2 octobre 2020 à M. [T] et à Mme [BZ] par acte du 12 octobre 2020 ainsi qu'à M. et Mme [EV] par acte du 16 octobre 2020.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 août 2022.
MOTIFS DE L'ARRET
Sur la demande formée par M. et Mme [F] aux fins de rétablissement de l'ancienne servitude de passage,
Toutes les parties à l'instance conviennent de ce que les parcelles cadastrées [Cadastre 32] et [Cadastre 10] :
' d'une part sont enclavées au sens de l'article 682 du code civil ;
' d'autre part que ces deux parcelles enclavées ont bénéficié dans le passé d'une servitude de passage immémoriale s'exerçant sur les fonds servants anciennement cadastrés [Cadastre 12] et [Cadastre 13] devenus les parcelles cadastrées [Cadastre 30], [Cadastre 29], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 27] et [Cadastre 28] aujourd'hui propriétés de M. et Mme [N], de M. et Mme [L], de M. et Mme [SZ], de M. [T] et Mme [BZ] et de M. et Mme [EV].
Les intimés ne reprennent pas dans leurs écritures d'appel le vice d'équivocité de la possession ayant conduit à la prescription de l'assiette de l'ancien chemin auquel les motifs pertinents du jugement déféré adoptés par la cour avaient parfaitement répondu.
Cette assiette de passage correspond au chemin d'une largeur de 3 mètres figurant en détail topographique sous forme de pointillé en limite sud des parcelles [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] sur le plan cadastral révisé pour l'année 1948 versé aux débats.
M. et Mme [F] et les consorts [B] sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leur demande de rétablissement de l'ancienne servitude de passage au motif que la preuve n'est pas apportée d'un usage de cette servitude par le fonds dominant depuis moins de trente ans.
Les autres intimés se prévalent d'un défaut d'usage de la servitude pendant plus de trente ans pour solliciter la confirmation du jugement qui a rejeté la demande formée par M. et Mme [F] et fixé l'assiette de cette servitude sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11] propriété des consorts [B].
Il résulte des articles 706, 707 et 708 du code civil que la servitude est éteinte par non usage pendant trente ans lesquels commencent à courir, lorsqu'il s'agit d'une servitude discontinue, du jour où l'on cesse d'en jouir.
Il incombe en conséquence aux parties qui réclament le maintien de l'assiette d'une servitude de passage pour enclave, dont il n'a pas la possession actuelle, de prouver qu'il a exercé depuis moins de trente ans la servitude par cette assiette de manière à empêcher l'extinction par non usage.
La cour ne partage pas l'analyse faite par les premiers juges des pièces et éléments de preuve versés aux débats par les parties.
En effet, il ressort des attestations établies le 23 septembre 2011 et le 17 novembre 2012 par M. [ZA] que ce dernier a informé ses acquéreurs M. et Mme [F] lors de la signature de l'acte de vente du 28 avril 1983 de l'existence de la servitude de passage. M. [ZA] a lui-même utilisé ce passage à pied en voiture entre 1976 et 1983 pour accéder et camper sur les parcelles [Cadastre 32] et [Cadastre 10] de la même façon que son propre auteur M. [D] [EO] le faisait lui-même avant de vendre ces parcelles à M. [ZA] le 19 février 1976.
Le géomètre-expert SCP [FB] a constaté la présence de ce chemin le 2 juillet 2004 et l'a représenté sur le plan de bornage comme établissant la limite entre le fonds C n°287 de Mme [ZG] et le fonds C n°283 de M. et Mme [F] (point « C » sur le plan de bornage).
L'assiette du passage est matérialisée sur le terrain :
' sur la parcelle [Cadastre 28] où l'expert judiciaire a constaté que M. et Mme [EV] avaient procédé à des travaux de nivellement destinés à supprimer la plateforme surélevée supportant l'ancien chemin (rapport p.25) ;
' sur la parcelle [Cadastre 27] où l'ancien chemin est parfaitement visible et encadré par deux murs en pierres sèches (rapport p.25) ;
' sur les parcelles [Cadastre 25] et [Cadastre 24] où le chemin reste visible bien que les deux murs l'encadrant soient partiellement éboulés ;
' sur la parcelle enclavée [Cadastre 32] où l'assiette de l'ancien chemin débouche au même niveau altimétrique.
L'expert judiciaire a constaté que cet ancien chemin était parfaitement visible du fait de la présence d'un mur en pierres sèches soutenant les deux parcelles [Cadastre 32] et [Cadastre 11] et délimitant le côté sud de ce chemin.
