Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 22 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/00640 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OP73
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 JANVIER 2020
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 17/04371
APPELANTS :
Monsieur [C] [U]
[Adresse 4]
[Adresse 7]
[Localité 2]
Représenté par Me Nicolas BEDEL DE BUZAREINGUES de la SCP BEDEL DE BUZAREINGUES, BOILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Linda AOUADI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [H] [I]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Nicolas BEDEL DE BUZAREINGUES de la SCP BEDEL DE BUZAREINGUES, BOILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Linda AOUADI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEES :
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice, la société SOPREGI, dont le siège social est [Adresse 6]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-Michel CHARBIT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant
S.A.S SOPREGI société de prestation en gestion immobilière inscrite au RCS de Nanterre sous le n°0692 004 120 prise en la personne de son Président en exercice et domiciliée en cette qualité au siège social sis
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Fanny LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Catherine BEURTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 19 Septembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 OCTOBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
Par acte du 25 août 2017, [C] [U], [M] [L], [O] [W], [H] [I], ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] et son syndic la société Sopregi, pour obtenir l'annulation des décisions de l'assemblée générale du 28 juin 2017, et en particulier les résolutions 3, 11, 19.
Le jugement rendu le 22 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce notamment dans son dispositif :
Déboute le syndicat et le syndic de la demande d'annulation de l'assignation.
Constate que la copropriété est soumise à la loi du 10 juillet 1965, et que les dispositions du deuxième alinéa de l'article 91 de la loi du 28 décembre 2015 lui sont applicables.
Déboute [C] [U], [M] [L], [O] [W], [H] [I], de leur demande d'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble.
Déclare irrecevable la demande d'annulation des résolutions portant les numéros 3 et 19.
Déclare [M] [L] seul recevable à contester la résolution portant le numéro 11, et rejette la demande d'annulation.
Rejette toutes les demandes de dommages-intérêts.
Condamne [C] [U], [M] [L], [O] [W], [H] [I], à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3000 €, et au syndic une somme de 3000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne [C] [U], [M] [L], [O] [W], [H] [I], aux dépens.
Le jugement écarte la prétention d'annulation de l'assignation au motif qu'elle fait un exposé des moyens en fait et en droit conforme aux dispositions du code de procédure civile pour définir l'objet de la demande et le fondement juridique de l'action.
Le jugement énonce s'agissant d'un immeuble en copropriété avec un service de restauration qu'il s'agit d'une « résidence services ».
Le jugement retient l'application à cette copropriété des articles 41-2 à 5 de la loi de 1965 concernant les « résidences services » antérieurs à la modification apportée par la loi du 28 décembre 2015 en ce que le règlement de copropriété avait été publié avant la date d'entrée en vigueur de la loi de 2015.
Il expose que la contestation de l'ensemble de l'assemblée générale est recevable par un copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions, concernant dans l'espèce les règles de tenue de l'assemblée générale, et la rejette sur le fond en l'absence de preuve de l'existence d'irrégularités dans la désignation du syndic, et en l'absence de preuve concernant le décompte des votes d'une erreur dans l'indication de la quote-part de parties communes de chaque copropriétaire ou de toute autre erreur invoquée.
Il constate l'irrecevabilité de la contestation des résolutions 3 et 19 en ce qu'elles n'ont pas fait l'objet d'un vote, l'irrecevabilité de la contestation de la résolution 11 par [C] [U], [O] [W], [H] [I], en ce qu'elle a été rejetée et qu'ils n'avaient pas voté pour, [M] [L] recevable parce que défaillant à l'assemblée générale, mais ne justifiant aucun motif d'annulation.
[C] [U] et [H] [I] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 3 février 2020 à l'encontre du syndicat et du syndic.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 19 septembre 2022.
Les dernières écritures pour [C] [U] et [H] [I] ont été déposées le 22 avril 2020.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] ont été déposées le 29 juin 2020.
Les dernières écritures pour la société Sopregi ont été déposées le 24 avril 2020.
Le dispositif des écritures pour [C] [U] et [H] [I] énonce en termes de prétentions :
Ordonner l'annulation des décisions de l'assemblée générale du 28 juin 2017 prise en violation de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 concernant la désignation du syndic et le décompte des votes en voix et non en tantièmes.
Ordonner au surplus pour les mêmes causes la nullité des résolutions 3, 11, 19.
Débouter le syndicat et le syndic de leurs demandes.
Les condamner chacun au paiement de 2000 € de dommages-intérêts à chacun des appelants.
