Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 22 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/00850 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OQMG
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 AOUT 2019 du Tribunal de Grande Instance de MONTPLELIER à compétence commerciale
N° RG 19/00023
APPELANTE :
SELARL ZERDA
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIME :
Monsieur [H] [O]
né le 23 Mai 1949 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Emilie MURCIA-VILA de la SCP GIPULO - DUPETIT - MURCIA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 19 Septembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 OCTOBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre et Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Madame Karine CLARAMUNT, Conseillère, désignée par ordonnance en date du 16 septembre 2022 du Premier Président en remplacement du magistrat empêché
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 17 septembre 2003, devant notaire [D] [O] et [J] [K] ont donné à bail à la SA SARL ZERDA divers locaux à usage de commerce situés au [Adresse 5] ayant pour destination le commerce de vente au détail de confection, habillement, chaussures et accessoires pour une durée de neuf ans à compter du 17 septembre 2003 pour se déterminer le 16 septembre 2012 moyennant un loyer annuel de 32 929 € HT.
Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction et [H] [O] est venu aux droits de ses parents décédés selon attestation notariale du 24 août 2016.
Par acte du 17 février 2017, la SARL ZERDA a demandé le renouvellement du bail à effet au 1er mars 2017 aux mêmes conditions que le bail initial sauf en ce qui concerne le prix.
Par mémoire ultérieur la SARL ZERDA signifiait au bailleur sa demande de fixation du prix du bail à la somme de 20 491 € HT, demande faisant l'objet d'une réponse négative de la part de [H] [O].
Faute d'accord entre les parties le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier était alors saisi aux fins de fixation du loyer.
Par jugement en date du 17 novembre 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier a avant dire droit sur la détermination du montant du loyer renouvelé ordonné une expertise et désigné [X] [Y] en qualité d'expert pour y procéder.
L'expert a déposé son rapport au greffe le 17 février 2019.
Le jugement rendu le 20 août 2019 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
fixe le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 36 179 €;
se déclare incompétent s'agissant de la demande de fixation de la date de prise en compte du nouveau loyer émanant de [H] [O];
rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
dit que chacune des parties conservera ses frais et dépens y compris les frais de l'expertise judiciaire;
dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Sur la fixation du loyer du bail renouvelé le juge des loyers commerciaux après avoir rappelé les dispositions de l'article
L 145-33 du code de commerce se fonde sur le rapport d'expertise judiciaire pour retenir une surface totale pondérée de 116,23 m² arrondie à 116 m² pour les zones 1, 2, 3, réserve, débarras sanitaires et le sous-sol.
Il retient également les coefficient de pondération proposée par l'expert sauf concernant la zone 2 pour laquelle il retient une coefficient de 0,90 en adéquation avec la note technique de [U] [V] versée au débat par [H] [O] ce qui porte la surface totale pondérée retenue arrondie à 121 m².
Sur la valeur locative des locaux le juge des loyers commerciaux relève que l'expert a retenu la méthode dite de comparaison prévue à l'article R 145-7 du code de commerce ce qui a permis de parvenir à une valeur locative de 272 € au mètre carré qui doit être augmentée de 10% pour tenir compte de la situation particulière du local et des importants travaux d'aménagement du quartier.
Le jugement entrepris considère donc que la valeur locative annuelle de 299 € au mètre carré est pertinente en considération de l'ensemble des éléments soulevés par les parties.
Sur la date de prise en compte d'effet de la valeur locative, [H] [O] sollicitant que celle-ci prenne effet au 1er avril 2017, le juge des loyers commerciaux se déclare incompétent rappelant que l'article L 145-23 du code de l'organisation judiciaire ne lui attribue compétence que pour fixer le loyer notamment après le renouvellement du bail et non pour trancher une contestation quant à la prise d'effet de ce renouvellement laquelle relève de la compétence du tribunal de grande instance.
La SARL ZERDA a relevé appel du jugement par déclaration au greffe de la cour en date du 11 février 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 septembre 2022.
Les dernières écritures prises par la SARL ZERDA ont été déposées le 10 février 2022.
Les dernières écritures prises par [H] [O] ont été déposées le 28 avril 2020.
