Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 22 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/02938 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OUFB
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 JUIN 2020
du Juge des contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN
N° RG 11-19-0329
APPELANTE :
S.C.I. LES OLYMPIADES représentée par son gérant, domicilié ès qualités audit siège social
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Philippe NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
INTIME :
Monsieur [V] [Z]
né le 26 Octobre 1961
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Julien MARIGO, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 21 Septembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 OCTOBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
FAITS et PROCEDURE ' MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:
Par acte d'huissier du 6 février 2019, [V] [Z] a fait assigner la SCI LES OLYMPIADES devant le tribunal d'instance de Perpignan afin d'obtenir au principal sa condamnation à lui restituer le dépôt de garantie suite à la fin du bail conclu le 2 mars 2018 pour des locaux situés à Canet de Roussillon qui ont été libérés le 28 juillet 2018.
Le jugement rendu le 30 juin 2020 par le juge des contentieux de la protection Tribunal judiciaire de Perpignan énonce dans son dispositif :
Condamne la SCI LES OLYMPIADES à payer à [V] [Z] les sommes suivantes:
-1 000 € au titre de la restitution du dépôt de garantie cette somme étant majorée d'une somme égale à 10% du loyer mensuel convenu de 1 000 € pour chaque période mensuelle commençant à compter du 1er novembre 2018 et jusqu'à la complète restitution du dépôt de garantie,
-450 € en remboursement des provisions pour charges non justifiées,
-1 500 € en remboursement du surloyer illicite du mois de juillet 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2018 date de réception de la lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure,
-250 € à titre de dommages et intérêts,
-2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Déboute la SCI LES OLYMPIADES de toutes ses demandes;
Condamne la SCI LES OLYMPIADES aux dépens;
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
Le jugement rappelle d'abord que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public et s'appliquent au contrat de location de logements meublés dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire.
Le premier juge considère qu'il ressort des pièces produites au débat de façon non équivoque que les parties ont entendu conclure le contrat de bail litigieux à fin d'habitation à titre de résidence principale si bien que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux logements meublés ne peuvent être écartées même par la volonté des parties.
Il ajoute que le bailleur ne démontre pas que le locataire a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux de sortie considérant en particulier que l'attestation établie par [V] [N] non seulement ne répond pas aux exigences de forme du code de procédure civile mais qu'elle émane en outre d'une personne dans un lien de subordination avec le bailleur.
Le premier juge en déduit que la SCI n'ayant pas cru devoir recourir à l'assistance d'un huissier de justice pour établir l'état des lieux de sortie il convient de faire droit à la demande de restitution du dépôt de garantie majorée des pénalités légales.
Le jugement entrepris considère par ailleurs qu'il n'est justifié d'aucune charges locatives ce qui rend bien fondée la demande de restitution des provisions sur charges versées.
Le juge de première instance considère également que l'augmentation du loyer au mois de juillet avec un facteur de multiplication de 2,5 du montant du loyer convenu est illicite et répond à des contingences économiques étrangères à un contrat régi par des règles d'ordre public et interdisant de telles pratiques.
Enfin la décision entreprise expose que la résistance abusive de la bailleresse ne fait guère de doute car en cette qualité elle ne pouvait ignorer les règles précédemment exposées et cependant elle s'est abstenue de tout versement y compris quand le locataire en a fait la demande ce qui caractérise pour ce dernier un préjudice moral et financier.
La SCI LES OLYMPIADES a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 17 juillet 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 21 septembre 2022.
Les dernières écritures pour la SCI LES OLYMPIADES ont été déposées le 1er décembre 2020.
Les dernières écritures pour [V] [Z] ont été déposées le 3 novembre 2020.
Le dispositif des écriture pour la SCI LES OLYMPIADES énonce en ses seules prétentions :
Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Requalifier le contrat conclu le 2 mars 2018 en un contrat de bail meublé de résidence secondaire;
Débouter [V] [Z] de l'ensemble de ses demandes;
Condamner [V] [Z] au paiement de la somme de 2 500 € de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La SCI soutient tout d'abord que c'est à tort que le premier juge a considéré que la loi du 6 juillet 1989 devait s'appliquer au contrat en litige car il résulte tant du contrat de location lui même que des échanges entre les parties que le contrat était d'une durée inférieure à un an et ne concernait pas la résidence principale du locataire si bien que le loi de 1989 ne peut trouver à s'appliquer.