Les condamner pareillement à payer 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
[C] [U] et [H] [I] exposent que les dispositions de l'article 91 de la loi du 28 décembre 2015 concernant les résidences services ne s'appliquent pas, que l'assemblée générale du 3 mai 2016 avait rejeté à l'unanimité la proposition de modification du règlement de copropriété pour transformer la copropriété en résidences services, que l'existence d'un service de restauration n'établit pas une destination de résidences services qui ne correspond d'ailleurs pas à la qualité de plusieurs des copropriétaires.
Ils soutiennent que [M] [L] a fait l'objet de pressions du syndicat pour se retirer de cette procédure.
Ils développent de longues augmentations sur les conditions d'occupation de la résidence qui ne sont pas dans la définition légale de la « résidence services ».
Ils indiquent que le syndic Sogepri a constitué un conseil des résidents de l'étage bénéficiant spécialement de services de la loi de 1965. Ils soutiennent que même en l'absence de vote l'assemblée générale du 28 juin 2017 a été réunie sur un ordre du jour organisé par le conseil des résidents.
Ils contestent la validité de la désignation du syndic par une assemblée générale du 29 avril 2015 qui n'a pas proposé en concurrence au moins de deux contrats de syndic, que le contrat de syndic entretient une confusion avec des prestations de services de gestion de restauration dans une qualité de filiale d'un groupe alors que les services sont fournis aux résidents par le syndicat des copropriétaires, et les modalités de sa gestion de la résidence et des assemblées générales avec une manipulation des votes des copropriétaires.
Concernant les résolutions de l'assemblée générale du 28 juin 2017, ils soutiennent que même en l'absence de vote le rapport du conseil des résidents dans la résolution 3 contient une définition erronée de la résidence qui doit être rectifiée, que pour la résolution 11 le syndic n'a pas retenu conformément à la loi les votes des copropriétaires en voix et n'a pas décompté les lots doubles, que le rejet de la résolution ne pouvait être constaté que sur l'application de la majorité qualifiée de l'article 27 de la loi de 1965 et non pas sur un manque d'unanimité.
Ils demandent de déclarer nulle la résolution 19 dont la formulation retenant une application de la loi de 2015 sur le vieillissement est inadéquate.
Ils soutiennent que les résolutions dont l'annulation est sollicitée portent atteinte à la destination de l'immeuble en recherchant à imposer un changement de statut pour faire une résidence services.
Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] énonce :
Confirmer le jugement du 22 janvier 2020, sauf en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages-intérêts.
Condamner [C] [U] et [H] [I] à payer la somme de 3000 € chacun de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Condamner in solidum [C] [U] et [H] [I] à payer la somme de 8000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens d'appel.
Le syndicat des copropriétaires répond à l'argumentation des appelants que le règlement de copropriété spécifie qu'un groupe de lots est à destination de résidence avec services, que le service de restauration bénéficie à l'ensemble des copropriétaires, que le syndic est le gestionnaire des personnels des services au titre d'un contrat de gestionnaire distinct approuvé par l'assemblée générale.
Il soutient que la copropriété est soumise en application de la loi de 2015 pour les prestations de services au régime ancien des articles 41-1 à 5 de la loi de 1965 définissant le statut des résidences services, qu'en application de la loi le syndic pose chaque année à l'assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement de copropriété aux dispositions nouvelles de la loi de 2015.
Il motive principalement sa demande de dommages-intérêts par le courrier adressé par [C] [U] le 6 mars 2018 en vue de la prochaine assemblée générale qui entrave toute initiative visant à la sécurité des résidents par la réalisation de travaux prévus depuis plus d'un an.
Le dispositif des écritures pour la société Sopregi énonce en termes de prétention :
Réformer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'assignation et la demande de dommages-intérêts.
Prononcer la nullité de l'assignation du 25 août 2017.
Condamner [C] [U] et [H] [I] paiement de 5000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Condamner [C] [U] et [H] [I] à payer la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner [C] [U] et [H] [I] aux dépens de l'appel dont distraction au profit de l'avocat.
Le syndic fait sienne l'argumentation du syndicat concernant la destination de l'immeuble, la distinction du contrat de syndic et du contrat de gestionnaire des services, la confirmation des motifs de rejet des demandes d'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 28 juin 2017.
Il maintient sa prétention de faire prononcer la nullité de l'assignation dont l'énoncé ne permettait pas une connaissance suffisamment explicite des prétentions et des moyens en fait et en droit à l'encontre du syndic auquel aucune faute particulière n'est reprochée.
MOTIFS
Sur la validité de l'assignation en première instance
La cour adopte les motifs pertinents du premier juge, auxquels elle renvoie les parties pour la lecture complète, pour rejeter la demande de nullité de l'assignation première instance en ce qu'elle répond à l'exigence de l'article 56 du code de procédure civile d'un exposé des moyens en fait et en droit des prétentions, en l'absence d'argumentation nouvelle ou plus complète en appel.
