Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 22 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/00835 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OQLH
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 DECEMBRE 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 17/01302
APPELANTE :
EURL FL CAFE et pour elle son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Arnaud TRIBILLAC de la SCP TRIBILLAC - MAYNARD - BELLOT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assistée de Me Emilie MURCIA-VILA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, substituant Me Arnaud TRIBILLAC, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [O] [L]
né le 07 Juillet 1932 à [Localité 7] (ESPAGNE)
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Fernand MOLINA de la SCP DE TORRES - PY - MOLINA - BOSC BERTOU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Madame [E] [K] épouse [L]
née le 12 Octobre 1936 à [Localité 8] (ESPAGNE)
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Fernand MOLINA de la SCP DE TORRES - PY - MOLINA - BOSC BERTOU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Madame [W] [L]
née le 24 Février 1957 à [Localité 6] (ESPAGNE)
[Adresse 1]
[Localité 5] (ESPAGNE)
Représentée par Me Fernand MOLINA de la SCP DE TORRES - PY - MOLINA - BOSC BERTOU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 19 Septembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 OCTOBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte du 24 mai 2004, les consorts [L] ont donné à bail à la société FL CAFE un local commercial de 100 mètres carrés, au rez-de-chaussée d'un immeuble situé à [Localité 4] (66), ainsi qu'au premier étage, un logement destiné à l'habitation, de la même superficie.
Par acte du 11 décembre 2014, les consorts [L] ont fait délivrer à la société FL CAFE une assignation devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Perpignan aux fins d'obtenir sa condamnation, sous astreinte, à évacuer de l'appartement du premier étage tout matériel appartenant au fonds de commerce, à remettre les lieux en l'état en supprimant toutes les gaines de ventilation présentes et en bouchant les ouvertures réalisées, et au paiement d'un reliquat de taxe d'ordures ménagères.
Par ordonnance du 29 avril 2015, le juge des référés a constaté que la situation de l'appartement du premier étage avait été régularisée postérieurement à l'assignation, a rejeté l'ensemble des demandes des consorts [L] et a désigné monsieur [F] en qualité d'expert, lequel a déposé son rapport le 29 août 2016.
Par acte du 4 avril 2017, la société FL CAFE a fait délivrer aux consorts [L] une assignation aux fins de les voir condamner, au visa de l'article 1719 du code civil et sur le fondement des conclusions de l'expert, au paiement de plusieurs sommes au titre des travaux de reprise de l'appartement, de préparation et d'insta1lation de la gaine d'extraction et de mise en conformité du local commercial.
Le jugement rendu le 20 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Perpignan énonce dans son dispositif :
Condamne in solidum [O] [L], [E] [L], [W] [L] à payer à la société FL CAFE les sommes de :
22 580,40 euros au titre des travaux de préparation et d'installation de la gaine d'extraction,
17 372,12 euros au titre du remboursement des travaux avancés par la société FL CAFE,
3 307,12 euros au titre des travaux de mise en conformité du local commercial ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne in solidum [O] [L], [E] [L], [W] [L] à payer à la société FL CAFE la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum [O] [L], [E] [L], [W] [L] aux entiers dépens, en ce compris les dépens de référé et les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP Tribillac-Meynard-Bellot, avocats.
S'agissant du logement du premier étage, le premier juge a relevé du rapport de l'expert, celui-ci se fondant notamment sur un constat d'huissier du 19 décembre 2014, qu'il était inhabitable pour ne pas respecter les critères de décence, cet état étant préexistant à la prise de possession.
En considération de ce que le logement, dans l'intention des cocontractants, n'avait jamais eu vocation à servir d'habitation, notamment à cause de son caractère inhabitable et de son accès unique par le local du rez-de-chaussée, des éléments connus dès la conclusion du contrat, le tribunal a retenu que la société FL CAFE n'était pas par conséquent fondée à solliciter la condamnation des bailleurs au paiement de travaux de rénovation et au remboursement partiel d'une partie du loyer.
S'agissant de la gaine d'extraction et des mises en conformité, en lecture du contrat de bail, le premier juge a retenu que les travaux relevaient de la sécurité des locaux et de l'obligation de délivrance du bailleur, pour faire droit à la demande de la société FL CAFE, qui justifiait avoir avancé la somme de 17 372,12 euros.
La société FL CAFE a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 11 février 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 septembre 2022.
Les dernières écritures pour la société FL CAFE ont été déposées le 15 décembre 2020.
Les dernières écritures pour les consorts [L] ont été déposées le 17 septembre 2020.
Le dispositif des écritures pour la société FL CAFE énonce :
Infirmer le jugement du 20 décembre 2019 en ce qu'il a débouté la société FL CAFE de sa demande visant à condamner les consorts [L] au paiement de la somme de 49 720,67 euros au titre des travaux de mise en conformité de l'appartement litigieux ;
Infirmer le jugement du 20 décembre 2019 en ce qu'il a débouté la société FL CAFE de sa demande au titre de l'indemnité de jouissance résultant de l'inhabitabilité de l'appartement ;
Condamner solidairement les consorts [L] au paiement de la somme de 49 720,67 euros au titre desdits travaux ;
Condamner solidairement les consorts [L] au paiement de la somme de 14 200 euros au titre du préjudice de jouissance actualisé à ce jour ;
Sur l'appel incident des consorts [L],
Les débouter purement et simplement de l'intégralité de leurs demandes ;
Confirmer le jugement pour le surplus ;
Condamner solidairement les consorts [L] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner solidairement les consorts [L] aux entiers dépens, en ce compris les dépens de référés et les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP d'avocats soussignée.
