Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 08 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/03268 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OUYN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 05 JUIN 2020
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS
N° RG 20/00010
APPELANTS :
Monsieur [E] [S]
né le 25 Avril 1946 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Nicole FOULQUIER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant
Madame [C] [N] épouse [S]
née le 23 Avril 1956 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Nicole FOULQUIER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
S.C.I. DU CAP , Société Civile Immobilière au capital de 762,25 €, immatriculée au RCS de Béziers sous le numéro 352 712 889, ayant son siège social [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant non plaidant
Ordonnance de clôture du 05 Septembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 SEPTEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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* *
EXPOSE DU LITIGE
Le 3 octobre 2014, la SCI du Cap a donné à bail à [E] [S] et [F] [S] un appartement situé à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 500 euros, outre 50 euros au titre des provisions sur charges.
Le 4 mars 2019, sur requête déposée par la SCI du Cap à l'encontre de ses locataires, le tribunal d'instance de Béziers a condamné [E] [S] et [F] [S] à payer au bailleur la somme de 423,56 euros en principal avec intérêts au taux légal, outre 113,19 euros au titre de la moitié de l'état des lieux de sortie et 25,74 euros au titre de frais procéduraux.
Le 4 mars 2019, les époux [S] ont formé opposition à l'ordonnance portant injonction de payer.
La SCI du Cap a fait valoir que les époux [S] ne contestaient pas devoir la somme de 423,56 euros, ni celle de 113,19 euros, et demandait donc leur condamnation à lui payer ces sommes, outre intérêts, la somme de 2 665 euros au titre des travaux de remise en état avec intérêts et 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle a indiqué avoir eu recours à un huissier au départ des lieux des locataires faute d'accord sur l'état des lieux et a contesté la demande de restitution de la somme de 78 euros par mois formée par ses locataires en soutenant qu'elle avait bien mis des meubles à leur disposition.
Les époux [S] ont indiqué reconnaître devoir la somme de 536,75 euros au titre de l'arriéré des loyers et des frais d'état des lieux dont il faut déduire les 500 euros versés de caution. Ils ont également sollicité le débouté des prétentions adverses et la condamnation de la bailleresse à leur verser 3 900 euros indûment perçus et 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils ont fait valoir le caractère succinct de l'état des lieux d'entrée, le fait que l'usure normale n'a pas été prise en compte et que les travaux de remise en état avaient été effectués par l'entreprise du propriétaire, ce qui expliquait leur coût élevé. Ils ont également remis en cause la clause du contrat incluant 78 euros au titre d'une location de meubles qui était dans les faits inexistante.
Le jugement rendu le 5 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers énonce dans son dispositif :
Reçoit l'opposition formée par les époux [S] à l'ordonnance d'injonction de payer prononcée par le tribunal d'instance de Béziers le 4 février 2019 ;
Dit que le présent jugement se substitue à l'ordonnance d'injonction de payer ;
Condamne les époux [S] à devoir à la SCI du Cap la somme de 536,75 euros au titre de l'arriéré de loyers et des frais d'huissier, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2018 ;
Condamne les époux [S] solidairement à devoir à la SCI du Cap la somme de 1 960 euros au titre des dégradations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2018 ;
Dit qu'il convient de déduire de ces sommes celle de 500 euros au titre du dépôt de garantie ;
Déboute les époux [S] de leur demande reconventionnelle ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;
Condamne les époux [S] solidairement à devoir à la SCI du Cap la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Le jugement expose que l'opposition à l'ordonnance d'injonction de payer a été formée dans les délais prévus.
Il rappelle que le paiement du loyer est une obligation à la charge des locataires et relève que les époux [S] n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette de loyers réclamée par leur bailleresse.
Concernant les dégradations de l'appartement, le jugement constate que l'état des lieux d'entrée contradictoire ne détaille pas point par point l'état de tous les éléments de l'appartement mais qu'il ne fait apparaître aucune dégradation et que les mentions neuf, propre et bon état sont entourées en haut de celui-ci. Il en déduit que l'appartement était en bon état lors de l'entrée dans les lieux en notant également qu'il avait été entièrement repeint et en se fondant sur l'article 1731 du code civil. Le jugement expose que le procès-verbal de constat dressé par huissier lors de la sortie des lieux ainsi que les photos jointes par le propriétaire font état de plusieurs dégradations qui sont, du fait du bon état des lieux lors de l'entrée, imputables aux locataires. Le bail ayant duré quatre ans, un coefficient de vétusté doit être appliqué. Seule la demande au titre de la mise en place d'une étagère au-dessus des WC afin de cacher des trous n'est pas justifiée puisqu'une étagère était déjà en place.
