Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 15 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/02934 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OUE2
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 07 FEVRIER 2020
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN
N° RG 11-19-461
APPELANT :
Monsieur [W] [T]
né le 24 Juillet 1971 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Nadège LAVILLE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Lola BADOIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
Madame [Z] [E]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
signification de la déclaration d'appel le 01/09/2020 en étude
Ordonnance de clôture du 19 Septembre 2022
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 OCTOBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame AZOUARD Nathalie, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Rendu par défaut ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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* *
FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 14 août 2014, [W] [T] a donné en location à [Z] [E] un local d'habitation dont la gestion a été confiée au cabinet Akerys, devenu le cabinet Belvia, moyennant paiement d'un loyer, toutes charges comprises, de 504 €.
Suite à des impayés, [W] [T] a adressé une mise en demeure à sa locataire le 2 octobre 2018, sans succès.
Le 6 novembre 2018, [W] [T] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à [Z] [E], pour la somme de 2 057, 71 € représentant les loyers et charges impayés ainsi qu'un commandement de justifier de l'occupation du logement.
Le 28 février 2019, [W] [T] a assigné [Z] [E] pour solliciter l'application de la clause résolutoire du bail, obtenir la libération des lieux loués et la somme de 3 488, 31€.
[Z] [E] n'a pas comparu.
Le jugement rendu le 7 février 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan énonce dans son dispositif :
Constate la résiliation du bail conclu pour les locaux d'habitation susmentionnés à la date du 6 janvier 2019.
Condamne [Z] [E] à payer à [W] [T] la somme de 3 128, 24 € au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation fixées au montant du loyer.
Autorise le bailleur à faire procéder à l'expulsion de la locataire ainsi qu'à celle de tous ses biens et de toute personne se trouvant dans les lieux loués et ordonne son expulsion dans les délais habituels et suivant procédure habituelle.
Ordonne que le présent jugement sera notifié par le greffe aux services de la préfecture en vue de la prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées et rappelle l'application de l'article L 412-5 du Code des procédure civiles d'exécution.
Déboute la partie demanderesse du surplus de ses demandes en ce compris celle relative aux frais irrépétibles et à l'indemnité d'occupation future.
Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.
Laisse les dépens à la charge de la partie demanderesse et l'y condamne.
Le jugement expose que le bailleur démontre sa créance à l'égard de [Z] [E].
Il considère cependant que la locataire ne peut être condamnée à des indemnités d'occupation pour une durée indéterminée et indéterminable à ce jour puisqu'une condamnation ne peut correspondre qu'à une dette certaine, quantifiable, liquide et exigible.
Il ajoute que certaines pièces ne peuvent être prises en compte car leur communication à la partie adverse n'est pas démontrée. Aucune pièce ne justifie des frais irrépétibles exposés.
[W] [T] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 17 juillet 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 septembre 2022.
Les dernières écritures pour [W] [T] ont été déposées le 29 novembre 2021.
[Z] [E] n'a pas constitué avocat devant la cour.
Le déclaration d'appel de l'appelant lui a été signifiée à domicile, l'arrêt sera rendu par défaut.
Parallèlement, le 21 janvier 2021, une sommation d'avoir à justifier de l'occupation des lieux a été délivrée à [Z] [E], suivie d'un procès-verbal dressé le 17 mars 2021 constatant l'abandon des lieux, d'un procès-verbal de reprise des lieux intervenu le 21 juin 2021 et d'un constat d'état des lieux dressé le 24 août 2021.
Le dispositif des écritures pour [W] [T] énonce :
Recevoir [W] [T] en ses demandes, les disant justes et bien fondées.
Rejeter toutes demandes contraires ou plus amples.
Confirmer le jugement du 7 février 2020 en ce qu'il constate la résiliation du bail, autorise le bailleur à faire procéder à l'expulsion de la locataire, ordonne que le présent jugement sera notifié par le greffe aux services de la préfecture et rappelle l'application de l'article L 412-5 du Code des procédures civiles d'exécution.
Infirmer le jugement rendu par le tribunal le 7 février 2020 en ce qu'il a condamné [Z] [E] à payer à [W] [T] la somme de 3 128, 24 € au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation fixées au montant du loyer, débouté l'appelant de sa demande de condamnation à une indemnité d'occupation, de sa demande de voir réviser l'indemnité d'occupation en fonction de la clause insérée dans le bail, de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, de sa demande de condamnation aux dépens en les laissant à la charge de la parie en demande et de sa demande d'exécution provisoire.
Condamner [Z] [E] à une indemnité d'occupation jusqu'à la reprise des lieux intervenue le 28 juin 2021.
Condamner [Z] [E] au paiement de la somme de 710 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.
