Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 22 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/03588 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OVLN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 18 JUIN 2020
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER
N° RG 11-19-0016
APPELANTE :
Madame [L] [H]
née le 12 Mai 1973 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Solène MORIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/008382 du 26/08/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
assistée de Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIME :
Madame [E] [X] ÉPOUSE [Z]
né le 02 Juillet 1967 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Charles ZWILLER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 26 Septembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 OCTOBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
Le 1er décembre 2016, [E] [Z] a donné à bail une maison à [L] [H] une amie. La bailleresse a conservé l'usage d'un studio et d'un chalet édifiés sur la parcelle qui ne dispose que d'un seul compteur.
La bailleresse a occupé le studio avec son époux et, face à l'arrivée de la fille de celui-ci et de son gendre, a souhaité récupérer la maison louée.
Le 2 janvier 2019, la bailleresse a délivré un congé pour reprise à [E] [Z] le 9 janvier 2019 pour le terme du bail au 30 novembre 2019.
Le 7 mars 2019, suite à des impayés, [E] [Z] a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer les loyers des mois de février et mars 2019 et de justifier d'une police d'assurance.
Le 15 avril 2019, [L] [H] a indiqué à sa bailleresse sa volonté de quitter le logement, ce qu'elle a fait le 1er mai 2019.
Un état des lieux de sortie a été établi par huissier le 2 mai 2019 sur demande de la bailleresse.
Le 4 juillet 2019, [L] [H] a fait assigner [E] [Z] aux fins d'obtenir remboursement de 600 € au titre de la consommation d'eau des années 2018/2019, 1 353, 90 € au titre de la consommation d'électricité pour les années 2017, 2018 et 2019, 580 € au titre du remboursement de la provision mensuelle sur charges, 300 € correspondant au dépôt de garantie, 407 € au titre des APL de mai 2019 alors qu'elle avait quitté le logement, 6 000 € à titre d'indemnisation de son préjudice de jouissance. Elle a fait valoir que les seuls compteurs d'eau et d'électricité de la propriété sont à son nom et qu'elle a assumé seule le paiement des consommations alors même que la bailleresse et d'autres occupants résidaient sur la parcelle. Elle estime avoir subi un préjudice de jouissance notamment du fait de l'occupation de la propriété par la famille de sa bailleresse de la délivrance de deux congés irréguliers et de l'entrepôt de son mobilier sur la voie publique au lendemain de son départ.
[E] [Z] fait valoir qu'elle dispose d'un puits pour sa propriété et que sa part de consommation électrique est résiduelle en raison des équipements minimalistes du studio et du chalet, qu'en tout état de cause il était convenu qu'elle ne serait pas refacturée de cette consommation au vu du loyer modéré consenti. Selon elle, la maison a été louée meublée.
Le jugement rendu le 18 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :
Condamne [E] [Z] à payer à [L] [H] les sommes de 874, 31 € au titre de la consommation d'eau et d'électricité, 300 € au titre du remboursement du dépôt de garantie et 1 200 € au titre du préjudice de jouissance.
Condamne [L] [H] à payer à [E] [Z] la somme de 85, 04 € au titre du remboursement de la provision mensuelle sur charges.
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2019.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.
Le jugement expose que les dépendances apparaissent être alimentées par l'eau de ville et non celle du puits puisque les factures d'eau montrent une nette augmentation à compter de l'arrivée dans les lieux de la bailleresse et sa famille et qu'il apparait qu'elle a également réaménagé le jardin. Il convient donc de partager les factures d'eau par moitié pour les périodes d'occupation par [E] [Z]. Le constat d'huissier démontre l'existence d'un seul compteur électrique. Le jugement relève que les lieux loués par [L] [H] et ceux habités par la bailleresse ont des équipements et superficie différents puisque la maison semble chauffée au fuel. Il retient donc ¿ de consommation électrique à la charge de la bailleresse sur ses périodes d'occupation.
