Grosse + copie
délivrée le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 08 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/06087 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PFS5
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 SEPTEMBRE 2021
TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE RODEZ
N° RG20/00996
APPELANTS :
Monsieur [E] [M]
[Adresse 2]
[Localité 1]
comparant en personne
Représentant : Me Hubert AOUST de la SCP AOUST - AUZUECH, avocat au barreau D'AVEYRON, avocat postulant
assisté de Me Bastien AUZUECH de la SCP AOUST - AUZUECH avocat au barreau D'AVEYRON, avocat plaidant
Madame [D] [F] épouse [M]
[Adresse 2]
[Localité 1]
comparante en personne
Représentant : Me Hubert AOUST de la SCP AOUST - AUZUECH, avocat au barreau D'AVEYRON, avocat postulant
assisté de Me Bastien AUZUECH de la SCP AOUST - AUZUECH avocat au barreau D'AVEYRON, avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [I] [G]
[W]
[Localité 4]
Représentant : Me Jean Vincent DELPONT de la SELARL LA CLE DES CHAMPS, avocat au barreau D'ALBI, avocat postulant et plaidant
Madame [L] [H] épouse [G]
[W]
[Localité 4]
Représentant : Me Jean Vincent DELPONT de la SELARL LA CLE DES CHAMPS, avocat au barreau D'ALBI, avocat postulant et plaidant
En application de l'article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l'audience.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 SEPTEMBRE 2022,en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Le 29 novembre 2001, [E] [M] et [D] [M] ont donné à bail à ferme à [I] [G] et [L] [G] une propriété immobilière et ses dépendances situées sur la commune de [Localité 4] (12), pour une contenance de 3 ha, 53 a et 99 ca.
Les consorts [G], comme autorisés dans le bail, ont mis les biens loués à disposition du Gaec [V], dont ils étaient les co-gérants.
Les 1er novembre 2010 et 1er novembre 2019, les baux ont été renouvelés et plusieurs résiliations partielles intervenues sur les parcelles ont conduit à une diminution de contenance, désormais fixée à 2 ha, 46 a et 11 ca.
Parallèlement, lors de l'assemblée générale du 18 décembre 2019, [L] [G] a cédé l'intégralité de ses parts sociales à son fils, [T] [G], avant de s'orienter vers la profession d'assistante-maternelle.
Le 12 mars 2020, les bailleurs ont adressé aux preneurs une proposition de résiliation amiable du bail, sans obtenir de réponse.
Le 9 juillet 2020, les consorts [M] ont assigné leurs locataires en résiliation du bail à ferme du fait de l'absence d'information des bailleurs, de la circonstance que [L] [G] n'exerçait plus d'activité agricole et n'était plus associée du Gaec [V].
Les consorts [G] ont opposé le fait que les conditions de l'article L. 411-35 du code rural n'étaient pas réunies et, subsidiairement, que le départ d'associée de [L] [G] ne causait aucun préjudice au bailleur dès lors que son époux, commun en biens, avait poursuivi l'activité et payait le loyer et les charges. Reconventionnellement, ils ont demandé la condamnation des bailleurs à libérer de tous effets personnels les bâtiments loués figurant sur la parcelle [Cadastre 3], sous astreinte.
Le jugement rendu le 20 septembre 2021 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez énonce dans son dispositif :
Déboute les consorts [M] de l'ensemble de leurs prétentions ;
Déboute les consorts [G] de leurs prétentions reconventionnelles ;
Condamne les consorts [M] aux entiers dépens ;
Rejette la demande formée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement relève qu'aucune disposition du code rural et de la pêche maritime, ni le contrat de bail souscrit, ne conditionnent la qualité de preneurs à bail au fait d'être associés d'un groupement agricole d'exploitation en commun (Gaec). Le fait de ne plus avoir de responsabilité au sein du Gaec ne signifie pas que [L] [G] a cessé d'être agricultrice alors que l'article L. 411-35 pose comme condition à l'obligation d'informer le bailleur sous peine de résiliation du bail, la cessation d'un co-preneur de sa participation à l'exploitation agricole. Le jugement expose qu'il n'est pas démontré que [L] [G] exerce l'activité d'assistante maternelle à temps plein, ni qu'elle ne travaille pas aux côtés de son époux et de son fils en dehors de ses heures de travail. Il constate qu'elle démontre être toujours affiliée à la MSA.
Le jugement expose que le trouble de jouissance invoqué par les consorts [G] à l'égard du bailleur n'est pas démontré.
Les époux [M] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 15 octobre 2021.
Les dernières écritures pour les époux [M] ont été déposées le 24 janvier 2022.
Les dernières écritures pour les époux [G] ont été déposées le 25 mars 2022.
