Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 22 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/03272 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OUYV
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 20 JUILLET 2020
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 18/00885
APPELANTE :
S.A.R.L. AGENCE DE LA MER
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Aziza BATAL-GROSCLAUDE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assisté de Me Valère HEYE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEES :
SCI DE LA MAISON ROUGE Représentée en la personne de son représentant légal domicilié es-qualités au dit siège social
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Yannick CAMBON de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Thymelée LEFAIRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
S.A.S. I.M.H
[Adresse 1]
[Localité 2]
signification de la déclaration d'appel et conclusions le 24 septembre 2020 (procès-verbal de recherches infructueuses PV 659)
Ordonnance de clôture du 26 Septembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 OCTOBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Rendu par défaut ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
Le 28 février 2014, la société De La Maison Rouge a donné à bail à la société Agence De La Mer des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble et destinés à l'usage de bureau, contre un loyer annuel de 14 000 € HT. Le bail commercial contenait une clause rédigée ainsi :
« Le preneur ne pourra céder ses droits au présent bail si ce n'est après avoir obtenu l'autorisation expresse et par écrit du bailleur à l'acquéreur de son fonds de commerce et encore à sa charge de rester garant et caution solidaire, avec renonciation expresse de sa part au bénéfice de l'article 2037 du Code civil, de son cessionnaire et de tous autres successifs, tant du paiement des loyers que de l'entière exécution des charges et conditions du bail. »
Le 27 juillet 2017, par acte notarié, la société Agence De La Mer a cédé à la société IMH le fonds de commerce comprenant notamment le droit au bail, avec l'intervention du bailleur qui a agréé la cession.
Suite à des impayés de loyer, la société La Maison Rouge a fait assigner en référés la société Agence De La Mer le 20 octobre 2017, pour obtenir la résiliation du bail, sans succès faute de délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Le 23 mars 2018, la société de La Maison Rouge a assigné sa locataire ainsi que la société Agence De La Mer pour obtenir la résiliation du bail, l'expulsion de la société IMH, et leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 10 438 € au titre des loyers impayés actualisé à 19 258 € au 25 septembre 2018.
La SARL Agence De La Mer a conclu à l'analyse de la clause litigieuse en acte de caution solidaire atteint de nullité pour défaut des mentions manuscrites visées à l'article L 341-2 du Code de la consommation, et subsidiairement à la nullité de la clause puisqu'il s'agirait d'un engagement perpétuel et, à titre infiniment subsidiaire, sur l'inapplication de la garantie concernant l'indemnité d'occupation puisque la garantie ne concernerait que les loyers et accessoires.
Le jugement rendu le 20 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers énonce dans son dispositif :
Juge que la clause litigieuse du bail commercial, rappelée dans l'acte notarié de cession du fonds de commerce, est une clause habituelle de garantie solidaire du cédant à bail commercial et non une clause de cautionnement solidaire.
Juge que la clause de garantie solidaire du cédant n'est pas un engagement perpétuel.
Condamne en conséquence la SAS IMH et la SARL Agence De La Mer à payer solidairement à la SCI De La Maison Rouge la somme de 19 258 € au titre des loyers et accessoires arrêtés au 25 septembre 2018, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Déboute la SARL Agence De La Mer de sa demande reconventionnelle en condamnation du bailleur au paiement de dommages et intérêts en raison de sa négligence fautive.
Condamne la SAS IMH et la SARL Agence De La Mer à payer solidairement la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamne la SAS IMH et la SARL Agence De La Mer aux dépens.
Le jugement relève que la clause litigieuse est rédigée de manière claire et que l'engagement de la SARL Agence De La Mer à pallier la carence du cessionnaire est explicite. La renonciation au bénéfice de l'article 2037 du Code civil ne change pas la qualification juridique de la clause de sorte que les formalités relatives au cautionnement n'ont pas à s'appliquer.
Le jugement relève que la clause de garantie solidaire du cédant n'est pas un engagement perpétuel puisque la loi limite son application à trois ans. La clause n'est donc ni nulle ni éteinte.
Le jugement expose que la clause s'applique également à l'indemnité d'occupation puisqu'il s'agit bien d'un accessoire qui se substitue de droit au loyer.
Le jugement relève que la bailleresse a fait savoir qu'elle voulait mettre fin au bail dès l'absence de règlement d'un seul des loyers dus et qu'elle a été dans l'obligation de saisir la justice du fait de l'absence de coopération des défenderesses. La longueur de la procédure et le temps écoulé ne découlent pas d'une négligence fautive du bailleur.
La SARL Agence De La Mer a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 3 août 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 septembre 2022.
Les dernières écritures pour la SARL Agence De La Mer ont été déposées le 28 septembre 2020.
Les dernières écritures pour la SCI De La Maison Rouge ont été déposées le 18 décembre 2020.