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2017
[C] [U] et [H] [I] fondent leur prétention à l'annulation de l'ensemble de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2017 sur la validité de la désignation du syndic par une assemblée générale précédente du 29 avril 2015, sur une confusion dans le contrat de syndic avec des prestations de services de gestion de restauration dans une autre qualité, sur les modalités de sa gestion de la résidence des assemblées générales avec une manipulation des votes des copropriétaires.
La cour constate la validité du motif pertinent du premier juge pour rejeter la critique de la désignation du syndic en l'absence de production en appel comme en premier instance de l'assemblée générale invoquée du 29 avril 2015.
La question posée de la confusion de la double qualité du syndic et des modalités de gestion de la résidence et des assemblées générales, ou de la manipulation des votes des copropriétaires, ou d'un décompte erroné des votes à l'assemblée générale du 28 juin 2017, relève d'affirmations dans un débat conflictuel qui ne sont pas davantage étayées en appel qu'en première instance par une argumentation en droit soutenue par des pièces probantes.
Le premier juge avait constaté particulièrement avec pertinence qu'aucune pièce ne démontre une erreur dans les mentions de la quote-part de parties communes de chaque copropriétaire sur la feuille de présence et sur le procès-verbal d'assemblée générale pour le calcul du nombre de voix pour chaque résolution.
Les longs développements dans les écritures des appelants concernant les dispositions légales sur les résidences services, une transformation de la copropriété, des pressions du syndicat pour que [M] [L] se retire de ce litige, les discussions dans un conseil de résidents à l'étage bénéficiant de services particuliers, sont inopérants sur l'appréciation d'une demande d'annulation d'une assemblée générale des copropriétaires ou de certaines de ses résolutions.
La cour confirme le rejet de la demande d'annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2017.
Sur les demandes d'annulation des résolutions 3, 11, 19
La résolution 3 est constituée du rapport du conseil des résidents qui ne fait pas l'objet d'un vote.
La cour confirme l'irrecevabilité de la demande d'annulation qui ne fait pas l'objet d'un vote.
L'argument d'une mauvaise définition du conseil des résidents dans le rapport est sans incidence sur le motif d'irrecevabilité.
La cour confirme pour le même motif l'irrecevabilité de la demande d'annulation de la résolution 19 qui concerne un point d'information sur l'article 55 du règlement de copropriété et n'a pas fait davantage l'objet d'un vote.
L'argument sur une formulation inadéquate de la résolution, comme sur une atteinte à la destination de l'immeuble en cherchant imposer une résidence services, est sans incidence sur le motif d'irrecevabilité.
La résolution 11 concerne la modification du règlement de copropriété en application de l'article 91 de la loi du 28 décembre 2015 dite sur l'adaptation de la société au vieillissement.
Le projet en conséquence de modification du règlement de copropriété se traduit par la résolution 11.1 proposée par le syndic pour la mise en conformité avec une résidence service.
La cour constate que la résolution a été rejetée par un vote dans lequel [C] [U] et [H] [I] ont eux aussi votés contre.
Le premier juge en avait déduit avec pertinence qu'ils sont en conséquence irrecevables à contester la résolution rejetée conformément à leurs v'ux.
La cour confirme l'irrecevabilité prononcée.
L'argument sur un mauvais décompte des voix n'a pas d'incidence sur l'irrecevabilité d'une contestation d'une résolution par des copropriétaires qui ne sont ni opposants ni défaillants.
Sur les autres prétentions
Les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive et au titre de l'article 700 du code de procédure civile de [C] [U] et [H] [I] sont sans objet en l'état du rejet de leurs prétentions d'appelants.
La cour rejette les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive du syndicat des copropriétaires et du syndic par adoption des motifs des premiers juges de l'absence de preuve suffisante d'un abus de l'exercice ou de la défense d'une action en justice.
Le motif du syndicat des copropriétaires d'un courrier de [C] [U] du 6 mars 2018 en vue d'une prochaine assemblée générale est inopérant dans un litige concernant exclusivement la validité d'une assemblée générale antérieure du 28 juin 2017.
Il n'est pas inéquitable de mettre la charge des appelants qui succombent une part des frais non remboursables exposés en appel par le syndicat des copropriétaires et par le syndic, à hauteur au bénéfice de chacun d'eux d'un montant de 5000 €.
[C] [U] et [H] [I] supporteront la charge des dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition greffe ;
Confirme le jugement rendu le 22 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier ;
Condamne solidairement [C] [U] et [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;
Condamne solidairement [C] [U] et [H] [I] à payer à la société Sopregi la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;
Condamne solidairement [C] [U] et [H] [I] aux dépens de l'appel.
Le Greffier Le Président