Le jugement relève que les quittances de loyer versées aux débats démontrent que la locataire a bien réglé la provision sur charges tous les mois depuis la prise à bail pour un montant total de 589 €. Il convient de déduire ce montant des TOM des années 2016 à 2018, l'année 2019 n'étant pas produite, en réduisant de moitié la part d'[L] [H] pour les mois où la bailleresse a occupé les dépendances.
Le jugement expose qu'aucun état des lieux d'entrée n'avait été effectué et que deux états des lieux non contradictoires ont été effectués par chacune des parties. Il relève que l'état des lieux de sortie établi par la bailleresse fait état de quelques dégradations, sans photos et que celui de la locataire mentionne un bon état général. Le devis joint par la bailleresse ne distingue pas les postes de travaux et ne permet pas de justifier de leur réalisation. Elle doit donc rendre le dépôt de garantie à sa locataire.
Le jugement relève que la somme de 407 € réclamée par la locataire au titre des APL versée à la bailleresse alors qu'elle avait quitté le logement correspond aux APL d'avril 2019, soit avant le départ d'[L] [H], le 1er mai 2019.
Le jugement constate que le bail mentionne une habitation vide disposant d'un jardin privatif alors même que la bailleresse et sa famille ont établis leur résidence dans les dépendances de la maison et ont utilisé le jardin. La bailleresse et sa famille ont consommé de l'eau et d'électricité sans rétrocéder leurs consommations à la locataire. Le jugement relève que les relations entre la bailleresse et sa locataire se sont dégradées. [L] [H] a subi un préjudice en raison de l'impossibilité d'utiliser son logement dans des conditions normales de tranquillité lors des séjours de la bailleresse.
Les constats d'huissier dont le remboursement est demandé par [L] [H] ont été établis pour faire valoir ses droits et ne peuvent être pris en charge par la bailleresse.
Les quittances de loyer établies par la bailleresse démontrent que la locataire a payé les loyers dus.
[L] [H] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 26 août 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 septembre 2022.
Les dernières écritures pour [L] [H] ont été déposées 11 mai 2021.
Les dernières écritures pour [E] [Z] ont été déposées le 23 février 2021.
Le dispositif des écritures pour [L] [H] énonce :
Confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a condamné [E] [Z] à payer à [L] [H] les sommes de 874, 31 € au titre de la consommation d'eau et d'électricité et 1 200 € au titre du préjudice de jouissance et débouté [L] [H] du surplus de ses demandes.
Condamner [E] [Z] à payer à [L] [H] la somme de 1 040 € au titre de la consommation d'eau pour les années 2018 et 2019, la somme de 1 353,90 € au titre de la consommation d'électricité pour les années 2017, 2018 et 2019, la somme de 407 € au titre d'un trop perçu de loyers assortie de l'intérêt au taux légal, la somme de 400 € correspondant au coût des deux constats d'huissier et la somme de 6 000 € à titre d'indemnisation de son préjudice de jouissance.
Condamner [E] [Z] à payer à [L] [H] la somme de 1 200 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
[L] [H] fait valoir qu'aucun grief n'avait été formulée à son encontre avant le courrier du 15 avril 2019 émanant de la bailleresse. Elle souligne que les attestations produites par l'intimée émanant de Mmes [B], [J] et [W] sont discutables puisqu'elles font toutes parties des témoins de Jéhovah et sont donc liées par une communauté d'intérêts à la bailleresse.
[L] [H] rappelle que la propriété ne compte qu'un seul compteur d'eau et un seul d'électricité mais que les abonnements sont tous à son nom. Il y a enrichissement sans cause de la bailleresse. Elle estime que pour indemniser l'intégralité de son préjudice il convient non pas de la rembourser pour moitié mais du différentiel de consommation observé entre 2018 et 2017 et entre 2019 et 2017. [L] [H] conteste également le remboursement d'1/4 seulement de la consommation électrique. Elle soutient que [E] [Z] ne démontre pas qu'elle utilise un autre moyen que l'électricité pour se chauffer et cuisiner alors qu'elle-même dispose d'une installation à granulés de bois, d'un chauffe-eau solaire et d'une cuisinière au gaz. Elle précise qu'elle habitait la maison seule avec trois enfants dont l'aînée a dû quitter les lieux et qu'elle a hébergé quelques nuits son neveu.