La SAS IMH n'a pas constitué avocat. La signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelant ont fait l'objet d'un procès-verbal de recherches infructueuses à la date du 24 septembre 2020, de sorte que l'arrêt sera rendu par défaut.
Le dispositif des écritures pour la SARL Agence De La Mer énonce :
Infirmer le jugement rendu le 20 juillet 2020.
Prononcer la nullité du cautionnement pour défaut des mentions manuscrites telles que visées par l'article L 341-2 du Code de la consommation.
Subsidiairement déchoir la SCI de l'intégralité de ses demandes.
A titre plus subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du bail commercial à compter de la date de la réception par le débiteur de la notification faire par le créancier soit le 29 septembre 2017.
Condamner la SCI De La Maison Rouge à payer à la société Agence De La Mer la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Condamner la SCI De La Maison Rouge à payer à la société Agence De La Mer la somme de 2 500 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
La SARL Agence De La Mer soutient que la clause litigieuse est un cautionnement et non une clause de garantie du cédant, dans la mesure où elle fait référence à la caution solidaire et à la renonciation au bénéfice de l'article 2037 du Code civil. La clause est donc nulle puisque les dispositions de l'article L 341-2 du Code de la consommation relatives à l'acte de cautionnement n'ont pas été appliquées. Le simple fait d'avoir indiqué dans une lettre que le « contrat de bail stipule une clause de garantie du cédant » ne vaut pas reconnaissance de sa validité, selon l'appelante qui fait valoir qu'elle n'est pas un professionnel du droit.
Subsidiairement, la SARL Agence De La Mer soutient que cette clause doit s'analyser comme un engagement perpétuel nul en ce qu'elle n'est limitée par aucune durée. Elle fait valoir que l'article L145-16-2 du Code de commerce, dans sa rédaction résultant de la loi du 18 juin 2014 ne serait pas applicable puisque le bail a été conclu antérieurement. Une telle clause est soumise à la prohibition des engagements perpétuels prévue à l'article 1210 du Code civil. Chaque contractant peut donc y mettre fin dans les conditions prévues pour le contrat à durée indéterminée. La SARL Agence De La Mer soutient donc qu'elle a mis fin à la clause litigieuse par sa lettre recommandée du 13 décembre 2017.
A titre infiniment subsidiaire, la SARL Agence De La Mer soutient que la résolution du bail commercial a pris effet à la date de la réception de la notification de la sommation de payer soit le 29 septembre 2017 comme le prévoit l'article 1229 du Code civil. Dès lors, postérieurement à cette date, la société IMH est devenue redevable d'une indemnité d'occupation pour laquelle la SARL Agence De La Mer n'est pas tenue solidairement. L'appelante rappelle que la clause est limitée aux loyers et accessoires.
La SARL Agence De La Mer souhaite voir engagée la responsabilité de la bailleresse notamment pour son choix d'agir au fond au lieu de mettre en 'uvre un référé résiliation expulsion ou une procédure à jour fixe. Elle soutient que le bailleur qui tarde à provoquer la résiliation du bail malgré un défaut de paiement de plus de trois mois commet un abus de droit en poursuivant le garant solidaire. Selon elle, le bailleur n'a pas cherché à limiter le montant de l'arriéré locatif. La procédure de référé engagée au départ par le bailleur était vouée à l'échec puisqu'il n'avait pas délivré de commandement de payer mais une simple sommation. L'appelante souligne qu'elle ne peut pallier les carences procédurales de la bailleresse qui a laissé l'arriéré devenir de plus en plus important. Le montant demandé à titre de dommages et intérêts s'aligne sur le préjudice financier potentiellement subi dans l'hypothèse où elle serait condamnée à l'arriéré des loyers.
Le dispositif des écritures pour la SCI La Maison Rouge énonce :
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 juillet 2020.
Rejeter toutes demandes de la SARL Agence De La Mer.
Condamner solidairement la SARL Agence De La Mer et la SAS IMH à payer à la SCI De La Maison Rouge la somme de 19 258 € au titre des loyers impayés arrêtés au 25 septembre 2018 outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.
Condamner solidairement la SARL Agence De La Mer et la SAS IMH à payer à la SCI De La Maison Rouge la somme de 3 000 € sur la base des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
La SCI La Maison Rouge conteste la qualification de la clause litigieuse en cautionnement solidaire. Elle fait valoir que la clause de garantie solidaire d'avoir à payer les loyers ne peut s'assimiler à un cautionnement, puisque le cédant n'est pas étranger à l'obligation principale qu'il est tenu de garantir. Elle fait valoir que la clause est régulière puisqu'elle ne constitue pas un engagement perpétuel mais est limité à une durée de trois ans selon l'article L. 145-16-2 du Code de commerce. La SCI De La Maison Rouge avance que la clause est bien opposable à la SARL Agence De La Mer puisque la mise en 'uvre de la clause est acquise par la notification au cédant de la défaillance du cessionnaire, soit le 27 septembre 2017, ce qui rend inefficace la notification de fin de garantie effectuée par l'appelante le 13 décembre 2017.
