Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 22 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/00928 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OQQW
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 JANVIER 2020
Tribunal judiciaire de MONTPELLIER
N° RG 17/06369
APPELANTE :
SELARL ETUDE [B] ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Mourad RABHI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
SOCIETE D'EQUIPEMENT DE LA REGION MONTPELLIERAINE - SERM
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Chloé GILLI CANAL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 19 Septembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 OCTOBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 30 mars 2005, la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS a fait l'acquisition d'un fonds de commerce précédemment exploité par [I] [N] titulaire d'un bail commercial en date du 14 janvier 1986.
Depuis le 1er décembre 2011 les locaux où est exploité le fonds de commerce ont été acquis par la Société d'Equipement de la Région Montpelliéraine (la SERM) dans le cadre de travaux de rénovation du quartier du [Adresse 4] engagés en 2010.
La locataire qui n'a pas obtenu de sa bailleresse qu'elle réalise des travaux de rénovation dans les lieux loués et qui estime que les locaux qui lui ont été proposés en remplacement sont inadaptés, a par acte d'huissier en date du 28 décembre 2017 assigné la SERM devant le tribunal de grande instance de Montpellier pour voir juger que la SERM a manqué à son obligation d'entretien et de jouissance paisible de la chose louée et compte tenu de cette inexécution voir prononcer la résiliation du bail à ses torts et voir condamner la SERM à lui payer des dommages et intérêts au titre de la perte d'exploitation, de la valeur du fonds de commerce, des frais de déménagement et de réinstallation et de la perte de gains durant le temps nécessaire à la réinstallation.
Par ordonnance en date du 19 octobre 2018 la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS s'est vu refusée l'allocation d'une provision de 70 000 € à valoir sur l'indemnisation de son préjudice.
Par jugement en date du 7 décembre 2018 du tribunal de commerce de Montpellier la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS a été placée en redressement judiciaire, puis le 8 février 2019 en liquidation judiciaire et la SELARL Étude [B] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire et est intervenue à la procédure devant le tribunal de grande instance.
Le jugement rendu le 14 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :
déclare irrecevables les demandes relatives à la période antérieure au 28 décembre 2012,
Vu l'ordonnance de référé en date du 17 mai 2018 constatant la résiliation du bail aux torts de la locataire pour non paiement des loyers,
déboute la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS de sa demande de résiliation du bail,
déboute la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS du surplus de ses demandes y compris d'exécution provisoire,
dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamne la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS aux entiers dépens qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective dont elle est l'objet.
Sur la prescription partielle le tribunal relève qu'une partie des demandes est relative aux années 2010 à 2012 alors que l'instance a été introduite le 28 décembre 2017 si bien qu'en application de l'article 2224 du code civil toute demande relative à une date antérieure au 28 décembre 2012 se trouve prescrite.
Sur la perte partielle du fonds de commerce et l'application de l'article 1722 du code civil dont se prévaut la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS pour imputer cette perte au bailleur et solliciter ainsi la résiliation du bail, les premiers juges rappellent qu'à la date du présent jugement le bail a déjà été résilié par ordonnance du juge des référés en date du 17 mai 2018, lequel a constaté cette résiliation par application de la clause résolutoire.
Ils ajoutent que depuis l'ordonnance de référé la locataire a quitté volontairement les lieux et que la demande de résiliation est donc devenue sans objet.
Le jugement expose qu'en outre les fautes invoquées ne sont nullement établies et que s'il y a bien eu un plan de rénovation urbaine du quartier il avait pour finalité d'améliorer notamment les conditions d'exploitation des commerces s'y trouvant et que tous les commerçants se sont vus proposer une offre de relogement qu'ils ont acceptée à l'exception de la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS qui ne s'en explique pas.
La décision entreprise relève également que ce n'est qu'en 2016 que la locataire a sollicité l'autorisation de réaliser des travaux dans le local occupé ce qui conduit à considérer que ces travaux n'étaient pas à la charge du bailleur et qu'elle a en outre refusé deux nouvelles propositions de relogement laissant ainsi volontairement perdurer une situation dégradée.
La SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS a relevé appel du jugement par déclaration au greffe de la cour en date du 14 février 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 septembre 2022.
Les dernières écritures prises par la SELARL Étude [B] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS ont été déposées le 13 mai 2020.
Les dernières écritures prises par la SERM ont été déposées le 17 juillet 2020.
Le dispositif des écritures de la SELARL Étude [B] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS énonce en ses seules prétentions :
Infirmer le jugement dont appel,
Statuant à nouveau,
Prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts de la bailleresse;
condamner la SERM à payer à titre de dommages et intérêts à la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS représentée par son liquidateur la SELARL Étude [B] les sommes suivantes:
*1 630 603 € au titre de la perte d'exploitation au cours des exercices 2012 à 2016,
* 75 000 € au titre de la valeur du fonds de commerce,
* 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamner la SERM aux dépens de première instance et d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La locataire expose d'abord que le local commercial ne pouvant plus être utilisé conformément à ses caractéristiques essentielles du fait du comportement fautif de la SERM elle a subi une perte partielle de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil en vigueur au jour de la signature du bail ce qui la rend légitime à solliciter la résiliation judiciaire du-dit bail aux torts de sa bailleresse.
Elle fait ensuite valoir que l'ordonnance de référé en date du 17 mai 2018 qui a constaté la résiliation du bail est une décision provisoire qui n'a pas autorité de la chose jugée sur une instance au fond introduite antérieurement le 20 décembre 2017.