Le jugement note que la SCI du Cap produit un contrat portant sur la mise à disposition du preneur d'un ensemble cuisine et équipement électroménager. Rien ne permet de remettre en cause la validité de l'accord.
Les époux [S] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 3 août 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 5 septembre 2022.
Les dernières écritures pour les époux [S] ont été déposées le 19 septembre 2020.
Les dernières écritures pour la SCI du Cap ont été déposées le 3 août 2021.
Le dispositif des écritures pour les époux [S] énonce :
Réformer le jugement entrepris ;
Débouter la SCI du Cap de l'ensemble de ses demandes ;
Donner acte aux époux [S] en ce qu'ils reconnaissent devoir la somme de 36,74 euros ;
Condamner la SCI du Cap au remboursement de la somme de 3 900 euros avec intérêts au taux légal à compter de mars 2014 et de la somme de 500 euros à titre de dépôt de garantie avec intérêt légal à compter de juillet 2018 ;
Condamner la SCI du Cap à devoir aux époux [S] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Les époux [S] contestent les dégradations qui leur sont reprochées. Ils soutiennent que l'état des lieux d'entrée et celui de sortie ont été effectués dans des conditions très différentes, ce qui ne permet pas de tirer de leur comparaison des conclusions utiles. L'état des lieux d'entrée est succinct et décrit uniquement les revêtements du sol, du plafond et des murs et la présence d'équipements, sans que le fait que la qualification « neuf, bon état de fonctionnement », entouré en haut du document, ne permette de savoir à quoi elle se rapporte. L'état des pièces n'est donc pas précisé dans le document. Les époux [S] contestent également la facture produite indiquant que l'appartement aurait été repeint avant leur arrivée au motif que l'entreprise indiquée sur la facture n'existait pas encore à la date de la facture. Ils rejettent également l'application de l'article 1731 du code civil puisqu'il ne s'applique qu'en cas d'absence d'état des lieux. Concernant l'état des lieux dressé par huissier, les époux [S] relèvent que ce dernier ne peut connaître l'origine des dégradations constatées ou leur caractère nouveau puisqu'il n'a pas effectué l'état des lieux d'entrée.
Subsidiairement, les époux [S] font valoir que la vétusté est responsable de la différence d'état du logement. Selon eux, cette vétusté met les dégradations à la charge du bailleur dans la mesure où ils auraient toujours utilisé l'appartement conformément à sa destination, en en faisant un usage normal.
Les époux [S] contestent le montant des travaux allégué par la bailleresse. Ils font valoir que les WC n'ont subi aucune dégradation puisqu'ils ont seulement ajouté une étagère et qu'ils auraient pu, sur demande du bailleur, reboucher les quatre trous effectués à cet effet. Ils ajoutent qu'une trace de peinture ne nécessite pas de repeindre intégralement toute la pièce, que les coulures sous la climatisation sont dues aux conditions d'installation de celle-ci par le propriétaire et qu'il convient de mettre en doute la réalité du ponçage de l'appartement allégué par le propriétaire dès lors que les murs ont une apparence en relief qui ne permet pas d'effectuer une telle opération. Les époux [S] font valoir que le propriétaire entretient lui-même les appartements sans employer de salariés mais des personnes de façon officieuse, en les payant à peine 6,25 euros de l'heure, ce qui permet de mettre en doute le montant demandé au titre de la remise en état des lieux. En tout état de cause, il faut tenir compte de la caution non restituée. Ils ajoutent que le devis produit par la partie adverse provenant d'une autre entreprise est un devis de complaisance.
Les époux [S] soutiennent que le contrat de location de meubles n'est pas valable dans la mesure où ils ont apporté leur propre mobilier. Aucun meuble n'apparaît dans l'état des lieux d'entrée et de sortie. En tout état de cause, le contrat est conclu avec [K] [G] et non pas la SCI du Cap, qui ne peut s'en prévaloir et n'aurait pas dû percevoir les sommes prévues à cet effet.