Sur la restitution du dépôt de garantie la SCI reproche au premier juge de ne pas avoir tenu compte de l'attestation de Monsieur [M] en charge de la gestion du bien de la SCI et de l'état des lieux de sortie établi par ce dernier après convocation de [V] [Z] qui n'a pas souhaité y assister.
La bailleresse ajoute que cet état des lieux a ensuite était communiqué à [V] [Z] qui n'a fait valoir aucune observation.
Elle fait valoir qu'aucune disposition légale ne l'obligeait à organiser un autre état des lieux et que le locataire pouvait parfaitement prendre l'initiative de faire intervenir un huissier de justice pour dresser un constat ce qu'il n'a pas fait.
La SCI soutient qu'il ressort: de l'état des lieux établi par Monsieur [M] et des photographies prises par celui-ci, de l'état dans lequel le locataire a laissé le bien à son départ, ce qui justifie parfaitement qu'elle ait conservé une partie du dépôt de garantie à hauteur de 350 € [V] [Z] ayant choisi de refuser d'encaisser le chèque de 650 € émis en restitution partielle du dépôt de garantie.
Concernant le remboursement des provisions sur charges la SCI fait observer que le bail conclu exclu toute régularisation annuelle les parties ayant opté pour le paiement forfaitaire des charges et qu'en outre il est justifié du montant des charges réelles afférentes au logement rendant parfaitement légitime les provisions sollicitées et versées.
Concernant la demande de remboursement d'un trop perçu au titre du loyer du mois de juillet la SCI explique que le contrat initial s'est arrêté comme convenu au 30 juin 2018, et qu'il ne s'est pas prolongé ensuite par tacite reconduction et que c'est bien un nouveau contrat de un mois qui a été conclu ensuite entre les parties avec de nouvelles conditions en particulier sur le montant du loyer.
Elle précise que [V] [Z] a demandé au mois de mai s'il pouvait louer le bien pour le mois de juillet ce que la SCI a accepté en l'informant des nouvelles conditions de location qu'il a acceptées.
Enfin la SCI soutient que la demande en dommages et intérêts présentée par [V] [Z] est totalement injustifiée.
Le dispositif des écriture de [V] [Z] énonce en ses seules prétentions :
Confirmer le jugement dont appel;
Condamner la SCI LES OLYMPIADES à payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Sur la qualification du contrat de bail conclu entre les parties [V] [Z] expose que la SCI a voulu tirer avantage de sa situation qui l'obligeait à trouver un logement rapidement dans l'attente de la réalisation des travaux de son futur domicile et que le logement loué devait bien constituer dans l'attente sa résidence principale.
Sur la restitution du dépôt de garantie [V] [Z] fait d'abord valoir que l'attestation établie par Monsieur [M] doit être écartée car elle ne répond pas aux exigences du code de procédure civile.
Il soutient ensuite qu'à aucun moment n'est intervenu un état de lieux de sortie conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en ce que:
-il n'est pas démontré qu'il ait refusé l'établissement d'un état des lieux, seul un imprévu l'ayant empêché d'y assister,
-le bailleur devait convoquer le locataire à se représenter à une nouvelle date ou faire appel à un huissier de justice pour dresser un état des lieux,
-des mentions manuscrites unilatérales apposées d'autorité par le propriétaire ne peuvent constituer la preuve qui incombe au bailleur,
-l'état des lieux non contradictoire ne lui a été transmis que 11 jours après qu'il ait été établi et il ne pouvait faire appel à un huissier de justice alors qu'il n'avait plus accès au logement.
[V] [Z] conteste formellement la réalité des dégradations qui lui sont imputées par le bailleur et ajoute qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir porté à l'encaissement le chèque de 650 € transmis tardivement dans la mesure où un tel encaissement aurait pu induire une reconnaissance implicite de sa part des manquements qui lui sont reprochés.
Sur le remboursement des avances sur charges [V] [Z] expose avoir réglé une provision mensuelle de 100 € qui ne comprenait pas ses propres abonnements et consommation en électricité et autres.
Il ajoute qu'à supposer que la clause contractuelle sur la question des charges locatives et des provisions soit ambiguë, cette clause doit être interprétée en faveur du débiteur donc en faveur du locataire.
Enfin sur ce point il fait valoir que la SCI est défaillante à rapporter la preuve réelle des charges générées par [V] [Z] durant son temps d'occupation du logement.