Le dispositif des écritures pour les époux [M] énonce, en ses seules prétentions :
Réformer le jugement rendu en ce qu'il a débouté les époux [M] de l'ensemble de leurs prétentions et de leurs prétentions reconventionnelles, condamné les époux [M] aux entiers dépens, rejeté la demande formée sur l'article 700 du code de procédure civile et dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
Le confirmer pour le surplus de ses dispositions ;
Ordonner la résiliation du bail rural consenti au profit des époux [G] ;
Condamner solidairement les époux [G] à verser aux époux [M] une indemnité annuelle d'occupation d'un montant de 1 879,29 euros au prorata de la durée d'occupation ;
Ordonner l'expulsion des époux [G]. ;
Condamner solidairement les époux [G] à verser aux époux [M] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, avec recouvrement direct.
Les époux [M] estiment qu'ils sont en droit d'obtenir la résiliation du bail pour cession prohibée sur le fondement des articles L. 411-31 et -37 du code rural. Selon eux, la possibilité offerte au preneur de mettre les biens loués à disposition d'une société à objet principalement agricole impose que tous les preneurs en soient associés, comme la Cour de cassation a pu le préciser le 21 janvier 2021, dans un arrêt de la troisième chambre civile. Ils font valoir que [L] [G] s'est retirée du Gaec [V] alors que son époux, co-preneur du bail, demeure associé dans cette société, ce qui constitue de la part de [L] [G] un manquement à son obligation de se consacrer personnellement à la mise en valeur des biens et constitue une cession prohibée. Ils avancent que le bail a été mis à disposition du Gaec pour l'exploitation. Il est donc nécessaire que les titulaires du bail soient associés de cette société. En cédant ses parts, [L] [G] a opéré une cession du bail au profit du Gaec [V] qui exploite le bien et paye le fermage annuel.
Les époux [M] soutiennent que rien ne démontre que [L] [G] participe de manière effective et permanente à l'exploitation du fonds loué. Ils avancent qu'elle s'est retirée du Gaec, le 31 décembre 2018, mais qu'elle s'est affiliée en tant que conjoint collaborateur qu'à compter du 16 juillet 2019, ce qui signifie qu'entre ces deux périodes, elle ne disposait d'aucune couverture, ce qui est incompatible avec l'exercice d'une activité agricole effective et permanente. Ils contestent l'intérêt des attestations produites par les intimés visant à démontrer la participation de [L] [G] à l'exploitation agricole puisque les lieux concernés ne sont pas précisés, ce qui ne permet pas de considérer que les parcelles louées sont visées. L'existence d'une procuration afin de gérer les comptes du Gaec au profit de [L] [G] ne démontre pas qu'elle était seule avoir y avoir accès ou qu'elle a en effet effectué ce droit. L'attestation comptable communiquée par [L] [G] indiquant qu'elle est l'interlocuteur privilégié du cabinet comptable pour la comptabilité du Gaec a été réalisée plus d'un an après son retrait de la société et postérieurement à l'introduction de la requête introductive d'instance. En outre, l'attestation ne respecte pas les formes légales. Les époux [M] ajoutent que la Cour de cassation a eu l'occasion de préciser, dans un arrêt du 12 septembre 2019, qu'une seule activité de gestion ne permettait pas de caractériser une participation effective et permanente à l'exploitation. Ils notent également qu'il est mentionné par les intimés qu'ils n'ont pas donné suite à la lettre adressée par les bailleurs en mars 2020 du fait de l'état de santé de [L] [G]. Cette information semble incompatible avec une exploitation effective des parcelles. Ils contestent également l'argument économique de l'absence de viabilité économique du Gaec s'il était constitué de trois associés puisque ce point n'est pas démontré. Les époux [M] affirment que [L] [G] exerce son activité d'assistante maternelle à temps plein puisque son annonce mentionne qu'elle « était » agricultrice et qu'elle précise aider son mari et son fils lorsqu'elle ne travaille pas, c'est-à-dire le soir et les week-ends.
Les époux [M] estiment que le bail peut également être résilié pour défaut d'information du bailleur de la cessation d'activité du preneur en violation de l'article L. 411-35 du Code rural. Ils maintiennent qu'ils n'ont pas été prévenu que le mari de [L] [G] souhaitait poursuivre seul le bail une fois [L] [G] sortie du Gaec.
Les époux [M] contestent l'application de l'article L 411-16 relatif au renouvellement du bail rural en cas de départ d'un des conjoints ou partenaires d'un PACS. Ils font valoir que cet article ne déroge pas aux conditions de la cessation d'activité du conjoint qui doit, selon l'article L. 411-35, faire l'objet d'une lettre recommandée adressée au bailleur.
Les époux [M] estiment que les motifs de résiliation du bail sont démontrés et qu'il convient de condamner en outre les preneurs à des dommages et intérêts au titre de l'inexécution de leurs obligations contractuelles.