Pour l'essentiel, la société FL CAFE soutient qu'il résulte de la procédure de référé que les bailleurs ont exigé en justice qu'elle soit condamnée à respecter l'usage d'habitation de l'appartement, telle qu'elle était prévue au contrat de bail, qu'ainsi, c'est à tort que le premier juge a retenu que l'intention des consorts [L] était de ne pas louer l'appartement litigieux à titre d'habitation.
En réponse à l'argumentation des consorts [L] qui soutiennent qu'elle ne se serait jamais plainte de l'état de l'appartement avant qu'ils ne lui reprochent le stockage de marchandises au premier étage, la société FL CAFE répond que si certaines marchandises ont pu y être stockées un temps, ce n'était que temporaire et ne constituait qu'un usage partiel du logement.
S'agissant de la prescription de l'action à elle opposée par les consorts [L], la société FL CAFE soutient que le bail étant en toujours en cours d'exécution, de sorte qu'ils tenue depuis l'origine l'origine de respecter leur obligation de délivrance conforme.
Ils demandent en conséquence indemnisation de leurs différents préjudices.
Le dispositif des écritures pour les consorts [L] énonce, en ses seules prétentions :
Sur la remise en état de la partie habitation,
Constater que l'action est prescrite ;
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société FL CAFÉ de sa demande relative à la remise en état de l'appartement et la demande concernant le préjudice de jouissance ;
Sur la mise en conformité du local commercial,
Infirmer le jugement entrepris ;
Débouter la société FL CAFE de ses diverses demandes de mise en conformité ;
Condamner la société FL CAFE au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise.
Pour l'essentiel, les consorts [L] demandent la confirmation du jugement dont appel pour les motifs pris par le premier juge.
Au visa de l'article 2224 du code civil, ils soulèvent la prescription de l'action, estimant, en réponse à la position de l'appelante, qu'il n'y a jamais eu de commencement d'exécution puisqu'elle n'a jamais utilisé le premier étage aux fins de logement.
Les consorts [L] sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il les a condamnés au paiement des travaux de mise en conformité au motif que, selon les dispositions contractuelles, il appartenait au preneur de faire toutes les transformations, améliorations ou aménagements nécessaires pour l'exercice de son activité, et qu'elle a fait installer une gaine d'évacuation des fumées sans son autorisation, qui n'était pas conforme pour le type d'activité qu'elle y exerçait.
MOTIFS
1. Sur le logement situé au premier étage
L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
En l'espèce, il est constant que l'état du logement situé au premier étage était connu du preneur, la société FL CAFE, dès la prise à bail, le 24 mai 2004, de sorte que sa demande reconventionnelle devant le juge des référés, qui a rendu son ordonnance le 29 avril 2015, demande qui visait à voir désigner un expert afin qu'il constate la conformité aux normes de décence de l'habitat, pouvant interrompre la prescription, est hors délai.
En conséquence, par motif substitué, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société FL CAFE de sa prétention visant à voir les consorts [L] condamnés à effectuer des travaux de rénovation de ce logement et au remboursement d'une partie du loyer.
2. Sur la mise en conformité du local commercial
Il est relevé de la page 3 du bail commercial, les mentions suivantes :
« le preneur prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, ni remise en état »
« le preneur entretiendra les locaux loués en bon état de réparations locatives »
« si pour une raison quelconque, le remplacement des installations ou des appareils se trouvant dans les locaux loués devenaient nécessaires par suite d'usure, de vétusté, de force majeure ou d'exigence administrative, sera entièrement à la charge du preneur, sans recours contre le bailleur »
« le preneur aura à sa charge toutes les transformations, améliorations et aménagements nécessités par l'exercice de son activité »
« le preneur devra faire son affaire personnelle et à ses frais de toute adaptation et aménagements nécessaires pour les normes de sécurité qui seraient prescrits par des dispositions législatives, réglementaires ou administratives, et ce sans recours contre le bailleur »
Il en résulte que les travaux concernant la gaine d'extraction ou la mise en conformité, dont la société FL CAFE demande que le coût soit assumé par les consorts [L], ne consistant pas en des travaux de sécurité des locaux, étant rappelé au surplus que les travaux de grosses réparations ont été mis à la charge du preneur par convention, mais en des travaux nécessités par l'exercice de l'activité de « café, bar, restaurant », conformément à la destination des lieux loués telle que figurant au contrat, ceux-ci ne pouvaient aucunement être mis à la charge du bailleur, de sorte que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum les consorts [L] à payer à la société FL CAFE les sommes de 22 580,40 euros au titre des travaux de préparation et d'installation de la gaine d'extraction, 17 372,12 euros au titre du remboursement des travaux avancés par la société FL CAFE et 3 307,12 euros au titre des travaux de mise en conformité du local commercial.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
En conséquence de ce qui précède, le jugement sera également infirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société FL CAFE sera condamnée aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise.
La société FL CAFE, qui échoue en cause appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer aux consorts [L] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
INFIRME le jugement rendu le 20 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Perpignan, sauf en ce qu'il a débouté la société FL CAFE de sa prétention visant à voir les consorts [L] condamnés à effectuer des travaux de rénovation du logement situé au premier étage et au remboursement d'une partie du loyer ;
CONDAMNE la société FL CAFE à payer aux consorts [L] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables ;
CONDAMNE la société FL CAFE aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise.
Le greffier Le Président