Sur les fautes commises par la SERM, la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS fait valoir en substance:
-qu'à plusieurs reprises elle a sollicité de sa bailleresse la réalisation de travaux mais que la SERM également responsable des travaux de réaménagement urbain est restée taisante,
-que les travaux de rénovation du quartier ont généré de multiples nuisances ( poussières, impossibilité d'accès...)
-que la SERM n'a proposé aucune indemnité à sa locataire,
-que les propositions de relogement impliquaient de nombreux travaux laissés à la charge de la locataire et avec un loyer exorbitant,
-que se retrouvant seule dans le centre commercial la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS s'est vue dans l'impossibilité de poursuivre l'exploitation de son fonds.
L'appelante soutient que sa bailleresse n'a pas respecté son obligation d'entretien et celle de la faire jouir paisiblement de la chose louée et que cette situation l'a placée dans l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce dans des conditions convenables d'accueil de la clientèle.
Sur les conséquences financières liées à la perte partielle de la chose louée et à la résiliation du bail la SARL soutient en particulier:
-que le chiffre d'affaires n'a eu de cesse de baisser depuis le commencement des travaux, conduisant à une perte financière totale sur les années 2012 à 2016 de plus de 1 600 000 €
-que la valeur du fonds de commerce de 75 000 € doit également être prise en compte.
Le dispositif des écritures de la SERM énonce:
Confirmer le jugement entrepris,
Débouter la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS de l'ensemble de ses demandes;
Condamner la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec bénéfice de distraction.
La SERM invoque d'abord son absence de faute contractuelle et rappelle qu'elle n'est pas à l'origine du projet de rénovation du quartier le [Adresse 4] qui a été décidé par la ville de [Localité 3] qui lui en a confié la réalisation.
Elle fait ensuite valoir que le bailleur n'a aucune obligation de maintien de la commercialité y compris pour des locaux se situant dans une galerie commerciale dont il assure la commercialisation et que la plupart des modifications mise en avant par la locataire ne résulte pas de son fait mais de celle d'autres acteurs, ville, syndic de copropriété.
La SERM ajoute que le commerce exploité par la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS est un commerce de proximité qui s'adresse à la clientèle du quartier qui n'a pas vu ses habitudes commerciales modifiées par les travaux.
Elle fait aussi valoir que les propositions de relogement ont été négociées avec tous les autres locataires du centre commercial et que seule la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS a refusé en bloc les dites propositions.
La SERM soutient également qu'il n'y a pas la démonstration d'un manquement à l'obligation de délivrance invoquant en particulier le fait qu'elle a mis en 'uvre des travaux complémentaires pour maintenir l'accès aux commerces.
La SERM soutient qu'en outre il n'y a pas de démonstration d'un lien de causalité entre la prétendue faute de la bailleresse et le préjudice invoquée par la preneuse soulevant qu'il est invraisemblable que durant 7 ans la locataire n'ait formé aucune réclamation au titre des prétendues nuisances invoquées.
Elle ajoute que le projet urbain de rénovation n'a commencé qu'en 2010 et non en 2007 comme l'allègue la SARL pour le faire coïncider avec sa baisse de chiffre d'affaires et que l'appelante omet d'évoquer l'ouverture en 2009 d'un commerce concurrent à proximité du sien..
MOTIFS
La cour observe en premier lieu que le jugement dont appel ne fait pas l'objet de critique en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes relatives à la période antérieure au 28 décembre 2012.
Sur la perte partielle du fonds de commerce et la résiliation judiciaire du bail aux torts de la bailleresse:
La SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS comme en première instance fonde ses demandes indemnitaires sur la perte partielle du fonds de commerce et sur des manquements qu'auraient commis le bailleur dans l'exécution du bail et justifiant la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs du-dit bailleur.
Toutefois comme considéré par le jugement entrepris par ordonnance de référé en date du 17 mai 2018 le juge du tribunal de grande instance de Montpellier a constaté à compter du 11 février 2018 la résiliation judiciaire du bail liant les parties de plein droit par l'effet du commandement de payer en date du 11 janvier 2018.
Cette décision n'a pas fait l'objet d'un recours.
Si comme le soutient l'appelante en application de l'article 488 du code de procédure civile l'ordonnance de référé n'a pas au principal l'autorité de la chose jugée, néanmoins, cette ordonnance étant devenue définitive la locataire est devenue sans droit ni titre au bail à compter du 11 février 2018 si bien qu'elle n'est plus fondée à solliciter ultérieurement ni la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur ni l'indemnisation de préjudices fondée sur la perte partielle de la chose louée en cours de bail puisqu'elle n'est plus titulaire du-dit bail.
Par conséquent et ce sans qu'il soit besoin d'examiner plus avant tant les fautes invoquées par la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS à l'encontre de son bailleur que les préjudices subis et le lien de causalité entre eux, le jugement dont appel par ces motifs ajoutés sera confirmé en ce qu'il a débouté la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS de l'ensemble de ses demandes.
Sur les demandes accessoires:
Le jugement dont appel sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Si l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il convient en revanche de condamner la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS représentée par la SELARL Étude [B] ès qualités de liquidateur judiciaire aux dépens de la procédure d'appel qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective dont elle est l'objet.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,
Confirme par motifs ajoutés en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne la SARL BOUCHERIE ALIMENTATION ATLAS représentée par la SELARL Étude [B] ès qualités de liquidateur judiciaire aux dépens de la procédure d'appel qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective dont elle est l'objet.
Le Greffier Le Président