La SCI De La Mer Rouge estime que la SARL Agence De La Mer est également tenue de régler les indemnités d'occupation due par la société IMH au titre de cette même clause. Elle rappelle que son préjudice a débuté avec la régularisation de la cession de fonds de commerce puisque c'est à partir de cette date qu'elle n'a plus perçu de loyers. La remise des clés a été effectuée le 25 septembre 2018. Les sommes dues antérieurement correspondent donc à des loyers.
La SCI De La Mer Rouge conteste la demande de dommages et intérêts effectuée par l'appelante. Elle fait valoir qu'elle avait engagé une action en référé contrairement aux allégations de la SARL Agence De La Mer. Elle soutient qu'elle ne pouvait pas engager une procédure à jour fixe puisque celle-ci est réservée aux cas d'extrême urgence. En outre, la somme demandée par la SARL Agence De La Mer ne correspond à rien de précis.
MOTIFS
L'acte de cession du bail du 27 juillet 2017 mentionne expressément le rappel de la clause du bail cédé, dans laquelle est stipulé la charge pour le cédant de rester garant et caution solidaire, tant pour le paiement des loyers que pour l'entière exécution des charges et conditions du bail.
La cour confirme les motifs pertinents du premier juge pour rejeter la qualification de cautionnement et par conséquent l'application des règles de forme spécifique, alors qu'il s'agit simplement d'une clause d'usage de garantie solidaire du cédant d'un bail commercial des obligations de paiement des loyers et charges.
Si le principe jurisprudentiel de l'interdiction d'un engagement perpétuel n'est pas contestable, et si les dispositions de l'article L 145-16-2 du code de commerce qui limitent à une durée de trois ans la clause de garantie du cédant n'était pas applicable à la date de souscription du contrat de bail commercial, la cour observe par un motif propre que chaque partie contractante peut mettre fin à un contrat à condition de respecter un juste préavis, de sorte que l'engagement n'avait pas un caractère perpétuel.
La cour observe également que la demande de mise en 'uvre de la garantie contractuelle a été effectuée par une sommation de payer du 27 septembre 2017 pour les échéances de loyer récentes du mois d'août et du mois de septembre, suivant commandement au cessionnaire débiteur principal le 19 septembre, à la suite de la cession intervenue le 27 juillet, de sorte qu'il ne peut être fait grief au bailleur d'aucun délai d'action excessif de nature à augmenter la dette du garant.
Le premier juge a retenu avec pertinence pour écarter la demande de dommages-intérêts à ce titre que l'action en justice en paiement de la créance le 20 octobre 2017 en référé relevait de la même diligence, et que l'absence de résolution judiciaire ne résultait que de la résistance des débiteurs principal et garant.
Le garant poursuivi n'est pas fondé à se prévaloir d'avoir mis fin à son obligation par une demande de résiliation du bail en date du 13 décembre 2017, postérieurement à la mise en 'uvre de la garantie.
Il en résulte la confirmation par les motifs propres de la cour de la condamnation prononcée par le premier juge de la SARL Agence De La Mer au paiement solidaire de la garantie des montants impayés de loyers et charges par la SAS IMH.
La discussion sur le caractère accessoire au loyer ou non d'une indemnité d'occupation est inopérante s'agissant dans l'espèce d'une créance arrêtée à la date de la remise des clés le 25 septembre 2018 valant résiliation du bail.
La SARL Agence De La Mer n'est pas fondée à demander la résiliation d'un bail dont elle n'est pas partie contractante, alors par ailleurs que la résiliation n'est intervenue ni sur le fondement de l'application d'une clause résolutoire ni par une décision judiciaire, alors également qu'elle ne prétend même pas étonnamment dans le dispositif de ses écritures à la garantie à son bénéfice de son cessionnaire défaillant.
La cour observe que la prétention à une résiliation judiciaire dans l'assignation initiale en première instance du 23 mars 2018 ne pouvait de toute façon être satisfaite que par le jugement rendu le 20 juillet 2020 postérieurement à la date du 25 septembre 2018.
Le montant de la créance n'est pas contesté dans son calcul.
La cour confirme en conséquence le jugement déféré dans toutes ses dispositions.
Il est équitable de mettre la charge de la SARL Agence De La Mer qui succombe dans son appel une part des frais non remboursables exposés par la SCI De La Maison Rouge, pour un montant de 2500€.
La SCI De La Maison Rouge supportera les dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition greffe ;
Confirme le jugement rendu le 20 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers ;
Condamne la SARL Agence De La Mer à payer à la SCI De La Maison Rouge la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;
Condamne la SARL Agence De La Mer aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