Sur le remboursement du trop perçu pour le loyer du mois de juillet [V] [Z] soutient que le contrat de bail s'est prolongé au-delà du 31 mai terme initial par tacite reconduction et qu'il n'y a pas eu de nouveau contrat et que ce n'est que par ignorance qu'il a cru que son bailleur pouvait lui imposer cette augmentation du prix du loyer initialement convenu.
Enfin [V] [Z] argue de la résistance abusive de son bailleur pour justifier sa demande en dommages et intérêts.
MOTIFS:
Sur la qualification du contrat liant les parties:
Il ressort des pièces produites au débat que le 2 mars 2018 la SCI LES OLYMPIADES a loué à [V] [Z] une maison individuelle d'habitation sise [Adresse 5], moyennant un loyer de 1 000 € par mois pour une durée de trois mois et demi prenant effet le 15 mars 2018 pour se terminer le 30 juin 2018.
Le contrat est intitulé : Contrat de location meublée d'une villa en résidence principale du locataire.
Par ailleurs en page 2 du contrat il est expressément mentionné à la rubrique : Destination du bail que le bailleur loue au preneur les biens en meublé à destination d'habitation personnelle et de résidence principale.
Il ressort de ces mentions que la SCI LES OLYMPIADES ne peut venir aujourd'hui soutenir que le bail de meublé n'avait pas pour destination d'assurer la résidence principale du locataire, ce d'autant qu'il ressort des propres écritures du bailleur ( page 2) qu'il était convenu entre les parties que [V] [Z] avait besoin de se loger dans l'attente de la fin des travaux de sa résidence principale.
Par conséquent le contrat de location liant les parties doit être qualifié de contrat de location meublé à destination de résidence principale si bien que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 le régissent en application de l'article 25-3 de la dire loi.
Sur la restitution du dépôt de garantie:
Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu'un dépôt de garantie est prévu il doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise effective des clés déduction faite des sommes restant dues au bailleur c'est à dire de toutes les sommes dues par le locataire à un titre quelconque, arriérés de loyers ou de charges et réparations locatives.
En l'espèce il est constant que lors de la conclusion du bail le locataire a remis un dépôt de garantie de 1 000 €, dépôt de garantie qui ne lui a pas été restitué au moins en totalité le bailleur opposant la retenue d'une somme de 350 € au titre des dégradations locatives.
En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire répond en effet des dégradations et pertes survenues dans les lieux loués pendant la durée du contrat.
Cet article fait ainsi peser sur le locataire une présomption d'être à l'origine des dégradations, mais pour bénéficier de cette présomption le bailleur doit faire la preuve que des dégradations ont bien eu lieu pendant la durée de l'occupation par le preneur.
A cette fin l'existence de dégradations est établie par la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie.
C'est l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les dispositions concernant l'établissement des états des lieux en disposant alinéa 1 que l'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et alinéa 2 que si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties il est alors établi par un huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente.
Il est ainsi constant que l'état des lieux établi par acte sous-seing privé de façon non contradictoire n'a pas de caractère probant.
En l'espèce il ressort des pièces produites que l'état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement entre les deux parties, en revanche l'état des lieux de sortie a été établi le 28 juillet 2018 seulement par Monsieur [M] mandaté par le bailleur.
Si Monsieur [M] atteste que au jour convenu pour la remise des clés [V] [Z] s'est présenté mais a précisé ne pas pouvoir rester pour l'établissement de l'état des lieux de sortie en raison d'un autre rendez-vous, ce que ce dernier ne conteste pas cela ne peut dispenser le bailleur de l'établissement d'un état des lieux contradictoire ou à défaut de la nécessité de recourir à un huissier de justice.
La cour ajoute qu'il ne peut pas plus être déduit de l'absence d'observations de [V] [Z] après l'envoi par mail le 8 août 2018 de l'état des lieux établi par Monsieur [M], soit plus de 10 jours après de ce que le caractère contradictoire a été respecté.
Par conséquent le bailleur se trouve défaillant dans l'administration de la preuve qui lui incombe de l'existence de dégradations commises par le preneur durant son occupation si bien que la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SCI LES OLYMPIADES à payer à [V] [Z] la somme de 1 000 € au titre de la restitution du dépôt de garantie cette somme étant majorée d'une somme égale à 10% du loyer mensuel convenu de 1 000 € pour chaque période mensuelle commençant à compter du 1er novembre 2018 et jusqu'à la complète restitution du dépôt de garantie.