L'expert a relevé que l'utilisation de ce chemin était difficile sur la première moitié de sa longueur côté ouest et impossible sur la seconde moitié la plus proche de la parcelle [Cadastre 32].
Toutefois et contrairement à la lecture faite de son rapport par le jugement déféré, l'expert judiciaire n'a pas pu réunir d'éléments matériels précis permettant de dater le moment à partir duquel l'utilisation de ce chemin est devenue impossible du fait de sa dégradation. En particulier, la date de 1983 est trop ancienne pour lui avoir permis de constater matériellement que le chemin litigieux était impraticable à cette date.
M. et Mme [F] contestent fermement avoir déclaré à l'expert judiciaire que l'accès à leurs parcelles était impraticable lors de leur acquisition en 1983 et soutiennent au contraire qu'ils ont utilisé l'ancien chemin pour accéder à pied à leur propriété entre 1983 et 2000.
Le constat d'huissier établi par Me [BM] le 25 août 2011 à la requête de Mme [ZG] n'est pas plus probant que le rapport d'expertise sur ce point puisque l'huissier n'était pas davantage en capacité d'établir la date précise de fin d'usage du chemin litigieux par les propriétaires du fonds dominant.
L'usage du chemin litigieux par M. et Mme [F] entre 1983 et 2000 est confirmé par les attestations versées aux débats établies par Mme [M] [F], M. [YR] [YU], M. [F] [FH], Mme [K] [FH], M. [J] [V] et Mme [E] [V].
Ces attestations sont précises et circonstanciées et font état d'un usage ponctuel mais régulier de ce chemin d'accès à un simple terrain de loisir non construit et non exploité.
Les éléments factuels rapportés par ces témoins quant à la situation du chemin au regard des murs de pierres sèches qui le délimitaient sont suffisamment clairs pour ne laisser aucun doute sur l'emplacement du chemin utilisé et effacer toute équivoque sur le tracé ainsi que l'a inexactement retenu le jugement déféré.
Les attestations établies pas Mme [ZD] [BZ] et M. [C] [R] évoquent un usage ancien et intensif du chemin lorsque les parcelles enclavées étaient exploitées. Ces attestations ne sont cependant pas probantes pour établir l'absence d'usage plus récent par M. et Mme [F], surtout s'agissant d'un usage qui était nécessairement ponctuel et limité par rapport aux temps anciens et qui a pu échapper à la connaissance de témoins qui ne sont présents sur les lieux qu'à titre occasionnel.
De même, les attestations versées aux débats par Mme [ZG] et établies par M. [LF] [EL], M. [J] [U] et Mme [TC] [H] ne constituent pas des moyens de preuve suffisants.
En premier lieu, les attestations de M. [EL] et de Mme [H] ne sont accompagnées d'aucune copie de pièce d'identité ainsi que le prévoit l'article 202 du code de procédure civile ce qui ne permet pas à la cour de s'assurer de l'authenticité de ces documents.
S'agissant du contenu de ces trois attestations, la cour constate que la force de conviction en est fortement altérée du fait que le libellé est strictement identique dans les trois attestations comme s'il avait été écrit par les trois témoins sous la dictée d'un tiers :
« Je soussigné certifie n'avoir observé aucune circulation (tracteur, voiture, etc...) depuis plus de trente ans sur le chemin situé sur les parcelles [Cadastre 12] et [Cadastre 13]. Pour servir et valoir ce que de droit ».
Ce libellé reproduit à l'identique par les trois témoins est en outre particulièrement imprécis, il ne mentionne aucune date et envisage le seul passage d'engin sans évoquer le passage de personnes par le chemin litigieux.
En l'absence de tout élément de contexte ayant conduit les témoins à s'autoriser une telle affirmation et au regard de leur libellé en trois exemplaires strictement identiques, la cour ne retient pas ces attestations comme suffisamment probantes quant à leur contenu factuel.
Il ressort en outre des pièces versées aux débats que l'usage de ce chemin par M. et Mme [F] a été rendu impossible à partir de 2011 par l'opération de lotissement engagée par Mme [ZG] sans aucun égard à la servitude de passage existant au profit des fonds dominants cadastrés [Cadastre 32] et [Cadastre 10].
Mme [ZG] a loti le fonds servant et vendu les cinq lots supportant la servitude sans jamais informer les acquéreurs de l'existence de cette servitude de passage. Ces derniers ont édifié des maisons individuelles et divers ouvrages et clôtures faisant obstacle au passage des propriétaires des parcelles enclavées [Cadastre 32] et [Cadastre 10].
En particulier, les travaux de terrassements et de clôture de M. et Mme [EV] ont définitivement fait obstacle au passage sur le chemin.