Elle conteste le non remboursement de l'allocation logement de 407 € perçue par [E] [Z]. Selon elle, [E] [Z] a réceptionné un trop perçu de loyer d'un montant de 407 € en mai 2019 qui correspond en fait à l'APL d'avril 2019 et doit donc lui revenir.
[L] [H] estime qu'elle a subi un préjudice de jouissance qui l'a contrainte à quitter le logement de manière anticipée, que l'occupation de la propriété par la famille [Z] occasionnait une pression permanente sur elle et ses enfants tout comme les congés délivrés de manière irrégulière ou le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré alors qu'elle avait réglé les loyers litigieux en espèces. Elle soutient qu'il convient également de lui rembourser les frais de constat d'huissier qui n'ont été rendus nécessaires que par le comportement de [E] [Z].
Le dispositif des écritures pour [E] [Z] énonce :
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a cantonné à la somme de 467,25 € les consommations d'électricité que [E] [Z] doit rembourser à [L] [H], débouté [L] [H] de sa demande de restitution de la somme de 407 € au titre de l'APL et de sa demande de paiement d'une somme de 400 € en remboursement des constats d'huissier dressés.
Infirmer le jugement pour le surplus.
Débouter [L] [H] de sa demande paiement des consommations d'eau et de sa demande de remboursement des provisions sur charges.
Condamner [L] [H] à payer à [E] [Z] la somme de 518 € au titre de la régularisation de charges locatives de 2 450 € au titre des dégradations locatives et autoriser [E] [Z] à conserver le dépôt de garantie.
Débouter [L] [H] de sa demande au titre de son prétendu préjudice de jouissance.
Condamner [L] [H] à payer à [E] [Z] la somme de 2 013 € correspondant aux loyers impayés des mois de janvier à mars 2018 et janvier 2019 et de 2 500 € en indemnisation de son préjudice moral pour appel abusif.
Condamner [L] [H] à payer à [E] [Z] la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
[E] [Z] soutient qu'aucune consommation d'eau ne peut lui être imputée puisque ni le studio ni le chalet ne sont reliés à l'eau de ville. Elle ajoute que le remboursement du différentiel de consommation d'eau entre 2017 et les années suivantes serait injustifié puisqu'en 2017 [L] [H] vivait seule et qu'ensuite elle a hébergé ses enfants et des tiers. Elle affirme qu'il n'est pas démontré qu'elle est raccordée à l'eau de ville et que l'arrosage du jardin ait été effectué avec l'eau du puits.
[E] [Z] fait valoir que sa part de consommation est très faible puisque les dépendances sont peu équipées et chauffées au fioul. Il était convenu qu'aucune refacturation ne lui serait appliquée en contrepartie du loyer modéré de la maison. Elle affirme également qu'elle a renoncé aux loyers de janvier à mars 2018 en contrepartie de l'électricité. Elle précise qu'un calcul au prorata de son occupation serait injuste dans la mesure où les mois où elle n'occupe pas les dépendances sont les plus énergivores.
[E] [Z] soutient qu'[L] [H] a cessé de régler la provision sur charges à compter de mars 2018 à titre de compensation avec les consommations d'électricité, ce qui explique la délivrance de quittances. En tout état de cause, la provision sur charges ne peut être restituée à la locataire alors même qu'elle reste redevable de la TOM. [E] [Z] ajoute qu'elle accepte de payer la moitié de la TOM sur les mois où elle a occupé les lieux.
[E] [Z] rappelle que faute d'état des lieux d'entrée le locataire est réputé avoir reçu les lieux en bon état, ce qui permet d'apprécier les dégradations locatives à l'aune du constat d'état des lieux de sortie qui relève des désordres. La vétusté ne peut être invoquée pour une occupation inférieure à trois ans.
Concernant la demande de remboursement des APL perçue en mai 2019, [E] [Z] rappelle que cette somme couvre le mois précédent et donc le mois d'avril 2019 où [L] [H] était toujours locataire.