Le dispositif des écritures pour les époux [G] énonce, en ses seules prétentions :
Confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions ;
Subsidiairement, juger n'y avoir lieu à résiliation du bail rural et juger que [I] [G] pourra poursuivre seul le bail renouvelé ;
Condamner les époux [M] à libérer de tous effets personnels les bâtiments loués figurant sur la parcelle [Cadastre 3] dans le mois suivant notification de la décision à intervenir et sous astreinte de 50 euros par jour de retard au-delà et à verser à leurs locataires une indemnité forfaitaire de 350 euros en réparation du trouble de jouissance subi ;
Condamner les époux [M] à verser en cause d'appel aux époux [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le procès-verbal de constat d'huissier du 9 mars 2022.
Les époux [G] font valoir que [L] [G] a décidé d'une reconversion professionnelle et de quitter le Gaec afin que ce dernier reste viable économiquement, ceci n'étant pas possible avec trois associés. Ils affirment qu'elle a choisi cette profession qui lui permet de rester disponible, de participer à l'exploitation et de gérer tout l'administratif. [L] [G] souligne qu'elle est fille d'agriculteurs et qu'elle a toujours été agricultrice jusqu'à sa reconversion professionnelle. Les époux [G] font valoir que [L] [G] participe toujours aux travaux de l'exploitation. Ils versent aux débats des attestations de voisinage qui démontrent selon eux avoir vu [L] [G] participer à l'exploitation des lieux sur la période concernée. Deux de ces attestations ont été rédigées par les fils des bailleurs qui connaissent donc bien les parcelles concernées.
Les époux [G] soutiennent que [L] [G] a cessé d'être associée au Gaec car cette qualité était incompatible avec une profession extérieure. Elle a néanmoins continué à participer aux travaux de l'exploitation. Concernant son absence de couverture entre le 1er janvier 2019 et le 16 juillet 2019, les époux [G] soutiennent qu'ils ont interrogé la MSA sur ce point, sans obtenir de réponse. Ils ajoutent que les délais de réaction de la MSA sont souvent très longs. Les époux [G] estiment que l'arrêt du 21 janvier 2021 de la Cour de cassation, mentionné par les appelants n'est pas transposable, les circonstances étant bien différentes. Dans cet arrêt, l'un des co-preneurs souffre d'un handicap l'empêchant d'exploiter, ce qui a eu comme conséquence la cessation complète d'activité de ce co-preneur. Les époux [G] affirment que c'est aux appelants de démontrer que [L] [G] ne participe pas aux travaux de façon effective et permanente.
Subsidiairement, les époux [G] font valoir que le seul reproche qui leur est fait est de ne pas avoir informé le bailleur du fait que [L] [G] avait quitté le Gaec. Ils avancent que cette dernière reste tout de même conjointe collaboratrice, ce qui permet d'écarter l'application de l'article L. 411-35 du code rural. En tout état de cause, les époux [G] soulignent que leurs relations avec les bailleurs sont basées au départ sur la confiance et la bienveillance, comme ont pu le montrer les résiliations partielles du bail intervenues sans difficultés pour permettre au petit fils du bailleur de construire sa maison ou pour vendre à un voisin par exemple. Le formalisme du code rural n'aurait ainsi pas forcément été respecté. Ils ajoutent que les relations contractuelles se sont poursuivies normalement et notamment que les bailleurs ont été payés en temps et en heure. Les bailleurs n'ont donc subi aucun préjudice, ce qui ne leur permet pas d'obtenir la résiliation du bail comme la Cour de cassation a pu le mentionner plusieurs fois, notamment dans un arrêt du 25 octobre 2018. Les intimés précisent qu'au contraire, les bailleurs disposent désormais d'un troisième co-débiteur, leur fils.
Les époux [G] opposent également l'article L. 411-46 alinéa 2 du code rural qui offre aux époux co-preneurs une tolérance particulière concernant les conditions ouvrant droit à une résiliation de bail. Cette disposition permet un droit au renouvellement du bail pour le conjoint lorsque l'époux co-preneur cesse son activité, ce qui semble établir que la résiliation pour ce motif n'est pas possible.
Les époux [G] soutiennent que les bailleurs causent un trouble de jouissance puisque sont stockés des effets personnels leur appartenant à l'intérieur des biens loués. Les bailleurs auraient également effectué des travaux sur le gros 'uvre sans les prévenir. Ils versent en cause d'appel un procès-verbal d'huissier en date du 9 mars 2022 qui corroborent, selon eux, leurs dires.