Le dispositif des écritures de la SARL ZERA énonce en ses seules prétentions :
Fixer la date à laquelle le bail est venu en renouvellement au 1er avril 2017,
Infirmer le jugement dont appel,
Statuant à nouveau,
Fixer à 20 032,64€ par an le loyer des locaux objets du bail commercial,
Débouter [H] [O] de ses demandes,
tenant l'évolution du litige,
Condamner [H] [O] à rembourser à la SARL ZERDA la différence entre le montant du loyer payé à compter du 1er avril 2017, durant le temps de la procédure et le montant du loyer fixé par la cour avec intérêts pour chacune des échéances mensuelles et capitalisation des dits intérêts,
Condamner [H] [O] à verser la somme de 7000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce qui compris les frais d'expertise .
En premier lieu sur la date de renouvellement du bail la SARL ZERA demande qu'elle soit fixée au 1er avril 2017 en application des dispositions légales et réglementaires puisque la demande de renouvellement formée par la locataire est intervenue le 17 février 2017, soit durant la prolongation du bail expiré, si bien que le bail est renouvelé à compter du premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.
L'appelante rappelle ensuite que au cas d'espèce le loyer doit être automatiquement déplafonné selon les dispositions du code de commerce et fixer à la valeur locative.
Dans ses écritures, auxquelles la cour invite les parties à se référer pour un exposé complet, la SARL ZERDA se livre d'abord à une analyse critique du rapport d'expertise judiciaire en considérant notamment que:
- la surface totale pondérée doit être arrondie à 113 m² et non au chiffre proposé par l'expert qui ne correspond pas à la réalité des lieux,
- la clause de destination du bail est spécialisée,
- le locataire doit rembourser au bailleur l'impôt foncier, l'assurance, l'ensemble des charges de copropriété y compris celle dues au syndic ce qui constitue des charges anormales justifiant une diminution du prix du loyer d'un montant compris habituellement entre 10 et 15%,
-le bail ne permet pas au preneur de s'adjoindre une activité connexe ou complémentaire à son activité principale.
L'appelante critique aussi l'analyse des facteurs locaux de commercialité telle que faite par l'expert judiciaire soutenant en substance que ces derniers se sont dégradés et non améliorés.
La SARL ZERDA reproche aussi à l'expert d'avoir pris des termes de comparaison qui pour le boulevard du Jeu de Paume sont manifestement excessifs, et qui ne sont pas les plus proches de ceux du boulevard de l'Observatoire où sont situés les locaux objets du bail.
Le dispositif des écritures de [H] [O] énonce:
Dire que le loyer annuel hors charges, hors taxes s'élèvera à la somme de 47 612,88 €,
Rejeter toutes écritures contraires,
Dire que la valeur du loyer prendra effet au 1er avril 2017;
Laisser les dépens à la charge de la SARL ZERDA lesquels comprendront le coût de l'expertise judiciaire;
Condamner la SARL ZERDA au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
[H] [O] formule en premier lieu des critiques sur le rapport d'expertise judiciaire, en se basant sur le rapport de [U] [V] mandaté par ses soins notamment sur un schéma de zonage des lieux, sur leur surface, sur des termes de comparaison à écarter.
Il sollicite que conformément aux notes techniques de l'expert [V] le loyer soit fixé en prenant en compte une surface utile de 180,31 m², et une valeur locative au mètre carré de 376 €.
[H] [O] revient sur les facteurs locaux de commercialité et sur deux évènements positifs survenus depuis la mise en 'uvre de la procédure .
Il fait valoir également que si la clause de destination du bail est spécialisée il est judicieux comme l'a fait l'expert judiciaire de retenir que le preneur est autorisé à adjoindre une activité connexe ou complémentaire à son activité principale.
Concernant les charges supportées par la locataire il fait valoir qu'en contre partie celle ci a pris possession des lieux sans s'acquitter d'un pas de porte auprès de son bailleur comme le veut la pratique sur [Localité 6] ce qui constitue pour la SARL ZERDA un avantage non négligeable.
MOTIFS
La cour observe qu'il n'y a pas de discussion sur la date d'effet de renouvellement du bail entre les parties, bailleur et preneur s'accordant sur une date de prise d'effet du renouvellement au 1er avril 2017.
Sur la fixation du loyer du bail renouvelé :
La cour relève qu'il n'y a pas non plus de discussion sur le fait qu'il est acquis le principe du déplafonnement pour la fixation du loyer du bail renouvelé.