Il ressort de ces développements que M. et Mme [F] ont fait usage entre 1983 et 2011 de l'ancien chemin de 3 mètres de large situé le long de la limite sud des parcelles désormais cadastrées [Cadastre 30], [Cadastre 29], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 27] et [Cadastre 28] aujourd'hui propriété de M. et Mme [N], de M. et Mme [L], de M. et Mme [SZ], de M. [T] et Mme [BZ] et de M. et Mme [EV].
Cet exercice par M. et Mme [F] de ce droit de passage pour enclave sur cet ancien chemin au profit des parcelles [Cadastre 32] et [Cadastre 10] a empêché l'extinction de cette servitude de passage sur ce chemin.
Cette servitude de passage est un droit réel qui s'impose aux propriétaire actuels des parcelles issues du fonds servant anciennement cadastré [Cadastre 12] et [Cadastre 13] qui a été loti, divisé et vendu par Mme [ZG].
Il convient donc d'infirmer le jugement déféré de ce chef et d'ordonner sous astreinte à M. et Mme [N], à M. et Mme [L], à M. et Mme [SZ], à M. [T] et à Mme [BZ] ainsi qu'à M. et Mme [EV] de rétablir l'accès au chemin selon son assiette figurant sur le plan de bornage établi le 2 juillet 2004 par la SCP [FB] sur une largeur de 3 mètres en limite sud des parcelles cadastrées section [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29] et [Cadastre 30].
Sur l'action récursoire exercée par Mme [N], M. et Mme [L] et M. et Mme [SZ] contre Mme [ZG],
M. et Mme [N], M. et Mme [L] et M. et Mme [SZ] sollicitent la condamnation de Mme [ZG] sur le fondement de l'article 1638 et 1147 ancien du code civil à les relever et garantir des travaux qui pourraient être mis à leur charge et sa condamnation à leur verser 15 000 euros de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'imputation du terrain acquis, si la cour devait décider du rétablissement de l'ancien chemin.
L'article 1638 du code civil dispose :
« Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité. »
Cet article 1638 est applicable en l'espèce, s'agissant d'une servitude de passage qui avait perdu son caractère apparent à la date de cession des lots du fait de l'effacement progressif des traces du chemin ancien dont l'assiette n'était presque plus visible en 2011.
M. et Mme [N], M. et Mme [L] et M. et Mme [SZ] sont également fondés à se prévaloir de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.
En effet, Mme [ZG] était parfaitement informée de l'existence de la servitude de passage litigieuse, et ce au plus tard lors de la signature du procès-verbal de bornage du 2 juillet 2004 sur lequel M. et Mme [F] ont expressément mentionné qu'ils revendiquaient l'existence et le maintien de la servitude de passage sur l'ancien chemin figurant sur le plan cadastral.
Même si elle n'était pas physiquement présente sur les lieux le 2 juillet 2004, Mme [ZG] avait commis un mandataire pour la représenter aux opérations de bornage. Elle n'est donc pas fondée à soutenir dans ses écritures qu'elle n'a jamais eu connaissance de ce procès-verbal de bornage régulièrement signé par son mandataire qui lui a rendu compte de sa gestion.
De même, Mme [ZG] ne peut pas s'abriter derrière la régularité administrative de son opération d'aménagement dont les autorisations n'ont été données par l'administration que sous réserve des droits des tiers.
Il ressort des actes de vente passés courant 2011 entre Mme [ZG] et les différents acquéreurs des lots du lotissement qu'elle ne les a pas informés de ce que les lots vendus étaient fonds servants d'une servitude de passage ancienne et toujours revendiquée par M. et Mme [F] en leur qualité de propriétaires du fonds dominant cadastré [Cadastre 32] et [Cadastre 10].
L'existence de cette servitude, ou à tout le moins la volonté clairement manifestée par M. et Mme [F] de revendiquer une telle servitude, constituait pourtant une information essentielle que Mme [ZG] devait impérativement porter à la connaissance des acquéreurs des lots situés sur l'assiette de la servitude litigieuse.
En omettant de porter cette information à la connaissance de M. et Mme [N], de M. et Mme [L] et de M. et Mme [SZ], Mme [ZG] a violé l'obligation contractuelle d'information dont elle était débitrice à l'égard des acquéreurs des lots vendus.
M. et Mme [N], M. et Mme [L] et M. et Mme [SZ] sont donc fondés à exercer une action récursoire contre Mme [ZG] aux fins de se voir indemniser en application des dispositions de l'article 1638 et de l'article 1147 ancien du code civil.