MOTIFS
1. Sur la demande de résiliation du bail
Les époux [M] se prévalent de ce que la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 21 janvier 2021, a pu rappeler qu'il résultait des articles L. 411-31, L. 411-35 et L. 411-37 du code rural que la faculté de mettre les biens loués à la disposition d'une société à objet principalement agricole impose, en cas de pluralité de preneurs, que ceux-ci en soient tous associés, qu'à défaut, le preneur non associé manque à son obligation de se consacrer personnellement à la mise en valeur de ces biens et procède à une cession prohibée, la circonstance que l'autre preneur soit effectivement associé étant sans incidence du fait du caractère indivisible du bail rural.
Les époux [G] leur opposent qu'en l'espèce soumise à la Cour, la cessation complète d'activité du copreneur, qui n'avait jamais été associé de la société à objet principalement agricole, avait privé les bailleresses de la possibilité de poursuivre l'exécution des obligations nées du bail qu'il avait contractées alors que, dans leur cas, [L] [G] n'a jamais cessé son activité, participant toujours à l'exploitation agricole.
Au cas d'espèce, comme l'ont justement énoncé les premiers juges, ni le code rural, ni le contrat de bail en litige ne conditionnent la qualité de preneur à bail au fait d'être obligatoirement associé d'un groupement agricole d'exploitation en commun, de sorte que contrairement à ce que soutiennent les époux [M], le fait de ne plus être associée du Gaec [V] ne signifie pas pour autant que [L] [G] a cessé de mettre en valeur les biens pris à bail et qu'il leur appartenait de démontrer qu'elle n'y participait pas.
Les premiers juges ont retenu à ce titre qu'il n'était pas démontré que [L] [G] s'abstenait de travailler aux côtés de son époux et de son fils lorsqu'elle ne se voyait pas confier d'enfants en dehors de ses heures de travail en sa qualité d'assistante-maternelle, enfin, qu'issue d'une famille d'agriculteurs, elle avait toujours exercé en tant qu'agricultrice, jusqu'à l'obtention de son agrément, et qu'elle était affiliée à la MSA.
En cause d'appel, en l'état de l'argumentation soutenue par les époux [M] et des pièces versées au débat par les parties, la cour constate qu'il n'est pas apporté de critique utile à ces motifs, que [L] [G], en sa qualité de conjointe collaboratrice, démontre au contraire qu'elle participe de façon effective et permanente à l'exploitation des biens pris à bail, qu'au surplus, les époux [M] ne démontrent pas pour leur part avoir subi un quelconque préjudice, le fonds ayant été constamment exploité et les loyers payés, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a retenu que la preuve d'une absence de participation n'était pas rapportée et qu'il s'en suivait que les copreneurs n'avaient donc aucune obligation d'avertir les bailleurs dans les termes et les formes de l'article L.411-35 du code rural, et qu'ils n'encouraient pas ainsi la résiliation du bail.
2. Sur la demande reconventionnelle des époux [G]
Les premiers juges ont rejeté leur demande reconventionnelle au motif qu'aucun procès-verbal de constat, clichés photographiques ou attestations de témoins ne venaient au soutien de ce que les époux [M] auraient troublé la jouissance paisible qu'ils leur doivent sur la parcelle prise à bail, par le stockage de matériels et l'exécution de travaux.
En cause d'appel, les époux [G] versent au débat un courrier recommandé du 17 avril 2021, adressé aux époux [M] pour leur rappeler leur obligation de respecter la jouissance paisible et de libérer la parcelle prise à bail de leurs effets personnels, un procès-verbal de constat d'huissier du 9 mars 2022, dont la cour constate qu'il vient effectivement au soutien des troubles décrits par les intimés, que les appelants n'apportent aucune contradiction, qu'ainsi le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté leur demande reconventionnelle et il y sera fait droit, de sorte que les époux [M] seront condamnés à libérer de tous leurs effets personnels les bâtiments donnés à bail figurant sur la parcelle [Cadastre 3], dans le mois suivant notification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard au-delà, et à payer époux [G] la somme de 350 euros en réparation du trouble de jouissance subi.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [M] seront condamnés aux dépens de l'appel, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d'huissier du 9 mars 2022.
Les époux [M], qui échouent en cause appel, seront en outre condamnés à payer aux époux [G] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 20 septembre 2021 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez, sauf en ce qu'il a débouté les époux [G] de leurs prétentions reconventionnelles ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
CONDAMNE [E] [M] et [D] [M] à libérer de tous leurs effets personnels les bâtiments donnés à bail figurant sur la parcelle [Cadastre 3], dans le mois suivant la notification du présent arrêt et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard au-delà ;
CONDAMNE [E] [M] et [D] [M] à payer à [I] [G] et [L] [G] la somme de 350 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du trouble de jouissance subi ;
CONDAMNE [E] [M] et [D] [M] à payer à [I] [G] et [L] [G] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE [E] [M] et [D] [M] aux dépens de l'appel, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d'huissier du 9 mars 2022.
Le greffier, Le président,