[E] [Z] conteste l'existence d'un trouble de jouissance pour sa locataire. La présence de meubles entreposés dans la maison louée s'explique par le fait que la maison était louée meublée, comme l'attestent Mmes [B], [J] et [W]. Les dépendances sont situées en dehors du périmètre du bail ce qui ne permet pas de traduire un trouble de jouissance lors de leur occupation par la bailleresse et sa famille. [E] [Z] ajoute que le départ de la locataire est volontaire.
[E] [Z] demande le remboursement des loyers impayés par la locataire. Elle rappelle que les quittances sont délivrées sous réserves de ses droits c'est-à-dire en contrepartie de la consommation électrique.
MOTIFS
L'absence d'état des lieux d'entrée présume que le locataire les a reçus en bon état d'entretien, de sorte que la locataire sortante est redevable de la remise en état résultant du constat des lieux de sortie établi par huissier.
Le bailleur produit un devis du 24 juin 2019 pour un montant de 2750 € pour la reprise des dégradations constatées par huissier, sur lequel la cour retiendra à la charge du locataire un montant de 1800 € en tenant compte de la réalité d'un état d'usage non imputable à un défaut d'entretien.
Il en résulte après compensation avec le dépôt de garantie une créance du bailleur de 1500 €.
Si l'huissier de justice relève la présence d'un puits avec pompe dans le jardin il ne constate pas pour autant que le chalet et le studio n'auraient pas été reliés au réseau public de la ville comme l'affirme le bailleur, de sorte que le bailleur ne démontre pas une absence de consommation d'eau sur le compteur au nom de la locataire.
La cour confirme l'appréciation pertinente du premier juge d'une évaluation à la somme de 470,06 € de participation du bailleur qui n'avait pas jugé utile d'installer un compteur séparé, par l'adoption des motifs auxquels la cour renvoie les parties pour la lecture complète.
La cour confirme les motifs pertinents similaires des premiers juges pour l'appréciation d'une participation du bailleur à la consommation d'électricité à hauteur de 467,25 €.
La cour confirme le rejet de la demande du bailleur de paiement de provision sur charges alors que ses propres quittances de loyer intègrent le paiement, et les motifs pertinents auxquels la cour renvoie les parties pour prendre en compte la déduction de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères avec un prorata pour les périodes d'occupation des dépendances par le bailleur, et la condamnation en conséquence au paiement d'une somme réduite à un montant de 85,04 €.
La cour confirme les motifs des premiers juges pour débouter la locataire de la demande de restitution d'un versement de la CAF pour l'allocation logement retenant que l'attestation de l'organisme établit un versement au titre du mois d'avril 2018, antérieur au départ du locataire.
La cour constate que si l'occupation des lieux objet du bail n'est pas démontrée, des attestations établissent suffisamment que le bailleur a effectué des travaux dans le périmètre du bail.
La cour retient que cette intrusion ajoutée à une consommation d'eau et d'électricité sur le compte du locataire fonde le principe d'un préjudice de jouissance, dont le montant a été justement apprécié par le premier juge à la somme de 1200 €.
La cour retient à l'inverse de l'appréciation du premier juge que le locataire est fondé à mettre à la charge du bailleur le montant des constats d'huissier à hauteur de 400 €, en ce qu'ils ont été réalisés pour faire valoir des droits qui lui ont été pour une large part reconnus.
Pour les mêmes motifs que le premier juge, la cour rejette les prétentions de chaque partie au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et laisse à la charge de chaque partie les dépens exposés.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition greffe ;
Confirme le jugement rendu le 18 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier, sauf en ce qu'il condamne [E] [Z] à payer à [L] [H] la somme de 300 € en remboursement du dépôt de garantie, et en ce qu'il écarte la demande de remboursement des frais d'huissier ;
Et statuant à nouveau de ces chefs, condamne [L] [H] à payer à [E] [Z] la somme de 1100 € après compensation avec le dépôt de garantie au titre des frais de remise en état des lieux, et avec le coût des constats d'huissier ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;
Laisse les dépens de l'appel à la charge de ceux qui les ont exposés.
Le greffier, Le président,