Condamner [Z] [E] au paiement de la somme de 22 549, 64 € comprenant :
- 17 766, 52 € au titre de l'arriéré de loyers et charges et indemnités d'occupation au 28 juin 2021
- 1 235, 77 € au titre des travaux locatifs
- 3 871, 49 € au titre de la régularisation des charges 2019
- 88 € au titre de la provision pour charges 2021,
- 152 € au titre de la TOM 2019
- 160 € au titre de la TOM 2020
- 118, 79 € au titre de la TOM prorata 2021
- Sous déduction de 323, 19 € au titre de la régularisation des charges 2020, 440 € au titre du dépôt de garantie, 14 € au titre de la régularisation de la TOM 2019, 21 € au titre de la régularisation de la TOM 2020 et 44, 74 € au titre de la régularisation de la TOM 2021.
Condamner [Z] [E] au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel outre les entiers dépens.
[W] [T] fait valoir que le premier juge a condamné sa locataire à lui payer la somme de 3 128, 24 € sans expliciter le quantum retenu alors même qu'il ne correspond à aucune pièce versée aux débats.
Il ajoute que le montant retenu comprend apparemment les 2 499,24 € dû au titre des loyers et charges plus une somme de 629€ au titre de l'indemnité d'occupation mais qui ne correspond à aucun montant particulier.
Il soutient que le premier juge n'a pas apprécié la situation au jour où il a statué puisque [Z] [E] n'avait toujours pas restitué les lieux à cette date. Il est en effet justifié que [Z] [E] s'est maintenue dans les lieux postérieurement au 6 janvier 2019, date d'acquisition de la clause résolutoire, ce qui permet au bailleur d'obtenir réparation par le mécanisme de l'indemnité d'occupation. [W] [T] soutient donc que l'indemnité d'occupation est déterminable dans son quantum puisqu'elle correspond au montant du loyer et des charges courants et dans sa durée puisqu'elle cesse d'être due au jour du départ effectif de l'occupant.
[W] [T] soutient que l'intervention d'un avocat justifie l'exposition par la partie l'ayant engagé de frais non compris dans les dépens, il n'est donc pas possible de retenir que les frais irrépétibles qu'il a exposé ne sont pas justifiés alors même qu'il était représenté par une avocate.
Il ajoute que la locataire n'a pas respecté ses obligations contractuelles et ce malgré plusieurs mises en demeure. Elle n'a pas comparu ni fait connaitre les motifs de son absence. [W] [T] précise que la délivrance d'un commandement de payer est un préalable obligatoire pour toute action en résiliation de bail et qu'il parait donc nécessaire de mettre à la charge de la locataire ces frais, la demande en résiliation ayant été pleinement accueillie.
Il rappelle que l'augmentation en cause d'appel du quantum des demandes élevées en première instance est recevable dès lors qu'il ne s'agit pas d'une demande nouvelle.
[W] [T] estime qu'il est en droit de demander à [Z] [E] le paiement du solde de tout compte après déduction de son dépôt de garantie. Il précise qu'il a arrêté les comptes au 28 juin 2021, date de la signification du procès-verbal de reprise. Il ajoute qu'il a dû avancer des frais de remise en état des lieux. Selon lui, la locataire a dégradé les lieux loués comme le montre la comparaison entre l'état des lieux entrant et le procès-verbal de constat. Il verse aux débats des devis relatifs à la remise en état des lieux et souligne qu'il n'est pas nécessaire de fournir des factures acquittées.
[W] [T] fait valoir que [Z] [E] doit également la régularisation des charges notamment au titre d'une surconsommation d'eau froide sans doute due à une fuite dont elle a négligé d'avertir le cabinet de gestion.
Pour l'année 2021, l'arrêté annuel des comptes du syndic n'a pas encore été produit mais [W] [T] fait valoir qu'il est en droit de procéder à une provision et précise que la TOM n'est pas comprise dans la provision pour charges mensuelles.
MOTIFS
Sur l'indemnité d'occupation:
La cour rappelle que le jugement dont appel ne fait l'objet d'aucune critique en ce ce qu'il a à juste titre constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail deux mois après la délivrance du commandement de payer délivré le 6 novembre 2018 et resté l'infructueux soit au 6 janvier 2019.
A compter de cette date la locataire [Z] [E] étant devenue occupante sans droit ni titre l'indemnité d'occupation se substitue au loyer et est due tant que la locataire ne quitte pas le logement c'est à dire jusqu'à la remise effective des clés.
Son montant en règle générale correspond au montant du loyer et des charges préexistants à la date de résiliation du bail.