Sur les provisions pour charges:
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit les charges récupérables sommes accessoires au loyer principal, il prévoit aussi que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et qu'elles doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation annuelle.
Il est en outre constant que le principe qui est posé par la loi du 6 juillet 1989 est que si le preneur est redevable des charges locatives, ces charges ne sont exigibles que sur justification et toute possibilité d'appliquer un forfait de charges se trouve donc exclue.
En l'espèce le contrat de bail prévoit une provision mensuelle sur charges fixée à 100 € hors frais des abonnements EDF, téléphone et autres souscrits par le locataire.
Mais le contrat prévoit également que le locataire réglera une provision sur charge forfaitaire qui ne fera pas l'objet d'un réajustement annuel ou en fin de bail ce qui est contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989.
Par conséquent la SCI ne peut s'exonérer de la justification des charges locatives.
Or la seule pièce produite au débat par le bailleur en l'occurrence un relevé de charges de copropriété sur la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 soit antérieure à la période de location du présent litige et ne comportant que les mentions:
-charges générales sans plus de précisions,
-abonnement eau,
-eau froide,
est manifestement insuffisante à justifier des charges locatives récupérables sur [V] [Z] et ne peut que conduire à confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la SCI LES OLYMPIADES à payer à [V] [Z] la somme de 450 € en remboursement des provisions pour charges non justifiées.
Sur le loyer du mois de juillet 2018:
Il a déjà été exposé que le contrat de bail initial du 2 mars 2018 a été conclu pour une durée de trois mois et demi prenant effet le 15 mars 2018 pour se terminer le 30 juin 2018.
Contrairement à ce qui a été retenu en première instance au-delà du terme prévu le contrat de bail ne s'est pas poursuivi par tacite reconduction dans la limite où il ressort des pièces produites que [V] [Z] a sollicité avant la fin du bail initial à pouvoir se maintenir dans les lieux après le 30 juin 2018 les travaux dans sa résidence n'étant pas totalement achevés.
Il lui alors été répondu par un mail en date du 17 mai 2018 de Monsieur [M] que les propriétaires avaient mis la villa en location pour l'été ( juillet et août) à la semaine au tarif de 1 000 € la semaine et qu'il pouvait lui être proposé un tarif préférentiel de 1 000 € du 1er au 14 juillet 2018 et un tarif de 1 000 € la semaine pour les semaines suivantes.
En réponse le même jour [V] [Z] a fait savoir qu'il était d'accord pour la première quinzaine de juillet sans émettre aucune observation sur le tarif proposé.
Il s'en déduit que c'est bien un nouveau contrat de bail qui a été conclu entre les parties verbalement avant la fin du bail initial pour la première quinzaine de la période estivale 2018 avec de nouvelles conditions en particulier sur le montant du loyer si bien que [V] [Z] n'est pas fondé à solliciter le remboursement de la somme de 1 500 €, la cour ajoutant que ce dernier ayant occupé le bien au mois de juillet il est bien redevable d'un loyer à ce titre.
Le jugement dont appel sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la SCI à payer à [V] [Z] la somme de 1 500 € à ce titre.
Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive:
Le juge de première instance a retenu l'existence d'une résistance abusive et a accordé des dommages et intérêts à [V] [Z] alors que d'une part la résistance abusive n'est pas démontrée, le seul fait que la SCI soit le bailleur ne suffisant pas à démontrer sa connaissance de la législation applicable et donc à en déduire sa mauvaise foi et que d'autre part [V] [Z] ne rapporte la preuve d'aucun préjudice distinct.
Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.
Sur les demandes accessoires:
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens sont supportés par moitié par chacune des parties, infirmant le jugement dont appel sur ces points.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;
Infirme le jugement rendu le 30 juin 2020 par le juge des contentieux de la protection Tribunal judiciaire de Perpignan sauf sur la condamnation de la SCI LES OLYMPIADES à restituer le dépôt de garantie et à rembourser les provisions sur charges,
S'y substituant sur le reste et y ajoutant,
Déboute [V] [Z] de sa demande en remboursement du loyer de juillet 2018 et de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile;
Dit que les dépens de première instance et d'appel seront supportés par moitié par chacune des parties.
Le Greffier Le Président