Chacun des acquéreurs des lots concernés est ainsi fondé à solliciter l'octroi d'une indemnité représentant la perte de valeur vénale de leur propriété du fait de la limitation de jouissance d'une bande de 3 mètres de terrain qui réduit sensiblement l'espace d'agrément entourant leur maison d'habitation.
Au regard du préjudice matériel de perte de valeur subi par chacun des acquéreurs en tenant compte de la configuration de chaque parcelle concernée, cette indemnité sera fixée à hauteur de 12 000 euros au profit de M. et Mme [L], 12 000 euros au profit de M. et Mme [SZ] et de 15 000 euros au profit de M. et Mme [N].
S'agissant du trouble de jouissance temporaire subi par M. et Mme [N], M. et Mme [L] et M. et Mme [SZ], ces derniers ne versent aux débats aucune pièce justificative précisant la nature des aménagements et travaux extérieurs qui ont été rendus impossibles pendant trois années et l'état de leur parcelle non aménagée ayant généré un tel trouble.
Au regard de ces éléments, l'indemnisation du trouble temporaire de jouissance sera limité à la somme de 3 000 euros pour chaque acquéreur de lots.
Enfin, les demandes afférentes au remboursement des éventuels travaux mis à la charge de chaque acquéreur de lot ne peuvent qu'être rejetées dans la mesure où elles ne sont pas chiffrées et ne s'appuient sur aucune description des travaux impliqués par le rétablissement du chemin et des éventuels ouvrages voués à la destruction.
L'action récursoire des intimés sera également accueillie s'agissant des condamnations fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Sur les demandes accessoires,
Les demandes de dommages-intérêts formées par M. et Mme [N], M. et Mme [L], M. et Mme [SZ] contre M. et Mme [F] ne peuvent qu'être rejetées en l'absence de faute caractérisée imputable à ces derniers.
En effet, contrairement à la position soutenue par les intimés, il ne reposait sur M. et Mme [F] aucune obligation envers les acquéreurs des lots « d'engager ladite procédure avant que les parcelles ne soient vendues aux concluants et en tout cas dans le cadre de l'aménagement réalisé par Mme [ZG] »
Mme [Z] étant intervenue volontairement à l'instance et succombant en ses demandes, elle conservera la charge de ses dépens et sa demande sur le fondement de l'article 700 sera rejetée.
La commune de [Localité 3] a été appelée en cause par M. et Mme [F] sur injonction qui leur en a été faite par le tribunal. Cet appel en cause était parfaitement justifié par le voisinage de la parcelle [Cadastre 38] susceptible de contribuer au désenclavement des parcelles de M. et Mme [F].
En conséquence, la demande de condamnation aux dépens et à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile formée par la commune [Localité 3] contre M. et Mme [F] qui ont gagné leur procès ne peuvent qu'être rejetées.
Il est observé que la commune de [Localité 3] ne forme aucune demande de condamnation sur les mêmes fondements contre les autres parties succombantes à la présente instance.
Mme [ZG], M. et Mme [N], M. et Mme [L], M. et Mme [SZ], M. [T] et Mme [BZ] et M. et Mme [EV] succombent et seront donc tenus in solidum de supporter les entiers dépens de première instance et d'appel de toutes les parties à l'exception de Mme [Z], en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
L'équité commande en outre de condamner in solidum Mme [ZG], M. et Mme [N], M. et Mme [L], M. et Mme [SZ], M. [T] et Mme [BZ] et M. et Mme [EV] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance et en appel, à payer :
' une indemnité de 7 000 euros à M. et Mme [F] ;
' une indemnité de 3 000 euros aux consorts [B].
Dans le cadre de leur action récursoire, M. et Mme [N], M. et Mme [L], M. et Mme [SZ] seront entièrement relevés et garantis par Mme [ZG] du paiement des dépens et de ces deux indemnités de 7 000 euros et 3 000 euros.