Contrairement à ce que le premier juge a considéré à tort il s'agit bien là d'une créance certaine, liquide et exigible dans le mesure où:
-il s'agit d'une créance certaine qui ne peut être raisonnablement contestée puisqu'elle est de de droit en contre partie de l'occupation du bien immobilier à partir du moment où le contrat de bail est résilié,
-il s'agit d'une créance liquide puisqu'elle peut être chiffrée et donc déterminée puisqu'elle correspond en cas de baux d'habitation au montant du loyer et des charges préexistants à la date de résiliation du bail et qu'elle est due à compter de la date d'occupation sans droit ni titre jusqu'à la libération effective des lieux peu important que celle-ci ne soit pas encore connue,
-il s'agit d'une créance exigible dans la mesure où le propriétaire est en droit d'exiger son paiement dès que l'ancien locataire se maintient dans les lieux après l'expiration du bail.
Par conséquent le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a débouté [W] [T] de sa demande en condamnation de [Z] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les comptes entre les parties:
Le décompte doit prendre en considération l'évolution du litige devant la cour à savoir la reprise effective des lieux par leur propriétaire le 21 juin 2021 selon procès-verbal d'huissier.
Au regard du décompte complet et précis produit par le bailleur [Z] [E] reste redevable au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation de la somme de 17 766,52€.
Sur les travaux de reprise sollicités par le bailleur il sera rappelé que le locataire est tenu des dégradations survenues durant son occupation des lieux sauf à ce qu'il démontre que celles-ci lui sont étrangères.
Il ressort de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement et l'état des lieux de sortie établi par constat d'huissier que lors de la prise de possession du bien le 22 août 2014 celui-ci était en bon état général à l'exception de quelques légères traces et de quelques trous sur les murs dans l'entrée, la cuisine, la chambre et la salle de bains alors que l'appartement apparaît très sale et dégradé lors de la reprise des lieux.
Le constat d'huissier relève en particulier que dans l'ensemble de l'appartement les murs et les menuiseries sont sales, les sols souillés, les sanitaires encrassés et en partie inutilisables, les éléments d'équipements sont hors d'état de fonctionnement.
Le bailleur verse au débat un devis de réparation établi le 5 décembre 2021 par une société multi-services pour un montant total de 1 235,77 € TTC pour des travaux correspondant à la remise en état des dégradations constatées, il sera donc fait droit à la demande du bailleur au titre des travaux de reprise à hauteur du montant porté sur le devis.
Concernant la régularisation des charges au titre des années 2019, 2020 et au prorata pour l'année 2021 [W] [T] produit au débat les décomptes de charges détaillés établis par le syndic de la copropriété d'où il ressort:
-pour l'année 2019 un reste dû de 3 871,49 €,
-pour l'année 2020 un crédit sur charges de 323,19 €
-pour l'année 2021 au prorata un reste dû de 88 €.
Enfin [W] [T] justifie de la taxe sur les ordures ménagères récupérable sur le locataire pour un montant de :
-pour l'année 2019 de 138 € (après déduction de la provision versée)
-pour l'année 2020 de 139 € (après déduction de la provision versée)
-pour l'année 2021 au prorata de 74,05 € (après déduction de la provision versée).
Par conséquent [Z] [E] se trouve débitrice des sommes suivantes:
17 766,52 € au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation,
1 235,77 € au titre des travaux de remise en état,
3 959,49 € au titre des la régularisation des charges pour 2019 et au prorata pour 2021,
351,05 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères,
soit un total : 23 312,83 €.
De cette sommes due par [Z] [E] il convient de déduire les sommes de:
440 € au titre du dépôt de garantie,
323,19 € au titre de la régularisation des charges de l'année 2020,
soit un total : 763,19 €.
Par conséquent il convient de condamner [Z] [E] à payer à [W] [T] la somme de 22 549,64 €.
Sur les demandes accessoires:
Contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge [Z] [E] succombant au principal il est inéquitable de laisser à la charge de [W] [T] l'ensemble des frais irrépétibles qu'il a pu exposer tant en première instance que devant la cour et cette demande n'est pas subordonnée à la production par la partie qui en fait la demande de justificatifs.
Par conséquent [Z] [E] sera condamnée à payer à [W] [T] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin c'est également à tort que le premier juge a mis à la charge de la partie qui n'a pas perdu son procès en l'occurrence [W] [T] la charge des dépens.
Par conséquent [Z] [E] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de première instance en ce compris le coût du commandement de payer du 6 novembre 2018, acte indispensable à la régularité de la procédure en constat de la résiliation du bail et aux dépens de la procédure devant la cour.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement rendu le 7 février 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan le 7 février 2020 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a constaté la résiliation du bail conclu pour les locaux d'habitation susmentionnés à la date du 6 janvier 2019;
S'y substituant pour le reste et y ajoutant,
Condamne [Z] [E] à payer à [W] [T] la somme de 22 549,64 € au titre des causes du bail du 14 août 2014;
Condamne [Z] [E] à payer à [W] [T] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne [Z] [E] aux entiers dépens de première instance en ce compris le coût du commandement de payer du 6 novembre 2018 et aux dépens de la procédure devant la cour d'appel.
Le greffier, Le président,