C'est à bon escient que le premier juge a rappelé les dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce aux termes desquelles le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative qui à défaut d'accord est déterminée d'après:
1° les caractéristiques du local concerné,
2° la destination des lieux,
3° les obligations respectives des parties,
4° les facteurs locaux de commercialité,
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Sur la surface des locaux à retenir, l'expert judiciaire [X] [Y] après étude et calcul des surfaces et prise en compte de la note technique de l'expert [V] mandaté par le bailleur est parvenu à une surface totale pondérée de 116 m² que le premier juge a retenu pour l'essentiel sauf à y apporter une correction sur une erreur matérielle à savoir que [X] [Y] a appliqué un coefficient de pondération de 0,80 pour la deuxième zone du magasin alors qu'il avait convenu en page 37 de son rapport que le coefficient de 0,90 pour cette zone proposé par l'expert [V] était pertinent.
Le jugement dont appel en appliquant ce correctif a donc retenu une surface totale pondérée de 121,08 m² arrondie à 121 m².
La SARL ZERDA critique devant la cour cette surface de 121 m² et propose une surface de 113 m² toutefois il sera observé que l'appelante lors de l'expertise judiciaire n'a formé dans ses dires à expert aucune observations sur les surfaces proposées et sur les coefficients de pondération et qu'elle ne verse aucun document à l'appui de son moyen de voir ramener la surface totale pondérée à 113 m².
La cour retiendra donc la surface totale pondérée de 121 m².
Sur la destination des lieux, l'expert judiciaire a bien pris en considération le fait que les locaux sont loués exclusivement à usage de vente au détail, d'article de confection d'habillement, de chaussures et accessoires, contrairement à ce que soutient la SARL ZERDA qui en tout état de cause ne formule aucune prétention quant à l'incidence de la destination de lieux sur l'évaluation de la valeur locative.
Sur les obligations respectives des parties, l'expert judiciaire a bien pris en considération également les obligations respectives des parties et plus particulièrement le fait que la SARL ZERDA est tenue de payer les charges locatives et de rembourser la taxe foncière.
Sur les facteurs locaux de commercialité la cour rappelle que cette notion est définie par l'article R 145-6 du code de commerce et qu'en application de l'article L 145-34 du-dit code la modification doit être notable et avoir un intérêt pour le commerce considéré.
Il ressort de la lecture du rapport d'expertise judiciaire sur ce point qu'il y a eu des changements dans le secteur concerné à savoir en particulier un arrêt de tramway en face du local litigieux, une restructuration avec une piétonisation des artères situées à proximité du boulevard de l'Observatoire, la création de nouvelles halles, la surpression d'un grand parking, éléments qui peuvent venir éclairer sur la valeur locative même si en droit il n'y pas lieu de les prendre en considération s'agissant d'un bail qui a expiré en 2017 et qui a donc eu une durée supérieure à 12 ans.
Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage ou termes de comparaison, l'expert judiciaire a pris en considération en détails 7 locaux commerciaux situés principalement sur le boulevard de l'Observatoire et sur le boulevard du Jeu de Paume voisin du premier.
Il s'est attaché à prendre des locaux affectés principalement à l'usage de vente de vêtements prêt à porter ou accessoires comme le fonds de commerce de la la SARL ZERDA.
L'expert judiciaire a aussi pris connaissance des valeurs locatives de référence dans le voisinage.
Il a également pris en considération suite au dire du bailleur la note de l'expert [V] en répondant précisément sur les points opposés et en écartant de façon motivée certaines des références proposées par l'expert [V] étant observé que les termes de comparaison choisis par les deux experts sur rejoignent à plusieurs reprises.
La SARL ZERDA qui vient en appel critiquer les termes de comparaison pris en considération par l'expert judiciaire pour déterminer la valeur locative n'a proposé durant l'expertise aucun autres termes de comparaison et affirme mais sans le démontrer que les loyers retenus par l'expert sont manifestement excessifs.
C'est au regard de l'ensemble de ces éléments pertinents et circonstanciés que l'expert judiciaire après avoir appliquée une majoration de10% pour tenir compte de la situation particulière du local objet du litige a proposé une valeur locative de 299 € au mètre carré, soit pour 121m² une valeur locative annuelle de 36 179 € retenue par le juge des loyers commerciaux.
La cour qui ne trouve pas dans les moyens développés par les parties et dans les pièces produites une critique sérieuse du jugement entrepris confirmera la décision déférée sur la fixation de la valeur locative annuelle à la somme de 36 179 €.
Sur les demandes accessoires:
Le jugement dont appel sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Devant la cour la SARL ZERDA qui succombe au principal sera condamnée à payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de la présente procédure.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 août 2019 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier;
Y ajoutant,
Condamne la SARL ZERDA à payer à [H] [O] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne la SARL ZERDA aux dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier Le Président