Mme [ZG] sera condamnée à verser à M. et Mme [N], M. et Mme [L], M. et Mme [SZ] une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement déféré en ses seules dispositions ayant :
' constaté l'état d'enclave des parcelles cadastrées section [Cadastre 32] et [Cadastre 10] sur la commune de [Localité 3] (11) ;
' constaté l'existence d'une servitude de passage pour cause d'enclave dont l'assiette était acquise par prescription ;
' débouté M. et Mme [N], à M. et Mme [L], à M. et Mme [SZ] de leur demande de dommages-intérêts contre M. et Mme [F] ;
' laissé les dépens de l'intervention volontaire à la charge de Mme [Z] ;
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,
Constate que les parcelles cadastrées section [Cadastre 32] et [Cadastre 10] bénéficient d'une servitude légale de désenclavement dont l'assiette a été acquise par prescription sur les fonds servants cadastrés section [Cadastre 30], [Cadastre 29], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 27] et [Cadastre 28] sur la commune de [Localité 3] ;
Constate que l'assiette de cette servitude est définie comme la bande de trois mètres de large située le long de la limite sud des parcelles cadastrées section [Cadastre 30], [Cadastre 29], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 27] et [Cadastre 28] sur la commune de [Localité 3] ;
Ordonne en conséquence à M. [I] [N] et Mme [AO] [ES] épouse [N], à M. [ZP] [L] et Mme [G] [A] épouse [L], à [SD] [SZ] et Mme [BJ] [KW] épouse [SZ], à M. [SM] [T] et Mme [S] [BZ] et à M. [YR] [EV] et Mme [P] [LI] épouse [EV] de libérer l'emprise de l'assiette de la servitude de passage dont leur fonds est grevé sur une largeur de 3 mètres en limite sud de leurs parcelles au profit des parcelles cadastrées [Cadastre 32] et [Cadastre 10] ;
Assortit cette injonction d'une astreinte de 100 euros par jour de retard après écoulement de quatre mois à compter de la date à laquelle le présent arrêt sera devenu définitif ;
Dit que les frais afférents au retrait et à la suppression des ouvrages édifiés par les propriétaires actuels des fonds servants cadastrés section [Cadastre 30], [Cadastre 29], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 27] et [Cadastre 28] sur la commune de [Localité 3] (11) demeureront à leur charge et à celle de leurs ayant-droits le cas échéant ;
Dit que les frais d'aménagement du chemin seront supportés par M. et Mme [F] propriétaires du fonds dominant cadastré section [Cadastre 32] et [Cadastre 10] sur la commune de [Localité 3] (11) ;
Condamne Mme [SG] [EL] épouse [ZG] à payer :
' à M. [I] [N] et Mme [AO] [ES] épouse [N] 15 000 euros en réparation du préjudice matériel et 3 000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;
' à M. [ZP] [L] et Mme [G] [A] épouse [L] 12 000 euros en réparation du préjudice matériel et 3 000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;
' M. [SD] [SZ] et Mme [BJ] [KW] épouse [SZ] 12 000 euros en réparation du préjudice matériel et 3 000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;
Dit que Mme [FE] [Z] conservera la charge de ses dépens d'appel ;
Condamne in solidum Mme [SG] [EL] épouse [ZG], M. [I] [N] et Mme [AO] [ES] épouse [N], à M. [ZP] [L] et Mme [G] [A] épouse [L], à M. [SD] [SZ] et Mme [BJ] [KW] épouse [SZ], à M. [SM] [T] et Mme [S] [BZ] et à M. [YR] [EV] et Mme [P] [LI] épouse [EV] à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel de toutes les parties à l'exception de Mme [Z], en ce compris les dépens de référé et d'expertise judiciaire ;
Condamne in solidum Mme [SG] [EL] épouse [ZG], M. [I] [N] et Mme [AO] [ES] épouse [N], à M. [ZP] [L] et Mme [G] [A] épouse [L], à M. [SD] [SZ] et Mme [BJ] [KW] épouse [SZ], à M. [SM] [T] et Mme [S] [BZ] et à M. [YR] [EV] et Mme [P] [LI] épouse [EV] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
' 7 000 euros à M. [J] [F] et Mme [O] [LO] épouse [F] ;
' 4 000 euros M. [ST] [B], M. [LC] [B] et Mme [SJ] [B] ;
Dit que Mme [SG] [EL] épouse [ZG] devra intégralement relever et garantir M. [I] [N] et Mme [AO] [ES] épouse [N], M. [ZP] [L] et Mme [G] [A] épouse [L] ainsi que M. [SD] [SZ] et Mme [BJ] [KW] épouse [SZ] de leurs condamnations à supporter les dépens et à payer les deux indemnités de 7 000 euros et 4 000 euros ;
Condamne Mme [SG] [EL] épouse [ZG] à payer à M. [I] [N] et Mme [AO] [ES] épouse [N], M. [ZP] [L] et Mme [G] [A] épouse [L] et M. [SD] [SZ] et Mme [BJ] [KW] épouse [SZ] une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que les versions successives du plan cadastral et les plans topographiques établis le 2 juillet 2004 par Mme [KZ] [FB] et en 2011 par M. [X] seront annexés au présent arrêt ;
Déboute les parties de leurs plus amples demandes.
Le greffier, Le président,