Le dispositif des écritures pour la SCI du Cap énonce :
Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
Condamner solidairement [E] [S] et [F] [S] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
La SCI du Cap fait valoir que les époux [S] ont reconnu, dans leurs conclusions en date du 18 octobre 2019, être redevables de l'arriéré de loyer sollicité, outre la moitié de la facture de l'huissier concernant l'état des lieux de sortie.
La SCI du Cap soutient que l'état des lieux d'entrée est suffisamment précis et détaillé, et affirme qu'avant la mise en location du bien, une rénovation totale du logement avait été effectuée. L'état des lieux de sortie ayant été rédigé par huissier, il est opposable aux preneurs. La bailleresse fait valoir que l'huissier a précisément noté les dégradations et que celles-ci ne peuvent être considérées comme une usure normale. Elle avance qu'elle a fait procéder à la réfection des désordres et produit une facture de la société MC Construction, en date du 20 juin 2019, pour un montant de 2 665 euros TTC. Elle conteste la surévaluation du montant notamment car le prix de peinture facturé est inférieur aux estimations des compagnies d'assurance. En outre, la SCI du Cap produit un devis d'une autre entreprise qui propose un montant, pour les mêmes travaux, de 3 135 euros.
La SCI du Cap souligne la mauvaise foi des époux [S] qui ont refusé d'établir un état des lieux de sortie de manière amiable et n'ont pas donné suite à la mise en demeure de payer qui leur a été délivrée.
La SCI du Cap affirme que la demande reconventionnelle des époux [S] a été formée dans l'unique but de compenser les condamnations mais qu'elle ne repose sur aucun fondement. Le contrat annexé au bail prévoyant la mise à disposition des meubles a été signé par l'ensemble des parties.
MOTIFS
1. Sur les dégradations locatives
La cour relève que l'argumentation au soutien de la demande d'infirmation du jugement, en ce qu'il a condamné les époux [S] à payer à la SCI du Cap la somme de 1 960 euros au titre des dégradations locatives, reprend les mêmes moyens qu'en première instance, savoir pour l'essentiel que les états des lieux d'entrée et de sortie ont été effectués dans des conditions différentes, de sorte qu'il est impossible d'en tirer des conclusions, et qu'il n'est communiqué aucune pièce nouvelle en cause d'appel.
Or, l'appel n'est pas général, ni l'effet dévolutif absolu, et tend non pas à une seconde instance mais à la critique argumentée en fait et en droit des motifs retenus par les premiers juges.
En l'espèce, la cour constate qu'il n'est apporté aucune critique utile aux motifs du premier juge qui, en l'état des pièces versées au débat, a justement retenu qu'en l'absence d'observations spécifiques quant à l'état de chaque pièce ou élément du bien donné à bail, résultant de l'état des lieux d'entrée établi au contradictoire des parties, les preneurs étaient présumés les avoir reçus en bon état, ceci en application des dispositions de l'article 1731 du code civil, et que la comparaison avec le procès-verbal de constat de sortie dressé par huissier révélait un certain nombre de désordres, qui ne relevaient pas de la vétusté mais qui devaient être imputés aux locataires.
Sur le montant des travaux de reprise, la cour, comme le premier juge, constate que les sommes réclamées apparaissent justifiées et conformes aux prix du marché, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.
2. Sur la demande reconventionnelle
Outre le fait que les époux [S] ont acquiescé au contrat de location de meubles conclu avec [K] [G], ils ne démontrent pas en quoi la SCI du Cap serait tenue au paiement de la somme de 3 900 euros pour le compte de cette dernière, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande reconventionnelle.
Il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation de la SCI du Cap à leur rembourser la caution de 500 euros puisque le tribunal a déjà fait droit à cette demande en disant, dans le dispositif de son jugement, qu'il convenait de déduire ce montant des sommes dues par les époux [S], ce que ne conteste pas l'intimée.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 5 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers sera confirmé en toutes ses dispositions.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [S] seront condamnés solidairement aux dépens de l'appel.
Les époux [S], qui échouent en cause d'appel, seront au surplus condamnés solidairement à payer à la SCI du Cap la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 5 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE solidairement [E] [S] et [F] [S] à payer à la SCI du Cap la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE solidairement [E] [S] et [F] [S] aux dépens d'appel.
Le greffier, Le président,
